鄭文錚

從改革開(kāi)放后中國(guó)第一家“房產(chǎn)中介”誕生至今，已經(jīng)走過(guò)了28個(gè)年頭。這28年間，伊怎么就從國(guó)內(nèi)代表先進(jìn)生產(chǎn)力的改革“先鋒隊(duì)”、在國(guó)外信任程度能跟醫(yī)生和律師齊名的“黃金職業(yè)”，落到了如今“面目可憎”的田地？

是什么成就了來(lái)自星星的都教授專注買地400年、富得讓李嘉誠(chéng)、王健林都成了浮云？回顧一下教授的商業(yè)地產(chǎn)投資史，這一起都要感謝當(dāng)時(shí)漢陽(yáng)著名房產(chǎn)中介尹成東。

比如教授的人生第一筆房地產(chǎn)投資，就是被那個(gè)激情澎湃、喜感十足的尹成東帶到一片荒地，建議買下種桑樹(shù)。當(dāng)年這片地花了教授200袋大米，兩百年后那里建起了世界最大的室內(nèi)主題公園“蠶室樂(lè)天世界”，折合人民幣約1088億。

聽(tīng)完“隱形富豪回憶錄”，都教授的好基友張律師當(dāng)即就感慨，自家祖上怎么就沒(méi)這個(gè)遠(yuǎn)見(jiàn)，留點(diǎn)房產(chǎn)給他。

類似錯(cuò)過(guò)的遺憾，在房?jī)r(jià)專注上漲十幾年的中國(guó)，一樣上演。

網(wǎng)上有個(gè)令人唏噓的段子說(shuō)：“工作十幾年來(lái)，很多人騙過(guò)我，就房產(chǎn)中介沒(méi)騙過(guò)我。他們十幾年來(lái)一直苦口婆心地打電話來(lái)勸我買房，說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)漲，但我沒(méi)聽(tīng)。如果上天再給我一次機(jī)會(huì)，我一定不會(huì)再掛你電話。”

不過(guò)如今隨便拉住一位老百姓采訪，對(duì)房產(chǎn)中介有好感的卻寥寥無(wú)幾。

即使在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，“房產(chǎn)中介”（此處指二手房經(jīng)紀(jì)）的地位也相當(dāng)憋屈。曾經(jīng)有跟中介合作賣樓的開(kāi)發(fā)商，壓力一緩解就立馬say goodbye，就因?yàn)榕骂櫩涂吹接兄薪槌鰶](méi)項(xiàng)目，影響了自己的“高大上形象”。在一手房銷售的領(lǐng)域里，地位最高的是售樓處，第二的是一手房代理中介，叨陪末座的才是“二手房經(jīng)紀(jì)”。

在主管部門眼中，“房產(chǎn)中介”中的“二手房經(jīng)紀(jì)亂象”已經(jīng)到了不得不整頓的地步。住建部已經(jīng)確定，在年內(nèi)開(kāi)展一次專門針對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的大規(guī)模專項(xiàng)整頓治理行動(dòng)。據(jù)悉，專項(xiàng)治理整頓的范圍和力度，都將超過(guò)以往。

從改革開(kāi)放后中國(guó)第一家“房產(chǎn)中介”誕生至今，已經(jīng)走過(guò)了28個(gè)年頭。這28年間，伊怎么就從國(guó)內(nèi)代表先進(jìn)生產(chǎn)力的改革“先鋒隊(duì)”、在國(guó)外信任程度能跟醫(yī)生和律師齊名的“黃金職業(yè)”，落到了如今“面目可憎”的田地？且聽(tīng)記者道來(lái)。

“房地產(chǎn)中介之父”

房地產(chǎn)中介是一個(gè)古老的行當(dāng)，早在城市化如火如荼的宋代，房地產(chǎn)中介就相當(dāng)有話語(yǔ)權(quán)了。按當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定，買賣房子和土地，必須讓中介經(jīng)手，不然就按偷東西論處。在那時(shí)候，偷一尺布就要打六十大板，茲事體大。

