王仁芳　蔣黎晅

摘要：本文對(duì)90后住房租買(mǎi)選擇意向進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)90后偏好購(gòu)買(mǎi)住房。根據(jù)290份問(wèn)卷調(diào)查分析，得到影響90后偏好購(gòu)房的因素主要有自有住房?jī)?yōu)勢(shì)、心理因素和國(guó)家政策。90后選擇租房的因素主要為經(jīng)濟(jì)不允許。

Abstract： This paper studies the housing choice intension of the generation after 90s and found that they prefer to buy house rather than rent. Based on 290 questionnaires investigation analysis， the influencing factors of preference in buying house of after 90s mainly include ownership advantages， psychological factors and national policy. The main reason for those choosing renting house is money problem.

關(guān)鍵詞：90后；住房租買(mǎi)選擇；影響因素

Key words： after 90s；choice of buying or renting house；influencing factors

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2016）06-0197-03

0 引言

人類(lèi)的生存，離不開(kāi)衣食住行四大條件的基本保障。住房作為不可缺少的基本需求，承擔(dān)著滿足人們生理生活和精神生活需要的功能。對(duì)于大多數(shù)城市居民而言，住房消費(fèi)是日常生活消費(fèi)中最大的支出項(xiàng)目，而解決居住的主要途徑是購(gòu)買(mǎi)住房和租賃住房。目前90后作為新一代的住房消費(fèi)群體，研究他們的住房消費(fèi)方式及影響因素，不僅具有學(xué)術(shù)意義，而且對(duì)政府調(diào)控住房租買(mǎi)市場(chǎng)也具有重要的決策參考價(jià)值。

1 文獻(xiàn)綜述

來(lái)自于經(jīng)濟(jì)學(xué)、心理學(xué)、社會(huì)學(xué)等多個(gè)學(xué)科從不同的層面對(duì)居民住房租買(mǎi)選擇進(jìn)行研究。有學(xué)者通過(guò)研究家庭特征對(duì)消費(fèi)者住房租買(mǎi)選擇的影響，林素鋼、姚振宇認(rèn)為家庭支付能力、戶(hù)主職業(yè)、戶(hù)主戶(hù)口、居住的時(shí)間對(duì)消費(fèi)者的住房租買(mǎi)選擇產(chǎn)生影響[1]，鄭思齊認(rèn)為戶(hù)主年齡、婚姻狀態(tài)、家庭流動(dòng)性、家庭年收入、家庭規(guī)模對(duì)消費(fèi)者的住房租買(mǎi)選擇產(chǎn)生影響[2]。也有研究者利用自有住房和租賃住房權(quán)益對(duì)比，認(rèn)為自有住房?jī)?yōu)勢(shì)明顯高于租賃住房。陳多長(zhǎng)、余巧奇、虞曉芬通過(guò)對(duì)杭州市的實(shí)證研究，分析杭州市居民住房租買(mǎi)偏好的影響因素有心理因素、權(quán)利因素和租賃市場(chǎng)的完善程度，認(rèn)為自有住房比租房享受更多的權(quán)利，比如戶(hù)籍權(quán)利、社保福利權(quán)利、子女受教育權(quán)利等等[3]。還有一類(lèi)觀點(diǎn)認(rèn)為心理因素是影響住房租買(mǎi)選擇的主要因素，如Ben-Shahar通過(guò)對(duì)以色列315個(gè)大學(xué)生新生的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)心理和經(jīng)濟(jì)因素在居民住房租買(mǎi)選中是高度相關(guān)的，但是心理因素比經(jīng)濟(jì)因素的影響更顯著，也更能解釋顯示的住房租買(mǎi)選擇行為[4]。

與國(guó)外相比，我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中，政府通過(guò)采取宏觀政策對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，也導(dǎo)致居民的住房租買(mǎi)選擇發(fā)生了變化。潘虹從稅收和信貸政策、政府經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助政策、通貨膨脹和利率變動(dòng)來(lái)研究對(duì)居民住房租買(mǎi)選擇[5]。廉金君、王偉、王冰川通過(guò)對(duì)購(gòu)房行為與消費(fèi)信貸關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析，得出我國(guó)80后住房租買(mǎi)選擇受住房公積金和銀行貸款政策影響較大[6]。而租賃市場(chǎng)政策不完善也直接影響居民住房租買(mǎi)選擇，徐爐清認(rèn)為我國(guó)住宅租賃市場(chǎng)存在租賃住房房源不足，租賃關(guān)系不穩(wěn)定、漠視租賃合同備案制度、群租現(xiàn)象突出、居民租住意識(shí)不強(qiáng)、租賃市場(chǎng)管理無(wú)序以及中介擾亂住宅租賃市場(chǎng)等問(wèn)題[7]。

