馬海賓

近幾年來，成都市金堂縣積極發(fā)展工業(yè)并引進重大項目，大力推進城鎮(zhèn)化建設，農民拆遷安置房的建設在不斷激增，從2009年開始安置房的建設從每年3至5萬㎡，到2015年再見面積的近200萬㎡。隨著金堂縣工業(yè)區(qū)擴建，大學城、萬達廣場、歐洲主題旅游樂園等重大項目的不斷引進，城鎮(zhèn)化進程將更加快速，農民拆遷安置房是解決項目建設和推進城鎮(zhèn)化的重要配套。但隨著農民的不斷集中居住，建設規(guī)模的越來越大，小區(qū)的數量和規(guī)模呈快速增加的態(tài)勢，積蓄的矛盾也日益突出，特別是小區(qū)的物業(yè)管理問題。而農民拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理水平關系到社會穩(wěn)定、經濟發(fā)展和群眾利益，是提升百姓生活質量和拆遷安置居民生命財產安全的關鍵措施。如何加強農民拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理已成為需要研究解決的一個重要問題。

一、農民拆遷安置小區(qū)管理的現狀

（一）農民拆遷安置小區(qū)管理的模式。物業(yè)管理是城鎮(zhèn)管理的一個部分，是市場經濟下的新興服務產業(yè)，而農民拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理，更是目前城鎮(zhèn)化推進中重要的一環(huán)。目前從全國而言，也都是在摸索、探討之中，在磨合中解決矛盾，并沒有一整套完整的合乎規(guī)范要求和農民需求的管理方法。就金堂縣農民拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理的調查情況來看，也至少存在以下四種模式：（1）由政府平臺公司出資，成立專業(yè)化的物業(yè)管理公司，在政府指導下的進行管理，老百姓不繳納或繳納部分物管費。（2）由村或社區(qū)委托專業(yè)的物業(yè)公司管理，物業(yè)費來源于小區(qū)商鋪的租金。（3）是依托原村委或社區(qū)居委的人員。在增加部分人手的基礎上，實施物業(yè)管理。（4）部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)，因農居房規(guī)模較小，入住人數不多，組織村上個別人員進行簡單的衛(wèi)生清掃和夜間巡查。

（二）物業(yè)管理資金的來源和基本費用。農民拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理的資金，主要有三種解決方式：第一種是全部由政府解決，主要體現在經濟落后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，老百姓和村集體都無力承擔物業(yè)費用；第二種是政府出3/4，老百姓個人出1/4，主要體現在城鎮(zhèn)化較早的鄉(xiāng)鎮(zhèn)；第三種是由村或社區(qū)集體經濟自行解決，主要體現在經濟較為發(fā)達的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，同時小區(qū)有足夠的商鋪租金收入。

（三）農民拆遷安置小區(qū)公建配套建設情況。金堂縣的農民拆遷安置小區(qū)配套建設情況一般都比較差，綠化環(huán)境及道路建設程度也較低。從總的來說，可分為兩類，一是2012年以前開發(fā)的，因開發(fā)建造時間較早，很多細節(jié)問題考慮得不夠完善，現在矛盾比較突出，主要是以下幾種，公建配套不夠，安全技防設施缺損，以及規(guī)模小而且分散。二是2012年以后開發(fā)的，一般小區(qū)面積都較大，即使是分期分批開發(fā)，也在規(guī)劃之初就預留配套用地，一般一個小區(qū)都在5萬㎡以上。小區(qū)公建配套建設也逐步向中檔商品房靠攏，配備了小區(qū)監(jiān)控和物管用房，在休閑場地上也適當預留面積，以適應農村紅白喜事等特定的需求；基本都配置了社區(qū)活動用房和健身器材；在建筑質量上也有較大的改進，與其他商品房相比，無論從建筑外立面上，還是從小區(qū)內部環(huán)境上幾乎沒有區(qū)別，甚至比有些商品房建造得都要好。

二、農民拆遷安置小區(qū)管理存在的問題

農民拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理剛剛起步，處于不斷摸索階段，專業(yè)性不強，市場化進程緩慢，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的發(fā)展又不平衡，特別是較早建設的農民拆遷安置小區(qū)在規(guī)劃、建設上考慮不足，隨著生活物質水平不斷提高，導致物業(yè)配套和管理與百姓要求相差較大，矛盾較為突出。主要存在的問題是以下幾個方面：

（一）規(guī)劃設計滯后，建設配套等問題突出。由于縣域經濟發(fā)展較快，農民拆遷安置小區(qū)在“即拆即安”的指導思想下，建設時間倉促，規(guī)劃滯后且沒有相對超前，配套設施不齊全，隨著百姓生活水平提高，矛盾日益突出。如停車位不足等現象頻出。

