肖良生

目前，大部分城市存量房交易采用評(píng)估價(jià)作為計(jì)稅的稅基，很大程度上防止了“陰陽(yáng)合同”現(xiàn)象。在很多城市，因?yàn)榉康禺a(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)在交易環(huán)節(jié)收取，業(yè)主只有在房地產(chǎn)進(jìn)行交易的時(shí)候，才會(huì)涉及到爭(zhēng)議處理環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議與交易密切相關(guān)，所以，爭(zhēng)議處理隨著市場(chǎng)的波動(dòng)呈正相關(guān)態(tài)勢(shì)；在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于賣(mài)方市場(chǎng)的時(shí)候，業(yè)主比較強(qiáng)勢(shì)，經(jīng)常把房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)各種稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方。當(dāng)房地產(chǎn)處于買(mǎi)房市場(chǎng)時(shí)，買(mǎi)方比較強(qiáng)勢(shì)，則房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)各種稅費(fèi)不易轉(zhuǎn)嫁。

未來(lái)，房地產(chǎn)稅成為業(yè)主每年都要繳納的稅種，如果該房產(chǎn)只是業(yè)主自住，那么房地產(chǎn)稅是不能轉(zhuǎn)嫁的。當(dāng)然，如果業(yè)主的房地產(chǎn)用于租賃或其他經(jīng)營(yíng)用途，則其可能將房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁給租客或其他消費(fèi)者。不管能否轉(zhuǎn)嫁，與以往相比，事實(shí)上都增加了業(yè)主的稅負(fù)。正因?yàn)槿绱?，業(yè)主更加重視房地產(chǎn)稅基的公平性和準(zhǔn)確性，在此背景下，房地產(chǎn)稅的爭(zhēng)議處理將會(huì)呈現(xiàn)高頻化和常態(tài)化。

2015年10月1日起，重慶市開(kāi)征個(gè)人住房的房產(chǎn)稅，對(duì)象是獨(dú)棟商品住宅或建面單價(jià)超過(guò)13192元的住房，以及在此間無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套（含）以上的普通住房。重慶開(kāi)征房地產(chǎn)稅，具有一定的示范意義。不久的將來(lái)，將會(huì)有更多的城市步重慶后塵開(kāi)征房地產(chǎn)稅。這樣，房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議處理將要面臨空前的壓力和挑戰(zhàn)，為此，需要建立房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議處理常設(shè)機(jī)構(gòu)以應(yīng)對(duì)新形勢(shì)和新局面。爭(zhēng)議處理機(jī)構(gòu)應(yīng)該覆蓋評(píng)估層面、專家調(diào)解層面、征管層面和訴訟層面，以科學(xué)、專業(yè)、合理、平等的方式來(lái)處理房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議。

一、評(píng)估層面

在房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議處理的機(jī)構(gòu)中，評(píng)估層面的機(jī)構(gòu)側(cè)重于評(píng)估技術(shù)上的解釋與復(fù)核工作。一方面是給房地產(chǎn)納稅人給予技術(shù)上的解釋，回復(fù)各種咨詢，提供各種幫助；另一方面，對(duì)于提出復(fù)核申請(qǐng)的房地產(chǎn)納稅人，派出專業(yè)技術(shù)人員，對(duì)其提出異議的物業(yè)進(jìn)行復(fù)核，以糾正可能存在的評(píng)估缺陷。

1.咨詢與解釋

首先在人員配置方面，咨詢與解釋工作因?yàn)槭墙佑|業(yè)主的第一線，所以，需要有建筑、估價(jià)、法律、傳媒、稅收等綜合性知識(shí)的人才，以便達(dá)到優(yōu)質(zhì)的溝通效果。房地產(chǎn)的納稅人圍繞著房地產(chǎn)所提出的問(wèn)題豐富多樣，有提問(wèn)評(píng)估技術(shù)的，有提問(wèn)稅率標(biāo)準(zhǔn)的，有提問(wèn)法律問(wèn)題的，有提問(wèn)建筑形態(tài)等問(wèn)題的，這樣，咨詢?nèi)嗽谪?fù)責(zé)解答時(shí)，需要從多方面進(jìn)行知識(shí)儲(chǔ)備，并對(duì)各種問(wèn)題了然于胸，確保問(wèn)答的滿意度。

其次，行為規(guī)范。在窗口咨詢中，因?yàn)槭敲鎸?duì)面的溝通，所以咨詢?nèi)藛T要著裝整潔，和顏悅色，表達(dá)流暢；在電話咨詢中，盡管不是面對(duì)面溝通，但從電話的語(yǔ)氣、語(yǔ)調(diào)、語(yǔ)速，仍然是咨詢?nèi)藛T形象的表征，需要從嚴(yán)要求；在郵件、留言、QQ咨詢中，措辭要嚴(yán)謹(jǐn)、條理、簡(jiǎn)潔、清晰，使問(wèn)題解決高效明了。

