任靜慧

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活影響重大，而房產(chǎn)稅是一種重要的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控工具，其對(duì)房?jī)r(jià)的影響情況勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)能否健康發(fā)展產(chǎn)生效果，與民生息息相關(guān)。本文通過(guò)不同視角下房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響理論的梳理和簡(jiǎn)評(píng)，以求更系統(tǒng)地總結(jié)相關(guān)研究經(jīng)驗(yàn)，為未來(lái)研究提供一定的借鑒和參考。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；房?jī)r(jià)；研究述評(píng)

一、引言

從1998 年起，我國(guó)實(shí)行住房制度市場(chǎng)化、商品化改革，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。2015年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已達(dá)95979億元，是1986年的951倍，年均增長(zhǎng)約28.5%，帶動(dòng)了各個(gè)行業(yè)的發(fā)展。隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，從2002年開(kāi)始，我國(guó)樓市價(jià)格總體上漲趨勢(shì)和幅度明顯。2014年初房?jī)r(jià)普高后回落預(yù)示地產(chǎn)業(yè)步入新常態(tài)，但高房?jī)r(jià)問(wèn)題依然存在。特別“去庫(kù)存”政策推出，一、二線等大中城市房?jī)r(jià)暴漲，引發(fā)警惕。城市住房問(wèn)題尤其是大中城市住房問(wèn)題仍舊嚴(yán)峻。結(jié)構(gòu)性供求、炒房等問(wèn)題造成的市場(chǎng)失衡局面使普通市民購(gòu)房壓力大增。

房產(chǎn)稅作為宏觀調(diào)控工具對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)，穩(wěn)定房產(chǎn)市場(chǎng)有何影響一直是國(guó)內(nèi)外學(xué)者關(guān)注的議題。2011 年我國(guó)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)相繼在重慶市和上海市啟動(dòng)，推動(dòng)了國(guó)內(nèi)相關(guān)研究。本文梳理和總結(jié)了國(guó)內(nèi)外不同理論派別針對(duì)房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響的研究成果，較為系統(tǒng)全面地回顧了各方在該問(wèn)題研究的情況，以期為未來(lái)研究提供一定的借鑒和參考，為解決我國(guó)房產(chǎn)稅改革及房?jī)r(jià)調(diào)控問(wèn)題注入能量。

二、房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響的理論研究綜述

（一）房產(chǎn)稅稅收歸宿視角下三種相關(guān)理論述評(píng)

房產(chǎn)稅稅收歸宿研究房產(chǎn)稅如何改變房地產(chǎn)相對(duì)價(jià)格。學(xué)界對(duì)此有三種主要理論觀點(diǎn)，即“傳統(tǒng)型”、“受益論”、“新論”。

1、傳統(tǒng)觀

傳統(tǒng)論認(rèn)為房產(chǎn)稅是中性的。其研究假定在局部均衡框架下，資本價(jià)格由整個(gè)資本市場(chǎng)確定，單一地區(qū)稅收政策不對(duì)其產(chǎn)生影響。財(cái)產(chǎn)稅對(duì)資本部分的負(fù)擔(dān)以住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)的方式全部轉(zhuǎn)嫁給房屋購(gòu)買者。土地供給完全缺乏彈性的假設(shè)導(dǎo)出稅收中的土地部分完全由土地所有者承擔(dān)。如果土地供給非固定，則稅收負(fù)擔(dān)承擔(dān)者為土地所有者和使用者。供給和需求彈性決定了兩者的攤付比率[1]。

2、基于受益論的相關(guān)研究述評(píng)

