雷禹

開(kāi)發(fā)商肆意借用房地產(chǎn)眾籌概念進(jìn)行炒作，投機(jī)者則利用眾籌規(guī)避投資門檻，導(dǎo)致房地產(chǎn)眾籌離融資的本質(zhì)漸行漸遠(yuǎn)。

一直備受青睞的房地產(chǎn)眾籌，近期突然被一些地方緊急叫停。深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)和廣州金融業(yè)協(xié)會(huì)、廣州互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)不久前相繼發(fā)文，要求全面停止開(kāi)展首付貸、眾籌購(gòu)房等金融業(yè)務(wù)。

此次叫停事出有因。2015年下半年開(kāi)始，深圳市房?jī)r(jià)迅速上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱導(dǎo)致各種投機(jī)行為異常活躍。為響應(yīng)中央對(duì)樓市的去杠桿措施，規(guī)范金融杠桿，防范投機(jī)泡沫，深圳和廣州開(kāi)始打擊以“首付貸”為主的房地產(chǎn)場(chǎng)外配資業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)眾籌涉及提供眾籌炒房業(yè)務(wù)，也被納入清理范圍。

眾籌是指在互聯(lián)網(wǎng)上面向大眾籌集資金，以幫助籌款人完成某個(gè)有特定意義的項(xiàng)目。房地產(chǎn)眾籌作為互聯(lián)網(wǎng)眾籌在房地產(chǎn)領(lǐng)域的細(xì)分，憑借大眾籌資、低投資門檻和低交易成本等特點(diǎn)，在線上平臺(tái)集合大眾資金參與房產(chǎn)投資，規(guī)避房地產(chǎn)的高投資門檻，緩解了房產(chǎn)投資的一大“痛點(diǎn)”。

在發(fā)展的初始階段，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)眾籌被開(kāi)發(fā)商當(dāng)做一種概念和噱頭用來(lái)炒作，借用眾籌的名號(hào)為樓盤營(yíng)銷。

實(shí)際上，房地產(chǎn)眾籌起源于美國(guó)市場(chǎng)。2012年12月8日，美國(guó)網(wǎng)站Fundrise率先將眾籌的概念植入房地產(chǎn)中，誕生了“房地產(chǎn)眾籌”模式。Fundrise提供住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)及旅游地產(chǎn)等各種類型的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，投資門檻只有100美元。

美國(guó)的房地產(chǎn)眾籌是作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一種融資渠道存在，通過(guò)眾籌平臺(tái)對(duì)接項(xiàng)目和投資人。它多是以股權(quán)和債權(quán)的融資形式為融資者提供資金支持，大致可分為兩類：產(chǎn)權(quán)型（Equity）和債務(wù)型（Debt）。產(chǎn)權(quán)型，即投資入股時(shí)，便自動(dòng)擁有了產(chǎn)權(quán);債務(wù)型，通常對(duì)當(dāng)初的投資金額進(jìn)行鎖定，并以加付利息的方式，在盈利后進(jìn)行利益分配。

籌款人在不確定風(fēng)險(xiǎn)或認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)較大時(shí)，往往會(huì)選擇保守的產(chǎn)權(quán)型，其獲利后按照當(dāng)初投資的份額，按百分比分錢?；I款人對(duì)該投資勝券在握或認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)較小時(shí)，往往傾向于選擇債務(wù)型，以債務(wù)買斷加支付利息的形式籌集資金，盈利后，歸還當(dāng)初融資本金加利息即可。

2014年，隨著萬(wàn)科和搜房網(wǎng)推出國(guó)內(nèi)第一單房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目，房地產(chǎn)眾籌才被正式引入國(guó)內(nèi)。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)眾籌的興起，一方面得益于互聯(lián)網(wǎng)金融的迅速發(fā)展，債權(quán)眾籌、股權(quán)眾籌“野蠻生長(zhǎng)”和“跨界融合”的發(fā)展方式，使眾籌觸及到各個(gè)投資領(lǐng)域;另一方面，也從側(cè)面反映出國(guó)內(nèi)的“資產(chǎn)荒”：國(guó)內(nèi)流動(dòng)性泛濫、投資渠道受限和投資回報(bào)率持續(xù)下降，使得房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了十多年的極度繁榮后，依然是資金追逐的目標(biāo)。

不過(guò)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)眾籌在發(fā)展內(nèi)涵、商業(yè)模式、交易結(jié)構(gòu)等方面，與海外的房地產(chǎn)眾籌存在巨大差異。

在發(fā)展的初始階段，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)眾籌被開(kāi)發(fā)商當(dāng)做一種概念和噱頭用來(lái)炒作，借用眾籌的名號(hào)為樓盤營(yíng)銷，這類房地產(chǎn)眾籌被業(yè)界歸類為“營(yíng)銷型房地產(chǎn)眾籌”。

隨著各類房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)的成立，房地產(chǎn)眾籌模式推陳出新，如平安好房網(wǎng)、團(tuán)貸網(wǎng)“房寶寶”、中籌網(wǎng)金等各種眾籌平臺(tái)涌現(xiàn)，各平臺(tái)的眾籌模式、交易結(jié)構(gòu)都各具特色，甚至同一平臺(tái)不同項(xiàng)目的模式都不盡相同。

