單素敏

能否保障房企、中介、租房人、個(gè)人業(yè)主等各利益相關(guān)方，從中挖掘出新的市場(chǎng)機(jī)遇、

真正滿足“住有所居”“住有尊嚴(yán)”的夢(mèng)想，是對(duì)新政最大的考驗(yàn)

一邊是感嘆“長(zhǎng)安米貴，居大不易”的城市“漂泊族”，另一邊是大量閑置而被計(jì)入庫(kù)存的房屋，住房市場(chǎng)中這一普遍存在且愈演愈烈的供需錯(cuò)位矛盾，有望在逐步實(shí)施的租房新政中，得到妥善的解決。

2016年5月4日，李克強(qiáng)總理主持召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，“確定培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的措施，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求?！睘榘l(fā)展住房租賃市場(chǎng)，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議共推出四項(xiàng)舉措，分別從房源、公租房貨幣化補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠以及市場(chǎng)規(guī)范方面，給予住房租賃市場(chǎng)支持。

實(shí)際上，2015年初住建部發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》，就已經(jīng)把推行租房新政確定為深化住房制度改革的重要內(nèi)容;當(dāng)年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議又將其列為了“化解房地 產(chǎn)庫(kù)存的六大舉措”之一;2016年5月6日國(guó)務(wù)院新聞辦召開的政策吹風(fēng)會(huì)上，住建部副部長(zhǎng)陸克華透露，在不久的將來，一系列針對(duì)住房租賃市場(chǎng)領(lǐng)域供需雙方的配套政策將會(huì)陸續(xù)出臺(tái)。

1998年房改以來，在經(jīng)歷了近20年的快速發(fā)展之后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)試圖通過“鼓勵(lì)購(gòu)租并舉”的方式，來彌補(bǔ)租賃市場(chǎng)的不足、完善住房供應(yīng)體系、推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

不過，在接受《瞭望東方周刊》采訪的企業(yè)及專家看來，要實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)，僅有政策的方向性指引還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。能否保障房企、中介、租房人、個(gè)人業(yè)主等各利益相關(guān)方，從中挖掘出新的市場(chǎng)機(jī)遇、真正滿足“住有所居”“住有尊嚴(yán)”的夢(mèng)想，才是對(duì)新政最大的考驗(yàn)。

土地用途的限制被打破

“完整的住房體系應(yīng)該覆蓋住保障性住房的低收入家庭、租房族、普通商品房購(gòu)買人群等不同階層，但長(zhǎng)期以來我們對(duì)住房租賃市場(chǎng)的重視是不夠的?！标?yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖在接受《瞭望東方周刊》采訪時(shí)說。

租房市場(chǎng)制度措施不完善、供應(yīng)總量不平衡、結(jié)構(gòu)不合理等問題，以及由此帶來的租房難、租房貴現(xiàn)狀，使得一部分暫時(shí)沒有條件買房的人也不得不加入了購(gòu)房大軍。

“問題是，讓每個(gè)人都通過買房來解決居住問題是不現(xiàn)實(shí)的?！狈缎_認(rèn)為，“提供大家能夠租得起的房源，讓年輕人或新移民在城市有穩(wěn)定的住所、穩(wěn)定的就業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)人口的城鎮(zhèn)化，這是出臺(tái)租房新政的重要目標(biāo)?！?/p>

而擴(kuò)充房源、平抑房?jī)r(jià)、規(guī)范市場(chǎng)，是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的基本手段。

“市場(chǎng)上確實(shí)存在很多閑置的物業(yè)?！毙鲁强毓杉瘓F(tuán)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷告訴《瞭望東方周刊》。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：截至2016年4月末，全國(guó)商品房待售面積為7.27億平方米，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積為1.51億平方米。

這些商業(yè)庫(kù)存和一些老的工業(yè)廠房、辦公樓、招待所等，因?yàn)榉亲≌再|(zhì)的限制，過去很難被改造成租賃房推向市場(chǎng)?！皩?duì)我們來講，發(fā)展過程中最需要政策來解決的問題，就在于放開這些限制。”長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商魔方公寓市場(chǎng)部高級(jí)經(jīng)理任宇告訴《瞭望東方周刊》。

租房新政的出臺(tái)，讓包括魔方公寓在內(nèi)的住房租賃企業(yè)看到了重大的利好。

按照新政的規(guī)定，那些由于電商沖擊或者其他商業(yè)模式調(diào)整而關(guān)門停業(yè)的商業(yè)用房、市場(chǎng)前景不好的在建商業(yè)項(xiàng)目房屋，都可以改造成租賃住房。此外，為了降低租戶的使用成本，陸克華還介紹，對(duì)于土地用途調(diào)整為居住用地的商業(yè)用房項(xiàng)目，用水、用電、用氣的價(jià)格將按照居民的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