至于如今常見(jiàn)的二手房經(jīng)紀(jì)又拿傭金又吃差價(jià)的行為，則要更早，在南北朝時(shí)候就出現(xiàn)了。比如南齊有個(gè)叫崔慰祖的人想賣掉自家的宅子，一口價(jià)45萬(wàn)，房產(chǎn)中介跟他壓價(jià)，想低買高賣，未果。接著又游說(shuō)他：“君但賣四十六萬(wàn)，一萬(wàn)見(jiàn)與?！币馑季褪?，我找著買家，可要報(bào)價(jià)46萬(wàn)，多出的1萬(wàn)歸我，您老跟我配合下，別跟買家說(shuō)這事。

上海房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的態(tài)勢(shì)得到抑制，部分投資者開(kāi)始對(duì)上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)持觀望態(tài)度。

鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)之后，我國(guó)一些通商口岸城市，房地產(chǎn)掮客很是興旺，一方面緩解了市民住房緊張，活躍了房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面也少不了投機(jī)取巧、敲詐勒索、哄抬房?jī)r(jià)的勾當(dāng)。這種混亂到了建國(guó)初期更甚，直到50年代中央政府出手整治。此后又由于住房變成了“福利品”，由國(guó)家分配，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)就基本在新中國(guó)的土地上消失了。等到行業(yè)從一片白紙狀再起步，那要到改革開(kāi)放之后了。

是誰(shuí)建立了現(xiàn)在意義上的第一家房產(chǎn)中介？

這里不得不提到有“房產(chǎn)中介教父”之稱的桂強(qiáng)芳。他的“國(guó)際地產(chǎn)咨詢有限公司”不啻為業(yè)界的“黃埔軍?！?，為深圳的地產(chǎn)中介界培養(yǎng)了大批人才，從那里走出了萬(wàn)科的王石，世聯(lián)地產(chǎn)的實(shí)際控制人陳勁松、佟捷夫婦，中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁李耀智，同致行（中國(guó)）董事長(zhǎng)王波……

“1984年夏天，我剛從貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院投資經(jīng)濟(jì)系畢業(yè)，在等候分配的過(guò)程中，我揣上公開(kāi)發(fā)表的論文，簡(jiǎn)單收拾一個(gè)小包獨(dú)自來(lái)到深圳。大學(xué)時(shí)，老師曾給我講過(guò)，深圳是中國(guó)改革開(kāi)放的最前沿陣地，深圳對(duì)我來(lái)說(shuō)，意味著所有我能想到的和想不到的理想和發(fā)展空間。那時(shí)的深圳正處于熱火朝天的基礎(chǔ)建設(shè)中，火車一停我就看到了高聳入云的摩天大樓，這與貧瘠的貴州有著天壤之別。闖深圳，就會(huì)有更廣闊的天地和更多的人生選擇，這讓我感覺(jué)熱血沸騰。憑著我的論文和大學(xué)時(shí)的實(shí)地調(diào)查報(bào)告，我被一家公司錄用，隨后被抽調(diào)參加市政府組織的關(guān)于深圳房地產(chǎn)方面的調(diào)查。我第一步不無(wú)朦朧的人生選擇，使我有幸搭上了深圳房地產(chǎn)的頭班車，進(jìn)入深圳最神奇也最誘人的行業(yè)——深圳房地產(chǎn)?！?桂強(qiáng)芳告訴記者。

中國(guó)的房地產(chǎn)始于深圳，深圳的房地產(chǎn)始于香港。1986年11月，桂強(qiáng)芳作為深圳市房地產(chǎn)改革領(lǐng)導(dǎo)小組的一名成員，第一次跨過(guò)了羅湖橋到香港考察房地產(chǎn)，就好像從一個(gè)偏僻的小巷跨入了一個(gè)人聲鼎沸的大賣場(chǎng)。招標(biāo)、測(cè)評(píng)、競(jìng)投、拍賣……熱鬧的香港房地產(chǎn)市場(chǎng)、炙手可熱的土地交易，令桂強(qiáng)芳大開(kāi)眼界。不久就拿出了一部全面、系統(tǒng)論述香港房地產(chǎn)的36萬(wàn)字的專著《香港房地產(chǎn)》，將香港地產(chǎn)思想帶入大陸，推動(dòng)了中國(guó)房地產(chǎn)制度的改革和土地商品化、有償使用。