再次，其他技術(shù)的支持。多應(yīng)用“互聯(lián)網(wǎng)+”思維解決問(wèn)題，廣泛使用新媒體技術(shù)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、三維GIS技術(shù)、綜合信息平臺(tái)等，多渠道解決房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議問(wèn)題。

最后，要將持續(xù)進(jìn)行學(xué)習(xí)常態(tài)化。因?yàn)橹栏略絹?lái)越快，各種新問(wèn)題、新知識(shí)、新概念層出不窮，爭(zhēng)議處理專員的繼續(xù)教育要常抓不懈，要堅(jiān)持不斷學(xué)習(xí)，使繼續(xù)教育常態(tài)化。

2.價(jià)格復(fù)核

納稅人如果就房地產(chǎn)稅基向評(píng)估機(jī)構(gòu)提出爭(zhēng)議，評(píng)估機(jī)構(gòu)受理后，要安排專業(yè)評(píng)估技術(shù)人員進(jìn)行復(fù)核。價(jià)格復(fù)核涉及到現(xiàn)場(chǎng)查勘、信息采集、數(shù)據(jù)校正、模型調(diào)整、報(bào)告撰寫(xiě)、呈批報(bào)告、數(shù)據(jù)上傳等復(fù)雜而繁瑣的工作，需要配備足夠的專業(yè)評(píng)估技術(shù)人員。

綜上所述，房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議處理在評(píng)估層面，至少要保證足額配備注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師、IT技術(shù)人才、法律人才、傳播專業(yè)人才和其他輔助性人才。

二、專家調(diào)解層面

專家調(diào)解層面主要是負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議調(diào)解。專家所進(jìn)行的爭(zhēng)議調(diào)解不同于法院的庭前調(diào)解，專家所開(kāi)展的調(diào)解是民事調(diào)解，而法院所進(jìn)行的庭前調(diào)解是行政調(diào)解。在民事調(diào)解中，爭(zhēng)議雙方共同信任房地產(chǎn)評(píng)估專家委員會(huì)，由房地產(chǎn)評(píng)估專家委員會(huì)組織專家進(jìn)行中立調(diào)解。

建立專門(mén)的房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議調(diào)解室。爭(zhēng)議調(diào)解要在嚴(yán)肅的場(chǎng)地空間進(jìn)行，爭(zhēng)議雙方以平等的身份參加調(diào)解。而負(fù)責(zé)調(diào)解的專家要秉持公平、公正的立場(chǎng)，主持調(diào)解工作程序進(jìn)展。爭(zhēng)議調(diào)解室要配備相關(guān)的設(shè)備，提供良好的調(diào)解條件。

要規(guī)范流程，嚴(yán)格紀(jì)律。要對(duì)整個(gè)調(diào)解過(guò)程以記錄表形式進(jìn)行記錄，并明確調(diào)解結(jié)果，經(jīng)雙方簽字后再確認(rèn)。評(píng)估專家要堅(jiān)持流程公正，讓雙方充分闡述理由。嚴(yán)禁任何偏袒，注意廉潔調(diào)解。

遴選評(píng)估專家，建立專家委員會(huì)，形成專家?guī)臁膶I(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)師中間，遴選出作風(fēng)正派，工作嚴(yán)謹(jǐn)，為人正直的資深估價(jià)師組成專家委員會(huì)。由秘書(shū)處根據(jù)爭(zhēng)議提起的具體情況，推薦1-2名調(diào)解人。同時(shí)，要堅(jiān)持回避制，如果當(dāng)事人提出要回避的名單，則秘書(shū)處要審核申請(qǐng)，如無(wú)特別原因，應(yīng)該尊重申請(qǐng)人的要求，同意回避相關(guān)人。

三、征管層面

征管層面是房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議進(jìn)入行政復(fù)議環(huán)節(jié)后，由納稅人提起爭(zhēng)議的法律相對(duì)人。征管層面應(yīng)該設(shè)立專門(mén)的機(jī)構(gòu)，或者至少配備足額的人員來(lái)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)納稅人提起的爭(zhēng)議。確定房地產(chǎn)稅基的是地方稅務(wù)局，房地產(chǎn)納稅人向地方稅務(wù)局的上級(jí)主管部門(mén)提出行政復(fù)議。

地方稅務(wù)局的上級(jí)主管部門(mén)接受房地產(chǎn)納稅人的行政復(fù)議申請(qǐng)。作為被申請(qǐng)人，地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議處理的機(jī)構(gòu)或?qū)Ｂ毴藛T要持續(xù)跟進(jìn)。作為行政復(fù)議的法律相對(duì)人，地方稅務(wù)局的上級(jí)部門(mén)應(yīng)該負(fù)責(zé)客觀、準(zhǔn)確解釋行政行為的合法性。

總之，在征管層面，為應(yīng)對(duì)日益增加的房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議，需要設(shè)立專門(mén)的機(jī)構(gòu)或指定專職人員來(lái)負(fù)責(zé)受理及處理爭(zhēng)議問(wèn)題。在相關(guān)人員配備上，以法律人才為主，以稅收人才為輔。

