文 《法人》見習(xí)記者 王慶

一線調(diào)查

安徽六安：估價8000萬的土地為何只拍出200多萬元

文 《法人》見習(xí)記者 王慶

“六安市國土局將位于市中心的土地超低價出讓，評估價格達(dá)8000多萬元的一宗土地竟然只賣了200多萬元，并且沒有將整個地塊整體掛牌出讓，致使國有資產(chǎn)流失嚴(yán)重?！濒斘馁t在舉報(bào)信中稱，六安市住建局存在行政違法的地方，在這個地塊上開發(fā)“皋城公館”的恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)有限公司也并非沒有問題。

魯文賢50多歲，是安徽省六安市的普通市民，也是爭議地塊的拆遷戶。9月的六安雖已沒那么炎熱，魯文賢在和《法人》記者溝通的時候仍然不斷地冒汗。

疑問重重的土地成交書

六安市，別稱“皋城”。位于安徽省西部，處于長江與淮河之間，大別山北麓，地理意義上的“皖西”特指六安。在六安繁華地段——大別山路與解放路交叉口西100米有一處房地產(chǎn)項(xiàng)目，便是“恒遠(yuǎn)皋城公館”，此處也正是魯文賢所指的爭議地塊——【2009】20號地塊。2009年10月16日，該地塊掛牌時是以黃某個人名義拿的地，后來其成立了六安市恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，任董事長兼法人。

據(jù)六國土資告【2009】6號顯示：【2009】20號地塊為原溫州建材大市場周邊地塊，規(guī)劃用地面積61，675平方米，凈用地面積（不含道路）47，651平方米，用地性質(zhì)為商住，起始價210萬元，供地條件是凈地36.57畝，其他為毛地。毛地部分起步價6萬元/畝，即210萬元。

據(jù)該地塊掛牌成交確認(rèn)書顯示：掛牌地塊規(guī)劃用地面積約61，675平方米，凈用地面積約47，561平方米，掛牌出讓地塊土地出讓金成交總額為220萬元。

“規(guī)劃用地多少面積就應(yīng)當(dāng)按照那個面積掛牌”，魯文賢認(rèn)為，“此地塊毛地部分只占到35畝，價值210萬元，而掛牌起始價僅僅210萬元，有57.6畝土地沒有掛牌，等于白送?！?/p>

《法人》記者獲悉的資料表明，發(fā)改委批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證上面，恒遠(yuǎn)皋城公館項(xiàng)目規(guī)劃面積都是61，675平方米。

為證明六安市國土局低價轉(zhuǎn)讓【2009】20號地塊的不合理，魯文賢向《法人》記者列舉了與其同時成交的另一地塊的交易情況——據(jù)安徽大蔚置業(yè)有限公司競拍的六拍【2009】26號地塊拍賣成交確認(rèn)書顯示：拍賣地塊規(guī)劃用地面積約95，046平方米，凈用地面積約84464平方米，拍賣出讓地塊土地出讓金成交總額1.975億元。“這塊地在市郊區(qū)算下來約138.4萬元/畝，而恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司取得的市中心地塊【2009】20號地塊的地價僅為6萬元/畝，完全是超低價掛牌?！濒斘馁t憤憤不平地告訴《法人》記者，不可思議的是這兩塊地都是2009年10月16日同時簽訂的成交確認(rèn)書。

蹊蹺的土地估價與成交價

為更清楚地了解魯文賢所舉報(bào)的問題，9月20日，《法人》記者來到六安市國土局，說明來意后，見到六安市國土局劉興旺科長，其表示，剛剛調(diào)過來不久，具體情況不清楚，讓劉萬兵科長解釋。

劉萬兵科長表示，六掛【2009】20號地塊總規(guī)劃面積為61，675平方米，包括道路、基礎(chǔ)設(shè)施等，凈用地面積47，561平方米才是掛牌面積，那是魯文賢理解有誤；至于210萬元的掛牌價，由于這塊土地需要交付5000多萬元的補(bǔ)償款，綜合考慮定掛牌價為210萬元。

“如果按照劉萬兵科長的說法，凈用地面積47561（約71.4畝）才是掛牌出讓面積，公告明確了毛地6萬元/畝，210萬元是35畝，那還有36.4畝為什么沒有掛牌？”對于記者的疑問，劉萬兵科長表示，都是按照正常的手續(xù)，并且省廳也知道此事了，也有批復(fù)的文件。

