楊學友

“房屋是我花錢購買的，拆扒改建當然我說了算！”持這種心態(tài)的業(yè)主為自家方便與利益，將房屋框架結構墻拆除、改變者有之，擅自挖墻開門建商業(yè)用房者更有之，擅自私搭亂建還有之。殊不知其行為不僅違反了《住宅室內裝飾裝修管理辦法》《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定》等相關法律法規(guī)。更因違章、侵害他人利益及公共安全利益而承擔民事賠償與刑事責任。

一、亂建簡易房，必須拆除、損失自擔

[案例]張某購買了某小區(qū)樓房首層的一套帶小院的房屋。該小區(qū)前期開發(fā)公司明確告知張某小院內只允許業(yè)主種植花草、美化環(huán)境，不得違章建筑。張某入住后趁該小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會之機，在小院內一側建簡易房2間。開發(fā)公司發(fā)現后，多次要求張某拆除未果后，及時向城市行政管理局報告。城市管理監(jiān)察部門向張某發(fā)出了《責令改正通知書》，迫于行政執(zhí)法機關的壓力。張某不得不自行拆除違章建筑，其所造成的損失只能自己承擔。

[分析]樓房首層外的空間是小區(qū)業(yè)主的專有部分和全體業(yè)主共有部分的交界區(qū)域，權利界限相對模糊，一些業(yè)主以為自己的購房款中包括了小院。殊不知，即便該區(qū)域地盤在購房的小院內，但業(yè)主只有依約定植花草、美化環(huán)境之義務，絕沒有私搭亂建房屋的權力。因為無論在何處建房，都必須由相關部門批準。因此，對于業(yè)主的行為是否屬于私搭亂建行為的界定，首先要看是否有相應的許可審批手續(xù)，其次看是否違反相應合同約定和管理規(guī)定以及是否對其他業(yè)主權利或公共利益造成侵害，如果是，則必須承擔拆除責任，若因私搭亂建行為給他人造成損害后果，還要承擔損害賠償責任。

二、名人亂建，物業(yè)有權禁止

[案例]某媒體知名主持人李某購置陽光小區(qū)別墅房后，與物業(yè)公司簽署《承諾書》中承諾遵守《物業(yè)管理公約》內的一切條款，包括不得擅自改動房屋結構、外貌等?？蓛赡旰?，李某為自家方便，不僅加筑別墅臺階，還在別墅院一側搭建簡易健身房。物業(yè)公司依據物業(yè)管理公約，多次要求其停止改建并恢復原狀。李某以為該新建小區(qū)物業(yè)沒成立業(yè)主委員會，且物業(yè)公司沒有行政執(zhí)法權，將物業(yè)公司的要求置于腦后，遲遲未予拆除。物業(yè)公司依法將李某訴至法院，請求判令李某拆除違章建筑、恢復原狀。

法院經審理認為，《物業(yè)管理公約》是某物業(yè)公司進行物業(yè)管理的依據，該小區(qū)雖尚未成立業(yè)主委員會，但物業(yè)管理企業(yè)有權向違反物業(yè)管理公約的業(yè)主主張權利。遂判決支持原告訴訟請求限令李某于10日拆除違章建筑。

[分析]《物業(yè)管理條例》第四十六條規(guī)定：對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。該條例表明，對小區(qū)業(yè)主的私自違章建筑行為，有兩項管理權：“應當制止”、“向有關行政管理部門報告”。而依法起訴就是制止的一種方式。特別是對名人私搭亂建，關系到社會價值引導問題。要從根本上消除住宅小區(qū)內私搭亂建的現象，既需名人敬畏法律，自覺守法，更需要物業(yè)公司等有管理職權者依法履行職責。