伴隨著時(shí)間的推移，每一代都面臨著住房的租買(mǎi)選擇，本文通過(guò)調(diào)查問(wèn)卷對(duì)90后住房租買(mǎi)選擇進(jìn)行研究。

2 90后住房租買(mǎi)選擇意向

2.1 90后消費(fèi)者特點(diǎn)

90后作為新一代消費(fèi)群體具有其獨(dú)有的特點(diǎn)：①90后是獨(dú)生子女一代，喜歡弘揚(yáng)自我個(gè)性、信息和知識(shí)接觸來(lái)源廣，是有自我主見(jiàn)的新一代群體；②90后的父母普遍是60、70后，經(jīng)歷了20-30年的財(cái)富積累，有些家庭已經(jīng)積累了房產(chǎn)；③90后目前大部分處于剛結(jié)婚或準(zhǔn)備結(jié)婚階段。本文在整理文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，針對(duì)90后的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)問(wèn)卷調(diào)查分析90后住房租買(mǎi)選擇意向及其影響因素。

2.2 問(wèn)卷分析

本文以南京為例，通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)分析南京市90后的住房租買(mǎi)選擇意向及其相應(yīng)的影響因素。通過(guò)問(wèn)卷星網(wǎng)站發(fā)放，結(jié)合部分紙質(zhì)問(wèn)卷發(fā)放，共收集到有效問(wèn)卷290份。

在進(jìn)行90后消費(fèi)者住房租買(mǎi)選擇意向的題項(xiàng)設(shè)計(jì)時(shí)，考慮大多數(shù)90后尚未成家，但父母已有一套以上房產(chǎn)積累的特點(diǎn)，增加了家庭有房產(chǎn)，不需要買(mǎi)房選項(xiàng)。結(jié)果表明27.93%的90后可以不用承擔(dān)買(mǎi)房壓力，67.93%的90后表示一定要買(mǎi)房，只有4.14%的90后認(rèn)為一直租房不考慮買(mǎi)房（如表1）。

77.84%的90后買(mǎi)房時(shí)可由父母支持首付，自己承擔(dān)月還款，55.52%的90后希望過(guò)有品質(zhì)的生活，不愿意貸款買(mǎi)房擠占了其他消費(fèi)，95.17%的90后接受貸款月還款額占月收入比重50%以下，只有4.82%的90后愿意做房奴（接受貸款月還款額占月收入比重50%以上）。

新浪網(wǎng)在2009年一項(xiàng)調(diào)查中顯示31.8%房貸一族成“房奴”，可見(jiàn)90后更注重生活品質(zhì)，愿意做房奴的比例明顯下降。

67.6%的90后選擇租房的主要原因還是經(jīng)濟(jì)不允許，23.4%的90后認(rèn)為租房的靈活性高，僅有13.5%的90后認(rèn)為租金費(fèi)用低，比購(gòu)房合算。

由此可見(jiàn)，對(duì)于面臨住房租買(mǎi)選擇的90后還是偏好購(gòu)房。

3 90后偏好購(gòu)房的影響因素

在對(duì)文獻(xiàn)分析的基礎(chǔ)上，把影響90后住房租買(mǎi)選擇偏好購(gòu)房的影響因素分為心理因素、自有住房?jī)?yōu)勢(shì)和國(guó)家政策，根據(jù)90后特點(diǎn)，編制了包含21項(xiàng)測(cè)量題項(xiàng)的調(diào)查問(wèn)卷，采用likert式五等量表，根據(jù)影響程度強(qiáng)弱表述為“影響程度強(qiáng)”“影響程度較強(qiáng)”“影響程度一般”“影響程度較弱”“影響程度弱”五項(xiàng)，對(duì)應(yīng)的分值分別為5分、4分、3分、2分、1分。

