戚丹華

【摘 要】隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，物業(yè)公司的經(jīng)營模式也隨之在不斷變更，尤其是商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營模式，它已經(jīng)不能通過簡(jiǎn)單的開發(fā)、銷售來增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益了?，F(xiàn)階段，商業(yè)物業(yè)想要得到長(zhǎng)遠(yuǎn)快速的發(fā)展，必須改變老舊的經(jīng)營模式，把盈利的重點(diǎn)放在對(duì)物業(yè)如何更好的經(jīng)營上來，通過科學(xué)合理招商，吸引更多的投資者投資企業(yè)的物業(yè)項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)與投資者的共贏。下面，本文就針對(duì)我國商業(yè)物業(yè)經(jīng)營模式，根據(jù)其在管理中存在的問題，提出一些改進(jìn)的策略，希望能夠?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)的發(fā)展提供一定的幫助。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)物業(yè) 經(jīng)營模式 發(fā)展

一、目前我國商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營模式

商業(yè)物業(yè)想要得到更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，就必須從它自身的經(jīng)營模式入手，根據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營模式和經(jīng)營特點(diǎn)，不斷的發(fā)現(xiàn)在企業(yè)經(jīng)營過程中的問題，及時(shí)解決這些問題，從而提高商業(yè)物業(yè)的管理水平，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。目前階段，我國商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營模式主要分為三類：第一類是開發(fā)商自己興建物業(yè)，自己經(jīng)營管理已經(jīng)竣工的物業(yè)，這種經(jīng)營模式能夠讓開發(fā)商的利潤(rùn)最大化。第二類是開發(fā)商通過和專業(yè)的物業(yè)管理公司合作的方式來管理自己的物業(yè)，也就是說開發(fā)商是出租自己的物業(yè)，交給專業(yè)的商業(yè)物業(yè)公司來經(jīng)營管理。這種經(jīng)營模式能夠最大限度的發(fā)揮企業(yè)的各自優(yōu)勢(shì)，提高物業(yè)管理的水平。第三類是開發(fā)商在商業(yè)物業(yè)建成以后直接委托給專業(yè)的物業(yè)公司，然后由物業(yè)公司來負(fù)責(zé)物業(yè)的出租、經(jīng)營以及日常的管理工作。這種商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營模式比較的普遍，它把物業(yè)的經(jīng)營管理與服務(wù)放在了同一個(gè)體系中，更加便于管理?，F(xiàn)階段我國商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營模式都比較陳舊，不能很好適應(yīng)目前商業(yè)物業(yè)的發(fā)展需要，因此，我國的商業(yè)物業(yè)企業(yè)要不斷的革新，改善自身存在的問題，積極創(chuàng)新，不斷提高商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理水平。

二、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營模式中存在的一些問題

1.商業(yè)物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營理念

現(xiàn)階段的商業(yè)物業(yè)企業(yè)需要一種全新的經(jīng)營模式，但目前很多的商業(yè)物業(yè)并沒有真正的從傳統(tǒng)的經(jīng)營觀念中走出來，他們的經(jīng)營理念相對(duì)落后，只是單純的套用以前的經(jīng)營管理模式。大多的業(yè)主和承租商都不服從物業(yè)企業(yè)的管理，根據(jù)自身經(jīng)營上的需要，來制定和實(shí)行經(jīng)營計(jì)劃，這就造成了物業(yè)管理上的混亂，不利于物業(yè)企業(yè)品牌的建立，同時(shí)也不利于零售商經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)現(xiàn)。另外，商業(yè)物業(yè)在經(jīng)營的過程中缺乏特色，企業(yè)在招商的過程中沒有統(tǒng)一而明確的招商目標(biāo)，商業(yè)定位缺乏準(zhǔn)確性，企業(yè)中的承租商或者零售商具有普遍性，沒有自己的特點(diǎn)，這樣不但不利于物業(yè)企業(yè)品牌的建立，也會(huì)給承租商和零售上帶來很大的經(jīng)濟(jì)損失。

