郝文嘉

據(jù)房地產(chǎn)投資價(jià)值百城指數(shù)（Reivi100指數(shù)）顯示，2016年3月該指數(shù)為245.89，環(huán)比勁升8%，投資收益率（一年期）高達(dá)14%。數(shù)據(jù)還顯示，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量增多，存在從一線城市向二線城市蔓延的趨勢(shì)。一、“資產(chǎn)荒”下“加房產(chǎn)”趨勢(shì)猶存

在目前的資產(chǎn)配資荒大格局下，增加對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)的配置已成為一種主流操作手段。股市寬幅震蕩，賺錢效應(yīng)弱化，呈現(xiàn)出存量資金博弈的鮮明特征；債市頻現(xiàn)違約案例，信用風(fēng)險(xiǎn)升溫，大有牛市終結(jié)之象；大宗商品也在經(jīng)歷暴漲暴跌的博弈，且非普通投資者擅長(zhǎng)之領(lǐng)域。

房地產(chǎn)與上述資產(chǎn)不同，居住與投資的雙重效應(yīng)，再加上“居者有其屋”的傳統(tǒng)觀念，更重要的是房產(chǎn)的賺錢效應(yīng)一直都非常強(qiáng)烈，這些使得房產(chǎn)投資再度成為經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的一個(gè)投資亮點(diǎn)。今年以來，由于房?jī)r(jià)特別是一線城市房?jī)r(jià)上漲，房產(chǎn)投資收益率也在走高（見圖1）。

二、房?jī)r(jià)漲勢(shì)再起，二線城市逐步升溫

城市之間的分化也在延續(xù)。中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)顯示，在所監(jiān)測(cè)的百城數(shù)據(jù)庫中，2016年3月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的有87個(gè)城市，比2月增加13家，與去年同期相比，上漲的有79個(gè)城市。

長(zhǎng)期以來，一線城市都是房企布局重點(diǎn)、購(gòu)房人置業(yè)中心，短時(shí)期內(nèi)這種趨勢(shì)很難扭轉(zhuǎn)，這是支撐一線城市房?jī)r(jià)上漲的主要原因之一。由于上海、深圳房?jī)r(jià)大漲，一線城市內(nèi)部也出現(xiàn)較為明顯的分化，滬深兩地的住宅投資收益指數(shù)大漲，分別環(huán)比上漲31%、16%；京廣相對(duì)平穩(wěn)，分別環(huán)比上漲12%、8%。

一線城市之外的城市分化愈演愈烈。中金標(biāo)準(zhǔn)2016年3月數(shù)據(jù)顯示（見表1、表2），投資收益率居前十位的平均收益率為56%，而后十位的平均收益率為2%。一方面，一線城市與二三線城市之間的收益率存在明顯差異，前者平均收益率更高、波動(dòng)率更低。另外，二三線城市內(nèi)部也是“冰火兩重天”，省會(huì)城市以及一線城市周邊城市的房?jī)r(jià)漲幅更為明顯。

三、未來房?jī)r(jià)漲幅將收斂

由于一線城市3月份開始實(shí)施新一輪緊縮政策，滬深成交量已明顯下降，一線城市房?jī)r(jià)總體將呈現(xiàn)價(jià)滯量縮態(tài)勢(shì)。而部分熱點(diǎn)二線城市也有緊縮政策出臺(tái)，比如南京實(shí)行限價(jià)政策，這些城市房?jī)r(jià)漲幅也將逐步收斂，整體上，今年房?jī)r(jià)漲幅將收窄。

從Reivi100指數(shù)來看，隨著時(shí)間段的拉長(zhǎng)，房產(chǎn)投資收益率在逐步下降，中長(zhǎng)期的投資收益率呈遞減態(tài)勢(shì)。這與房地產(chǎn)周期高峰已顯、房?jī)r(jià)漲幅過快、全國(guó)房地產(chǎn)庫存量大的現(xiàn)狀是吻合的。

我們認(rèn)為，今年以來的房?jī)r(jià)上漲更多地體現(xiàn)為貨幣因素。在穩(wěn)健偏寬松的貨幣政策之下，社會(huì)融資規(guī)模和信貸投放規(guī)模巨大，房貸增長(zhǎng)迅猛。從央行發(fā)布的一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告來看，截至3月末，個(gè)人購(gòu)房貸款余額15.18萬億元，同比增長(zhǎng)25.5%，增速比上年末高2.4個(gè)百分點(diǎn)，比各項(xiàng)貸款增速高10.8個(gè)百分點(diǎn)；一季度增加1萬億元，同比多增4309億元。貨幣因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響是劇烈的、波動(dòng)幅度較大的，如果伴隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)的逐步企穩(wěn)、通脹的升溫，貨幣政策在實(shí)際操作中將回歸穩(wěn)健甚至是局部收緊，那么貨幣因素對(duì)房?jī)r(jià)的制約因素將逐步體現(xiàn)出來，房?jī)r(jià)上漲將失去最大動(dòng)力。投資房產(chǎn)已經(jīng)過了像買大白菜那樣的“任性”階段。