（二）安置房的質量存在一定問題。一是安置房建設時間緊、任務重，驗收不到位，施工質量存在瑕疵，往往沒有整改完畢就要求馬上入住，存在質量隱患；二是安置房都屬于簡裝房，但是很多百姓仍然要裝修后入住，在裝修過程中破壞原有建筑結構或防水層，導致房屋質量受損。一旦后期出現上述兩種問題問題，安置戶則把質量問題的責任推給物業(yè)管理部門，造成管理成本提高且無法馬上解決，矛盾會逐步激化。

（三）宣傳動員不足，安置人員的關系難以處理。由于農民拆遷安置的被動性，百姓消費意識沒有形成，常說“我在原來的家里住的好好的，被你們搬到這里來什么都要被你們管，現在什么都要錢”， 對于安置小區(qū)的物業(yè)管理工作難以理解，受原農村住房觀念及生活習慣的影響，形成了一種管理與被管理的對立情緒，似乎什么都要管理單位來負責。加上村或社區(qū)的宣傳動員不足，一旦對物業(yè)管理工作產生不滿往往不通過正常渠道進行訴求，而是糾結人眾進行群鬧。

（四）后期管理開支較大，物管費收繳困難。從全縣安置房調查情況來看，物業(yè)管理費用支出較大，主要是人員工資及后期物業(yè)維修等，每㎡達到0.6元/月，加大縣、鎮(zhèn)財政負擔。百姓觀念中都不愿接受物業(yè)管理收費，缺少花錢買服務的觀念，物業(yè)費收繳難使得物業(yè)持續(xù)服務沒有保障。

（五）原有生活習慣的延續(xù)，增大了小區(qū)管理難度。農村百姓原有的生活方式和習慣與現代物業(yè)管理的要求存在沖突，對物業(yè)管理沒有認同感，這種情況在短期內是無法改變的。如違章搭建屢禁不止，隨意拋灑垃圾，車輛亂停亂放等。

三、相關對策及建議

（一）統(tǒng)籌制定規(guī)劃標準，完善小區(qū)工程配套。制定全縣農民拆遷安置小區(qū)建設標準，明確并細化小區(qū)內配套設施的種類及按照小區(qū)規(guī)模應配套的比例，如停車位和建設器材配備等，做到提前規(guī)劃，完善配套。

（二）強化管理，提高安置小區(qū)建設質量。一是選擇施工質量好的建筑企業(yè)建設安置房小區(qū)。二是強化過程控制，業(yè)主方及監(jiān)理方嚴把質量關，同時組織村民代表參與施工質量的過程監(jiān)控及最終的綜合驗收。三是做好對小區(qū)百姓的宣傳，提前告知在裝修入住時應該注意到事項，避免因違規(guī)拆建造成對房屋質量的影響。

（三）加大宣傳和引導，加快從農民到“新市民”的轉變。依靠村及生產隊等基層組織，發(fā)揮黨員帶頭作用，大力宣傳現代生活方式及現代物業(yè)管理要求。強化百姓的主人翁意識，把思想逐步從“被管”轉變成“我要管”，形成百姓與物管、村、鎮(zhèn)和縣政府共同創(chuàng)建美好家園的局面。

（四）因地制宜，多樣化管理并存，逐步推進物業(yè)管理市場化。根據小區(qū)所在區(qū)域的經濟發(fā)展程度和物業(yè)管理進入的程度，區(qū)別對待地進行物業(yè)管理的市場化推進，不斷引導消費，確立付費服務的觀念。一是對于已經開始住戶分擔部分物業(yè)費的小區(qū)，逐步降低政府補貼比例，提高住戶繳納比例，最終實現全面市場化管理。二是針對成熟小區(qū)，由政府全面負擔物業(yè)管理費逐步轉變，開始啟動住戶分擔物業(yè)管理費進程，用一段時間，漸進式過渡到全面由住戶負擔。三是對于集體經濟自行承擔物業(yè)管理費用的小區(qū)，政府要予以鼓勵與支持，但是要逐步規(guī)范物業(yè)管理隊伍的管理，不斷提升物業(yè)管理水平。

綜上所述，為了建設新穎的、富有特色的和諧農民拆遷安置小區(qū)，應當從居民的切身利益和實際情況出發(fā)，采取逐步漸進的推進方式，從改變農民生活方式和習慣的角度出發(fā)，逐步規(guī)范小區(qū)管理，為安置人員做好物業(yè)管理服務，維護好安置人員的合法權益，使安置人員能夠享受高質量的物業(yè)管理服務，建立和諧、穩(wěn)定的拆遷安置房小區(qū)，促進城鎮(zhèn)化建設進程。

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