1987年7月，深圳通過(guò)“土地管理體制改革方案”，大膽借鑒了香港的成功經(jīng)驗(yàn)，改無(wú)償使用地制為有償有期用地制，這一改革促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成。1987年12月1日，中國(guó)首次土地使用權(quán)公開(kāi)拍賣在深圳進(jìn)行。這些探索所產(chǎn)生的政治意義，便是最終促進(jìn)了1988年的憲法修改——?jiǎng)h除了土地不得出租的規(guī)定，允許“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓” 。

如果說(shuō)桂強(qiáng)芳的第一步，是借鑒香港，推動(dòng)了地產(chǎn)制度改革。第二步，便是為新興的房地產(chǎn)行業(yè)提供配套。

“與香港相比，大陸的房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，1978年，中國(guó)大陸城鎮(zhèn)居民人均居住面積僅3.6平方米，缺房戶達(dá)869萬(wàn)，實(shí)踐表明，當(dāng)時(shí)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的住房完全靠國(guó)家包辦的路子確實(shí)行不通，因此從1980年大陸開(kāi)始探索住房制度的改革。到1980年4月，鄧小平明確指出，住房改革要走商品化的路子，從而揭開(kāi)了住房制度改革的大幕。1988年，國(guó)務(wù)院召開(kāi)第一次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議，推出《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》，住房制度改革進(jìn)一步推進(jìn)，這意味著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的春天已經(jīng)來(lái)臨。與香港房地產(chǎn)的火熱狀況相比較，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)中介行業(yè)在大陸還是一片空白。我想：為何不在深圳成立一家為政府和市場(chǎng)提供服務(wù)房地產(chǎn)中介公司呢？”桂強(qiáng)芳說(shuō)。

1988年下半年，桂強(qiáng)芳提出，深圳要發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，必須建立起一個(gè)既不屬于政府部門主管、也不是國(guó)營(yíng)企業(yè)的咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)。深圳建設(shè)局、國(guó)土局領(lǐng)導(dǎo)對(duì)這個(gè)提議非常感興趣，在他提交可行性報(bào)告上簽批同意，并迅速轉(zhuǎn)呈市政府領(lǐng)導(dǎo)批示，得到分管領(lǐng)導(dǎo)時(shí)任深圳市政府副市長(zhǎng)李傳芳的認(rèn)可和支持。同年9月，改革開(kāi)放后，中國(guó)大陸第一家房地產(chǎn)代理、交易、評(píng)估、資訊和策劃?rùn)C(jī)構(gòu) “國(guó)際地產(chǎn)咨詢公司”注冊(cè)成立。據(jù)桂強(qiáng)芳自己說(shuō)，國(guó)務(wù)院還給他們頒了“第一中介”的牌子。

眾所周知，房地產(chǎn)中介是一個(gè)比較寬泛的概念，既包含一級(jí)市場(chǎng)（土地轉(zhuǎn)讓）的評(píng)估，為二級(jí)市場(chǎng)（一手房）提供營(yíng)銷的代理行，也指為三級(jí)市場(chǎng)（二手房）提供撮合業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)行。而當(dāng)時(shí)的“國(guó)際地產(chǎn)咨詢公司”這三個(gè)門類皆有涉足，可謂房地產(chǎn)中介的大搖籃。比如他們從1989年，就開(kāi)始了二手房交易業(yè)務(wù)。

1991年，深圳的地產(chǎn)中介公司才發(fā)展到11家。第一家的示范意義顯而易見(jiàn)。到了1994年，在深圳注冊(cè)的地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)就達(dá)到186家。其中，僅1993年一年就新批了69家?！坝捎谖业耐苿?dòng)，中國(guó)地產(chǎn)中介的誕生和發(fā)展提前了5至8年的時(shí)間?！惫饛?qiáng)芳曾言。

