金艷璐

公共租賃的春天又到了。

猶記得去年這個(gè)時(shí)候，“雷布斯”兩把火分別投向YOU+青年公寓和寓見(jiàn)公寓，將長(zhǎng)租公寓推到了資本風(fēng)口。4月12日，集中式公寓品牌魔方公寓正式對(duì)外公布了C輪融資信息，金額接近3億美金。

魔方生活服務(wù)集團(tuán)董事總經(jīng)理 ?柳佳

本輪資本完成后，魔方公寓將全面開(kāi)拓租賃領(lǐng)域的細(xì)分市場(chǎng)，試圖通過(guò)新推出的“輕奢”和“企業(yè)公寓”兩個(gè)新品牌，成為能夠覆蓋全人群的提供租住解決方案的公寓運(yùn)營(yíng)商。

如今，魔方公寓將拉高估值到10億美金，從而成為長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域里的第一只“獨(dú)角獸”。

魔方公寓于2008年9月成立，2009年在南京開(kāi)出第一家門(mén)店。據(jù)創(chuàng)業(yè)邦（微信搜索：ichuangyebang）所知，魔方公寓已憑借首套公寓行業(yè)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品模型和體系化管理方式在全國(guó)實(shí)現(xiàn)快速?gòu)?fù)制，如今已經(jīng)布點(diǎn)15個(gè)大中型城市，包括北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢、蘇州、杭州、成都、天津等。

區(qū)別于傳統(tǒng)的民房租賃，魔方對(duì)公寓的房間進(jìn)行了標(biāo)準(zhǔn)化、家庭化裝修，并配備物業(yè)服務(wù)進(jìn)行集中管理。一般來(lái)說(shuō)，魔方公寓的房間會(huì)有多功能的公共客廳、獨(dú)立私密的居住空間。

2015年，魔方公寓確定了“公寓+戰(zhàn)略”思路，也就是把公寓定義為線(xiàn)下流量入口，以住宿產(chǎn)品為核心，利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，通過(guò)對(duì)生活服務(wù)、金融等各個(gè)行業(yè)進(jìn)行資源整合來(lái)為住戶(hù)提供全方位的配套生活服務(wù)，完成公寓生態(tài)圈的閉環(huán)。

現(xiàn)在，魔方公寓門(mén)店數(shù)量達(dá)150家，房量超過(guò)2.2萬(wàn)間，服務(wù)用戶(hù)近4萬(wàn)。今年年底，魔方公寓門(mén)店總量將突破300家。

今年3月底，魔方公寓上線(xiàn)了新版網(wǎng)站，具有顯著的平臺(tái)化色彩。升級(jí)后的魔方公寓官網(wǎng)有這樣一些變化：

1.網(wǎng)站畫(huà)風(fēng)有調(diào)整;

2.可按照價(jià)格搜房，可在線(xiàn)選房、預(yù)約看房，預(yù)約可以精準(zhǔn)到房間號(hào);

3.展示每一間公寓的實(shí)景拍攝照片，覆蓋全國(guó)100余家門(mén)店。

多品牌落地，進(jìn)軍細(xì)分市場(chǎng)

在為青年白領(lǐng)市場(chǎng)提供了獨(dú)立居住解決方案后，魔方公寓開(kāi)始關(guān)注租賃人群的特殊性和租住需求的多樣性。在完成3億美金C輪融資后，魔方公寓將眼光投向精英人群和個(gè)性化人群，推出名為“輕奢”的中高端公寓品牌。創(chuàng)業(yè)邦（微信搜索：ichuangyebang）獲知，目前這一新產(chǎn)品已有多家門(mén)店在建，分布在北京、上海、廣州，預(yù)計(jì)在2016年下半年投放市場(chǎng)。