根據(jù)調(diào)查，選取平均分3分及以上的影響因素進(jìn)行分析，得出相關(guān)數(shù)據(jù)如表4，根據(jù)表4的影響因素分類(lèi)，可以看出，影響90后消費(fèi)者偏好購(gòu)房的主要因素依次分為自有住房的優(yōu)勢(shì)、心理因素、國(guó)家政策因素。

3.1 自有住房的優(yōu)勢(shì)

自有住房的優(yōu)勢(shì)成為了90后偏好購(gòu)房的最重要的因素，在調(diào)查中體現(xiàn)為自有住房可以自主選擇裝修風(fēng)格、自有住房能夠落戶(hù)、自有住房的質(zhì)量好、自有住房擁有產(chǎn)權(quán)在重要性排名分別為1、3、4、5。

首先，自有住房可以選擇裝修風(fēng)格對(duì)90后偏好買(mǎi)房影響比較大，也是影響購(gòu)買(mǎi)住房的非常重要的因素，在表4中自有住房可以自主選擇裝修風(fēng)格成為90后選擇購(gòu)買(mǎi)住房的最重要的因素，平均值達(dá)4.35，83.8%的90后消費(fèi)者選擇購(gòu)房受自有住房能夠自主裝修的影響強(qiáng)或較強(qiáng)，這也跟90后的喜歡弘揚(yáng)自我個(gè)性相符合，90后更喜歡追求個(gè)性化和差異化，崇尚發(fā)展自我、展現(xiàn)自我、成就自我是他們的信念，喜歡具有豐富個(gè)性化功能的產(chǎn)品。

其次，自有住房擁有產(chǎn)權(quán)，自有住房的質(zhì)量高，自有住房能夠落戶(hù)也成為90后偏好購(gòu)買(mǎi)住房的影響因素。產(chǎn)權(quán)、戶(hù)籍問(wèn)題是具有中國(guó)特色的問(wèn)題，他們關(guān)系到中國(guó)人的生活、工作、福利，受教育權(quán)利、享受公共設(shè)施等諸多方面。戶(hù)口使得居民具有依靠的感覺(jué)，而購(gòu)房入戶(hù)使得很多90后住房租買(mǎi)選擇時(shí)偏好購(gòu)房。住房的質(zhì)量受到很多條件的制約，除了住房本身的質(zhì)量以外，還受到住房區(qū)位、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、交通情況等諸多因素的影響。傅三莎在自有住宅與租賃住宅居住質(zhì)量差異化實(shí)證研究中，得出自有住房無(wú)論是在住房本身品質(zhì)上，還是在所居住小區(qū)品質(zhì)、周?chē)涮自O(shè)施等方面都明顯優(yōu)于租賃住宅。租賃住房總體住房品質(zhì)比自有住房住房品質(zhì)差，使租房者在經(jīng)濟(jì)條件的允許下就轉(zhuǎn)租為購(gòu)，并愿意為自住住房支付高于市場(chǎng)租金的自住成本[8]。

可見(jiàn)，自有住房的優(yōu)勢(shì)對(duì)于90后住房租買(mǎi)選擇時(shí)偏好購(gòu)買(mǎi)住房影響非常顯著。

3.2 心理因素

心理因素是影響90后選擇購(gòu)買(mǎi)住房的重要因素，在表4中體現(xiàn)90后消費(fèi)者認(rèn)為自有住房能夠帶來(lái)歸屬感、安全感、結(jié)婚需要買(mǎi)房、自有住房能夠增值分別排在第2、6、7。

首先，心理因素主要是受文化背景和傳統(tǒng)觀念的影響，認(rèn)為買(mǎi)房就擁有是住房的所有權(quán)，而租賃住房的消費(fèi)方式等同于沒(méi)有住房，在影響因素調(diào)研中，78.1%的受訪者選擇購(gòu)房住房時(shí)是受自有住房有歸屬感、影響強(qiáng)或者較強(qiáng)，77.9%的受訪者選擇購(gòu)買(mǎi)住房是受自有住房有安全感影響強(qiáng)或者較強(qiáng)。