不過(guò)在1988-1995年這段房地產(chǎn)中介的萌芽時(shí)期，也被稱為房地產(chǎn)中介的混亂期?！坝捎谡麄€(gè)住房體制改革尚未全面展開(kāi)，包括房地產(chǎn)中介業(yè)在內(nèi)的整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化水平很低。這一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)并不活躍，房地產(chǎn)中介業(yè)未形成規(guī)模?！?桂強(qiáng)芳說(shuō)。當(dāng)時(shí)二手房經(jīng)紀(jì)多屬于作坊式店面，沒(méi)有成交規(guī)模。一桌，一椅，一部電話，一塊黑板，一個(gè)本子，兩口子就可以組成一家房地產(chǎn)中介公司。這種小作坊式的夫妻門店，在當(dāng)時(shí)比比皆是。

桂強(qiáng)芳的起步也并不順利。

“一開(kāi)始市場(chǎng)并不怎么認(rèn)可，認(rèn)為房地產(chǎn)可以自己交易，自己到國(guó)土局辦理過(guò)戶登記，為什么要給你交易代理費(fèi)。同時(shí)在土地、房地產(chǎn)評(píng)估方面，銀行等金融機(jī)構(gòu)也是自己看房評(píng)估、自己辦理放貸等等，公司發(fā)展并不算順利。于是，我們就采取走出去，請(qǐng)進(jìn)來(lái)，組織公司員工赴香港仲量行、簡(jiǎn)福飴測(cè)量師行、劉紹鈞測(cè)量師行、中原地產(chǎn)等中介機(jī)構(gòu)學(xué)習(xí)、培訓(xùn)。聘請(qǐng)香港測(cè)量師行梁振英、簡(jiǎn)福飴、劉紹鈞等資深測(cè)量師來(lái)深圳給我們授課，培養(yǎng)人才。組建研發(fā)團(tuán)隊(duì)，并對(duì)深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)研、統(tǒng)計(jì)、分析，最后形成房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告提交給市政府作決策參考，業(yè)務(wù)開(kāi)展方面，我們從房地產(chǎn)咨詢、中介、代理入手，通過(guò)報(bào)紙廣告的方式發(fā)布房源信息，解決買賣雙方信息不足和信息不對(duì)稱問(wèn)題，并要求員工為不熟悉客戶代辦房地產(chǎn)交易過(guò)戶作為增值服務(wù)，這使國(guó)際地產(chǎn)在深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)上吸引了大量的買家和賣家，也慢慢使人們接受通過(guò)房地產(chǎn)中介辦理地產(chǎn)業(yè)務(wù)，我公司業(yè)務(wù)規(guī)模逐漸發(fā)展壯大?！?h3>住宅市場(chǎng)化“助推器”

在房地產(chǎn)中介里，專攻營(yíng)銷策劃的代理行堪稱“陽(yáng)春白雪”，大師輩出。比如喊出“中國(guó)樓市看廣東，廣東樓市看華南”的行業(yè)指路人王志綱、上海房產(chǎn)營(yíng)銷策劃界的開(kāi)路先鋒周小麗、發(fā)現(xiàn)了長(zhǎng)三角地產(chǎn)價(jià)值被低估并引爆的周忻等等。可以說(shuō)，在房地產(chǎn)商忙著跑馬圈地?zé)o暇專業(yè)化的時(shí)代，代理行已經(jīng)成為推動(dòng)一城、一區(qū)、一板塊、一樓盤崛起的關(guān)鍵力量。

二手房經(jīng)紀(jì)，似乎沒(méi)什么技術(shù)含量，總被視作“下里巴人”，但從對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際貢獻(xiàn)度來(lái)看，卻不比代理行遜色。

1996年的上海樓市，正處于宏觀調(diào)控后的最低潮，全上海出現(xiàn)了800萬(wàn)平方米的空置量，整個(gè)樓市最熱門的話題就是如何消化這些空置房。而另一方面，老百姓改善住房的愿望又相當(dāng)強(qiáng)烈，雙方無(wú)法對(duì)接的根本原因就在于人們的購(gòu)買力不足。