從受益論看，房產(chǎn)稅不具有扭曲效應(yīng)。房地產(chǎn)資源配置效率不會(huì)受其影響。

Tiebout模型（1956）是房產(chǎn)稅受益論的拓展基礎(chǔ)[2]。Oates （1969）采用此模型用以解釋房地產(chǎn)稅，調(diào)查新澤西州的 53 個(gè)城鎮(zhèn)，研究房屋價(jià)值、財(cái)產(chǎn)稅、教育支出三方關(guān)系。結(jié)論為財(cái)產(chǎn)稅與房產(chǎn)價(jià)格負(fù)相關(guān)，公共支出中教育支出與房產(chǎn)價(jià)格正向相關(guān)，稅率越低的區(qū)域財(cái)產(chǎn)價(jià)值越高，說(shuō)明房產(chǎn)價(jià)值中包含被資本化的房產(chǎn)稅和支出。

Fischel（1985；1992；2000）等人考慮了政治因素變量，實(shí)證說(shuō)明政府對(duì)房產(chǎn)稅作用的定位影響了房產(chǎn)稅是否具有受益性。

Charlot， S （Charlot， Sylvie） ； Paty， S （Paty， Sonia） ； Visalli， M （Visalli， Michel）（2013）借助Tiebout Hypothesis，利用 1994-2004的財(cái)產(chǎn)稅和房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)考察地方稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響，實(shí)證結(jié)果表明地方財(cái)產(chǎn)稅率對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有影響，而稅收的數(shù)量對(duì)房產(chǎn)價(jià)格有負(fù)面影響[3]。

我國(guó)學(xué)者梁若冰、湯韻（2008）利用蒂布特模型實(shí)證分析中國(guó)部分大中型城市房?jī)r(jià)變化情況，公共支出提供的公共產(chǎn)品和服務(wù)的優(yōu)劣多寡影響房屋價(jià)值，影響關(guān)系為正向。進(jìn)而指出用房產(chǎn)稅替代土地轉(zhuǎn)讓金能有效遏制地方政府在城市土地供給上扭曲市場(chǎng)機(jī)制的沖動(dòng)[4]。白彥鋒，宮旭，賈瀟（2012）借助拓展的蒂布特模型，對(duì)三大城市進(jìn)行分析，得出地方財(cái)政支出與房?jī)r(jià)正相關(guān)。 [5]。范新英，張所地（2015）應(yīng)用蒂布特理論，計(jì)量研究發(fā)現(xiàn)，公共服務(wù)供給水平與房屋價(jià)格之間存在顯著的非線性門限關(guān)系。房產(chǎn)稅政策可考慮與各地公共服務(wù)供給水平結(jié)合。

國(guó)外學(xué)者主要通過(guò)改進(jìn)模型，運(yùn)用實(shí)證計(jì)量研究將地方政府公共支出、房產(chǎn)稅和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系進(jìn)行分析，在研究結(jié)論上保持了基本的一致性，即地方政府公共支出對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)作用顯著，房產(chǎn)稅和房?jī)r(jià)具有負(fù)向相關(guān)性，而地方公共支出和房?jī)r(jià)存在正向相關(guān)性。因其通過(guò)對(duì)房屋的不可流動(dòng)性和消費(fèi)者的流動(dòng)性、分區(qū)制及完全資本化為房屋價(jià)值等內(nèi)容的論述，結(jié)合事實(shí)作為論據(jù)論證房地產(chǎn)稅是受益稅及其和房?jī)r(jià)的互動(dòng)關(guān)系，但就流動(dòng)性很強(qiáng)的商業(yè)資本方面的稅收問(wèn)題的借鑒價(jià)值受到了局限。

國(guó)內(nèi)學(xué)者結(jié)合中國(guó)地區(qū)實(shí)際情況，參考并拓展了Tiebout模型，從公共支出、公共服務(wù)水平等與稅收掛鉤的影響因素對(duì)我國(guó)的房?jī)r(jià)進(jìn)行實(shí)證研究，考察其對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度，表明公共財(cái)政支出與房?jī)r(jià)存在正向相關(guān)關(guān)系。但不足之處主要表現(xiàn)在運(yùn)用面板數(shù)據(jù)綜合分析地方財(cái)政支出對(duì)房?jī)r(jià)的貢獻(xiàn)率，而忽視了中東西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、區(qū)域人均收入分配差異等，所以在房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控影響程度對(duì)房產(chǎn)稅設(shè)置有何具體參考價(jià)值尚待探討。

