文/石東華

?

基于房地產(chǎn)成本核算及其信息披露的研究

文/石東華

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)乎我國國計民生的基礎(chǔ)性行業(yè)，不僅同我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)密切相關(guān)，同時也直接影響普通老百姓的日常生活。目前，我國政府已經(jīng)采取種種具有針對性的措施來強(qiáng)化對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，希望能夠促進(jìn)房地產(chǎn)價格回歸到合理水平。由于受到種種因素的影響，我國房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算及其信息披露還存在一些不規(guī)范的地方，如何規(guī)范房地產(chǎn)成本核算及其信息披露成為社會各界的重點關(guān)注領(lǐng)域。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)； 成本核算； 信息披露

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本核算管理的一個重要目的，就是向各類利益相關(guān)者提供真實、準(zhǔn)確、全面的成本信息。成本信息泛指所有與成本相關(guān)的各類數(shù)據(jù)和資料，通常采用報告的形式發(fā)布。從披露對象來看，成本信息披露可以分為對外、對內(nèi)披露。對外披露的成本信息，主要目的是幫助外部成本信息使用者更加全面地了解企業(yè)的成本構(gòu)成，并且便于同行業(yè)內(nèi)的其他企業(yè)進(jìn)行橫向比較，同時還能夠為國家有關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)執(zhí)行情況的信息，從而強(qiáng)化對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作的進(jìn)一步指導(dǎo)。對內(nèi)披露成本信息，主要是幫助房地產(chǎn)企業(yè)管理層了解一段時間內(nèi)，企業(yè)整體的成本水平和各類費(fèi)用的支出情況，便于對成本計劃的實施情況進(jìn)行客觀考核，為企業(yè)編制下一年度的成本計劃方案提供有價值的參考依據(jù)。

一、房地產(chǎn)成本核算及其信息披露中存在的主要問題

（一）利益驅(qū)動是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本信息質(zhì)量不高的最重要原因

房地產(chǎn)企業(yè)作為市場經(jīng)濟(jì)下的產(chǎn)物，追求經(jīng)濟(jì)利益最大化是其最根本的目標(biāo)。影響房地產(chǎn)公司定價的因素來自多個方面，尤其受到市場供需情況的直接影響。如果可以采取某種措施使得房地產(chǎn)企業(yè)在成本變化幅度不大的情況下就能夠達(dá)到提高房地產(chǎn)售價的目的，那么房地產(chǎn)企業(yè)肯定傾向采用這種辦法。然而，如果讓社會公眾接受不停飛漲的房價，而不向公眾公布房地產(chǎn)項目的成本信息，或者是公布一些無關(guān)痛癢的信息，都無法滿足外部利益相關(guān)者的信息知情權(quán)。長此以往，一些房地產(chǎn)企業(yè)將公布不實成本核算信息當(dāng)成是制定不合理定價的手段，以此來追求利潤最大化的經(jīng)營目標(biāo)。

（二）缺乏健全的法律制度

目前，雖然我國針對房地產(chǎn)經(jīng)營管理規(guī)范方面的法律體系已經(jīng)形成初步框架，但是我們必須客觀意識到，由于我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)的起步較晚，欠缺實踐經(jīng)驗，一些法律法規(guī)的實際可操作性有待進(jìn)一步論證，體系建設(shè)過程中還存在一些漏洞，甚至難以滿足房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展。整個立法過程具有相當(dāng)?shù)谋粍有?，哪里出現(xiàn)問題就治理哪個方面，缺乏必要的前瞻性。舉個簡單的例子，對于虛假會計信息披露的認(rèn)定就較為抽象，監(jiān)管機(jī)構(gòu)在實際運(yùn)用中容易難以判斷，可操作性有限。對一些企業(yè)違規(guī)披露信息的法律責(zé)任認(rèn)定也較為模糊，尤其是對民事責(zé)任這方面的認(rèn)定不足，責(zé)任分擔(dān)主體也較為混亂。由此可見，缺乏健全的法律法規(guī)約束體系，容易造成房地產(chǎn)企業(yè)成本信息披露過程中的各類問題。

