寧玉強(qiáng)

自2011年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控以來，地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，“全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)”連年下降。地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)的壓力巨大，價(jià)值鏈的結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化，核心價(jià)值正向兩端轉(zhuǎn)移。作為O2O的入口之一，“物業(yè)公司”越來越受重視。

原因一是，地產(chǎn)價(jià)值鏈開始向前后端延伸，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)快速崛起。

首先，地產(chǎn)行業(yè)面臨去庫存化，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。這導(dǎo)致了近年來地產(chǎn)行業(yè)竣工面積持續(xù)增加，庫存量激增。

其次，發(fā)達(dá)國家地產(chǎn)服務(wù)業(yè)收益遠(yuǎn)超傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)。以美國地產(chǎn)服務(wù)業(yè)為例，其社會(huì)化分工十分明確，發(fā)展商開發(fā)樓盤后一般不管理自己開發(fā)的物業(yè)，而是找一家物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)整個(gè)住宅小區(qū)的整體管理，具體服務(wù)內(nèi)容由業(yè)主委員會(huì)征求業(yè)主意愿后決定。

最后，我國地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)相對(duì)開發(fā)業(yè)務(wù)占比較低，成長空間較大。當(dāng)前，后端的地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)靠依附前端開發(fā)業(yè)務(wù)而存在，物管公司中有95%都處于虧損狀態(tài)，而百強(qiáng)凈利潤率也僅8%。同時(shí)，物業(yè)管理在地產(chǎn)價(jià)值鏈中的作用在于提升開發(fā)銷售階段的品牌溢價(jià)，處于依附狀態(tài)，導(dǎo)致若單獨(dú)核算，會(huì)發(fā)現(xiàn)虧損現(xiàn)象。

原因二是，傳統(tǒng)房地產(chǎn)物業(yè)管理面臨多方問題。

首先，人力成本日益增加。物業(yè)管理行業(yè)屬于勞動(dòng)密集型，近年來我國勞動(dòng)用工成本的持續(xù)剛性上漲，給行業(yè)內(nèi)企業(yè)帶來較大的運(yùn)營壓力。

其次，行業(yè)集中度較低。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)數(shù)量持續(xù)增長，截至2014年底，我國已有物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)八萬多家，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)普遍規(guī)模較小，服務(wù)規(guī)?；?、集約化程度較低，服務(wù)質(zhì)量參差不齊，分布較為分散，行業(yè)的集中程度不高。

再次，行業(yè)責(zé)任邊界較為模糊。物業(yè)管理涉及政府部門、建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)等多方主體，權(quán)利義務(wù)關(guān)系復(fù)雜，責(zé)任交織，邊界模糊，成為矛盾和糾紛的多發(fā)地。

最后，缺乏專業(yè)人才。隨著我國物業(yè)管理規(guī)模的擴(kuò)大和業(yè)主要求的提高，行業(yè)對(duì)懂經(jīng)濟(jì)、會(huì)經(jīng)營、善管理、知曉法律，具有創(chuàng)新精神的復(fù)合型人才需求激增，人才匱乏已成為制約行業(yè)發(fā)展的突出問題。

原因三是，物業(yè)管理正借助互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)入2.0時(shí)代。隨著新一代信息技術(shù)的快速發(fā)展，物聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等技術(shù)不斷滲透到各個(gè)行業(yè)，物業(yè)管理也迎來新的發(fā)展機(jī)遇。

從互聯(lián)網(wǎng)的角度出發(fā)，物業(yè)公司作為“用戶資源隱形掌控者”，其核心價(jià)值主要包括三個(gè)方面：第一，物業(yè)公司掌握整個(gè)小區(qū)的剛需服務(wù)，水電暖等;第二，物業(yè)公司有整個(gè)社區(qū)的用戶資料;第三，物業(yè)公司有社區(qū)周邊的商業(yè)管理權(quán)?；ヂ?lián)網(wǎng)公司的“最后一公里”“社區(qū)O2O”等項(xiàng)目是無法越過物業(yè)公司的。

“社區(qū)物業(yè)”作為入口，其價(jià)值被越來越多的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)所看重，包括京東、亞馬遜這樣的大型B2C企業(yè)，也著手建設(shè)C2C平臺(tái)，以持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模和將品牌價(jià)值變現(xiàn)。