四、訴訟層面

房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議處理在訴訟層面，英國(guó)設(shè)立有專門(mén)的土地法院，澳大利亞設(shè)立有專門(mén)的土地裁判所，所有關(guān)于房地產(chǎn)的爭(zhēng)議均可到專門(mén)的法院進(jìn)行訴訟。在我國(guó)暫時(shí)還沒(méi)有專門(mén)的房地產(chǎn)法院，目前常設(shè)的分庭包括民事庭、刑事庭、行政庭，可以考慮在法院內(nèi)部設(shè)立房地產(chǎn)相關(guān)的審判庭。所以，在訴訟層面，關(guān)于房地產(chǎn)稅基的爭(zhēng)議有條件的城市宜在法院設(shè)立房地產(chǎn)庭，條件不充分的城市可以設(shè)立房地產(chǎn)爭(zhēng)議專門(mén)工作小組。

1.技術(shù)鑒定

技術(shù)鑒定是當(dāng)房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議進(jìn)入訴訟環(huán)節(jié)后，由法院的司法管理機(jī)構(gòu)委托房地產(chǎn)評(píng)估專家委員會(huì)進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)鑒定，此技術(shù)鑒定具有法律效力，供法院裁決參考使用。

房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議一經(jīng)提起訴訟，法院受理后，司法行政管理部門(mén)要委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)或評(píng)估專家委員會(huì)進(jìn)行技術(shù)鑒定。技術(shù)鑒定具有法律效應(yīng)，所以，在機(jī)構(gòu)的遴選方面要嚴(yán)格進(jìn)行，要確定好剛性標(biāo)準(zhǔn)，而且要遵守廉潔紀(jì)律，充分保證鑒定工作公平、公正、客觀進(jìn)行。

房地產(chǎn)評(píng)估專家委員會(huì)如果受法院委托，要開(kāi)展具體房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)鑒定。鑒定專家名單由房地產(chǎn)評(píng)估專家委員會(huì)秘書(shū)處隨機(jī)抽取，專家小組成立后，需赴現(xiàn)場(chǎng)查勘，詳細(xì)記錄查勘情況。專家小組對(duì)查勘數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估法則，對(duì)需要鑒定的房地產(chǎn)進(jìn)行鑒定性評(píng)估。

2.調(diào)解與裁決

房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議也可以進(jìn)行庭前調(diào)解，由法院的調(diào)解員將爭(zhēng)議雙方召集到一起，進(jìn)行充分的討論，分析彼此產(chǎn)生歧義的地方，將雙方的觀點(diǎn)、立場(chǎng)擺明，將爭(zhēng)議化解。

如果爭(zhēng)議雙方均不接受調(diào)解，則在專業(yè)技術(shù)鑒定之后，由法院進(jìn)行裁決。法院裁決是爭(zhēng)議解決的終極程序。

五、小結(jié)

在房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議處理的機(jī)構(gòu)中，根據(jù)爭(zhēng)議處理的推進(jìn)層級(jí)，可以分為評(píng)估層面、專家調(diào)解層面、征管層面和訴訟層面的機(jī)構(gòu)。

評(píng)估層面的機(jī)構(gòu)側(cè)重于評(píng)估技術(shù)上的解釋與復(fù)核工作。一方面是給房地產(chǎn)納稅人給予技術(shù)上的解釋，另一方面對(duì)于提出復(fù)核申請(qǐng)的納稅人，對(duì)其提出異議的物業(yè)進(jìn)行復(fù)核。

專家調(diào)解層面的機(jī)構(gòu)主要是負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議調(diào)解，此環(huán)節(jié)的調(diào)解屬于民間調(diào)解性質(zhì)。

征管層面的機(jī)構(gòu)由各地區(qū)自行設(shè)立，是用以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議的專門(mén)機(jī)構(gòu)。條件不充分的城市在地方稅務(wù)局內(nèi)配備足額的人員來(lái)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)納稅人提起的爭(zhēng)議。行政復(fù)議的機(jī)構(gòu)一般是地方政府，是地方稅務(wù)局上級(jí)主管部門(mén)。房地產(chǎn)納稅人向其提出行政復(fù)議。

訴訟層面的機(jī)構(gòu)是法院，關(guān)于房地產(chǎn)稅基的爭(zhēng)議有條件的城市宜在法院設(shè)立房地產(chǎn)法庭，條件不充分的城市可以設(shè)立房地產(chǎn)爭(zhēng)議專門(mén)工作小組。

總之，房地產(chǎn)在持有環(huán)節(jié)開(kāi)征房地產(chǎn)稅勢(shì)在必行，房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議處理要有常設(shè)機(jī)構(gòu)和配備充分的專業(yè)人員才能應(yīng)對(duì)大量的爭(zhēng)議訴求。就目前的情況，全國(guó)各地如果能在各相應(yīng)的爭(zhēng)議處理環(huán)節(jié)先期儲(chǔ)備人才和經(jīng)驗(yàn)，不失為未雨綢繆之舉。

李求軍/責(zé)任編輯