鄧郁松

稅收政策和金融政策同時(shí)、同向調(diào)整雖然意在調(diào)控市場(chǎng)，但忽視了住房金融政策和稅收政策對(duì)住房市場(chǎng)的作用機(jī)理并不相同

北京高房?jī)r(jià)一直被市場(chǎng)病垢。盡管“抑制”政策輪番登場(chǎng)，但房?jī)r(jià)攀升依然故我。

2007年以來(lái)，北京的住房?jī)r(jià)格漲幅一直顯著高于全國(guó)房?jī)r(jià)平均漲幅。為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，北京不僅嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)調(diào)控政策，而且結(jié)合北京特點(diǎn)，在市場(chǎng)調(diào)控、住房供給結(jié)構(gòu)調(diào)整等方面出臺(tái)了一系列政策措施。如北京是全國(guó)最早實(shí)行限購(gòu)的城市，也是到目前為止僅有的幾個(gè)仍實(shí)行限購(gòu)的城市之一，北京二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)實(shí)際繳納的稅費(fèi)一直是全國(guó)最高的城市之一。

2010年以來(lái)，北京市顯著加大了保障房供應(yīng)量。但目前為止北京仍是全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅最高的城市之一。由于房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)高于收入漲幅，北京居民的購(gòu)買(mǎi)力在顯著變?nèi)酢?/p>

面對(duì)北京房?jī)r(jià)持續(xù)較快上漲，有必要對(duì)北京過(guò)去幾年實(shí)行的相關(guān)政策進(jìn)行客觀評(píng)估，在此基礎(chǔ)上調(diào)整有關(guān)政策，確保北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸正常。

供不應(yīng)求是上漲主因

自1998年城鎮(zhèn)住房制度改革到2005年前后，是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度最快的一個(gè)時(shí)期。1998年，北京市新建商品住宅銷(xiāo)售面積只有376.99萬(wàn)平方米，到2005年北京市新建商品住宅銷(xiāo)售面積達(dá)到歷史峰值2823.65萬(wàn)平方米。2001年到2005年，北京市新建商品住宅銷(xiāo)售面積占同期全國(guó)新建商品住宅銷(xiāo)售面積的比重一直高于5%。2006年之后，北京市新建商品住宅銷(xiāo)售面積開(kāi)始持續(xù)下降。到2008年，北京市新建商品住宅銷(xiāo)售面積下降到只有1031.43萬(wàn)平方米，只占當(dāng)年全國(guó)新建商品住宅銷(xiāo)售面積的1.7%。

北京市新建商品住宅銷(xiāo)售面積持續(xù)下降的原因并不是需求不足，而是供應(yīng)持續(xù)減少的結(jié)果。2000年，北京市住宅新開(kāi)工面積為1322.06萬(wàn)平方米，2003年住宅新開(kāi)工面積快速攀升到2503.46萬(wàn)平方米，2000年到2003年北京住宅新開(kāi)工面積占同期全國(guó)城鎮(zhèn)住宅新開(kāi)工面積的比重一直在5%以上。但從2004年開(kāi)始，北京住宅新開(kāi)工面積連續(xù)六年下降，到2009年，北京住宅新開(kāi)工面積只有1380.28萬(wàn)平方米，只相當(dāng)于2003年北京住宅新開(kāi)工面積的55.1%，2009年北京住宅新開(kāi)工面積占同期全國(guó)城鎮(zhèn)住宅新開(kāi)工面積的比重下降到1.5%。

2015年，北京住宅新開(kāi)工面積再次下降到1199.2萬(wàn)平方米，比2014年下降8.0%，只占當(dāng)年全國(guó)城鎮(zhèn)住宅新開(kāi)工面積的1.1%。由于住宅新開(kāi)工面積持續(xù)下降，2015年北京新建商品住宅銷(xiāo)售面積只有1127.3萬(wàn)平方米，比2014年下降1.2%，占當(dāng)年全國(guó)新建商品住宅銷(xiāo)售面積的比重進(jìn)一步下降到1.0%。