相較于側(cè)重標(biāo)準(zhǔn)化、滿(mǎn)足基本租賃需求的魔方公寓，中高端公寓產(chǎn)品代表了對(duì)個(gè)性和精神層面的更高追求，不僅更加關(guān)注租住環(huán)境的設(shè)計(jì)感和私密性，更能切合潛在客群的價(jià)值取向、生活背景、居住習(xí)慣和文化品位，從而滿(mǎn)足其社交、商務(wù)、時(shí)尚、休閑等生活需求。

“輕奢”主要瞄準(zhǔn)企業(yè)中高層高管、海歸、外籍人士等人群，租金范圍在6000元/月?12000元/月，是介于幾千元的白領(lǐng)市場(chǎng)和幾萬(wàn)元的高檔市場(chǎng)中間的一款產(chǎn)品。

除了“輕奢”品牌之外，魔方公寓還將試水首套企業(yè)公寓標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，目前已經(jīng)在上海推出兩家門(mén)店。

據(jù)創(chuàng)業(yè)邦（微信搜索：ichuangyebang）了解，這款產(chǎn)品將有別于傳統(tǒng)的員工宿舍，是魔方公寓專(zhuān)門(mén)為在城市中心區(qū)域工作和生活的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員提供的集體租住方案。

政策利好，長(zhǎng)租公寓才剛起來(lái)

長(zhǎng)租公寓在行業(yè)內(nèi)長(zhǎng)期有這樣的評(píng)價(jià)：模式重，盈利空間小，前期投資大，回報(bào)周期長(zhǎng)。面對(duì)這樣的行業(yè)看法，魔方公寓卻率先宣布：“我們旗下的每棟公寓都能實(shí)現(xiàn)基本盈利。”

最近，一些政策的松動(dòng)也表達(dá)出了官方對(duì)長(zhǎng)租公寓發(fā)展的善意：首先是將長(zhǎng)租公寓定性為“生活性服務(wù)行業(yè)”，算是為長(zhǎng)租公寓正名;其次則是“營(yíng)改增”;再有就是政府呼吁“去庫(kù)存”。

魔方生活服務(wù)集團(tuán)董事總經(jīng)理柳佳表示：“在參照6%的增值稅稅率來(lái)執(zhí)行后，相比以前以全額5%來(lái)繳納營(yíng)業(yè)稅，我們身上的擔(dān)子可謂是輕了不少。另外，這個(gè)政策也和我們上游的房東息息相關(guān)。如今房屋租賃費(fèi)可以直接抵沖增值稅，營(yíng)改增絕對(duì)是大力地促進(jìn)了公共租賃行業(yè)的發(fā)展?！?/p>

不久前，魔方受住建部的邀請(qǐng)參與了一系列租賃行業(yè)政策的調(diào)研，同萬(wàn)科、鏈家等企業(yè)一起討論，并提交了很多方案。魔方感覺(jué)到，在租賃市場(chǎng)上，尤其是在辦公和商業(yè)上，房產(chǎn)庫(kù)存量壓力很大。政府希望通過(guò)租賃或者推廣長(zhǎng)租房等方式來(lái)有效實(shí)現(xiàn)“去庫(kù)存”，這對(duì)魔方來(lái)說(shuō)是個(gè)不小的誘惑。

灰色地帶，缺乏嚴(yán)謹(jǐn)?shù)男袠I(yè)標(biāo)準(zhǔn)

隨著長(zhǎng)租公寓的發(fā)展，必要的風(fēng)險(xiǎn)也必須被注意到：

第一，針對(duì)流動(dòng)性人口頒發(fā)的許可證目前大多應(yīng)用在酒店行業(yè)，而短租行業(yè)、長(zhǎng)租行業(yè)卻沒(méi)有。另外，就這類(lèi)許可證而言，每個(gè)地方的政策法規(guī)也不一樣。

第二，缺乏建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。目前，以魔方公寓為代表的長(zhǎng)租公寓是參照酒店行業(yè)在消防、安全等方面的做法來(lái)制定建設(shè)標(biāo)注和管理標(biāo)準(zhǔn)的，但這樣做的成本非常高，單間客房的消防投入就在4000元左右。