文/王云華

上海國有企業(yè)存量商業(yè)房產(chǎn)保值增值路徑探析

文/王云華

國有企業(yè)存量商業(yè)房產(chǎn)保值增值不僅事關(guān)國有資產(chǎn)的保值增值，也事關(guān)國有企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展，同時對于加快上海商業(yè)轉(zhuǎn)型升級、提高商業(yè)綜合競爭力，加快建設(shè)國際消費(fèi)城市，乃至加快上海城市更新和改造保護(hù)都具有積極意義。筆者結(jié)合實(shí)際，分析了滬上國有企業(yè)存量商業(yè)房產(chǎn)運(yùn)營現(xiàn)狀，闡述了國有企業(yè)存量商業(yè)房產(chǎn)保值增值的緊迫性和重要性，并從“充分發(fā)揮市場配置資源功能”角度出發(fā)，提出探索和創(chuàng)新國有企業(yè)存量商業(yè)房產(chǎn)保值增值新路徑，是上海當(dāng)好全國改革開放排頭兵的重要抓手，兼有經(jīng)濟(jì)和政治雙重意義。

一、滬上國有企業(yè)存量商業(yè)房產(chǎn)的基本情況

上海市區(qū)兩級國有企業(yè)在上海中心城區(qū)擁有大量存量商業(yè)房產(chǎn)。這些存量商業(yè)房產(chǎn)大多歸屬于包括上海物貿(mào)、百聯(lián)股份、老鳳祥、東方創(chuàng)業(yè)、外高橋、益民股份、新世界、蘭生股份、徐家匯、上海九百等在內(nèi)的上海市商貿(mào)領(lǐng)域上市國企，以及光明集團(tuán)、久事集團(tuán)、上海醫(yī)藥等滬上大型國有控股集團(tuán)。

這些存量商業(yè)房產(chǎn)可分為三類：一類是國有企業(yè)自建、購買的各類商業(yè)房產(chǎn)，包括商場、購物中心、街鋪、寫字樓等；二類是國有企業(yè)根據(jù)政策，通過改擴(kuò)建廠房、倉庫等所獲得的商業(yè)街鋪、創(chuàng)意辦公樓宇等，或利用廠房、倉庫等所占土地自建的各類商業(yè)房產(chǎn)，以及在軌交等基建過程中獲得的商業(yè)房產(chǎn)，如地下商業(yè)廣場等；三類是國有企業(yè)通過政府行政劃撥和以房注資、國有企業(yè)間聯(lián)營和置換、優(yōu)秀近代歷史保護(hù)建筑修繕及改擴(kuò)建等形式獲得的，并通過政府驗(yàn)證確權(quán)具備商業(yè)用途的各類產(chǎn)權(quán)房和公有非居住使用權(quán)房。

二、滬上國有企業(yè)存量商業(yè)房產(chǎn)保值增值亟須重視

（一）滬上國有企業(yè)存量商業(yè)房產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀令人堪憂

滬上國有企業(yè)存量商業(yè)房產(chǎn)經(jīng)營情況良莠不齊，大致可分為三類。一是市場化運(yùn)營。這類房產(chǎn)大多位于城區(qū)核心地段、核心商業(yè)街區(qū)，曾“一鋪難求”，經(jīng)營形式包括自營 、與第三方聯(lián)營、委托經(jīng)營或招租經(jīng)營。這類存量商業(yè)房產(chǎn)通過市場化運(yùn)營，房產(chǎn)保值增值有一定保證，但也因物業(yè)配置先天不足等原因，制約房產(chǎn)進(jìn)一步保值增值。二是國有企業(yè)自用或保障性用途。這類房產(chǎn)主要包括國有企業(yè)自用的寫字樓、自營的商業(yè)街鋪，以及用于政府拆遷臨時安置、開設(shè)公益性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的房產(chǎn)等。這類房產(chǎn)在租金結(jié)算等方面并未與市場接軌，房產(chǎn)的市場價值被弱化，房產(chǎn)保值增值無法保證。三是涉及重大市政工程而空置或商業(yè)功能受損。國有企業(yè)為配合市政動遷，避免動遷補(bǔ)償糾紛，提前空置正常經(jīng)營的商業(yè)房產(chǎn)。這類商業(yè)房產(chǎn)空置期跨度很長，保值增值無從談起。