1998年以來(lái)北京常住人口數(shù)量持續(xù)快速增長(zhǎng)。1998年北京市常住人口為1257.2萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)常住人口為957.7萬(wàn)人;2006年北京市常住人口增長(zhǎng)到1601萬(wàn)人，2015年北京市常住人口已高達(dá)2170.5萬(wàn)人。1998年到2006年，北京新增城鎮(zhèn)人口392.5萬(wàn)人，期間商品住宅累計(jì)銷(xiāo)售面積為13577.38萬(wàn)平方米。2007年到2015年，北京新增城鎮(zhèn)人口數(shù)量比1998年到2006年新增人口數(shù)量多了135萬(wàn)人，但同期北京商品住宅銷(xiāo)售面積卻比1998年到2006年減少了1586.8萬(wàn)平方米。

顯然，2007年以來(lái)，人口的快速增長(zhǎng)和家庭小型化，意味著北京住房市場(chǎng)的需求十分旺盛，但新增供給量的快速下降極大改變了北京住房市場(chǎng)的供求關(guān)系，供不應(yīng)求的情況一直持續(xù)，造成北京房?jī)r(jià)持續(xù)攀升。

2001年到2006年，北京市的房?jī)r(jià)收入比（房?jī)r(jià)收入比：一般定義為一套住房的價(jià)格是一個(gè)家庭年收入的多少倍。本文所提到的房?jī)r(jià)收入比的數(shù)據(jù)含義為購(gòu)買(mǎi)建筑面積為100平方米的新建商品住宅總價(jià)與當(dāng)年北京市城鎮(zhèn)戶均可支配收入之比，即：房?jī)r(jià)收入比=當(dāng)年北京新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)×100/當(dāng)年北京城鎮(zhèn)戶均可支配收入）均值為11.88倍，雖然比同期全國(guó)房?jī)r(jià)收入比均值水平高，但仍處于正常水平。從2007年開(kāi)始，新開(kāi)工面積持續(xù)下降造成后續(xù)供應(yīng)量不足的問(wèn)題開(kāi)始凸顯，北京房?jī)r(jià)開(kāi)始快速上漲并顯著超過(guò)同期全國(guó)住房均價(jià)漲幅和北京市居民收入漲幅。由于房?jī)r(jià)快速上漲，北京的房?jī)r(jià)收入比從2007年開(kāi)始快速攀升，2007年至2009年北京市的房?jī)r(jià)收入比均值為17.35倍，顯著高于此前六年的均值水平。

為解決北京房?jī)r(jià)過(guò)快上漲問(wèn)題，2010年之后北京顯著加大了保障房開(kāi)工量。北京市大規(guī)模建設(shè)保障房雖然在一定程度上解決了中低收入家庭住房困難問(wèn)題，但并未抑制商品房?jī)r(jià)格上漲趨勢(shì)。

亟待調(diào)整住房市場(chǎng)思路

要解決北京市住房?jī)r(jià)格過(guò)高的問(wèn)題，需要從緩解供求矛盾著手。近年來(lái)北京實(shí)施的一系列住房政策從供求兩方面進(jìn)行了探索，如通過(guò)嚴(yán)格的限購(gòu)政策對(duì)需求進(jìn)行適當(dāng)限制，通過(guò)增大公租房等各類(lèi)保障房的供應(yīng)來(lái)重點(diǎn)解決中低收入人群住房困難問(wèn)題。但也要認(rèn)識(shí)到，住房?jī)r(jià)格的持續(xù)攀升、住房市場(chǎng)交易量的下降，表明現(xiàn)有的政策思路仍需要進(jìn)一步完善。

從需求端來(lái)看，為解決2009年之后房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的問(wèn)題，2010年4月30日，北京市政府發(fā)布《北京市人民政府貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲文件的通知》，率先規(guī)定“每戶家庭只能新購(gòu)一套商品房”。限購(gòu)政策取得了一定效果，但限購(gòu)政策本身并不能解決人口持續(xù)增加帶來(lái)的住房壓力。

由于北京正面臨嚴(yán)峻的人口、資源和環(huán)境壓力，有觀點(diǎn)認(rèn)為可以通過(guò)高房?jī)r(jià)來(lái)適當(dāng)抑制人口的流入，但2007年以來(lái)北京房?jī)r(jià)走勢(shì)和人口流動(dòng)趨勢(shì)表明，高房?jī)r(jià)并未抑制人口流入。高房?jī)r(jià)是人口持續(xù)增加過(guò)程中商品房供應(yīng)不足的結(jié)果。人口持續(xù)增加主要是北京提供了更多的就業(yè)機(jī)會(huì)和更好的工作環(huán)境等，而并不是由于北京的房?jī)r(jià)水平是高還是低。