正所謂時(shí)勢(shì)造英雄。就在這一年，那個(gè)后來(lái)上海市每賣出三套房，就有一套出自其公司的周忻，報(bào)名就讀了華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院MBA，其導(dǎo)師張永岳提出了“房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)”的課題，旨在讓廣大市民通過(guò)房屋置換，“梯級(jí)消費(fèi)，逐級(jí)改善”住房條件，推動(dòng)上海房地產(chǎn)二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。這一課題受到政府的支持，并得到了上房集團(tuán)的注意。經(jīng)過(guò)層層深入的研究，在產(chǎn)學(xué)研聯(lián)動(dòng)的思路下，上房集團(tuán)董事長(zhǎng)徐林寶決定投資上房置換公司，并邀請(qǐng)課題組成員周忻擔(dān)任總經(jīng)理，一個(gè)真正意義上的上海房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)操作系統(tǒng)被推至前臺(tái)。

“小小貼補(bǔ)換新家”，這是周忻策劃的推廣口號(hào)，1997年在上房置換房展會(huì)剛推出的時(shí)候備受質(zhì)疑，因?yàn)槟菚r(shí)候大多數(shù)人仍然抱持通過(guò)福利分房來(lái)解決住房困難的思路，以舊換新聽(tīng)起來(lái)是件很不劃算的事情。但隨著1998年上海取消福利分房制度，房地產(chǎn)邁入商品房時(shí)代，短短兩年時(shí)間，“上房置換”就在全市開(kāi)出了108家連鎖店。

當(dāng)時(shí)的《解放日?qǐng)?bào)》給出了非常正面的評(píng)價(jià)：“藍(lán)綠相握、不斷向上的企業(yè)標(biāo)志頻繁閃爍于申城各大街小巷，‘上房置換在身旁，小小貼補(bǔ)換新家，方便、快捷的房屋置換服務(wù)如火如荼地全面展開(kāi)，越來(lái)越多的上海市民足不出社區(qū)即能完成各類房屋置換行為。而正是由于規(guī)?；姆课葜脫Q連鎖服務(wù)以及企業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)作與競(jìng)爭(zhēng)，使整個(gè)申城房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展更趨于規(guī)范化和有序化?！睋Q而言之，上房置換的示范效應(yīng)，催熱了整個(gè)上海房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)，還被建設(shè)部拿來(lái)當(dāng)?shù)湫桶咐?，全?guó)推廣。

在房地產(chǎn)業(yè)從集團(tuán)購(gòu)房到現(xiàn)在個(gè)人購(gòu)房這一歷史性的轉(zhuǎn)變中，從老百姓要住房找單位、找領(lǐng)導(dǎo)，到轉(zhuǎn)向要住房找市場(chǎng)，房地產(chǎn)中介居功至偉，對(duì)搞活二級(jí)市場(chǎng)，消化百姓手中的空房、舊房，促進(jìn)新房的銷售起到的作用十分明顯?？梢哉f(shuō)，哪個(gè)地方中介市場(chǎng)活躍，哪個(gè)地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展就快。上海市房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的發(fā)展較快，二三級(jí)市場(chǎng)連動(dòng)成績(jī)顯著。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的數(shù)量，從1992年最初的12家，到1996年增長(zhǎng)為1114家，1999年又增長(zhǎng)了40%，發(fā)展到了2771家。2000年二手房交易量已達(dá)到500萬(wàn)平方米，做到與新樓盤銷售持平了。據(jù)上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)聯(lián)合華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院所作的一份課題報(bào)告顯示：“2003年，上海存量房交易量與增量房銷售量持平，雙雙突破了2300萬(wàn)平方米。從1997年到2003年的7年里，上海存量房交易量由100萬(wàn)平方米，增加到了2300萬(wàn)平方米，增加了14倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于同期增量房的7倍增幅。上海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)顯示出了超常的發(fā)展態(tài)勢(shì)，在一定程度上撐起了房地產(chǎn)市場(chǎng)的半壁江山。”

“職業(yè)黑社會(huì)”

桂強(qiáng)芳認(rèn)為：房地產(chǎn)中介的初步成長(zhǎng)階段，是從1996年—1999年。“1996年《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》頒布施行后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的地位逐步為社會(huì)所承認(rèn)。深圳、上海等地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)成立，標(biāo)志著中介服務(wù)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)入了新的階段。”

