呂東榮

摘 要：房地產(chǎn)公司固定資產(chǎn)比重大，固定資產(chǎn)管理成為房地產(chǎn)公司經(jīng)營管理的核心工作之一，如何高效利用房地產(chǎn)公司固定資產(chǎn)，也是激活公司活力，提高公司競爭力的主要手段。本文對當前房地產(chǎn)公司固定資產(chǎn)實物管理中存在的問題進行了分析，探討了房地產(chǎn)公司固定資產(chǎn)實物管理的主要路徑。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 固定資產(chǎn) 實物管理

對于房地產(chǎn)公司來說，固定資產(chǎn)實物不僅是公司的主要資產(chǎn)成分，也是公司生產(chǎn)及再生產(chǎn)的生產(chǎn)資料，在經(jīng)濟下行壓力的大背景下，從內(nèi)部管理入手，通過現(xiàn)有資源實現(xiàn)效益最大化已經(jīng)成為房地產(chǎn)公司利潤增值的重要來源。

一、房地產(chǎn)公司固定資產(chǎn)實物管理中存在的問題

固定資產(chǎn)是房地產(chǎn)公司貨幣實物形態(tài)的展現(xiàn)，房地產(chǎn)屬于重資產(chǎn)行業(yè)，固定資產(chǎn)的比重較高，加之公司的重視程度較低，不少房地產(chǎn)公司表現(xiàn)出了固定資產(chǎn)管理問題，如管理不嚴、核算不實等，影響了房地產(chǎn)公司的經(jīng)營與發(fā)展，容易導致公司資產(chǎn)流失。房地產(chǎn)公司固定資產(chǎn)實物管理的問題主要表現(xiàn)為以下幾點：

（一）資產(chǎn)管理意識較為薄弱

目前，我國大部分房地產(chǎn)公司對于固定資產(chǎn)的管理的認識及重視程度都還比較缺乏，沒有樹立起科學、正確、有效的公司固定資產(chǎn)管理意識。尤其是很多較小的房地產(chǎn)公司片面的認為，只需要做好公司的開發(fā)經(jīng)營活動，使得公司的業(yè)務量保持在較高的水平上，就可以實現(xiàn)公司利潤的最大化。此外，很多中小型以及部分大型的房地產(chǎn)公司都缺乏相應的固定資產(chǎn)管理風險意識，片面的認為只要固定資產(chǎn)的采購程序符合法律法規(guī)，就可以有效的避免固定資產(chǎn)的管理風險，忽視了來自于公司外部市場及其他方面的影響因素；并且較為片面的認為公司固定資產(chǎn)的管理只是一項基礎(chǔ)性的建設(shè)工作，沒有必要在上面花費大量的時間、精力和金錢，從而使得公司固定資產(chǎn)的管理被邊緣化，使其無法正常發(fā)揮其應有的作用。

（二）固定資產(chǎn)實物管理制度建設(shè)不足

一部分房地產(chǎn)公司沒有健全的固定資產(chǎn)管理制度，沒有有效的固定資產(chǎn)管理手段，固定資產(chǎn)卡片賬和明細賬缺失，固定資產(chǎn)管理工作人員沒有按照實際情況來編制明細賬目，使得固定資產(chǎn)的實際情況和賬面價值不符，由于明細賬目和卡片賬目的缺失使得固定資產(chǎn)的使用情況和使用方向模糊，不利于對固定資產(chǎn)進行精細化管理。其次，一部分房地產(chǎn)公司沒有明確的固定資產(chǎn)采購計劃，不能根據(jù)公司的實際需要出發(fā)，固定資產(chǎn)采購工作的隨意性較強，盲目購置和重復購置等問題嚴重，實物臺賬所記錄的采購時間、規(guī)格、原值、折舊年限、樓盤修繕等信息記錄不善，部門核對、清查等工作開展不力，導致了資產(chǎn)閑置。同時，對于固定資產(chǎn)的采購沒有嚴格的審批制度，也沒有規(guī)范的采購流程，這就使得固定資產(chǎn)采購過程中暗箱操作的可能性增大。

（三）固定資產(chǎn)保養(yǎng)、修繕工作不力

一方面，由于房地產(chǎn)內(nèi)部員工的流動，以及資產(chǎn)本身的長時間閑置狀態(tài)，以樓盤、配套設(shè)施為主的相關(guān)資產(chǎn)很容易出現(xiàn)管理漏洞，部分閑置資產(chǎn)無法及時盤點、清查，資產(chǎn)盤活難度也較高，直接導致了資源浪費，部分設(shè)施由于自然老化，在得不到保養(yǎng)的狀況下直接報廢，浪費了公司資源，降低了公司資產(chǎn)利用效率。另一方面，除輕值資產(chǎn)外，多數(shù)管理者認為房地產(chǎn)公司的主要固定資產(chǎn)為樓盤、配套設(shè)施等，人員配置主要集中于這些方面，對于一些機械、設(shè)備不配備管理、維修人員，導致資產(chǎn)保養(yǎng)修繕工作不力，一旦出現(xiàn)問題也很難依靠公司力量維護，若用外聘則會發(fā)生額外費用，浪費公司資源。

