郭煦

今年的國慶黃金周，儼然變成了一個(gè)“樓市調(diào)控周”。

從9月30日傍晚開始，先后有北京、天津、蘇州、成都、鄭州等共計(jì)19個(gè)城市發(fā)布新樓市調(diào)控政策，多地重啟限購限貸。而且各城市出臺(tái)的舉措，有逐步加碼的跡象。

限購限貸潮因何卷土重來？房價(jià)會(huì)越跳越高嗎？限購限貸能否抑制房價(jià)上漲？

現(xiàn)象：“限購令”突襲

9月30日晚間，北京加碼樓市限貸，分別將購買首套和二套普通住宅的首付款比例提至35%、50%；天津幾乎同步出臺(tái)“分區(qū)限購”政策，對已有1套住房的非本市戶籍家庭，暫停在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)再購房，同時(shí)提高其首套房商貸首付比例至40%；同日，蘇州也宣布進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房價(jià)格監(jiān)管。

10月1日晚間，鄭州、成都正式接棒。鄭州宣布對市內(nèi)部分區(qū)域?qū)嵤┳》肯拶彛瑢υ谥付▍^(qū)域內(nèi)擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭和擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭限購180平方米以下的住房；成都限購略有不同，規(guī)定在高新區(qū)、錦江區(qū)、武侯區(qū)等區(qū)域內(nèi)，一人只能新購買1套商品住房。

10月2日，限購陣營再添濟(jì)南、無錫、合肥三市。濟(jì)南分別將購買首套和二套住房的商貸最低首付款提至30%、40%，且明確本市戶籍家庭已有三套住房的，暫不得再購房；無錫則宣布將二套房商貸最低首付比例提至40%，非本市戶籍家庭限購第二套房，同時(shí)對土地出讓設(shè)置最高限價(jià)；合肥也于當(dāng)晚緊急發(fā)布區(qū)域性住房限購政策，在市區(qū)范圍內(nèi)，暫停向擁有2套房以上的本市戶籍家庭出售新建商品房，并將首套房商貸最低首付比例調(diào)整為30%。

10月3日，武漢市發(fā)布限購限貸措施，本市戶籍家庭購買首套房的，申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例由20%調(diào)整為25%；購買第二套住房的，申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例由40%調(diào)整為50%；購買三套及以上住房的，在上述區(qū)域購買住房的，暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款，即需要全額付款。

10月4日，深圳市發(fā)布通知對無房且無貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)行三成首付；對無房但有貸款記錄的，首付不低于五成；已有1套住房的，首付提高到七成以上。

同一天廣州亦發(fā)布通知要求執(zhí)行社保5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，限購1套住房執(zhí)行現(xiàn)行政策，首套房和擁有1套住房并已結(jié)清貸款的，執(zhí)行最低首付款比例30%的規(guī)定；2套房首付不低于70%，繼續(xù)暫停發(fā)放家庭購買第三套及以上住房貸款。

……

據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，短短7天時(shí)間已經(jīng)有19城發(fā)布限購新政，多地重啟限購限貸。差異化的“分區(qū)限購”成為此輪政策新亮點(diǎn)。

“上述限購措施將產(chǎn)生一種擠出效應(yīng)，緩解城市熱點(diǎn)區(qū)域房價(jià)的過快上漲，同時(shí)將購房需求推向可能存在‘去庫存壓力的周邊區(qū)域。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《小康》記者透露。

以天津?yàn)槔瑖?yán)躍進(jìn)具體分析了分區(qū)限購調(diào)控的作用原理，天津武清區(qū)由于毗鄰北京，成為本輪房地產(chǎn)市場炒作的熱點(diǎn)，前8月二手房交易價(jià)格迅速上漲?！岸谙拶徴邔?shí)施后，北京購房者至天津購房的門檻抬高，在武清區(qū)認(rèn)購首套住房首付需要40%，且無法購買二套，遂只能認(rèn)購北辰和寶坻等區(qū)域，未來這些區(qū)域市場會(huì)呈現(xiàn)明顯上漲，即市場需求轉(zhuǎn)移。”