（二）上海商業(yè)地產(chǎn)市場競爭愈發(fā)殘酷

近年來上海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛，市場競爭殘酷，國有企業(yè)存量商業(yè)房產(chǎn)保值增值形勢緊迫。根據(jù)上海市商務(wù)發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至2015年末，本市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總建筑面積約6700萬平方米，較2008年末增加近2345萬平方米，年均增長面積達(dá)250-300萬平方米，且近幾年呈現(xiàn)增量逐步加大的趨勢。按2415.27萬常住人口計算，2015年上海居民人均商業(yè)建筑面積約為2.77平方米，呈現(xiàn)出商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施總量階段性、結(jié)構(gòu)性供求失衡狀態(tài)。

面對新增巨量的大體量現(xiàn)代化綜合性的商業(yè)房產(chǎn)競爭擠壓，以及居民消費(fèi)行為升級變化、電商蓬勃發(fā)展的沖擊，滬上國有企業(yè)存量商業(yè)房產(chǎn)因來源復(fù)雜，普遍存在房齡較長、物業(yè)配置滯后、資產(chǎn)管理缺失、經(jīng)營模式單一等問題，加上本身精細(xì)化運(yùn)營能力缺乏，導(dǎo)致商業(yè)房產(chǎn)招租困難重重，租金增長日益乏力，甚至有下降趨勢，房產(chǎn)保值增值壓力突出。此外，國企遺留的眾多問題如公司股權(quán)結(jié)構(gòu)不順、管理層缺乏激勵、冗員較多、自主經(jīng)營權(quán)有限等制約了企業(yè)業(yè)績釋放力度，也阻礙了市場優(yōu)秀人才的引進(jìn)和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的推進(jìn)。

三、滬上國有企業(yè)存量商業(yè)房產(chǎn)保值增值意義深遠(yuǎn)

（一）有利于進(jìn)一步深化國資改革，完成“以國資改革促進(jìn)國企改革的核心任務(wù)”

自《國資改革20條》發(fā)布以來，上海在優(yōu)化國資布局、推進(jìn)混改、搭建國資運(yùn)營平臺等方面逐步形成了“上海范本”，成為地方改革的排頭兵。商貿(mào)領(lǐng)域國企因具備物業(yè)價值高、現(xiàn)金流好等特點(diǎn)，同時屬于完全競爭行業(yè)，在景氣度較低時期加快轉(zhuǎn)型改革，對于帶動整體國改的力度和速度都有先鋒作用。在實(shí)際操作層面，須特別指出的是原有通過政府行政劃撥和以房注資成為滬上國有企業(yè)固定資產(chǎn)的存量商業(yè)房產(chǎn)其賬面凈值已經(jīng)極小甚至已完成折舊，在進(jìn)行混合所有制改制時，必然涉及重新估值的問題，因此，滬上國有企業(yè)存量商業(yè)房產(chǎn)做好保值增值管理對于避免國有資本流失就顯得尤為關(guān)鍵。

（二）有利于加快上海商業(yè)轉(zhuǎn)型升級，加快建設(shè)國際消費(fèi)城市

近年來，受國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩、居民消費(fèi)行為變化、新舊業(yè)態(tài)競爭加劇等影響，商業(yè)發(fā)展遇到了不少新情況、新問題，正在經(jīng)歷全面而深刻的調(diào)整與變革。上海商業(yè)主動適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，堅持在發(fā)展中轉(zhuǎn)型、在轉(zhuǎn)型中發(fā)展，商業(yè)轉(zhuǎn)型升級成效進(jìn)一步顯現(xiàn)。國有企業(yè)存量商業(yè)房產(chǎn)因地段位置稀缺、物業(yè)歷史文化價值、整體集中開發(fā)改造價值大等優(yōu)勢，對于加快上海商業(yè)轉(zhuǎn)型升級、提高商業(yè)綜合競爭力，加快建設(shè)國際消費(fèi)城市具有重要意義。

（三）有利于上海城市更新和改造保護(hù)，提升商業(yè)開發(fā)價值

根據(jù)上海市城市總體規(guī)劃“建設(shè)用地零增長”的要求，城市更新將成為上海城市可持續(xù)建設(shè)改善的主要方式，適應(yīng)城市資源環(huán)境緊約束下內(nèi)涵增長、創(chuàng)新發(fā)展成為未來發(fā)展方向。在上海城市建設(shè)高速發(fā)展的進(jìn)程中，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)特別是國有企業(yè)存量商業(yè)房產(chǎn)逐漸成為城市建設(shè)和舊城改造的重要載體。國有企業(yè)存量商業(yè)房產(chǎn)大多位于城區(qū)核心地段和核心商業(yè)街區(qū)，包括一些歷史老建筑和傳統(tǒng)工業(yè)廠房改造，這為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)釋放了空間。如新天地和思南公館作為上海城市更新改造保護(hù)的案例，注重歷史文化與城市發(fā)展的有機(jī)結(jié)合，成為成片歷史風(fēng)貌保護(hù)和商業(yè)價值開發(fā)提升的典范。