（三）對成本信息披露的監(jiān)管缺位

客觀來看，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本信息披露造假往往具有較高的隱蔽性，傳統(tǒng)監(jiān)管手段難以及時發(fā)現(xiàn)，真正檢查起來工作量也很大，由于監(jiān)管部門的監(jiān)管能力和手段有一定的局限性，因此導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)心存僥幸，鋌而走險。首先，政府針對成本信息披露造假問題的處理力度不足。從現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)涉嫌違規(guī)披露成本信息案件來看，真正因此遭受嚴(yán)厲處罰的房地產(chǎn)公司極少，有一些就算被查處了，在現(xiàn)行的法律法規(guī)環(huán)境下，很多違規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)也只是被給予了象征性的經(jīng)濟(jì)處罰，未能追究更深層次的違法違規(guī)問題。由于企業(yè)面臨的違規(guī)成本并不大，因此缺乏足夠的威懾力，造假者認(rèn)為有利可圖。其次，雖然房地產(chǎn)聘請的會計師事務(wù)所、審計師事務(wù)所對企業(yè)的各項財務(wù)信息的真實性都負(fù)有監(jiān)督檢查的責(zé)任，但是由于國家對上述專業(yè)機(jī)構(gòu)的管理都還不十分完善，一些從業(yè)人員并不具備開展相應(yīng)業(yè)務(wù)所需的專業(yè)能力、職業(yè)道德，導(dǎo)致很多未經(jīng)嚴(yán)格論證、復(fù)核的不實成本信息直接對外披露。由于會計師事務(wù)所往往都是由房地產(chǎn)企業(yè)管理層直接聘請，并且審計費(fèi)用的多少仍然交由企業(yè)管理層認(rèn)定，顯然這樣的委托代理關(guān)系是存在“先天不足”的，注冊會計師無法在這樣的模式下時刻保持執(zhí)業(yè)所必須的獨(dú)立性，難以對房地產(chǎn)企業(yè)不合規(guī)的成本信息披露進(jìn)行全面的監(jiān)控，給日常工作的開展帶來了極大的困難。

二、完善房地產(chǎn)成本核算及其信息披露的主要措施

（一）建立健全以會計準(zhǔn)則為基礎(chǔ)的成本信息披露規(guī)范體系

要想規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的成本信息披露行為，切實達(dá)到及時、真實、全面的要求，就必須盡快建立健全以會計準(zhǔn)則為基礎(chǔ)的成本信息披露規(guī)范體系。從我國目前的情況來看，會計準(zhǔn)則、會計信息披露制度、審計制度等是會計信息披露規(guī)范的主要構(gòu)成部分，其中會計準(zhǔn)則是這一規(guī)范體系的核心。會計準(zhǔn)則在規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)成本信息披露方面起統(tǒng)領(lǐng)性作用，既規(guī)定了成本信息披露的基本內(nèi)容、質(zhì)量要求，同時也是注冊會計師等社會中介機(jī)構(gòu)所必須依據(jù)的執(zhí)業(yè)依據(jù)和保障。為了提高成本信息生成、披露的規(guī)范化程度，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時修正會計準(zhǔn)則和相關(guān)制度。我國財政部門在企業(yè)會計信息披露方面承擔(dān)主要責(zé)任，因此應(yīng)當(dāng)重視對企業(yè)會計信息生成過程的規(guī)范與監(jiān)管，為企業(yè)制定成本信息披露的基本原則。財政部門應(yīng)當(dāng)將監(jiān)管的重心放置于如何規(guī)范成本信息披露的實質(zhì)性內(nèi)容方面，即成本信息如何經(jīng)過確認(rèn)、計量、報告等各項程序，產(chǎn)生高質(zhì)量的成本信息。在此基礎(chǔ)上，還應(yīng)該進(jìn)一步探索這類信息的具體表現(xiàn)形式，真正落實好披露什么、通過什么渠道披露、采用什么方式披露、什么時間披露等問題，充分考慮到成本信息使用者的不同需求。