業(yè)內(nèi)人士分析稱，這股調(diào)控浪潮或許仍將繼續(xù)。綜合業(yè)內(nèi)人士分析顯示，未來，石家莊、青島等房價(jià)漲幅較快的城市，限購可能性仍非常大。

背后：房價(jià)漲！漲！漲！

限購限貸政策集中出臺(tái)，房價(jià)瘋狂上漲是其大背景。近幾個(gè)月，樓市“高燒”不斷蔓延。在上海，買房帶來的“離婚潮”引發(fā)了輿論的關(guān)注。在北京，南四環(huán)公益西橋附近的一個(gè)項(xiàng)目，開盤價(jià)格定在每平方米6.5萬元。就在兩個(gè)月前，該項(xiàng)目前一期的開盤價(jià)格還是每平方米5萬元。在廣州，8月房價(jià)環(huán)比漲幅甚至超過深圳。

數(shù)據(jù)是最有說服力的事實(shí)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，8月份全國70個(gè)大中城市中，房屋價(jià)格上漲的城市達(dá)64個(gè)。而近日中指院最新公布的數(shù)據(jù)顯示，9月全國百城房價(jià)持續(xù)上漲，二線城市房價(jià)領(lǐng)漲。

百城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為12617元/平方米，環(huán)比上漲2.83%，漲幅較上月擴(kuò)大0.66個(gè)百分點(diǎn)。81個(gè)城市環(huán)比上漲，18個(gè)城市環(huán)比下跌，1個(gè)城市與上月持平。

而《小康》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，全國百城里，已有24個(gè)城市住宅平均價(jià)格過萬，目前有32個(gè)城市低于6000元。

樓市瘋漲的同時(shí)，各地土地拍賣價(jià)格也在不斷上漲。

就在國慶黃金周前，全國多地土地拍賣不斷創(chuàng)造新高，9月23日，在蘇州9月最后兩宗地塊的出讓中，新城控股以106.27億元競得一塊商服住地，超過100億的出讓總價(jià)也創(chuàng)造了蘇州歷史上土地價(jià)格新高。

同樣的情況發(fā)生在南京、合肥、無錫、東莞等二三線城市，土地市場的火爆迅速傳導(dǎo)到市場層面。溢價(jià)過高的土地拉高了樓市上漲的整體預(yù)期，越來越多的散戶熱情高漲，按捺不住紛紛持幣入場。

在這一輪的二線城市大爆發(fā)中，合肥的表現(xiàn)異常突出。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月合肥新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲4.8%，環(huán)比漲幅位列全國第四，超過了一線城市北京、深圳。

9月24日，合肥最貴豪宅“融創(chuàng)合肥壹號院”首次開盤，開盤當(dāng)日1小時(shí)產(chǎn)生了6億的銷售額，其推出的高層產(chǎn)品遭遇搶購。

“一大早就有客戶來排隊(duì)，許多業(yè)內(nèi)也都來試探行情，比想象中來的人更多?！焙戏室继栐旱臓I銷負(fù)責(zé)人表示，客戶在售樓處門口排起了長龍，所有的高層產(chǎn)品一小時(shí)內(nèi)一搶而空。

而就在合肥最貴豪宅開盤的前一日，合肥土地市場再次讓行業(yè)震驚。9月23日的合肥大型土拍中，一次性集中出讓11宗地共計(jì)1050.52畝，起始總價(jià)達(dá)47.6億元。在激烈爭奪后，萬科、綠地、保利、融創(chuàng)、海亮、文一等均有所獲，11宗地均溢價(jià)成交，單日土拍收金168.81億，上述土地平均溢價(jià)率在250%左右，其中有3塊土地拍賣溢價(jià)甚至超過300%。