四、滬上國有企業(yè)存量商業(yè)房產(chǎn)保值增值路徑探索

成熟的資產(chǎn)管理應(yīng)包括物業(yè)管理、租賃管理、增值管理和財務(wù)管理。但筆者認(rèn)為現(xiàn)階段滬上國有企業(yè)對存量商業(yè)房產(chǎn)推行持續(xù)、適應(yīng)性的資產(chǎn)管理應(yīng)側(cè)重于前三項(xiàng)管理，待具備相應(yīng)的國資監(jiān)管政策后，可引入房地產(chǎn)證券等財務(wù)管理手段，為房產(chǎn)保值增值提供更多可選措施。

路徑之一：升級物業(yè)管理，優(yōu)化配置持有的物業(yè)資產(chǎn)

物業(yè)管理是整個國有資產(chǎn)管理體系的基礎(chǔ)執(zhí)行層，是資產(chǎn)管理的基礎(chǔ)。針對城區(qū)核心地段、核心商業(yè)街區(qū)的這類房產(chǎn)，既要強(qiáng)化房產(chǎn)區(qū)位優(yōu)勢，又因地制宜地持續(xù)改善物業(yè)配置，如建設(shè)立體車庫增加停車位、供電擴(kuò)容、修繕上下水管道等。圍繞入駐品牌和消費(fèi)者的需求對物業(yè)配置進(jìn)行持續(xù)性升級，通過高端物業(yè)管理吸引高品質(zhì)客戶，并逐步建立品牌認(rèn)知，進(jìn)而為存量商業(yè)房產(chǎn)保值增值提供助力。

同時，應(yīng)摒棄原有“種種不可能”的僵化思維，以開放、合作理念引領(lǐng)存量商業(yè)房產(chǎn)運(yùn)營。從打破條條框框開始，因地制宜，因客之意，將有條件的存量商業(yè)房產(chǎn)重新分割，完善物業(yè)配置，從而滿足品牌檔次更高、履約能力更強(qiáng)的品牌的經(jīng)營需求。如淮海中路國泰電影院東側(cè)屬于歷史風(fēng)貌保護(hù)路段，街鋪均是上下兩層獨(dú)立單元，面積較小。在引進(jìn)“GENTLE MONSTER”、“亞瑟士”過程中，將相鄰商鋪的隔墻及部分樓板打通以滿足引進(jìn)品牌開店體量、內(nèi)裝要求，既保留了歷史底蘊(yùn)，又引進(jìn)了國際潮流品牌，一舉雙贏。

路徑之二：科學(xué)租賃管理，提升精準(zhǔn)化運(yùn)營水平

積極推動租賃商戶商業(yè)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，發(fā)展差異化經(jīng)營。引導(dǎo)購物中心進(jìn)行差異化定位，增加體驗(yàn)型、服務(wù)型業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)商旅文娛體融合發(fā)展。支持百貨店提高自有品牌商品比例，向主題型自主經(jīng)營百貨發(fā)展。鼓勵品牌專賣店通過引入創(chuàng)新技術(shù)跨界理念進(jìn)行創(chuàng)意改造，升級為品牌之家、沙龍等融合業(yè)態(tài)，增強(qiáng)與顧客互動，提高服務(wù)附加值。

根據(jù)消費(fèi)者需求變化，不斷進(jìn)行招商運(yùn)營調(diào)整。以年坪效（即平均每平米年營業(yè)額）為標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)選入駐商家，保證入駐商家能真正受到消費(fèi)者歡迎，獲得合理的租金回報。積極調(diào)整品牌結(jié)構(gòu)形成品牌互補(bǔ)或品牌聚集，提升客戶粘性，實(shí)現(xiàn)“旺鋪”帶動“冷鋪”。如淮海中路（思南路-茂名南路）路段通過引進(jìn)“8秒”、“GENTLE MONSTER”等人氣品牌，吸引大量年輕客群，逐漸向年輕潮流、lifestyle轉(zhuǎn)型，改變了過去該路段人氣南旺北冷的格局，提高客群穿流馬路兩側(cè)頻率，既促進(jìn)商業(yè)成功運(yùn)營，又促進(jìn)房產(chǎn)保值增值。

