黃小凡

民國時期短短30多年，北京的城市定位幾經(jīng)變遷，這對當時房地產(chǎn)的影響是致命的。但即便時局動蕩，人心不穩(wěn)，北京的房地產(chǎn)業(yè)仍然悄悄進行著變革，它以獨特的方式進行著住房的“現(xiàn)代化”。

民國時的北京非常特殊。作為明清兩個王朝的國都，北京在幾百年間都是中國最重要的城市。清帝遜位后，北京最初是作為北洋政府的首都，到1928年，國民黨北伐成功，北京改名為北平，由于國民政府的首都在南京，彼時北平在全國的地位下降了。1937年，日本全面侵華，北平被日本所侵占，一直到1945年，這8年都在日本的“管理”之下。而1945到1948年，又有3年的“北平時光”，直到和平解放。

民國時期短短30多年，政局一直動蕩不安，北京的城市定位幾經(jīng)變遷，這對當時房地產(chǎn)的影響是致命的，如今任何一次房地產(chǎn)調(diào)控的影響，和這種時代變遷相比都不值一提。但是，即便時局如此動蕩，人心不穩(wěn)，北京的房地產(chǎn)業(yè)在這30多年內(nèi)仍然悄悄進行著變革，它以獨特的方式進行著住房的“現(xiàn)代化”。

前奏：清朝的房地產(chǎn)與北京的格局

1644年，清軍入關(guān)，占領(lǐng)北京。滿族統(tǒng)治者把漢族原住民從北京內(nèi)城趕到外城去，內(nèi)城全部由八旗子弟瓜分居住。這既是對征戰(zhàn)的八旗兵的獎賞，也是出于保衛(wèi)皇城和宮城的軍事考慮。八旗平分了北京內(nèi)城的地盤，旗人又按照官職和地位大小分配了房屋。滿城王公貴族入住明代勛戚留下的宅院，其他官員則按級別享受相應(yīng)的住房待遇：“一品官給房二十間，二品官給房十五間，三品官給房十二間，四品官給房十間，五品官給房七間，六品、七品官給房四間，八品官給房三間，拔什庫、擺牙喇、披甲給房二間。”住這樣的房子，不用交房租，也不用自費裝修，一切都有朝廷安排好，拎包入住就行。

但是，隨著社會的穩(wěn)定和經(jīng)濟恢復發(fā)展，旗人子弟大幅增長，新增旗人就沒什么房屋可以分配了，這一直是朝廷頭疼的問題。朝廷想的辦法是，沿著八旗居住區(qū)各自向外擴建，每旗造房二千間，總共達到一萬六千間。另外，在郊區(qū)圓明園等園林的周圍也興建了一些營房，供健銳營、火器營等居住。這都是擴大供給的思路，基本奠定了民國時北京城區(qū)的住房格局，也就是現(xiàn)在人所謂的“老北京”。

旗人的住宅，是朝廷統(tǒng)一調(diào)撥，無償分配，旗人只有居住權(quán)，而沒有所有權(quán)和處置權(quán)。為了盡量保證滿族的統(tǒng)治和旗人種族的純潔，讓旗人世代當兵來保衛(wèi)朝廷，政府嚴禁旗人與漢族人進行房屋交易。這就是說，旗人即使想改善住房條件，也不能到外城去購買漢人的房屋，只能按資排輩，等著政府分配。

清代的房契分為紅契和白契兩種，雖然都屬于買賣合同書，但紅契是經(jīng)官府報批和繳納契稅，蓋了官府紅印的。白契則只是買賣雙方私相授受的白紙黑字，沒有官府的蓋章。這是一種民間的自發(fā)契約，雖然沒有政府的保障效力，但是交易的雙方往往對契約條款都自覺遵守，現(xiàn)實的情況是，這種白契越來越多。

沒有了戰(zhàn)爭，社會穩(wěn)定，旗人人口劇增，許多人又都無所事事，造成陷入赤貧的旗人越來越多。而漢人則活躍于各類市場和服務(wù)行業(yè)，全國各地越來越多的富人聚集到京城。清政府最終決定放開房屋買賣市場。先是允許旗人之間的房屋買賣，進而允許旗人購買漢人的房屋，最終更是同意了漢人也可以購買旗人在內(nèi)城的住房。到光緒三十四年（1908年），漢人購買的旗人住宅已不少于一萬套，而旗人購買的漢人住宅也達到了一千套。

