馬光遠(yuǎn)

房價走勢如何，不是靠諸如“剛需”“城鎮(zhèn)化”甚至“二胎”之類的概念，而是靠支撐房價的重要邏輯。

國家統(tǒng)計局1月18日發(fā)布了2015年12月70個大中房價數(shù)據(jù)，其中，新房環(huán)比上漲的城市有39個，價格下降的城市有27個，持平的城市有4個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為3.2%，最大降幅0.9%。同比上漲的城市有21個，其中深圳最高，漲幅為47.5%，價格下降的城市有49個。

二手房環(huán)比上漲的城市有37個，下降的城市有24個，持平的城市有9個。同比上漲的城市有35個，下降的城市有34個，持平的城市有1個（圖1、圖2）。二手房同比最高漲幅仍然是深圳，為42.6%。

2015年70個大中城市房價數(shù)據(jù)的變化說明了什么

筆者始終認(rèn)為，70個大中城市的房價是最不可信的數(shù)據(jù)之一，比如，2009年中國房價大漲，而這個數(shù)據(jù)顯示房價年內(nèi)漲幅為1.5%。但如果僅看趨勢，這個指標(biāo)也能夠反映房價的基本走勢。

比如，2015年，從70個大中城市的房價數(shù)據(jù)中起碼可以看到以下幾點。

熱的很熱

在政策的刺激下，包括一線城市在內(nèi)的房價回暖的態(tài)勢明顯，特別是4個一線城市，全年同比的漲幅都很樂觀，個別城市甚至出現(xiàn)了暴漲的現(xiàn)象。比如，深圳的漲幅高達(dá)47.5%，相信2015年年初沒有人想到深圳房價會漲到這個程度。

冷的很冷

盡管一線城市和一些熱點的二線城市，比如南京、杭州、福州、廈門等漲幅可觀，而且預(yù)期升溫的態(tài)勢仍然在持續(xù)，但大量三、四線城市，因為庫存的壓力，仍然處在深度調(diào)整中。有媒體報道，一個一直以來很樂觀的開發(fā)商說，一些城市的房子只有炸掉一條路了。2015年，全國房地產(chǎn)的銷量和銷售額將再創(chuàng)新高，但這都是因為三類城市的回升導(dǎo)致，并不能掩蓋其他城市庫存高企的事實。銷售和投資的背離其實揭示了這種真相（圖3）。

2016年：熱的更熱，冷的更冷

如果2016年政策發(fā)力，一定會讓熱的城市更熱，但冷的城市恐怕熱不起來。2016年政策的著力點是去庫存，但一線城市、部分二線城市、一些熱點城市和未來人口流入的城市需求旺盛，根本不存在去庫存的問題，一旦政策發(fā)力，等于火上澆油。而那些庫存壓力很大的三、四線城市，不管政策如何發(fā)力，都很難點燃市場的熱情。因此，三線及以下城市房價將長期處于盤整狀態(tài)，天量的庫存會成為影響這些地方房地產(chǎn)及整體經(jīng)濟(jì)的最大因素。對這些城市而言，吃土地，依靠房地產(chǎn)的日子基本結(jié)束。

2016年房價會不會大漲

2016年，房價究竟會不會大漲？哪些城市的房價會大漲？

先說2016年中國經(jīng)濟(jì)大氣候。受制于周期調(diào)整尚未終結(jié)和房地產(chǎn)投資的低迷，2016年中國經(jīng)濟(jì)的總體溫度仍然屬于寒冬，而房地產(chǎn)是否穩(wěn)定將成為中國經(jīng)濟(jì)的勝負(fù)手?；诖?，房地產(chǎn)去庫存的政策力度將超乎想象，在幫助農(nóng)民工買房的同時，政策“組合拳”還將包括首付回到20%，營業(yè)稅、個稅、契稅的完全減免、政府回購、公積金擴(kuò)容，以及更大力度的財政補(bǔ)貼等。也就是橫下一條心，一定要去庫存。另外，2016年貨幣政策將會出現(xiàn)存款準(zhǔn)備金率、利率、匯率“三率”齊降的罕見組合，負(fù)利率將是大概率事件，人民幣貶值也是大概率事件。這其中存在一個規(guī)律：在負(fù)利率的情況下，大城市的房價很少出現(xiàn)下跌。

但同時，房地產(chǎn)的基本面仍然是房價高企，庫存高企。這也意味著，不管2016年的政策力度有多大（把房子直接送給農(nóng)民這種極端情況除外），一些三、四線城市的庫存是不可能消化完畢的，價格也是不可能大漲的。但“統(tǒng)一吃藥”的結(jié)果，是會激發(fā)一、二線及一些熱點城市的做多熱情，推動這些城市房價的上漲，甚至大漲。中國未來的城鎮(zhèn)化，一定是以大城市為中心的城市群，未來60%的城市人口都將集中在這些城市群里，而不是回到小城市。

