易憲容

這幾天，一則“溫州住宅土地使用權(quán)續(xù)期須繳納占房價(jià)高達(dá)1/3費(fèi)用”的消息引發(fā)輿論熱議，一些有房者擔(dān)心自己的房子“到70年后會(huì)被政府收回”。事實(shí)上，這種擔(dān)心根本沒必要。

首先，中國70年住房土地使用權(quán)的出現(xiàn)緣起于1986年制定的《中華人民共和國土地管理法》。也正是從這個(gè)法律開始，中國的土地使用權(quán)才可以轉(zhuǎn)讓交易，否則公有土地使用權(quán)根本就不可轉(zhuǎn)讓交易。當(dāng)時(shí)的法律之所以將土地使用權(quán)定為70年，主要是借鑒香港經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)時(shí)香港的住房土地使用權(quán)是99年。換句話說，當(dāng)時(shí)的立法意圖包括：一是不改變土地的公有性質(zhì)——使用權(quán)有年限，如果是永久產(chǎn)權(quán)，公有土地的性質(zhì)也就改變；二是要讓土地使用權(quán)可轉(zhuǎn)讓與交易，否則完全公有產(chǎn)權(quán)的土地?zé)o法被轉(zhuǎn)讓與交易。也正是因?yàn)橛猩鲜龇桑钲谔貐^(qū)才出現(xiàn)第一塊有70年土地使用權(quán)的土地交易。從這個(gè)意義上看，最早的“70年大限”應(yīng)出現(xiàn)在2056年之后，而不是現(xiàn)在。因此一些地方的“住宅土地使用權(quán)到期”與國家法律層面的70年住房土地使用權(quán)沒有關(guān)系，問題出在這些地方政府的“土政策”上。

其次，即便國人所購買的住房使用壽命超過70年，即便這些住房的土地使用權(quán)需要變更，這種變更也是涉及每一個(gè)國人的重要利益調(diào)整，而不是部分人的利益關(guān)系調(diào)整。盡管在做這種重大公共決策時(shí)，每一個(gè)國人所持有的住房不會(huì)均等化，但每一個(gè)國人都面臨這種法律變更所帶來的利益變化。這種重大的制度改革并非僅是地方政府的“土政策”能夠解決的，而是會(huì)通過重大的公共決策方式進(jìn)行。由于是重大公共決策，絕大多數(shù)國人都能參與其中。每個(gè)人都會(huì)維護(hù)自己的利益，住房土地使用權(quán)的免費(fèi)繼續(xù)最容易成為公共決策共識(shí)，推翻基本共識(shí)的制度成本會(huì)十分高昂。所以，在70年住房使用權(quán)到期后，每一個(gè)國人根本不用擔(dān)心會(huì)出現(xiàn)地方政府的“土政策”。

第三，如上所述，70年住房土地使用權(quán)的設(shè)定是改革開放初期那個(gè)時(shí)代的產(chǎn)物。隨著時(shí)間不斷推移，社會(huì)文明程度日漸上升，當(dāng)所謂“70年大限”出現(xiàn)時(shí)，一些地方的“土政策”不會(huì)成為主流，國家會(huì)通過重新修訂憲法保證每個(gè)人的切身利益。原因在于，這種做法不僅將制度變革的成本降到最低，而且能夠真正保護(hù)每一個(gè)國人的基本利益。既然在2056年之前都可以通過修訂憲法的方式來變更70年土地使用權(quán)制度，那么我們每一個(gè)有住房土地使用權(quán)的人就沒必要過慮。

當(dāng)前總有一些人拿住房土地使用權(quán)的70年產(chǎn)權(quán)變更和到期來煽情，甚至恐嚇國人，根本就在于沒搞清楚70年住房土地使用權(quán)的真正意義，或是利用了一些國人不了解“70年大限”的心理。如果大家都明白上述幾點(diǎn)，對(duì)自己購買住房的土地使用權(quán)年限問題就用不著那么擔(dān)心。把簡單的事情復(fù)雜化，問題就來了?！ㄗ髡呤乔鄭u大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授）