1912年，清帝溥儀遜位，按照《清王室優(yōu)待條件》，旗人的生活等應(yīng)該予以安排，但袁世凱和北洋政府再也沒有提到分配住房的事兒，旗人能混個溫飽就不錯了。政權(quán)更替讓旗人成為普通人，再也沒有以前的特權(quán)，再多的積蓄也有花完的一天，越來越多的王府和貝勒府，都進入了房地產(chǎn)交易市場。豫親王府以12.5萬美元的價格賣給了美國洛克菲勒基金會，鄭親王府的一座祠堂以2500銀元的價格賣出。醇親王后裔溥修，把打理王府事都交給了管家，自己繼續(xù)花天酒地，最終王府連同后花園的木材都賣掉了，全部珍貴家具也賣了，全家的伙食從四菜一湯降至大餅就咸菜。

旗人子弟的衰亡，給北京城帶來的最大變化，就是內(nèi)城外城結(jié)束了隔絕的狀態(tài)。大批漢族居民有機會進入內(nèi)城，購置旗人住宅，住得更加寬敞；不少旗人放棄內(nèi)城的住宅，轉(zhuǎn)到外城租購房屋，過起了“樸素”甚至貧困的生活。內(nèi)外城界限的消失，也為民國時期北京房地產(chǎn)市場增添了更多的房屋資源和交易機會。

裝修、戶型與居住現(xiàn)代化

進入20世紀，隨著西方文化和生活方式的沖擊，居住“洋化”也漸成時髦。清末重要的政治人物那桐，曾主管外交事務(wù)，他借鑒日本經(jīng)驗，在北京開辟新式馬路，興建了東安市場。那桐對居住有著很高的追求，他住過的那家花園，無論是地段、格局還是裝修，都稱得上京城一流的豪宅。在這個花園之中，蓋起了三間洋房，室內(nèi)擺放全套西式家具，并配有一個西式廚房，那桐便在這里招待過外國公使。

隨著西方建筑文化因素的加入，越來越多的四合院和三合院被改造，出現(xiàn)“改良四合院”。很多宅院換下了糊窗戶紙的下扇窗，改嵌玻璃，保證室內(nèi)采光更充足、更敞亮。清代居民大小便基本靠馬桶，每天由糞夫收倒。隨著西方如廁方式的引入，一些富貴人家開始仿效，在家中廁所里裝上抽水馬桶，既干凈又舒服。由于四合院鋪地的方磚容易受潮，頂棚也常常寄居蚊蟲，并有老鼠跑來跑去，特別是下雨的時候，頂棚甚至有可能坍塌，有些人家干脆將老房改成水泥鋪地，挑落頂棚，抹上灰頂，經(jīng)過這樣的改造后，四合院的舒適度大大提升。另外，室內(nèi)的裝備和設(shè)計也開始西化，地板、護墻板、全部水?。ㄅ瘹猓┮约霸O(shè)備齊全考究的衛(wèi)生間都開始在有錢人家普及，一場居住革命正靜悄悄地進行。

更大的改變，實際上是反映在對四合院格局的改造上。傳統(tǒng)的四合院處處體現(xiàn)著“長幼有序”“上下有分”“內(nèi)外有別”的舊式家族傳統(tǒng)宗法和禮教制度，而到辛亥革命后，四合院里的居民大多不再以家族為單位了，住宅開始以舒適、方便、合理等實用訴求為立足點，對四合院的格局進行改造。不僅傳統(tǒng)的正房、廂房不見得一定給家長和兒孫居住，而且各個房間的功能也越發(fā)具體化和洋化。儲物室、浴室、鍋爐室都是必須要考慮的新空間，而有錢的人家，甚至要考慮設(shè)置車庫。

當然，一個現(xiàn)代城市，光有住宅格局的改造還不夠，在這種改造的同時，還有著附著于其上的公共設(shè)施的改造與建設(shè)。如果沒有電，你安裝電燈就毫無用處，而抽水馬桶，也必須有下水管道才能使用。20世紀初，時任候補同知的馮恕奏請成立電燈公司，1905年，“京師華商電燈股份有限公司”獲準成立，這是中國最早的民族電業(yè)，沒有官銀和外債，全靠國人集資。1906年，華商公司的首家電廠開張，年發(fā)電量7000千瓦，1920年，又在石景山增設(shè)電廠，年發(fā)電總量增至1.7萬千瓦。北京的居民由此開始慢慢使用電力照明。此后，又有幾家發(fā)電廠開張，到1929年，全市用電的家庭達到21116戶，占全市戶數(shù)的7.8%。