面對這樣的情況，剛需購房者和投資客都相繼入場，合肥、南京、杭州等熱點(diǎn)城市投資客越來越多。

浙江麗水的周平，最近頻繁往來杭州和麗水之間，她在麗水的一個(gè)事業(yè)單位工作，但是最近去杭州置業(yè)，“舉全家之力買一套房，身邊的朋友都在杭州、南京、合肥置業(yè)，感覺如果我不去買房子，可能過三五年，我的錢就貶值了?！?/p>

真相：杠桿刺激

到底是什么催生了這一波樓市行情？周平回答稱，杠桿。在她看來，今年年初以來，銀行系統(tǒng)降低了首付的比例，鼓勵(lì)按揭利率打折，以及有史以來最高的信貸規(guī)模，都在鼓勵(lì)居民加杠桿買房。

政策利好導(dǎo)致樓市瘋狂，據(jù)悉杭州限購前一天，很多樓盤里直到半夜都在交易，甚至有中介拿著pos機(jī)去外地讓客戶刷卡；有個(gè)地方新盤出現(xiàn)哄搶的局面，幾個(gè)客戶同時(shí)搶一套房分不出先后，開發(fā)商索性讓其打麻將，誰先和牌誰能買。

今年第一季度，我國銀行信貸和社會(huì)融資寬松程度史無前例，新增貸款規(guī)模4.61萬億元，社會(huì)融資規(guī)?？傤~6.5萬億元，均超過或接近歷史最高水平，貨幣規(guī)模一直在擴(kuò)大。

根據(jù)官方數(shù)據(jù)，在完成中報(bào)的15家上市銀行中，個(gè)人住房按揭貸款比例較2015年出現(xiàn)較大幅度提升，占比從之前的三成升至46.58%；個(gè)人貸款大幅超過企業(yè)貸款，而且個(gè)人貸款中，九成以上都是住房按揭貸款。

從離婚買房者擠爆民政局，到*ST寧通B擬賣學(xué)區(qū)房保殼，再到北京300套房源1分鐘秒速清盤，中國房地產(chǎn)市場似乎迎來了“瘋?！薄６删瓦@段“神話”的主要因素，則是在經(jīng)濟(jì)疲軟下，資金出口不斷收窄，熱錢集中流入樓市，杠桿高企。

業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前樓市成為各路資金流入的投資、投機(jī)和消費(fèi)熱點(diǎn)，杠桿刺激加劇了房價(jià)飛漲?！百I房一年勝過奮斗十年”、“上市公司靠賣兩套學(xué)區(qū)房保殼”，這種極端情況如果持續(xù)出現(xiàn)，將會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)無法轉(zhuǎn)型，同時(shí)醞釀越來越可怕的金融風(fēng)險(xiǎn)，降杠桿、去泡沫勢在必行。

9月25日，深圳樓市曝出單價(jià)近15萬元、6平方米的“鴿子籠”袖珍戶型被熱搶。

值得一提的是，與寸土寸金的香港袖珍戶型如出一轍的深圳“鴿子籠”戶型，甚至比香港認(rèn)為是牢籠的最小戶型16平方米還要小。而出現(xiàn)這種情況的原因，或是房價(jià)飆漲之下，人們對房價(jià)無力承擔(dān)。

雖然我們一直強(qiáng)調(diào)實(shí)體經(jīng)濟(jì)是一國經(jīng)濟(jì)的根基，但從今年年初開始，民間投資連續(xù)下滑，去年全年還保持了10.1%的增速，今年上半年一下降到了2.1%。究其原因，是因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)的投資回報(bào)率已經(jīng)低于融資成本。數(shù)據(jù)顯示，到2015年底，實(shí)體經(jīng)濟(jì)回報(bào)率已經(jīng)降至5%以下。根據(jù)學(xué)者劉陳杰的分析，這種回報(bào)率降低，有70%的原因可以用勞動(dòng)力老齡化、全要素增長率下降等因素解釋。