（二）確立以注冊會計師外部審計為核心的成本信息披露監(jiān)督體制

要想提高房地產(chǎn)企業(yè)成本信息披露的規(guī)范化程度，需要引入以注冊會計師為主體的外部審計力量。首先，注冊會計師及其所在的機(jī)構(gòu)具有較高的獨(dú)立性，屬于獨(dú)立的民間審計組織。我國會計師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格推行合伙制度，強(qiáng)化審計責(zé)任，嚴(yán)格同主管部門脫鉤，通過強(qiáng)化注冊會計師協(xié)會的行業(yè)地位，推進(jìn)自律發(fā)展，切實落實各項內(nèi)部管理制度，提高審計水平。另外，還應(yīng)該進(jìn)一步加大對注冊會計師的培養(yǎng)和選拔?？陀^來看，房地產(chǎn)企業(yè)的審計業(yè)務(wù)具有專業(yè)化強(qiáng)、業(yè)務(wù)量大的特點，注冊會計師人員緊缺將會阻礙審計業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展。鑒于此，國家應(yīng)當(dāng)出臺一些政策性優(yōu)惠措施，吸引一批專業(yè)水平過硬、職業(yè)道德高尚的會計從業(yè)人員加入到房地產(chǎn)審計隊伍中來。通過不斷完善注冊會計師的后續(xù)教育、提高職業(yè)道德意識等措施，實現(xiàn)注冊會計師行業(yè)整體的嚴(yán)格執(zhí)業(yè)。

（三）構(gòu)建以監(jiān)管部門抽查為核心的成本信息披露再監(jiān)督機(jī)制

從現(xiàn)有情況來看，我國房地產(chǎn)公司的成本信息披露情況總體上與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家企業(yè)還有著明顯的差距，在注冊會計師行業(yè)自律化發(fā)展程度還難以達(dá)到客觀要求的情況下，構(gòu)建以監(jiān)管部門抽查為核心的成本信息披露再監(jiān)督機(jī)制就具有十分重要的現(xiàn)實意義。國家財政部門可以考慮成立專門針對會計信息披露的委員會，對房地產(chǎn)企業(yè)的年報進(jìn)行隨機(jī)抽查，抽查面盡量廣泛一些，力爭覆蓋所有類型的房地產(chǎn)企業(yè)。針對在抽查中發(fā)現(xiàn)的各類問題，應(yīng)當(dāng)?shù)谝粫r間區(qū)分責(zé)任類型，以便判斷是應(yīng)當(dāng)對企業(yè)人員還是注冊會計師進(jìn)行處罰。這種方式，可以再次督促注冊會計師提高專業(yè)水平，強(qiáng)化審計責(zé)任意識。

三、結(jié)語

隨著我國提高對金融市場的宏觀調(diào)控力度，房地產(chǎn)企業(yè)對資金的利用也逐步走上規(guī)范化發(fā)展的道路，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)意識到，只有通過加強(qiáng)成本控制來提升市場競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作也在探索更加科學(xué)、完善的發(fā)展方向。面對嶄新的發(fā)展形勢，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)高度重視成本信息披露中存在的主要問題，盡快建立健全針對成本信息披露的相關(guān)制度，為廣大外部利益相關(guān)者做好信息服務(wù)，同時也能夠為企業(yè)管理層決策提供具有實際參考意義的成本信息，最終形成良性循環(huán)，推動房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

［1］羊玲.房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的相關(guān)探討［J］.財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2013，1：58.