同時，應(yīng)以前瞻思維革新空閑置房產(chǎn)招商模式，暖巢養(yǎng)鳳。伴隨“加快建設(shè)科創(chuàng)中心相關(guān)的22條意見”及后續(xù)若干配套政策的實(shí)施，借鑒風(fēng)險投資運(yùn)作流程，設(shè)立專門運(yùn)作公司篩選項(xiàng)目，將一些存量商業(yè)房產(chǎn)租賃給創(chuàng)意團(tuán)隊，明確以房租收益入股，獲得創(chuàng)意項(xiàng)目一定比例的股權(quán)或者優(yōu)先收購權(quán)，或者通過推動創(chuàng)意項(xiàng)目成長和成功獲得高額的投資回報。這不僅是對“以產(chǎn)權(quán)為紐帶，積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)與金融結(jié)合，加快產(chǎn)業(yè)與金融等各類資本優(yōu)化配置”積極實(shí)踐，也有利于滬上國有企業(yè)存量商業(yè)房產(chǎn)運(yùn)營與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。

路徑之三：聚焦增值管理，優(yōu)化商圈生態(tài)和消費(fèi)環(huán)境

聯(lián)動開發(fā)增強(qiáng)商圈復(fù)合功能。順應(yīng)商圈復(fù)合化多元化發(fā)展趨勢，發(fā)揮國企與政府溝通較為便利優(yōu)勢，注重商業(yè)與商務(wù)、文化、藝術(shù)、展覽、旅游等結(jié)合，加強(qiáng)存量房產(chǎn)功能置換和業(yè)態(tài)調(diào)整，形成多形態(tài)、多業(yè)態(tài)、多功能集聚的發(fā)展格局，滿足消費(fèi)人群多層次、多樣化的綜合消費(fèi)需求。

積極融入上海智慧商圈建設(shè)。通過完善光纖寬帶、無線網(wǎng)絡(luò)接入，引入智能交通引導(dǎo)、移動支付、商圈APP、微信公眾號和大數(shù)據(jù)分析等應(yīng)用，共同優(yōu)化整個商圈生態(tài)和消費(fèi)環(huán)境，為打造線上線下協(xié)同發(fā)展的信息化智能型商業(yè)街區(qū)做出貢獻(xiàn)。

路徑之四：探索資產(chǎn)管理，走輕資產(chǎn)發(fā)展道路

當(dāng)前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商積極探索將成熟商業(yè)物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)化管理,大致可歸結(jié)為標(biāo)準(zhǔn)REITs、準(zhǔn)REITs及專項(xiàng)資產(chǎn)管理計劃。新城控股將旗下上海青浦吾悅廣場項(xiàng)目以10.5億元轉(zhuǎn)讓給東證資管，成立青浦吾悅廣場資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃，將該物業(yè)證券化。這是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域首個以大型商業(yè)綜合體為目標(biāo)資產(chǎn)的不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，也為國有企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)公司探索輕資產(chǎn)的運(yùn)營模式提供了重要參考。上海創(chuàng)新成立了上海國企改革ETF基金，這有利于盤活國資存量，有利于推進(jìn)滬上國有企業(yè)的混合所有制改革、高管股權(quán)激勵、員工持股計劃等，釋放國有企業(yè)活力,也為房產(chǎn)保值增值提供更多選擇。

五、結(jié)語

因循守舊守得住有形房產(chǎn)，但擋不住房產(chǎn)貶值。滬上國有企業(yè)只有更加積極主動地走向市場，通過資產(chǎn)管理不斷完善物業(yè)配置，通過創(chuàng)新運(yùn)營模式確保長期收益，才能為存量商業(yè)房產(chǎn)長期保值增值提供最堅實(shí)的保障，“在游泳中學(xué)會游泳”。而這也正是“緊緊圍繞使市場在資源配置中起決定性作用深化經(jīng)濟(jì)體制改革”在滬上國有企業(yè)存量商業(yè)房產(chǎn)保值增值領(lǐng)域有效實(shí)踐，可為全國深化國資改革探索出更多可復(fù)制推廣的經(jīng)驗(yàn)。

（作者單位：上海益民商業(yè)集團(tuán)股份有限公司）