2.物業(yè)管理市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)不健全

新型的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營模式尚處于起步階段，它自身的交易體系還不是非常的完善，缺乏政府部門系統(tǒng)的指導(dǎo)以及中介結(jié)構(gòu)的積極參與，這就使得商業(yè)物業(yè)管理的市場(chǎng)非常的不規(guī)范，結(jié)構(gòu)也不是非常的健全，嚴(yán)重阻礙了商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。市場(chǎng)上對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求是非常大的，其具有非常大發(fā)展?jié)摿Γ?，市?chǎng)結(jié)構(gòu)的不健全，市場(chǎng)制度的缺失，使得物業(yè)企業(yè)很難發(fā)展壯大，創(chuàng)立屬于企業(yè)的物業(yè)管理品牌。整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境對(duì)培育與發(fā)展大中型的物業(yè)管理企業(yè)都非常的不利。

3.商業(yè)物業(yè)企業(yè)缺乏完善的內(nèi)部管理體制

物業(yè)管理模式的改變使得企業(yè)內(nèi)部的管理體制也必須要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，傳統(tǒng)的物業(yè)在經(jīng)營的過程中主要注重的是對(duì)土地的開發(fā)，降低企業(yè)成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。然而，在現(xiàn)階段的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營過程中主要注重的是管理水平的高低，商業(yè)物業(yè)想要得到成功的經(jīng)營，獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益，必須具有較高管理水準(zhǔn)。企業(yè)管理水平的提高需要企業(yè)內(nèi)部體制的完善，只有企業(yè)內(nèi)部體制能夠?qū)ζ髽I(yè)的工作人員得到很好的制約作用，才能保證企業(yè)的管理是有效的，管理的結(jié)果能夠符合企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)。然而，目前階段我國商業(yè)物業(yè)缺乏豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，內(nèi)部的管理體制亟待完善，企業(yè)內(nèi)部管理制度混亂嚴(yán)重阻礙了商業(yè)物業(yè)的發(fā)展速度。

4.商業(yè)物業(yè)企業(yè)人才匱乏

在商業(yè)物業(yè)中使用的人員大部分都是傳統(tǒng)物業(yè)模式中的工作人員，這些人員深受傳統(tǒng)觀念的束縛，對(duì)于新型的商業(yè)物業(yè)模式認(rèn)識(shí)不足，專業(yè)素質(zhì)不到位，這就阻礙了新型商業(yè)物業(yè)理念在企業(yè)中的進(jìn)一步的運(yùn)用。這些工作人員對(duì)于物業(yè)經(jīng)營缺乏經(jīng)驗(yàn)和較高的專業(yè)水平，對(duì)新型商業(yè)物業(yè)企業(yè)經(jīng)營和招商中應(yīng)該注重的問題不是非常的了解。對(duì)于工作人員自身來講，很多是在國有企業(yè)工作多年，缺乏必要的上進(jìn)心和求知欲，對(duì)新鮮事物具有本能的排斥心理，接受新事物、啟發(fā)新思維的動(dòng)力不足。

三、解決商業(yè)物業(yè)經(jīng)營模式中問題的具體策略

1.建立先進(jìn)的物業(yè)經(jīng)營管理理念

隨著新型商業(yè)物業(yè)模式的出現(xiàn)，我國的商業(yè)物業(yè)企業(yè)必須要更新經(jīng)營管理的理念，注重管理和品牌的建立，在經(jīng)營和招商的環(huán)節(jié)要有企業(yè)自己的目標(biāo)，不能混亂經(jīng)營、盲目招商。企業(yè)在進(jìn)行商業(yè)物業(yè)的建筑規(guī)劃前期，就要先確定它自身的經(jīng)營模式以及招商對(duì)象，從而最大限度地減少今后可能發(fā)生的改造成本。在商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的過程中要注重理解經(jīng)營，以經(jīng)營為中心開展物業(yè)管理；注重企業(yè)經(jīng)營管理過程的相互配合，商業(yè)物業(yè)管理要主動(dòng)配合商業(yè)物業(yè)；開展參與經(jīng)營，把經(jīng)營納入到商業(yè)管理中；開展服務(wù)經(jīng)營，經(jīng)營提供商業(yè)服務(wù)；加強(qiáng)商業(yè)的監(jiān)督管理，提高商場(chǎng)的信譽(yù)度。商業(yè)物業(yè)企業(yè)還要科學(xué)地規(guī)化設(shè)計(jì)開發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)商業(yè)和物業(yè)的雙贏。同時(shí)，隨著現(xiàn)代信息技術(shù)的不斷發(fā)展，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營可以拓展思路，使用電子商務(wù)來幫助商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理，線上線下統(tǒng)一經(jīng)營，避免因?yàn)殡娚痰臎_擊導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益下降，讓商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營水平上一個(gè)新臺(tái)階。