“新政策增加住房租賃的有效供應(yīng)，對(duì)租房需求較大的一二線城市來說，效果將更明顯。但對(duì)于房地產(chǎn)供應(yīng)過剩情況更嚴(yán)重的三四線城市，租房新政的去庫(kù)存作用有多大，還很難說?！睔W陽(yáng)捷認(rèn)為，中小城市住房自有率相對(duì)較高，“住宅的租賃需求都不多，更不要提按間出租或者商業(yè)用房改造后做普通住房出租?！?/p>

以魔方公寓選擇入駐城市的依據(jù)為例，“GDP、人口總數(shù)和人口凈流入情況都好，長(zhǎng)租業(yè)務(wù)才有發(fā)展前景，目前來看，我們主要集中在一線和1.5線的城市，大量的二線城市還不太敢做?！比斡罡嬖V本刊記者。

范小沖則認(rèn)為，過去有些城市領(lǐng)導(dǎo)者“好大喜功”，認(rèn)為只有CBD、“曼哈頓”才能代表城市的現(xiàn)代化，在交通便利、配套完善的市中心建了大量的商業(yè)、寫字樓等公共建筑，“現(xiàn)在通過新政變通一下，把這些商業(yè)用房拿出來出租，對(duì)城市白領(lǐng)還是有一定的吸引力，同時(shí)也可以做到物盡其用，避免資源浪費(fèi)?！?h3>住房租賃生意為什么難做

“在國(guó)外，房?jī)r(jià)高低一定程度上是由房屋租金回報(bào)情況來決定的，但在我們國(guó)家，這二者幾乎沒什么相關(guān)性。事實(shí)上，租賃市場(chǎng)才是城市住房的蓄水池，它應(yīng)該能夠調(diào)劑和反映住房的真正需求?！狈缎_告訴本刊記者。

中國(guó)的房屋租售比遠(yuǎn)低于國(guó)際水平，住宅物業(yè)的租金回報(bào)率普遍在2%左右，一些經(jīng)營(yíng)狀況較好的商業(yè)項(xiàng)目也僅能達(dá)到3%的水平，一年的利潤(rùn)連付銀行貸款的利息都不夠。

“現(xiàn)在上市房企的投資回報(bào)率一般在8%～12%，即便是下降到5%，賣房子還是比租房子的回報(bào)高。這種情況下政府鼓勵(lì)開發(fā)商不做銷售做租賃，后者的動(dòng)力是不足的?！睔W陽(yáng)捷說。

中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜也對(duì)《瞭望東方周刊》分析，快速周轉(zhuǎn)是開發(fā)企業(yè)的生命線，在其他可以維持規(guī)模擴(kuò)張的渠道沒有搭建起來之前，任何長(zhǎng)周期的操作都將使其面臨資金運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。

“在銷售仍有理想利潤(rùn)空間的前提下，進(jìn)入住宅租賃行業(yè)首先需要承擔(dān)較高的機(jī)會(huì)成本。而由于前期沒有成熟的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，初期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率將保持在較高水平，又會(huì)大大降低開展租賃業(yè)務(wù)的投資回報(bào)率?！秉S瑜說。

即便是投資回報(bào)可期，經(jīng)營(yíng)租賃業(yè)務(wù)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說也依然存在巨大的挑戰(zhàn)。

首先，已建成的辦公或商業(yè)用房改成居住用房，要增加廚衛(wèi)設(shè)施、滿足日照要求等等，對(duì)建筑本身的這些改造難度和成本就非常大。

另外，租賃絕不是簡(jiǎn)單把商業(yè)物業(yè)改造成住宅租出去就結(jié)束了，能不能租出去取決于怎么尋找客戶并通過后期持續(xù)的投入來服務(wù)客戶，最終形成品牌。

至少目前來看，習(xí)慣了買地賣樓的房地產(chǎn)開發(fā)商似乎還缺乏這樣的能力，委托專業(yè)的住房租賃公司來經(jīng)營(yíng)將會(huì)成為房企們的優(yōu)先選擇。

“實(shí)際上，跟房天下合作的許多開發(fā)商都表達(dá)過這樣的意愿，他們希望把閑置物業(yè)交給我們來運(yùn)營(yíng)，互聯(lián)網(wǎng)上聚集了大量的房源和租客，便于快速匹配他們的需求，比他們自己運(yùn)營(yíng)要高效。”房地產(chǎn)電商平臺(tái)房天下相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《瞭望東方周刊》。