3、新論相關(guān)研究述評(píng)

新論關(guān)于房產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)關(guān)系的研究認(rèn)為房產(chǎn)稅實(shí)質(zhì)是資本稅，具有累進(jìn)性和無(wú)效性，是非中性的 [6]。

新論假設(shè)資本毫無(wú)供給彈性。Mieszkowski（1972）利用調(diào)整后的稅負(fù)歸宿一般均衡模型，得出財(cái)產(chǎn)稅平均負(fù)擔(dān)均由資本所有者買單。Mieszkowski把房地產(chǎn)稅按利潤(rùn)稅效應(yīng)和消費(fèi)稅效應(yīng)考察，將行政區(qū)劃分為高稅區(qū)和低稅區(qū)，高房稅會(huì)促使資本轉(zhuǎn)移，從而降低了該地區(qū)土地和工資價(jià)格，但房屋和商品價(jià)值會(huì)上升；與此同時(shí)，當(dāng)資本被吸引到低稅區(qū)時(shí)，則產(chǎn)生相反的結(jié)果。 Mieszkowski模型對(duì)很多現(xiàn)實(shí)性因素表現(xiàn)出局限性，如該稅負(fù)占公共支出的比重等，故而對(duì)房產(chǎn)稅的基本特征總結(jié)欠缺。而Zodrow和Mieszkowski（1986，1989）將行政區(qū)域之間的競(jìng)爭(zhēng)作為考量因素，結(jié)合蒂布特模型因素，建立了新模型，通過(guò)對(duì)單個(gè)獨(dú)立地區(qū)征收房地產(chǎn)稅的研究表明：在一定情況下，資本承擔(dān)了全部稅收負(fù)擔(dān)，Mieszkowski模型結(jié)果仍然成立。 Benjamin（1993）用新論原理解釋房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)。

我國(guó)學(xué)者呂洪良（2013）通過(guò)回顧受益論和新論對(duì)房產(chǎn)稅的影響，用新論解釋了上海市的房產(chǎn)稅非受益性，即不是一種為地方公共服務(wù)支付的稅收價(jià)格，而是一種資本稅，利用其對(duì)價(jià)格體系產(chǎn)生的扭曲效果來(lái)抑制過(guò)高的住宅價(jià)格。指出中國(guó)房產(chǎn)稅試點(diǎn)是按照傳統(tǒng)論或資本稅論來(lái)操作的，借助歧視性征稅、通過(guò)稅收轉(zhuǎn)嫁來(lái)抑制住宅價(jià)格上漲。

從國(guó)外學(xué)者的相關(guān)研究可以看出，新論認(rèn)為房地產(chǎn)稅是資本稅。在高稅收區(qū)，房產(chǎn)稅的征收促使資本外流，降低了生產(chǎn)要素生產(chǎn)力的回報(bào)率，致使該地區(qū)土地和工資價(jià)格下降，而房屋和商品價(jià)格會(huì)上升；當(dāng)資本被吸引到低稅區(qū)時(shí)，則產(chǎn)生相反的結(jié)果。國(guó)內(nèi)學(xué)者基于理論本身解釋相關(guān)政策缺少實(shí)證性的更深更系統(tǒng)的研究。

（二）房產(chǎn)稅功能視角下相關(guān)文獻(xiàn)述評(píng)

有很多學(xué)者站在房產(chǎn)稅的功能角度對(duì)此展開(kāi)探討。比如安體富（2010）認(rèn)為房產(chǎn)稅是有效的調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策工具。其對(duì)于減少住房成本，活躍二手房市場(chǎng)具有效果，進(jìn)而有助于控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。樊慧霞（2012）從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)視角研究出發(fā)，認(rèn)為房產(chǎn)稅可以糾正外部效應(yīng)帶來(lái)的資源低效配置行為，促進(jìn)房產(chǎn)稅溢價(jià)回收功能的實(shí)現(xiàn)，形成房?jī)r(jià)增值與稅收增加的良性循環(huán)。馬海濤 、任強(qiáng)（2015）認(rèn)為房產(chǎn)稅的三大主功能是基層政府財(cái)政收入重要來(lái)源、改善基層政府治理、矯正公共服務(wù)投入和受益的不匹配的同時(shí)，談到開(kāi)征房產(chǎn)稅能促進(jìn)資源合理使用和抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，但空間可能有限，一定程度上表明征收房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的下行影響。