三、私搭亂建，鄰居有權要求排除妨礙、恢復原狀

[案例]宋曉、王辛均為某老舊小區(qū)一樓業(yè)主，二人東西相鄰。后宋曉在未與王辛協(xié)商的情況下，在自家房屋門前、王辛家的西側窗戶外建筑高平臺和玻璃房屋。王辛認為宋曉的行為侵害了其房屋的通風和采光，要求宋曉拆除、排除妨礙。宋曉雖口頭答應，但遲遲不肯拆除。王辛多次理論后，宋某竟然置之不理。無奈之下，王某一紙訴狀將宋女士告上法庭。法院經審理后，確認宋女士的建筑為違章建筑，遂判令宋女士拆除其違章建筑。

[分析]《物權法》第八十三條還規(guī)定：業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟，具有相鄰關系或利害關系的業(yè)主，可以損害自己安全居住利益為由向法院提起訴訟。《民法通則》第八十三條也規(guī)定：不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。本案宋女士私搭亂建的行為明顯有違法律關于相鄰關系的規(guī)定，侵犯了其鄰里的利益。此時作為具有利害關系的相鄰業(yè)主有權要求對方拆除違章建筑，以便排除妨害，消除潛在危害。

四、私挖地下室雖無后果，也涉嫌犯罪

[案例]劉某購置一處四合院平房用于商業(yè)經營活動。為了擴大經營面積，劉某擅自將自家經營的平房內挖掘大面積地下室，當挖掘至1米深時，不僅自家的平房墻壁出現裂縫、傾斜，相鄰多家住戶的平房均出現裂縫。經鄰居報案，當地公安機關以涉嫌危害公共安全罪對劉某立案偵查。

[分析]我國刑法修正案（三）將刑法第一百一十四條、第一百一十五條第一款修改為：“放火、決水、爆炸以及投放毒害性、放射性、傳染病病原體等物質或者以其他危險方法危害公共安全，尚未造成嚴重后果的，處三年以上十年以下有期徒刑；致人重傷、死亡或者使公私財產遭受重大損失的，處十年以上有期徒刑、無期徒刑或者死刑。”劉某擅自在低密度住宅和城鎮(zhèn)居住區(qū)的樓間，大面積開挖超過1米深的基坑的行為，雖然暫時尚未造成危害后果，但其行為已經足以危害公共安全，就已涉嫌構成以其他危險方法危害公共安全犯罪。劉某應對自己的違法犯罪行為承擔刑事責任。

五、私挖亂建房屋導致他人損失，承擔民事、刑罰雙責

[案例]李某在自家四合院子里私挖10余米深地下室，導致相鄰5家住戶的房屋出現裂紋、塌陷。毀損面積長15米、寬5米，倒塌面積約54平方米，并造成附近相鄰地段下給排水管線斷裂，一度還給當地交通造成影響。為防止造成人員財產損失，當地公安、燃氣、自來水等相關部門到現場處置，并通知周邊居民疏散。事后查明，相關職能部門發(fā)現后，曾就其私挖地下室一事約談業(yè)主李某，業(yè)主承認存在私挖地下室的情況，并表示接受相應的處罰，根據要求改正?？蓭讉€月后又開始悄悄動工。事后，李某雖然依法承擔了相鄰居民遭受的全部經濟損失，但因其涉嫌重大責任事故罪，公安局對其立案偵查后，檢察機關依法對李某做出批準逮捕決定。

[分析]2006年6月29日實施刑法修正案（六）將刑法第一百三十四條修改為：“在生產、作業(yè)中違反有關安全管理的規(guī)定，因而發(fā)生重大傷亡事故或者造成其他嚴重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役；情節(jié)特別惡劣的，處三年以上七年以下有期徒刑。”李某私挖亂建屋行為雖未造成人員傷亡，但造成相鄰多戶居民房屋出現裂紋、塌陷。毀損面積長15米、寬5米，倒塌面積約54平方米，并造成附近相鄰地段下給排水管線斷裂，交通一度受到影響，應履行“其他嚴重后果”。更為嚴重的是，在有關職能部門約談李某后，李某不思悔改，應構成“情節(jié)特別惡劣”情形。等待李某的是刑罰處罰。