實(shí)體經(jīng)濟(jì)回報(bào)率低是房地產(chǎn)投資熱的重要因素。

9月21日，方正證券在北京舉辦的房地產(chǎn)高峰論壇上，方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平指出，當(dāng)前中國房地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)出泡沫跡象，貨幣超發(fā)和低利率刺激了新一輪房價(jià)、地價(jià)暴漲，絕對房價(jià)已經(jīng)偏高?！叭蚯?2大高房價(jià)城市中，中國作為發(fā)展中國家占了4席。地價(jià)高企，居民恐慌性搶房，新增貸款中大部分是房貸，這些都已經(jīng)釋放泡沫化信號?！?/p>

中國指數(shù)研究院9月19日發(fā)布的數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，9月12日至9月18日，即上周監(jiān)測的40個(gè)主要城市中，土地推出量環(huán)比增加7%，成交量環(huán)比增加16%，出讓金環(huán)比增加88%，樓面均價(jià)環(huán)比上漲26%。

在國務(wù)院參事、住建部原副部長仇保興看來，國家金融部門出臺(tái)政策與房地產(chǎn)部門的調(diào)控目標(biāo)相互沖突是推動(dòng)本輪方面全面上漲的另一最關(guān)鍵原因。金融監(jiān)管部門允許首付貸、允許居民加杠桿，房價(jià)旋即暴漲。

針對樓市瘋狂，海通證券副總裁、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷日前撰文《人性在樓市上的瘋狂度無法計(jì)算》稱：“中國大部分地區(qū)的房價(jià)實(shí)際上都已經(jīng)步入泡沫區(qū)域了。當(dāng)前樓市其實(shí)是結(jié)構(gòu)性牛市，即一二線城市房價(jià)上漲，三四線基本不動(dòng)，但去年是一線城市房價(jià)上漲兇猛，今年則傳導(dǎo)至二線城市?！?/p>

海通證券研究所副所長、首席宏觀及債券分析師姜超在研報(bào)中表示：“我國的地產(chǎn)過熱已難以持續(xù)了，今年大概率是我國房地產(chǎn)市場的大頂部，未來面臨極大的下行風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

姜超認(rèn)為，中國青年人口拐點(diǎn)已現(xiàn)。25～44歲是消費(fèi)住房、汽車、家具等耐用品及煙酒飲料、服裝和娛樂等快消品的主力人群，我國該年齡段人口在2015年已達(dá)到峰值的4.49億人，之后將長期下行。

難題：限購治標(biāo)不治本

事實(shí)上，中央對于樓市熱度已經(jīng)開始警覺，7月26日，中央政治局會(huì)議首度提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，這被分析人士解讀為首要針對房地產(chǎn)市場。

值得注意的是，對于中國居民來說，最大的投資是購買房產(chǎn)。因此，在房貸飆升的同時(shí)，中國居民負(fù)債大幅提升。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，中國的居民杠桿率近年來增長迅速，居民負(fù)債占整個(gè)GDP的比重從2005年的17.1%猛增到2015年的39.5%，而2016年有望達(dá)到44%。

全民炒房。房子已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)繞不開的功臣和罪人，業(yè)內(nèi)業(yè)外都對房地產(chǎn)泡沫化、金融化和資本化的趨勢愈發(fā)擔(dān)憂。

可以想象，隨著樓市的進(jìn)一步高燒，限購限貸等調(diào)控措施也會(huì)逐漸加碼，以抑制有些失控的房價(jià)。如今，貨幣超發(fā)，流動(dòng)性泛濫，信貸寬松，新增貸款投入房地產(chǎn)等因素，正是一個(gè)泡沫周期的勃興階段。另一方面，實(shí)業(yè)疲軟，股市不振，相形之下好資產(chǎn)屈指可數(shù)。光有限購限貸，沒有對流動(dòng)性的限制，樓市仍是治標(biāo)，而不是治本。