2.加強(qiáng)政府規(guī)劃作用，完善市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

健全的物業(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是商業(yè)物業(yè)之間形成良好的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的前提與基礎(chǔ)。商業(yè)物業(yè)中由于惡性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)常出現(xiàn)重復(fù)建設(shè)以及過度競(jìng)爭(zhēng)造成的資源閑置與浪費(fèi)，想要有利的避免這種競(jìng)爭(zhēng)給企業(yè)帶來的巨大經(jīng)濟(jì)損失，在大型商業(yè)物業(yè)建設(shè)開發(fā)前期就必須要把工程的建設(shè)納入城市的發(fā)展規(guī)劃中來，加強(qiáng)政府規(guī)劃，綜合考慮城市交通等多種因素，對(duì)商業(yè)物業(yè)中的地理位置的發(fā)展規(guī)模以及商業(yè)物業(yè)的結(jié)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一的布局和規(guī)劃，對(duì)各種因素進(jìn)行綜合的分析，制定符合城市發(fā)展以及商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的合理的城市物業(yè)布局結(jié)構(gòu)，為商業(yè)物業(yè)能夠健康穩(wěn)定的發(fā)展提供可靠的保障。

3.建立健全的企業(yè)管理制度

健全的企業(yè)內(nèi)部管理制度對(duì)于企業(yè)的發(fā)展非常的重要，尤其是監(jiān)督制度和激勵(lì)機(jī)制。監(jiān)督機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，有效保證企業(yè)預(yù)期目標(biāo)的順利完成。商業(yè)物業(yè)企業(yè)要設(shè)立專門的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，不斷完善企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督考核制度，明確每項(xiàng)工作的節(jié)點(diǎn)，明確每個(gè)工作人員的工作職責(zé)和要求。對(duì)于績(jī)效完成好的員工，按照獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制給予物質(zhì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于沒有很好的履行工作職能的人員進(jìn)行一定的懲罰，采取末位淘汰等制度，進(jìn)一步篩選優(yōu)秀員工。在激發(fā)員工工作積極性和創(chuàng)造性的同時(shí)，給工作懈怠的員工給予壓力和警示，打造精干高效的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)。企業(yè)還要引進(jìn)先進(jìn)的企業(yè)管理理念，學(xué)習(xí)西方的成功管理經(jīng)驗(yàn)，讓企業(yè)的管理更好的服務(wù)于企業(yè)的發(fā)展。

4.加強(qiáng)對(duì)專業(yè)人才的培養(yǎng)

作為一個(gè)商業(yè)物業(yè)企業(yè)必須要有一支非常專業(yè)的管理隊(duì)伍，要有高素質(zhì)的工作人員為商戶提供高質(zhì)量的服務(wù)。企業(yè)的工作人員要能夠很好的為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人與使用人提供從商業(yè)經(jīng)營上的準(zhǔn)確定位以及在招商管理中的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從而提高商業(yè)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值以及使用價(jià)值。因此，商業(yè)物業(yè)企業(yè)要高度重視對(duì)專業(yè)的、高素質(zhì)的人才的培養(yǎng)，不斷招聘那些具有很強(qiáng)的專業(yè)素質(zhì)，又具有很強(qiáng)的學(xué)習(xí)、適應(yīng)能力的社會(huì)先進(jìn)人員；對(duì)企業(yè)的老員工也要加強(qiáng)教育，積極組織學(xué)習(xí)，提高他們的專業(yè)水平和適應(yīng)能力，讓他們能夠更好的為企業(yè)的發(fā)展服務(wù)。

四、總結(jié)

綜上所述，隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，商業(yè)物業(yè)企業(yè)想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)一席之地，就必須要積極地解決目前階段在商業(yè)物業(yè)經(jīng)營模式中存在的問題，利用先進(jìn)的經(jīng)營理念，建立健全適合市場(chǎng)運(yùn)作的管理制度，不斷培養(yǎng)和引進(jìn)專業(yè)人才，創(chuàng)新經(jīng)營模式，才能創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中有所作為。

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