在2000年之前，天津順馳、廣州滿堂紅、北京中大恒基等，已經(jīng)成為在本地有一定影響力的二手房經(jīng)紀(jì)公司。隨著城鎮(zhèn)個(gè)人住房擁有率迅速提升，以2000年為分水嶺，老二手房中介迎來(lái)了自己的第一波擴(kuò)張期，一大波我們今天耳熟能詳?shù)墓疽查_(kāi)始紛紛創(chuàng)立，原換房站、拆遷辦的人、個(gè)人“房蟲(chóng)”、創(chuàng)業(yè)者也紛紛涌入這個(gè)市場(chǎng)淘金。2000年3月，國(guó)際著名特許品牌21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)駐內(nèi)地開(kāi)始拓展。在上海做“斯坦?；▓@”風(fēng)生水起的陳早春，把上海公司撂給他的副手，1998年跑到潛力巨大、二手房交易市場(chǎng)尚未放開(kāi)的北京市場(chǎng)，成立了斯坦福公司，2000年4月增資擴(kuò)股，更名為 “我愛(ài)我家”。伊是個(gè)擴(kuò)張狂人，2000年上半年， 6個(gè)月間就將北京的連鎖店飛速發(fā)展到了43家。

2001年，鏈家地產(chǎn)創(chuàng)辦，當(dāng)時(shí)員工僅37人。2002年6月，鏈家就成為中國(guó)建設(shè)銀行指定按揭代理機(jī)構(gòu)。2003年9月成為 “中央在京單位已購(gòu)公房上市出售定點(diǎn)交易”代理服務(wù)機(jī)構(gòu)。2003年年底，順馳進(jìn)入北京市場(chǎng)。

“2000年之后是房地產(chǎn)中介的快速發(fā)展期。房地產(chǎn)中介企業(yè)數(shù)量迅速膨脹，2003年底，深圳從事房地產(chǎn)代理的公司不少于180家，至少有9000人在從事銷售代理工作;到2005年底，全國(guó)注冊(cè)登記的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已近2萬(wàn)家，同時(shí)從事房地產(chǎn)中介業(yè)專、兼職房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員達(dá)幾十萬(wàn)人。這一階段特點(diǎn)是，有影響力房地產(chǎn)中介公司品牌已經(jīng)形成，并開(kāi)始全國(guó)化拓展，品牌化、規(guī)?；薪楣菊紦?jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位?！惫饛?qiáng)芳認(rèn)為。

但隨著二手房中介的急速擴(kuò)張，泥沙俱下，亂象已露端倪。

有些在2000年左右租過(guò)房子的北京老百姓，說(shuō)起那個(gè)年代的房地產(chǎn)中介，依然心有余悸。

當(dāng)時(shí)慣用的騙術(shù)之一，是先在廣告上打出虛假房源，租金比市場(chǎng)價(jià)能低到一半以上，租客看到這種廣告，肯定會(huì)怦然心動(dòng)，立刻打電話咨詢。這時(shí)候?qū)ｉT負(fù)責(zé)接電話的門店秘書(shū)，就會(huì)按事先編好的話術(shù)，報(bào)出兩套方案，讓租客選。方案A： 看房免費(fèi)，成交之后要收一個(gè)月租金作為中介費(fèi)。方案B： 一次性收幾百元，包看到滿意為止。聽(tīng)著很合理，殊不知里面都埋著雷。選方案A，秘書(shū)會(huì)祭出各種話術(shù)，告訴你這個(gè)房子不能租，比如房子是便宜，但死過(guò)人，游說(shuō)租客改租其他房子，至于租金，自然變成了正常的市場(chǎng)價(jià)。如果你不幸選了方案B，先交了錢，業(yè)務(wù)員就會(huì)出來(lái)冒充房主，各種借口拖著不讓看房。最后拖不過(guò)去了，就說(shuō)房子已經(jīng)租出去了。說(shuō)是“滿意為止”，實(shí)際上租客耗不起那個(gè)時(shí)間。如果想找中介退錢，對(duì)不起，武力解決。這里面最囂張的公司，當(dāng)數(shù)前文說(shuō)到的北京中大恒基。該公司創(chuàng)始人劉益良，其實(shí)真正名字叫做劉永學(xué)（音）。1990年的時(shí)候，劉永學(xué)和幾個(gè)朋友在河南老家?guī)е】趶绞謽尯瞳C槍打完獵，到山下一個(gè)小飯館吃飯，因?yàn)轱埐藘r(jià)格發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，拿槍威脅飯館老板，后來(lái)還將一名協(xié)警打死。