因此，要從需求端著手解決北京房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題，在短期內(nèi)繼續(xù)實(shí)行限購(gòu)政策的同時(shí)，更要重視北京城市功能和城市布局的調(diào)整，促進(jìn)區(qū)域均衡發(fā)展，并以此帶動(dòng)北京市人口的自然疏解。

從供給端觀察，2010年以來(lái)，北京市更加重視通過(guò)做好住房保障的方式來(lái)逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題。北京提出“繼續(xù)增加土地有效供應(yīng)，進(jìn)一步加大保障性住房和普通商品住房建設(shè)力度”。

從執(zhí)行情況看，“十二五”期間北京市各類(lèi)保障房建設(shè)顯著加快，大大改善了中低收入住房困難居民的住房條件。但也要看到，由于保障房主要針對(duì)中低收入的戶籍人口，各類(lèi)保障性住房并不能解決數(shù)量更為龐大的中等收入人群住房支付能力不足的問(wèn)題。由于“十二五”時(shí)期北京市新建商品住宅供應(yīng)量較“十一五”時(shí)期進(jìn)一步減少，這意味著北京市普通居民通過(guò)購(gòu)買(mǎi)新建住房改善住房條件的選擇余地在變小。

為抑制投資投機(jī)性需求，北京市在二手房交易環(huán)節(jié)一直征收相對(duì)較高的稅費(fèi)。雖然政策的出發(fā)點(diǎn)是抑制投機(jī)，防止房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大。但必須認(rèn)識(shí)到，在其他條件不變的情況下，交易環(huán)節(jié)征稅的結(jié)果是降低交易量、推高價(jià)格。

解決北京高房?jī)r(jià)路徑

北京目前的房?jī)r(jià)水平已顯著高于居民正常的支付能力，基于對(duì)造成北京房?jī)r(jià)偏高主要原因的認(rèn)識(shí)，建議北京可考慮進(jìn)一步調(diào)整和完善相關(guān)政策，使北京市的住房市場(chǎng)逐步回歸到相對(duì)合理水平。

一是要適當(dāng)增加新建商品房的供給。2002年開(kāi)始，北京住宅新開(kāi)工面積占當(dāng)年房屋新開(kāi)工面積的比重快速下降，2011年到2015年，北京住宅新開(kāi)工面積占當(dāng)年房屋新開(kāi)工面積的比重分別為61.1%、50.5%、48.5%、52.4%、43.0%。相對(duì)于商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓，北京市商品住宅的供應(yīng)量明顯偏低，適當(dāng)調(diào)整北京市房地產(chǎn)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)增加商品住宅用地供應(yīng)，提高商品住宅新開(kāi)工面積在房屋新開(kāi)工面積中的比重，有利于緩解新房市場(chǎng)供不應(yīng)求的情況。適當(dāng)增加商品住宅土地供應(yīng)，也有利于將土地出讓價(jià)格回歸到相對(duì)合理的水平，防止泡沫風(fēng)險(xiǎn)的累積。

二是要盡快調(diào)整住房保障方式，大幅減少實(shí)物型保障房數(shù)量，增加市場(chǎng)供給。2010年以來(lái)，由于商品房供應(yīng)量在下降，保障房又不能入市交易，不增加市場(chǎng)供給顯然無(wú)法有效平抑價(jià)格。建議北京可考慮適當(dāng)調(diào)整住房保障方式，在保障目標(biāo)不變的前提下，更加重視通過(guò)租金補(bǔ)貼等方式解決保障對(duì)象的住房困難問(wèn)題。

對(duì)數(shù)量龐大的存量保障性住房，政府可繼續(xù)保留一部分實(shí)物公租房，用于重點(diǎn)解決沒(méi)有勞動(dòng)能力和年齡偏大的住房困難人群。對(duì)已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了保障房或有意愿購(gòu)買(mǎi)正在居住的保障房的保障對(duì)象，可研究逐步將大部分實(shí)物類(lèi)保障房轉(zhuǎn)成具有共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的可售型保障房，將保障對(duì)象的購(gòu)房款和政府部門(mén)實(shí)際補(bǔ)貼款按比例進(jìn)行量化，在此基礎(chǔ)上確定各自的產(chǎn)權(quán)比例。