大部分學(xué)者都肯定了房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)具有一定的影響和調(diào)節(jié)作用，但其空間作用范圍和程度有限。房產(chǎn)稅功能視角下以理論研究說(shuō)明為主。

（三）房產(chǎn)稅實(shí)施效果視角下相關(guān)文獻(xiàn)述評(píng)

大部分學(xué)者通過(guò)對(duì)滬渝房產(chǎn)稅改革實(shí)施前后各項(xiàng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的觀察、對(duì)比及分析得出房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。如安體富、葛靜（ 2012）比較上海房產(chǎn)稅改革前后的房屋價(jià)格指數(shù)變化，尹音頻，魏 彧（2014）利用滬地房產(chǎn)稅改革前后房地產(chǎn)企業(yè)的投資完成情況、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與結(jié)構(gòu)變動(dòng)考察，得出滬房?jī)r(jià)上漲幅度趨緩，高檔房、別墅的投資、消費(fèi)需求得到有效抑制，而中低檔住房投資、消費(fèi)需求增長(zhǎng)明顯。馬理，婁田田（2015）以滬、渝兩地為例，選取了銷售面積、銷售額等8 類37個(gè)指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)研究，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)得到一定程度的優(yōu)化調(diào)整，但房產(chǎn)稅并沒(méi)有對(duì)調(diào)整房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生有效的影響。

上述文獻(xiàn)主要是研究結(jié)果均在一定程度上肯定了房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用，但限于政策實(shí)施時(shí)間較短，數(shù)據(jù)觀察得出的結(jié)論有一定的局限性。

三、總結(jié)建議

國(guó)內(nèi)外學(xué)者在房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響這一研究課題進(jìn)行了多方面的理論研究和實(shí)證研究，產(chǎn)生了諸如受益論、新論等理論和實(shí)證成果。有學(xué)者借鑒和改進(jìn)其他領(lǐng)域研究模型，從稅收資本化與政府公共開(kāi)支、公共服務(wù)等具體指標(biāo)構(gòu)建新模型；有學(xué)者通過(guò)房產(chǎn)稅改革實(shí)例研究房產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)的關(guān)系。

單就國(guó)內(nèi)研究情況來(lái)看，定性研究成果更多而實(shí)證的定量分析研究還有拓展的需要，這與我國(guó)房產(chǎn)稅改革剛起步有一定的關(guān)系。在實(shí)證研究方面，很多學(xué)者都采用面板數(shù)據(jù)分析和回歸模型的方法，在解決多重共線性等問(wèn)題方面存在短板，方法數(shù)據(jù)量的充分性有待補(bǔ)充，有些學(xué)者用不同方法得出的結(jié)論有較大差別。

房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響研究對(duì)未來(lái)我國(guó)房產(chǎn)稅改革具有一定的影響，對(duì)房產(chǎn)稅具體的制度設(shè)計(jì)和政府的稅收征管管理及稅權(quán)劃分等方面具有時(shí)代意義。我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不平衡，居民收入水平、消費(fèi)能力、消費(fèi)者偏好各異，導(dǎo)致研究房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題越發(fā)復(fù)雜，如何選取有代表性的研究對(duì)象，更為完整的收集數(shù)據(jù)，如何更加全面的揀選有效的統(tǒng)計(jì)模型變量使其最大限度的符合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，從而發(fā)展拓展理論模型更好的解釋和解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)房產(chǎn)稅征收對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的影響，還需要學(xué)者們繼續(xù)研究和探討。

（作者單位：陜西師范大學(xué)）

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