其次，很多人認(rèn)為買(mǎi)房是結(jié)婚成家立業(yè)的重要標(biāo)志，在調(diào)查中92.07%的90后未婚，婚姻對(duì)于他們來(lái)講應(yīng)該是目前面臨最大的壓力，問(wèn)卷預(yù)期結(jié)婚買(mǎi)房將成為90后選擇購(gòu)房的主要影響因素。但問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果表明，結(jié)婚購(gòu)房的影響因素沒(méi)有預(yù)期的重要，排在第7位，可見(jiàn)90后的婚姻觀念表現(xiàn)出多元化，受結(jié)婚買(mǎi)房傳統(tǒng)觀念的影響減弱。

再次，中國(guó)住房制度的改革，從取消福利分房到買(mǎi)賣(mài)商品房市場(chǎng)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于快速發(fā)展階段，房?jī)r(jià)始終處于上升階段，自有住房不僅滿足了住房需求還兼顧了投資需求，根據(jù)可得性偏誤理論，很多人認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)一直持續(xù)上漲。在本次調(diào)查中，55.5%的90后認(rèn)為購(gòu)房自有住房能夠增值的影響較強(qiáng)或強(qiáng)。當(dāng)自有住房被認(rèn)為能夠增值時(shí)，人們更傾向于購(gòu)買(mǎi)住房。

3.3 國(guó)家政策的影響

國(guó)家在對(duì)買(mǎi)房和和租房政策上也是重買(mǎi)輕租，更重視購(gòu)買(mǎi)的政策出臺(tái)，如下降首付，下調(diào)貸款利率，公積金貸款等政策進(jìn)一步促進(jìn)購(gòu)買(mǎi)。最近習(xí)總書(shū)記主持召開(kāi)中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議，又提出要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，鼓勵(lì)農(nóng)民買(mǎi)房，預(yù)計(jì)之后又有降息、降首付、降稅的政策鼓勵(lì)人們買(mǎi)房，而在租房政策卻沒(méi)有過(guò)多的關(guān)注。我國(guó)目前租賃房產(chǎn)大部分來(lái)自私人或房產(chǎn)中介，出租戶(hù)和租戶(hù)對(duì)于住房的信息了解出現(xiàn)信息不對(duì)稱(chēng)，很多人難以選擇到滿意的住房，租房也隨時(shí)面臨搬家的風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)上缺少長(zhǎng)期穩(wěn)定可租的房源，也使得90后在住房租買(mǎi)選擇時(shí)偏好購(gòu)買(mǎi)住房。

4 結(jié)論及建議

通過(guò)290份問(wèn)卷調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)，“90后”面臨住房消費(fèi)選擇時(shí)偏好購(gòu)買(mǎi)住房。其中影響購(gòu)買(mǎi)住房的最重要因素是自有住房的優(yōu)勢(shì)：自有住房能夠自主裝修，這與“90后”特點(diǎn)比較相符，自我意識(shí)比較強(qiáng)，喜歡展示個(gè)性，喜歡有自我風(fēng)格的房子；自有住房服務(wù)品質(zhì)高于租賃住房。其次是心理因素，受傳統(tǒng)文化的影響，認(rèn)為有房才有家，有房才有歸屬感和安全感；結(jié)婚需要買(mǎi)房，自有住房能夠增值，也使90后放棄租賃消費(fèi)轉(zhuǎn)向高價(jià)的購(gòu)房市場(chǎng)。再次，國(guó)家的政策偏向，重買(mǎi)輕租的政策，使得90后選擇購(gòu)買(mǎi)住房。這些因素迫使90后在一定程度上抑制其他消費(fèi)，放棄租賃住房而轉(zhuǎn)向購(gòu)買(mǎi)住房，進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)，威脅房地產(chǎn)健康的發(fā)展。為了能促進(jìn)住房租購(gòu)市場(chǎng)均衡發(fā)展，政府應(yīng)該從以下兩方面考慮：一是大力培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，保護(hù)租賃者權(quán)利，提供合適、高品質(zhì)的住房租賃選擇來(lái)刺激90后的租賃需求；二是通過(guò)輿論和廣告的宣傳，正確引導(dǎo)90后住房租買(mǎi)選擇。本次研究以南京市的90后消費(fèi)者為對(duì)象，具有一定的區(qū)域局限性，此外，租買(mǎi)選擇意向與租買(mǎi)選擇行為之間存在偏差，未來(lái)的研究需要進(jìn)一步考察90后消費(fèi)者的購(gòu)房動(dòng)力、價(jià)值觀、群體壓力等多方面因素對(duì)租買(mǎi)實(shí)際行為的影響。

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