在明確產(chǎn)權(quán)比例后，可研究允許各類(lèi)保障房入市交易的政策，保障房入市交易后政府收回的資金可繼續(xù)投入住房保障工作，這樣既有利于增加住房市場(chǎng)供應(yīng)量，抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，也有利于政府持續(xù)做好住房保障工作，提高住房保障和分配的公平性。

三是進(jìn)一步降低二手房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，增加二手房供給。由于新房的建設(shè)需要一個(gè)周期，即便北京今年就開(kāi)始加大商品住宅的土地供應(yīng)，到滿足銷(xiāo)售條件也需要兩年左右的時(shí)間，因此短期內(nèi)北京應(yīng)更加重視發(fā)揮現(xiàn)有存量房源的作用。今年2月，財(cái)政部等三部委決定下調(diào)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅和交易稅，但同時(shí)決定北京、上海、廣州、深圳暫不執(zhí)行。降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)將會(huì)帶來(lái)交易量的上升和價(jià)格的下降，有利于改善居民住房條件。

建議將調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策盡快在北京實(shí)行，從政策導(dǎo)向上鼓勵(lì)二手房的供應(yīng)，緩解北京住房市場(chǎng)的供求矛盾。

從2006年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷次調(diào)控中，稅收政策和金融政策通常是同向調(diào)整，表現(xiàn)為同時(shí)降低利率、降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)或同時(shí)提高利率、提高首付、提高交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)。這種同時(shí)、同向調(diào)整雖然意在調(diào)控市場(chǎng)，但卻并沒(méi)有意識(shí)到住房金融政策和稅收政策對(duì)住房市場(chǎng)的作用機(jī)理并不相同。

降低利率、降低首付會(huì)提高居民的購(gòu)房支付能力，會(huì)帶來(lái)交易量的上升和價(jià)格的上漲，而降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)的效果是帶來(lái)交易量的上升和價(jià)格的下降，但住房金融政策和稅收政策同時(shí)調(diào)低的綜合作用通常會(huì)表現(xiàn)為交易量的大幅增加和價(jià)格的上漲，這使得很多人會(huì)誤認(rèn)為降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)會(huì)推高價(jià)格。從住房市場(chǎng)中長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)出發(fā)，宜更準(zhǔn)確地把握住房金融政策和稅收政策對(duì)住房市場(chǎng)的影響機(jī)理和效果，將交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)穩(wěn)定在盡可能低的水平上，并且不再頻繁調(diào)整。

北京可考慮進(jìn)步調(diào)整和完善相關(guān)政策，使北京市的住房市場(chǎng)逐步回歸到相對(duì)合理水平。

四是堅(jiān)持實(shí)行中性的住房金融政策。在價(jià)格偏高和市場(chǎng)短期供不應(yīng)求的情況下，需要更加重視實(shí)行中性的住房金融政策。目前國(guó)內(nèi)中長(zhǎng)期貸款名義利率已處于歷史最低水平，較低的利率水平極易推升住房?jī)r(jià)格，特別是在市場(chǎng)短期供不應(yīng)求的環(huán)境下其對(duì)價(jià)格的推升作用更為明顯?？紤]到北京的住房?jī)r(jià)格已偏高，為防止低利率政策進(jìn)一步推升價(jià)格，需要考慮引入首付和貸款利率的反向調(diào)整政策，在貸款利率降低時(shí)，適當(dāng)上調(diào)首付比例，以對(duì)沖低利率政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊。

五是要完善城市布局，通過(guò)有序疏解人口從根本上緩解住房需求壓力。將學(xué)校、醫(yī)院、圖書(shū)館、公共綠地等各類(lèi)公共資源、公共設(shè)施重點(diǎn)投向市內(nèi)的“欠發(fā)達(dá)”區(qū)域，逐步改變北京市的主要功能過(guò)于集中在中心城區(qū)的狀況，緩解中心城區(qū)土地資源不足和住房供應(yīng)不足的壓力。

作者為國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所研究員