但就是這么一個(gè)服刑犯，5年后趁著假釋出獄，居然北上跑到北京，開(kāi)起了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。該公司一方面在北京急速擴(kuò)張，在2003年到2004年一年擴(kuò)張到了100家店，一方面為了壟斷行業(yè)，請(qǐng)了大量打手，或者利用暴力手段強(qiáng)迫房主將房屋租售給自己，或者與同行發(fā)生無(wú)力沖突，甚至大規(guī)模械斗。其名言是：“我們是職業(yè)黑社會(huì)，你們一輩子打的仗，沒(méi)我一天打的多。我有300多名手下，每人跟你打一架，累死你?！蹦菐啄攴恐?、租戶、同行被打不是新聞。直到2007年8月左右，一封舉報(bào)中大恒基公司涉嫌欺行霸市、尋釁滋事的信函，從公安部轉(zhuǎn)到了北京市公安局，劉益良與其弟以及公司10余名高管才落入法網(wǎng)。而其余部，后來(lái)改頭換面繼續(xù)從事著房產(chǎn)中介。

在那個(gè)時(shí)代，還流行一種“空手套白狼”的把戲，名為“房屋銀行”。

“房屋銀行”指的是房主不需要再像從前那樣親自催要房租和管理房屋，可以直接將房子租給中介公司的“房屋銀行”，由其打理，還能免傭金。那中介靠什么賺錢呢？他們通常的做法是要求房主每年留出一定天數(shù)的空置期，把該期間內(nèi)所獲得的租金作為利潤(rùn)。比如空置期設(shè)為一個(gè)半月，而中介往往一個(gè)星期就能找到租客。

本來(lái)這是一項(xiàng)挺不錯(cuò)的創(chuàng)新，但當(dāng)時(shí)，只要有4個(gè)經(jīng)紀(jì)人和10萬(wàn)元的注冊(cè)資金，便可從事這項(xiàng)一本萬(wàn)利的業(yè)務(wù)，再加上從業(yè)人員的素質(zhì)普遍不高，導(dǎo)致“房屋銀行”很快變成了有意卷款跑路者的手段，隨后在2003年被監(jiān)管部門叫停。

給樓市加上杠桿

2005年上半年，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》（國(guó)八條）和轉(zhuǎn)發(fā)七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，拉開(kāi)了新一輪宏觀調(diào)控的序幕。從那年至今，二手房中介經(jīng)過(guò)數(shù)輪宏觀調(diào)控的洗禮、洗牌，巨無(wú)霸中介已經(jīng)誕生。比如2015年鏈家在全國(guó)發(fā)起了11起并購(gòu)，先后并購(gòu)成都伊誠(chéng)、上海德佑、北京易家、深圳中聯(lián)、廣州滿堂紅等，該公司門店，也從2014年的1800家，瘋狂增長(zhǎng)到2015年的6000多家，業(yè)已成為中國(guó)最大的房產(chǎn)中介企業(yè)。

體量龐大的二手房中介，在房地產(chǎn)行業(yè)的話語(yǔ)權(quán)已經(jīng)不可同日而語(yǔ)，其影響力甚至延伸到新房的銷售。

早從2008年起，賣不動(dòng)樓的房地產(chǎn)商，已經(jīng)不得不借助二手房中介的力量回籠資金，并不得不服，二手房中介靠著打3000個(gè)電話必能約來(lái)看房人的人海轟炸戰(zhàn)術(shù)，還真能解決問(wèn)題。這種效應(yīng)，在2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的時(shí)候，又再度上演。而傳統(tǒng)的一手房代理行，反而因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商越來(lái)越精細(xì)化、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)，逐漸流失了往日的榮光。