“現(xiàn)在我們國家一線城市和部分二線城市的房價(jià)確實(shí)是過熱的、瘋狂的狀態(tài)。究其根本，在于沒有處理好高層各部門之間、中央與地方政府之間的分歧與博弈。處理不好這些關(guān)系，是我們很多宏觀政策出臺(tái)后失敗的原因。只有將中央調(diào)控變?yōu)榈胤秸{(diào)控、行政手段調(diào)控變?yōu)橛媒?jīng)濟(jì)杠桿調(diào)控時(shí)，才能夠?qū)崿F(xiàn)中國房地產(chǎn)的軟著陸?！背鸨Ｅd這樣解釋。

仇保興表示，“前段時(shí)間我向國務(wù)院提交了一份建議，是說對于房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在應(yīng)該是到了考慮采取溫和的、分散的、非中心化的調(diào)控政策的時(shí)候了?，F(xiàn)在影響整個(gè)房地產(chǎn)趨勢的有兩把劍：第一把劍是房地產(chǎn)稅，第二把劍是房產(chǎn)的續(xù)期問題。而這兩項(xiàng)政策的出臺(tái)并非易事，其中夾雜著太多的敏感地帶與利益博弈?！?/p>

就此，他提出的設(shè)想是，首先，要把大家最敏感的房地產(chǎn)稅變成一個(gè)組合稅，至少分四個(gè)稅種，即消費(fèi)稅、空置稅、轉(zhuǎn)讓稅、物業(yè)稅，依據(jù)不同的情況施策，增加征收的合理性。以意大利羅馬等地實(shí)行的消費(fèi)稅為例，其實(shí)施方式為，首套購房免稅，第二套購房征收14%的消費(fèi)稅，第三套購房征收26%的消費(fèi)稅，第四套房征收40%的消費(fèi)稅……這被稱為房地產(chǎn)暴熱期的瞬時(shí)冷卻劑。

“更重要的是，要把上述稅率的設(shè)置和信貸政策的調(diào)控權(quán)交給地方政府，讓地方政府根據(jù)房地產(chǎn)市場上的剛需或是投機(jī)分別調(diào)控，中央政府只需給地方政府制定調(diào)控目標(biāo)，并建立事后追責(zé)制度。通過類似的方式理順中央與地方政府的利益關(guān)系。”仇保興說。

經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)則認(rèn)為，房地產(chǎn)市場到了下半年，投資和投機(jī)需求成了主流，大量的炒房資金在熱點(diǎn)城市游弋，土地市場高燒不退。這種與居住需求無關(guān)的玩法一旦到頭，釋放出來的下跌動(dòng)能絕對不可小視，按照政策周期與市場周期多年來的時(shí)間關(guān)系，本輪房地產(chǎn)周期應(yīng)該在半年之后進(jìn)入真正的下行通道，如果市場泡沫過大，下跌引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)勢必危及實(shí)體經(jīng)濟(jì)?；诖?，在國慶黃金周到來之際，各地連夜出臺(tái)調(diào)控措施，事實(shí)上是向市場釋放明確信號：不允許房地產(chǎn)市場的瘋狂之火危及中國經(jīng)濟(jì)整體，通過限購限貸，為市場緊急降溫。

“過去的歷史證明，限購限貸政策解決不了中國房地產(chǎn)的根本問題，但在短期內(nèi)肯定可以給市場降溫?？紤]到熱點(diǎn)城市目前供應(yīng)的短缺，除了限購限貸等措施擠出投資需求外，更重要的是繼續(xù)增加供應(yīng)，特別在土地市場上不要再搞饑餓營銷，而是應(yīng)該嚴(yán)格按照年度土地供應(yīng)計(jì)劃供應(yīng)土地?！瘪R光遠(yuǎn)說。