和電一樣，自來水最初的探索也來自清末。1908年，在維新人士的強烈呼吁下，清廷農(nóng)工商部募集300萬元資金，在正陽門內(nèi)成立“京師自來水股份有限公司”，全套引進德國設(shè)備，并鋪設(shè)供水管道，1935年，北京全市使用自來水的家庭達到10384戶。大多數(shù)北京市民由于收入偏低，還是以飲用土井里的水或購買水霸把持的機井水為主。和給水相比，排水系統(tǒng)的發(fā)展就更慢了，清代北京的城市排水系統(tǒng)，年久失修破敗不堪，每年春夏，河水和臭氣成為北京城市排水系統(tǒng)的典型特征，既阻礙交通又傳播疾病。北洋政府時期，市政公所曾經(jīng)進行了前三門護城河修治工程，加寬加深河道，清除淤泥；填平化石橋、御河等明溝，改為暗溝。但是，在那樣的時代，這種政策很難有長期的持續(xù)性，老舍的作品《龍須溝》，表現(xiàn)的就是南城長期沒人管的排水溝。

和當時國內(nèi)別的城市（南京、上海）相比，民國時期的北京，公共設(shè)施的發(fā)展是很緩慢的，自來水使用率更是遠遠不及其他大城市，這是由于北京獨特的城市面貌決定的。北洋政府時期，在珠市口南側(cè)進行了建設(shè)“新市區(qū)”的試驗，而在日偽統(tǒng)治時期，也在西郊興建了大面積的新市區(qū)，這種“都市新試驗”為北京未來的城市建設(shè)提供了新的可能性。

房價啊房價

民國北京的歷史，大體可以1928年為界，此前是國家首都，此后不僅失去了首都地位，而且在多數(shù)時間里叫“北平”。而不當首都的北京，又可以分為建設(shè)（1928-1937）、淪陷（1937-1945）和解放戰(zhàn)爭（1945-1949）三個階段。民國時的市民，當然也很關(guān)心房價，他們應(yīng)該羨慕今天的人們，有著和平的環(huán)境。

比起20世紀20年代，30年代的北平城區(qū)住宅，每間平均售價增長了24%。雖然增幅不小，但還是可以接受的。1937年以后，無論是日偽時期，還是國民政府時期，為了支撐戰(zhàn)爭，當局都采取了濫發(fā)紙幣的做法，導致物價飛漲，這是全國人民都要面對的經(jīng)濟形勢，北京也不例外。有統(tǒng)計表明，如果以1931年-1937年的房屋租售價格指數(shù)為100，則1947年1-12月每間住房平均售價指數(shù)為1776800，每間平均月租指數(shù)2633250，房價上漲了一萬七千倍，租金上漲了二萬六千倍！這種上漲，都是惡性膨脹造成的，沒有多少參考價值，但是也說明，即使在戰(zhàn)火紛飛的年代，房屋仍然是相對比較保值的固定資產(chǎn)。

和單純的價格相比，探討房價和人們收入的關(guān)系，可能會更加直觀。盡管1928年開始，北京不再是民國的首都，但北平仍然憑借長期積累的雄厚教育實力，維持了北大、清華等著名學校的高薪酬。這些人成為20世紀30年代北平住宅消費的重要購買力量。按照當時普通民眾一般的房租與收入比，可將大學教員的月租房支出定為月均收入的10%，那么每個月在租房上的錢，教授可以拿出40-50元，副教授可以拿出30元，專職講師可以拿出12-20元。如果綜合1931-1937年報刊廣告上發(fā)布的住宅招租價格，平均每間是2.40元，那么教授可以租20間，副教授可以租12間，講師可以租5-8間。記住，這只是拿出收入的十分之一來租房哦。

當然，沒有人會租那么多房子。事實上，當時的大學教員基本可以做到普通每家獨住一個四合院或三合院。一些著名學者在回憶錄中，記述了他們租住大宅、出門坐黃包車，每周都到飯館喝酒的閑適生活。他們的家眷，既不用工作也不用做家務(wù)，而是雇傭仆役操持家務(wù)。和這些教授相比，普通工人和小學教師家庭就差很多了，每個月平均可以支出的房租為6-8元之間，可以租兩到三間房子。不過，無論家庭收入多少，大多數(shù)工人家庭居住面積都很狹小，每個家庭只有一間住宅，只能說湊合著有個地方住而已。