基于此，結(jié)論就很簡單了：

（1）2016年房價分化的走勢會持續(xù)（見下頁圖4）。由于負(fù)利率和人民幣貶值的影響，一線城市和熱點城市的房產(chǎn)仍然是財富保值的重要手段，這些地方的房價2016年至少還有10%的漲幅，投資這些城市的房子問題不大；考慮到2016年房地產(chǎn)政策的刺激力度，三、四線想買房子住的也沒有問題，房價暴跌的概率建立在中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)危機(jī)的基礎(chǔ)上，2016年中國經(jīng)濟(jì)全面陷入危機(jī)是小概率。

第一上漲梯隊：蘇州、上海、杭州、廈門、三亞、南京、合肥、?？?、蘭州。這些城市的房價，2016年大漲的概率極大。

第二上漲梯隊：北京、深圳、廣州、福州、鄭州、成都、溫州、天津。北京之所以不可能大漲，是因為2016年要嚴(yán)控人口，市政府要搬遷到通州，四環(huán)以內(nèi)的人口明確要求下降；深圳2015年漲得太瘋；廣州因為周邊城市群的形成，總體供應(yīng)充足，不具備大漲的條件。

第三上漲梯隊：關(guān)注國家級城市圈，中心城市周邊經(jīng)濟(jì)條件不錯的中等城市。

（2）這將是中國房地產(chǎn)最后一次救市，也是中國房地產(chǎn)的最后一頓晚餐。吃完這一餐，我們不得不面對的，將是在透支一切概念之后，房地產(chǎn)迎來不可回避的崩盤。

幾類城市房價可能大漲的邏輯

不少人之所以對房地產(chǎn)的問題有困惑，對一些明顯的概念搞不清楚，除了羊群效應(yīng)，關(guān)鍵還是很少有人去理解房價的基本邏輯。

要知道，價格只是一種表象，其背后，是影響價格的一系列因素，這些因素最終的合力導(dǎo)致了價格的生成。房價走勢如何，不是靠“剛需”“城鎮(zhèn)化”，甚至“二胎”之類的概念，而是靠支撐房價的重要邏輯。

貨幣的邏輯

房價某種程度上是貨幣現(xiàn)象。過去10年是中國房價暴漲的10年，在這背后，則是M2的膨脹。目前中國的M2已經(jīng)超過了137萬億元，之所以沒有發(fā)生很嚴(yán)重的通脹，主要是因為房價吸收了這些水分。之所以強(qiáng)調(diào)2016年一些城市的房價仍然會上漲，是因為2016年貨幣政策寬松的預(yù)期很明顯，且很有可能進(jìn)入負(fù)利率時代。在負(fù)利率的情況下，大城市的房價沒有下降的先例。

供求規(guī)律

千規(guī)律，萬規(guī)律，供求規(guī)律是第一規(guī)律。過去很多年，房地產(chǎn)最流行的一個概念就是“剛需”，經(jīng)濟(jì)學(xué)上從來沒有一個需求叫“剛需”。需求指的是收入約束曲線下的需求，比如，我對中南海的房子有想法，但這不是剛需。人人都愛大房子，但你的收入必須足夠承擔(dān)才可以，所以真正的供求規(guī)律是有購買力的需求。過去房價飛漲，政府控制不住，原因只有一個：房子不夠?，F(xiàn)在80%的城市房子供應(yīng)嚴(yán)重過剩，房子不再短缺，價格是不可能上漲的。就此而言，未來房價上漲的城市是需求仍然旺盛的城市、人口流入的城市。

城鎮(zhèn)化的邏輯

過去有人講，在中國城鎮(zhèn)化完成之前，房價都會一直上漲。這也是一個偽邏輯，因為，第一，這個邏輯假定現(xiàn)在城市里的房子都住滿了人，農(nóng)民進(jìn)城，都需要建新的房子；第二，它假定進(jìn)城的農(nóng)民都能買得起房子。很顯然，這兩個假定都不成立。但城鎮(zhèn)化的邏輯告訴我們，未來人口流入的城市，對住房的需求是實實在在存在的。

土地政策的邏輯

這是過去開發(fā)商一直告訴大家房價不會跌的邏輯，因為政府要靠房地產(chǎn)，所以政府不會讓房價跌。但這個邏輯也建立在供求規(guī)律的基礎(chǔ)上。當(dāng)房子少的時候，政府可以賣地，但當(dāng)房子多的時候，政府就無法依賴土地財政。當(dāng)然，土地財政的邏輯也意味著，一些土地供應(yīng)稀缺的城市，房價的上漲就具有天然的基礎(chǔ)。比如，蘭州的房價為什么比西安貴，很簡單，西安地處800里秦川，一點不缺地，而蘭州地處黃河邊上，幾面都是山，土地相對西安是比較稀缺的。再加上甘肅的城市資源少，大城市只有蘭州一個，這促使蘭州的房價未來仍然被看好。

當(dāng)然，還會有其他的一些邏輯，比如股市蹺蹺板邏輯。但筆者認(rèn)為，就2016年而言，貨幣邏輯、供求邏輯，以及一些城市的特殊性將決定房價的走勢。我仍然堅持之前的判斷：不是每一朵野百合都會有春天，冷的更冷，熱的更熱的格局將依舊。

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