（作者單位：哈爾濱市房地產(chǎn)交易中心）

上接（第100頁）

系不僅應(yīng)量化礦工的各工序的任務(wù)量，更應(yīng)落實其對應(yīng)的責(zé)任。（2）建立預(yù)防性精細(xì)化管理制度。煤炭企業(yè)在運(yùn)用精細(xì)化管理成本的過程中，不僅應(yīng)注重“事中分析”與“事后反饋”，更應(yīng)充分重視“事前預(yù)防”，通過全方位成本預(yù)防性精細(xì)化管理實現(xiàn)成本的有效降低。（3）細(xì)化管理物資供應(yīng)。煤炭企業(yè)可通過四個方面來細(xì)化物資供應(yīng)的管理：一是礦處級別，二是區(qū)隊級別，三是班組級別，四是個人級別。通過以上多層次精細(xì)化成本管理，煤炭企業(yè)可逐步達(dá)到成本控制的新境界。

（四）全面預(yù)算管理

全面預(yù)算管理是煤炭企業(yè)實現(xiàn)未來規(guī)劃的一種重要手段。為了有效實現(xiàn)成本控制與管理效率的提高，煤炭企業(yè)可以實行全面預(yù)算管理：（1）將預(yù)算層次精細(xì)化，至少做到第四級預(yù)算成本層次。（2）編制預(yù)算時實行動態(tài)化編制，彈性預(yù)算，使煤炭企業(yè)能夠根據(jù)周圍環(huán)境來調(diào)整本企業(yè)的計劃。（3）依據(jù)科學(xué)統(tǒng)計方法制定物料消耗定額，例如BP模型、模糊評判法等。（4）建立完備的預(yù)警機(jī)制。基于全面預(yù)算管理的預(yù)警機(jī)制至少包括兩個方面：一方面屬于固定預(yù)算成本預(yù)警機(jī)制，另一方面屬于動態(tài)預(yù)算成本預(yù)警機(jī)制。（5）注重全面預(yù)算管理的實施。沒有全面預(yù)算管理的實施，煤炭企業(yè)成本控制就是一句空談。（6）設(shè)計全面預(yù)算管理的考核體系。科學(xué)的全面預(yù)算管理考核體系不僅可為煤炭企業(yè)提供上期成本控制的反饋，還可以為下一期的成本控制提供有效建議。因此，煤炭企業(yè)可通過實行全面預(yù)算管理，不斷反饋，不斷調(diào)整，從而逐步解決企業(yè)的成本控制問題。

（五）建立成本控制的企業(yè)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)

煤炭企業(yè)在成本控制的過程中應(yīng)充分應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與云平臺。煤炭企業(yè)成本控制的實質(zhì)就是全方位多層次地在合理范圍內(nèi)降低企業(yè)成本，企業(yè)成本控制網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的建立是實現(xiàn)這一目標(biāo)的有力措施。（1）從生產(chǎn)部門角度來說，生產(chǎn)部門應(yīng)做好材料成本等原始數(shù)據(jù)錄入工作。（2）從職能部門來說，職能部門應(yīng)做好人工成本等原始數(shù)據(jù)的錄入工作。（3）從財務(wù)部門來說，財務(wù)部門人員應(yīng)做好成本數(shù)據(jù)的整理及利用工作。只有煤炭企業(yè)多個部門協(xié)調(diào)配合，積極協(xié)作，才能共同打造良好的企業(yè)成本控制網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。通過成本控制網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的有效實施，從而提高信息的利用及反饋速度，更好實現(xiàn)煤炭企業(yè)成本控制。

四、結(jié)束語

立足于可持續(xù)發(fā)展的高度，我國煤炭企業(yè)應(yīng)響應(yīng)國家政策法規(guī)的號召，結(jié)合最先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)與管理方法，在不對生態(tài)環(huán)境造成不利影響的前提下，逐步從傳統(tǒng)的粗放式經(jīng)營模式轉(zhuǎn)為精細(xì)化管理，實現(xiàn)企業(yè)可控范圍內(nèi)的成本控制。

［1］馮俊華，李瑞.煤炭企業(yè)環(huán)境成本控制的模糊綜合評價［J］.會計之友，2014，03.

［2］張美姜，侯文哲.煤炭企業(yè)環(huán)境成本控制問題及對策［J］.經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2015，05.

［3］韓沚清，劉曉偉.價值鏈視角下煤炭企業(yè)成本控制與企業(yè)價值研究［J］.煤炭經(jīng)濟(jì)研究，2015，06.

（作者單位：兗礦集團(tuán)有限公司事業(yè)發(fā)展分公司）