日益壯大的房地產(chǎn)中介，也越來(lái)越擁有了左右房?jī)r(jià)的能力。

傳統(tǒng)的手段還是小打小鬧，不外乎散布房?jī)r(jià)即將上漲的謠言、刻意制造搶購(gòu)恐慌，或者攛掇賣家提價(jià)，只要有一家賣家動(dòng)心往上提個(gè)10萬(wàn)、20萬(wàn)，這個(gè)價(jià)格馬上就會(huì)變成新的二手房房?jī)r(jià)起點(diǎn)?！?010年的時(shí)候，我們小區(qū)，附近中介給的報(bào)價(jià)是在每平方米4.1萬(wàn)-4.3萬(wàn)之間，一般客戶都會(huì)往下砍一點(diǎn)，成交價(jià)基本在4萬(wàn)左右。我有套房子正好想賣，問(wèn)了一下報(bào)價(jià)，中介竟然告訴我，他幫我掛4.8萬(wàn)，肯定能賣出去。房?jī)r(jià)瞬間被抬高了近12%?！奔以诒蔽瀛h(huán)附近的劉向東告訴記者。

到了2014年，隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的崛起，一種旨在為購(gòu)房者解決首付貸款問(wèn)題的在線金融產(chǎn)品 “首付貸”橫空出世，比如鏈家去年的首付貸發(fā)放大約就有3個(gè)億左右。

為什么首付貸助推房?jī)r(jià)？

以一套總價(jià)是100萬(wàn)的房屋為例，30萬(wàn)的首付，將不少購(gòu)房者攔到門外。有了首付貸，購(gòu)房者就只需要拿出10萬(wàn)元，另外20萬(wàn)首付款，由互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)他們平臺(tái)完成匹配，然后再向銀行申請(qǐng)余下的70萬(wàn)房貸。而平臺(tái)再把“首付貸”包裝成年化收益率8%至12% 的P2P產(chǎn)品對(duì)外發(fā)售。就像加了場(chǎng)外配資的股市迎來(lái)了一波“杠桿上的牛市”， 加了杠桿的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也迎來(lái)了一波熱炒。首付貸因此被稱為樓市的場(chǎng)外配資，成為助推房?jī)r(jià)上漲的“元兇”之一。

史上最嚴(yán)整頓來(lái)襲

今年“兩會(huì)”前夕，新華社連發(fā)兩篇文章炮轟樓市，一篇是《警惕一線城市房?jī)r(jià)非理性上漲》，的評(píng)論后，又于3月2日發(fā)表《深圳房?jī)r(jià)持續(xù)領(lǐng)漲全國(guó)杠桿推手開(kāi)始顯現(xiàn)》的文章。密度之高與批評(píng)力度之猛烈，自2014年9·30地產(chǎn)新政以來(lái)未見(jiàn)。在《警惕一線城市房?jī)r(jià)非理性上漲》一文中，新華社認(rèn)為一線房?jī)r(jià)飆漲是“某些開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷作秀和房產(chǎn)中介哄抬炒作，人為制造出搶房假象，導(dǎo)致購(gòu)房者‘恐慌性入市”。 在第二篇《深圳房?jī)r(jià)持續(xù)領(lǐng)漲全國(guó)杠桿推手開(kāi)始顯現(xiàn)》中，則指出深圳房?jī)r(jià)不正常上漲，最直接原因是金融杠桿在起作用。

3月8日，央行前副行長(zhǎng)吳曉靈亦對(duì)媒體表示，政府為了鼓勵(lì)房地產(chǎn)去庫(kù)存，將首套房首付比例由30%降到了20%，這本身已經(jīng)是加了杠桿，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍通過(guò)場(chǎng)外配資、P2P等其他渠道，還有房屋中介做的一些如首付貸等產(chǎn)品（加杠桿），則可能會(huì)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

4月23日，上海銀監(jiān)局發(fā)出了針對(duì)中介機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行的處罰通知，鏈家首當(dāng)其沖。

近日，中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)陸克華在國(guó)務(wù)院政策吹風(fēng)會(huì)上透露，針對(duì)房地產(chǎn)中介亂收費(fèi)、隱瞞房屋真實(shí)情況、發(fā)布虛假房源等亂象，住建部正在制定具體可操作的、管用的、能見(jiàn)實(shí)效的措施。

房地產(chǎn)中介，野蠻生長(zhǎng)了二十多年，終于迎來(lái)史上最嚴(yán)厲的整頓潮。