“規(guī)劃用地多少面積就應(yīng)當(dāng)按照那個面積掛牌”，魯文賢認(rèn)為，“此地塊毛地部分只占到35畝，價值210萬元，而掛牌起始價僅僅210萬元，有57.6畝土地沒有掛牌，等于白送?！?/p>

在六安市國土局出示的文件當(dāng)中，有一份土地評估報(bào)告，此報(bào)告就是針對原溫州建材大市場及周邊地塊掛牌價格評估，其對用地面積47568平方米（與皋城公館項(xiàng)目為同一地塊）做出的評估土地價格為8452.8336萬元?！凹热煌恋卦u估價是8000多萬元，那為何六安市國土局掛牌價僅僅為210萬元？”許多六安業(yè)內(nèi)人士也提出質(zhì)疑。

接受《法人》記者采訪的一位專業(yè)人士指出，土地出讓價是在正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的價值總和，其權(quán)利特征是出讓土地使用權(quán)。出讓地價是地租的資本化，它不受政策因素的影響，也不受地上建筑物和其他附著物拆遷安置補(bǔ)償成本的影響。據(jù)相關(guān)規(guī)定，《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》要求，國有土地使用權(quán)出讓時，市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)擬出讓地塊的條件和土地市場情況，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》組織對擬出讓地塊的正常土地市場價格進(jìn)行評估，在此前提下，確定出讓底價。科學(xué)合理地評估與確定國有土地使用權(quán)招拍掛出讓底價，已經(jīng)成為土地公開出讓工作的重要環(huán)節(jié)。

超時限的土地出讓合同

“在六掛【2009】20號地塊掛牌成交確認(rèn)書中明確規(guī)定：《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》在掛牌成交后一個月內(nèi)簽訂?！濒斘馁t稱，恒遠(yuǎn)皋城公館項(xiàng)目是在2010年5月6日簽訂的出讓合同，超出了規(guī)定時間半年多，屬無效。

魯文賢說，《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第二十一條規(guī)定：中標(biāo)人、競得人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)通知書或者成交確認(rèn)書約定的時間，與出讓人簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。

對于此問題，六安市國土局劉萬兵科長表示，這個不需要重新招拍掛，也不需要繳納什么違約金。

有業(yè)內(nèi)人士指出，對于沒有按規(guī)定時間簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的，簽訂的出讓合同實(shí)屬無效，應(yīng)當(dāng)流標(biāo)，重新招拍掛。

9月20日，《法人》記者來到六安市住建局，表示想了解“皋城公館”項(xiàng)目的建設(shè)工程施工許可證，住建局辦公室羅主任聯(lián)系了負(fù)責(zé)辦理施工許可的馬科長。馬科長表示，現(xiàn)在政務(wù)信息公開，在安徽建筑工程信息網(wǎng)上便可查詢到。然而，在此網(wǎng)站上查詢不到任何關(guān)于“皋城公館”的施工許可信息。馬科長解釋道，2013年以前的都是紙質(zhì)備案，便拿出2013年以前3年的備案資料讓記者查詢。經(jīng)查詢發(fā)現(xiàn)，“皋城公館”項(xiàng)目除了安徽省住建廳批示的兩個行政違法施工許可證和在此兩證之前開具的三個施工證，再也沒有與此相關(guān)的信息。

中國社科院李曉明博士向《法人》記者表示，隨著各界對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的日益關(guān)注，與之密切相關(guān)的用地政策也備受重視。早在2010年7月份，濟(jì)南市國土資源部門有關(guān)人士在解讀首次發(fā)布實(shí)施的《濟(jì)南市市區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓細(xì)則（試行）》時指出，今后濟(jì)南市國有建設(shè)用地出讓時將根據(jù)不同地塊確定不同方案，其中，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅4類經(jīng)營性用地出讓起始價原則上不得低于出讓評估地價。

李曉明指出，土地出讓、房產(chǎn)開發(fā)本來是再正常不過的市場經(jīng)營，經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣作為經(jīng)營城市土地、規(guī)范土地市場秩序的重中之重，其理論上可以從源頭防止土地批租領(lǐng)域的腐敗，也是提高經(jīng)營城市土地水平、改善投資環(huán)境的根本性措施。