政策鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)與租賃企業(yè)合作發(fā)展租賃地產(chǎn)，引導(dǎo)其從開發(fā)、銷售向租售并舉的經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變的同時(shí)，“還將合理確定新建租賃住房建設(shè)的規(guī)模，在年度住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地供應(yīng)計(jì)劃中予以安排?！标懣巳A在前述政策吹風(fēng)會(huì)上明確提出。

這一規(guī)定，讓住房租賃業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)者們看到了更多的商機(jī)。

2016年5月18日，保利地產(chǎn)以溢價(jià)率295.8%、折合樓面價(jià)43607元的成本拿下了上海浦東新區(qū)周浦純住宅地塊，出讓條件中規(guī)定“15%的面積需要開發(fā)商自持70年”，這意味著這部分項(xiàng)目不能出售，房企的資金會(huì)長(zhǎng)期沉淀在其中。

“如果交給我們來運(yùn)營(yíng)，解決方案其實(shí)有很多。比如做養(yǎng)老地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓，等等，而在所有的產(chǎn)品中，白領(lǐng)公寓是坪效最好的合作方案?！比斡罡嬖V本刊記者。

政策如何“伸手”與“放手”

近期地王頻出、“面粉貴過面包”的市場(chǎng)熱度下，土地出讓中附加自持面積這樣的條件，對(duì)企業(yè)來說似乎顯得過于嚴(yán)苛，“這等于說，明知不賺錢還讓你這么做?！痹跉W陽(yáng)捷看來，“政府要培育住房租賃市場(chǎng)，應(yīng)該盡量減少限制性條款，完善公共服務(wù)的基礎(chǔ)性建設(shè)，比如規(guī)范行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、合同文本，保證信息透明、嚴(yán)格執(zhí)法等等。”

黃瑜則認(rèn)為，熱點(diǎn)城市租房需求巨大，在沒有其他有效渠道擴(kuò)大租賃房源的情況下，年度住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地供應(yīng)計(jì)劃中給予優(yōu)先安排有其合理性，而三四線城市目前普遍存在庫(kù)存壓力大的問題，更需要通過規(guī)劃來調(diào)節(jié)，“比如，在摸清本地可租賃住房規(guī)模之后，提高貨幣化安置的比例來緩解市場(chǎng)整體的庫(kù)存壓力?！?/p>

“土地出讓是招拍掛的方式，企業(yè)會(huì)根據(jù)自身?xiàng)l件來考慮要不要拿地，這本身是一種市場(chǎng)化的行為，不存在強(qiáng)迫。只是，政府要引導(dǎo)開發(fā)商自持經(jīng)營(yíng)，需要在稅費(fèi)、融資通道上給與優(yōu)惠和幫助?！狈缎_說。

對(duì)此，我愛我家集團(tuán)副總裁胡景輝在接受《瞭望東方周刊》采訪時(shí)直言，企業(yè)經(jīng)營(yíng)房屋租賃業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)成本較高，可以通過內(nèi)部管理、商業(yè)模式創(chuàng)新等自己解決，但是稅費(fèi)高、融資成本高的問題，需要政府來調(diào)節(jié)。

小馬（右）與小月在北京的出租房里完婚。

針對(duì)這些問題，陸克華介紹，租房新政將對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)，包括個(gè)人從稅收方面給予優(yōu)惠?！爸С址蠗l件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，拓展直接融資的渠道。”

實(shí)際上，由于REITs涉及面非常廣，對(duì)后期市場(chǎng)的影響非常深遠(yuǎn)，而且在整體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的過程中涉及到諸多的部門，這一國(guó)外已經(jīng)非常成熟的金融產(chǎn)品，在我國(guó)遲遲沒有步入正軌。在黃瑜看來，住建部此次對(duì)穩(wěn)步推進(jìn)REITs試點(diǎn)的強(qiáng)調(diào)，在一定程度上可以看作是發(fā)展租賃市場(chǎng)的政策設(shè)計(jì)的環(huán)節(jié)之一。

新政的實(shí)施，讓年輕人看到的一個(gè)理想且可期的未來是，無論“漂”在哪座城市，都可以通過專業(yè)、規(guī)范的租賃公司提供的可靠服務(wù)，過有尊嚴(yán)的租房生活。而這樣的企業(yè)能夠生存、壯大，需要政府在“伸手”與“放手”之間，收放有度。