二、強化房地產(chǎn)公司固定資產(chǎn)實物管理的建議

（一）提高固定資產(chǎn)實物管理意識

房地產(chǎn)公司要想提高固定資產(chǎn)管理工作的質(zhì)量，優(yōu)化固定資產(chǎn)的管理組織結(jié)構(gòu)，首先應該提高相關(guān)人員的責任意識。房地產(chǎn)公司的領(lǐng)導層應該重視固定資產(chǎn)管理工作，要關(guān)注固定資產(chǎn)的購置、日常維護和后期報廢工作，要不斷提高管理意識和管理手段，應該將固定資產(chǎn)管理的安全性和完整性作為公司領(lǐng)導績效考核的一部分，可以將其作為領(lǐng)導的一項重要任期目標。其次，固定資產(chǎn)管理人員要改變以往的管理意識，可以將固定資產(chǎn)管理工作的質(zhì)量好壞作為評估其工作能力的指標之一，同時管理人員要不斷更新專業(yè)知識，要樹立對固定資產(chǎn)管理工作結(jié)果負責意識，而不是僅僅認為其工作只是對上級負責。

（二）建立健全固定資產(chǎn)管理機制

房地產(chǎn)公司要健全資產(chǎn)管理制度，要規(guī)范資產(chǎn)購置、驗收、使用和報廢等環(huán)節(jié)的工作程序，要明確固定資產(chǎn)管理工作的權(quán)利與責任，落實責任管理制度，做到公平公正，以便為后期的績效考核工作提供必要的信息依據(jù)。其次，房地產(chǎn)公司應該強化預算管理，不斷規(guī)范會計核算工作流程，進而有效的控制固定資產(chǎn)管理工作中的內(nèi)部控制風險。同時，要規(guī)范化固定資產(chǎn)采購流程，要根據(jù)房地產(chǎn)公司的實際需要來購置資產(chǎn)，要根據(jù)部門的具體要求制定固定資產(chǎn)配置標準，對于擅自采購、調(diào)撥、報廢資產(chǎn)的行為應當嚴懲。再者，相關(guān)資產(chǎn)管理部門要制定嚴格的資產(chǎn)購置標準，做好固定資產(chǎn)的日常維護和保養(yǎng)工作，健全市場價格跟蹤機制，保證固定資產(chǎn)賬面價值與實際價值的統(tǒng)一，做好計提折舊工作。資產(chǎn)管理部門要注意固定資產(chǎn)的收益性，可以適時將閑置資產(chǎn)進行出租和出借，并要將出租出借獲得的收入計入預算管理工作范圍中，實現(xiàn)資產(chǎn)價值體現(xiàn)，減少資源浪費，保證資產(chǎn)安全性和收益性的結(jié)合。

（三）提高信息化水平，強化資產(chǎn)日常管理能力

房地產(chǎn)公司應該對固定資產(chǎn)實行定崗、定人和定位管理，建立健全責任制度。財務管理部門應該根據(jù)固定資產(chǎn)管理部門的信息及時辦理固定資產(chǎn)價值增減變動記錄，做好會計核算工作。會計人員應該做好帳卡和賬實核對工作，要保證固定資產(chǎn)會計信息的真實性。審計監(jiān)督部門應該對固定資產(chǎn)進行及時的清點盤查，可以不定期進行監(jiān)督核工作。同時，房地產(chǎn)公司應該引進先進的會計處理技術(shù)和設(shè)備，提高固定資產(chǎn)管理水平和質(zhì)量，建立固定資產(chǎn)資源的信息匯總工作，跟蹤記錄固定資產(chǎn)的使用情況和庫存情況，建立固定資產(chǎn)信息平臺，以便做到固定資產(chǎn)信息共享。再者，有關(guān)部門要制定相關(guān)的資產(chǎn)預算和采購計劃，健全數(shù)據(jù)管理制度和電算化歸檔管理規(guī)定，以便明確固定資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)和存量情況，進而為資產(chǎn)的管理和監(jiān)督工作提供信息依據(jù)。相關(guān)的部門應該做好監(jiān)督工作，完善內(nèi)部控制制度，明確責任，進而提高資產(chǎn)管理工作質(zhì)量。

參考文獻

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（作者單位：南京光華房地產(chǎn)開發(fā)公司 江蘇南京市 210000）