即便住得不咋樣，小學老師、工人也不算社會的底層。在城墻邊上，居住著這樣一些人，他們被視為“棚戶”，所居住的房屋大多為灰棚，而且連成片。放眼望去，東直門、西直門、朝陽門等處，滿是這樣的貧民居住區(qū)。這些人有失業(yè)工人、孤寡老人、瘋癲病人、守寡婦女等等，他們境況很差——不過，還有更差的：那些無家可歸、不能自食其力的貧民，只好蝸居在市政當局開設(shè)的“暖廠”里。1934年底，政府在早已衰落、破舊的新世界大樓里開辦暖廠，收容200多名無家可歸的男子。每天下午4-6點開門收容，6點以后提供一次粥飯作為晚餐，讓住進來的窮人不至于挨餓過夜，次日早上7點開門讓他們離去。這是民國在社會救濟方面的初級探索。

魯迅貸款買房記

文壇先驅(qū)魯迅一生當中買過兩次房。頭回買房是在五四運動那年，也就是1919年，那年他已近四十歲，參加工作已經(jīng)整整十年。魯迅在教育部上班，業(yè)余又寫文章賺錢，收入并不算低，盡管是首次置業(yè)，但他買的房子非常氣派。那所房子位于北京西城八道灣，是一所四合院，前后兩進，九間瓦房，院子很大，相當于半個籃球場。魯迅當時花了多少錢呢？3500塊大洋。

把紹興老家的祖宅賣了（他在小說《故鄉(xiāng)》中寫過變賣家產(chǎn)的細節(jié)），還是沒湊夠，只好去銀行貸了一筆500塊大洋的短期貸款，為期3個月，月息“一分三厘”。一分三厘就是1.3%，折成年息是15.6%?，F(xiàn)在去銀行辦按揭，為期10年或者15年，年息也不到13%，而魯迅短短3個月的貸款，年息竟然超過15%，利息實在是高。

事實上，在整個20世紀初，銀行的利息都比現(xiàn)在高得多。以天津、上海、北京三地的國有銀行為例，為期一年的普通貸款，利息最低10%，高的則在16%以上。而且還不是你愿意支付高額利息就能貸出錢來，還得有抵押，要是沒有抵押，就必須有富商或者知名人士做擔保。魯迅當時在教育部上班，能找到擔保，所以他去銀行貸錢還行，換作一般市民，銀行根本不理，急需用錢的時候，只有通過民間高利貸籌款。在當時，并沒有現(xiàn)在這么成熟的房貸體系，魯迅只能算是短期拆借，不過以他的收入來還清這筆貸款，并沒有太大問題。

當時北京房地產(chǎn)業(yè)遠不如上海發(fā)達，沒有專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商，市場上賣來賣去的多是二手房，所以房產(chǎn)中介大行其道。魯迅買這套四合院時也請了中介。請中介得掏傭金，買主得按成交價的3%付給中介傭金，賣主得按成交價的2%付給中介傭金。

魯迅買這套四合院時，那個賣主覺得要價3500塊有點兒吃虧，自己該出的那份兒傭金也讓魯迅掏了。也就是說，為買這套四合院，魯迅應(yīng)付5%的傭金，總共是175塊。后來不知道為什么，他們只付了173塊，少付了兩塊。

民國時，買房一樣得繳稅。在1919年買房，需要繳百分之三的契稅、千分之八的教育附加費、千分之九的教員經(jīng)費、千分之五的解廳自治費，還有千分之二的參議會經(jīng)費，稅率加一塊總共是5.2%。魯迅哥倆的購房款是3500塊，得繳182塊的稅費。后來不知道為什么，他們只繳了180塊，也少繳了兩塊。

買了這套院子以后，他把母親和原配夫人朱安從紹興老家接到了北京，也把弟弟周作人一家接了過來，一大家子十幾口人住在一塊兒，日子過得很紅火。但是好景不長，周作人和他的日本妻子羽太信子花錢太厲害，自己掙的不夠花，兄弟之間產(chǎn)生了矛盾。魯迅一怒之下離家出走，把八道灣這所四合院白送給周作人，自己另外又買了一所。這回買的四合院比較小，位于北京阜成門里西三條胡同（也就是現(xiàn)在的魯迅故居），只有一進院子，六間瓦房，占地面積比頭回買的那所四合院小了好幾倍，還是多年不住人的二手房，屋頂都漏了，魯迅又重新裝修了一遍。不算裝修費，這所四合院總共花了魯迅八百塊大洋。

不過房子這么便宜，魯迅還是買不起，他頭一次買房時七拼八湊，這回買房還是七拼八湊：借了朋友許壽裳400塊大洋，借了另一個朋友齊宗頤400塊大洋。除了翻修費用和買家具的錢是靠他自己的積蓄，整個購房款全是借的。

這兩次買房，都讓魯迅大傷元氣，所以他到了上海后，雖然稿費收入更高，卻再也不肯買房了，他和許廣平，一直租房居住。