除了模式眾多，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)眾籌還經(jīng)常被套用概念，似乎只要是滿足公開(kāi)向大眾融資、項(xiàng)目涉及房地產(chǎn)這兩個(gè)條件，就可以打著“房地產(chǎn)眾籌”的旗號(hào)，其發(fā)展已經(jīng)與房地產(chǎn)眾籌的本質(zhì)漸行漸遠(yuǎn)。

例如，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)利用旗下的第三方支付平臺(tái)“快錢”發(fā)起商業(yè)房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目——“穩(wěn)賺1號(hào)”。該項(xiàng)目是以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)向投資人融資，投資人獲取萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的收益權(quán)，房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是其退出的主要方式之一。其實(shí)，“穩(wěn)賺1號(hào)”的實(shí)質(zhì)就是REITs的互聯(lián)網(wǎng)版本，只是這一交易結(jié)構(gòu)被披上了“房地產(chǎn)眾籌”的外衣。需要說(shuō)明的是，筆者并不否認(rèn)“穩(wěn)賺1號(hào)”的創(chuàng)新性，在目前的金融環(huán)境下，“穩(wěn)賺1號(hào)”對(duì)國(guó)內(nèi)REITs發(fā)展有一定的推動(dòng)作用。

實(shí)際上，業(yè)界也不認(rèn)為“穩(wěn)賺1號(hào)”是房地產(chǎn)眾籌。根據(jù)眾籌家發(fā)布的《2015年度房地產(chǎn)行業(yè)眾籌發(fā)展研究報(bào)告》，2015年中國(guó)房地產(chǎn)眾籌實(shí)際融資為6.52億元;中國(guó)房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟披露的數(shù)據(jù)顯示，2015年底，中國(guó)房地產(chǎn)眾籌資金累計(jì)為20億元。而“穩(wěn)賺1號(hào)”僅第1期的募資金額就達(dá)50億元，顯然，該項(xiàng)目并未被業(yè)界納入房地產(chǎn)眾籌融資的范圍。

再如，眾籌炒房，這是針對(duì)房地產(chǎn)高投資門檻和一線城市的限購(gòu)政策推出的眾籌產(chǎn)品。連炒房都借用眾籌概念，不知是炒房者的投資意識(shí)強(qiáng)，還是“眾籌”一詞無(wú)限地激發(fā)了國(guó)內(nèi)大眾的創(chuàng)新意識(shí)？

總體來(lái)看，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)眾籌的模式復(fù)雜多變，開(kāi)發(fā)商肆意借用房地產(chǎn)眾籌概念進(jìn)行炒作，投機(jī)者則利用眾籌規(guī)避投資門檻，這導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)眾籌逐漸偏離眾籌融資的本質(zhì)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，“首付貸”和眾籌炒房等投機(jī)行為，加大了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)眾籌被全面封殺。但政策針對(duì)的畢竟是眾籌炒房，與房地產(chǎn)融資相關(guān)的眾籌業(yè)務(wù)，多少是被“誤傷”。

事實(shí)上，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)眾籌的發(fā)展規(guī)模還很小。2015年，房地產(chǎn)眾籌成交金額不過(guò)20億元，這樣的規(guī)模只相當(dāng)于一線城市的一個(gè)住宅小區(qū)的市值，而中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資產(chǎn)規(guī)模是幾十萬(wàn)億級(jí)別，取締房地產(chǎn)眾籌，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響幾乎可以忽略不計(jì)。

若認(rèn)可其發(fā)展，監(jiān)管層需要特別制定行業(yè)規(guī)則和指導(dǎo)政策，同時(shí)，為規(guī)范一個(gè)只有20億元體量行業(yè)的發(fā)展，還要耗費(fèi)一定的監(jiān)管成本。

這意味著，房地產(chǎn)眾籌的未來(lái)發(fā)展前景將完全取決于自身發(fā)展，只有不斷提升市場(chǎng)規(guī)模，擴(kuò)大行業(yè)影響力，才能保證行業(yè)的基本生存。

首先，房地產(chǎn)眾籌應(yīng)回歸融資的本質(zhì)。只有在此基礎(chǔ)上對(duì)眾籌模式和交易結(jié)構(gòu)進(jìn)行創(chuàng)新，降低融資成本，服務(wù)于開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者，房地產(chǎn)眾籌才能成為傳統(tǒng)融資渠道外的有益補(bǔ)充。

其次，房地產(chǎn)眾籌要與國(guó)家政策風(fēng)向保持一致，降低行業(yè)的政策風(fēng)險(xiǎn)。可以最大化利用眾籌的特點(diǎn)，一方面作為直接連接開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的平臺(tái)，發(fā)揮眾籌的低交易成本優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)房產(chǎn)交易，響應(yīng)國(guó)家“去庫(kù)存”的政策;另一方面降低購(gòu)房門檻，為中低收入者服務(wù)，踐行普惠金融，有效解決中低收入群體住房問(wèn)題。

只要與國(guó)家政策方向契合，確保政策風(fēng)險(xiǎn)的最小化，相信在國(guó)內(nèi)龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，做大房地產(chǎn)眾籌規(guī)模并非難事。