趙 文 婷

(太原市環(huán)境工程技術(shù)評估中心，山西 太原 030002)

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太原市房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評估技術(shù)分析

趙 文 婷

(太原市環(huán)境工程技術(shù)評估中心，山西 太原 030002)

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點，從建設(shè)期、運營期對環(huán)境的影響及外環(huán)境對項目建設(shè)的影響等方面進行了分析，提出了一些防治污染的有效措施，并明確了環(huán)境影響技術(shù)評估要點，為項目建設(shè)提供了依據(jù)。

房地產(chǎn)項目，環(huán)境影響，評估要點

隨著我國經(jīng)濟和社會的發(fā)展，城市化進程逐步加快，城市人口越來越多，導(dǎo)致城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)越來越頻繁，因此，需要更多的關(guān)注此類項目的環(huán)境影響。而我們探討的環(huán)境影響評價是指對房屋建設(shè)過程及建成使用過程對環(huán)境造成的變化和對人類健康可能造成的影響進行系統(tǒng)分析和評估，并提出減少這些影響的對策措施[1]。而房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目具有特殊性，即對環(huán)境影響具有雙重性，首先是作為建設(shè)項目，本身在建設(shè)過程和運營期對環(huán)境會產(chǎn)生污染，包括水、氣、聲、固廢等污染物，對外環(huán)境造成一定的不利影響；其次房地產(chǎn)項目本身屬于居住、休閑、工作的場所，又屬于被保護的對象。因此，在關(guān)注房地產(chǎn)建設(shè)項目的環(huán)境影響評估時，除了要關(guān)注評價該項目對外環(huán)境產(chǎn)生的影響之外，也要關(guān)注外部環(huán)境對居住小區(qū)的環(huán)境影響，是否適宜居住、辦公。

1 房地產(chǎn)項目對外環(huán)境的影響

房地產(chǎn)項目對環(huán)境影響包括建設(shè)過程的施工期影響和建成后運營過程的運營期影響，其中施工期的影響主要包括施工棄土、噪聲、施工揚塵、廢水等，其影響范圍是短暫的，隨著施工期的結(jié)束環(huán)境影響也將消失；而運營期的環(huán)境影響是持久的，因此其污染防治對策必須做到合理有效。

1.1 施工廢氣

施工過程噪聲的大氣污染主要是施工機械造成的施工粉塵和車輛運輸引起的道路揚塵，對于這一類粉塵的防治措施，可采取物料覆蓋、廠區(qū)灑水抑塵、施工道路硬化、設(shè)置運輸車輛沖洗平臺、加強施工場地綠化等，減少污染物的排放，同時還需按照《防治城市揚塵污染技術(shù)規(guī)范》《太原市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市建管委關(guān)于市區(qū)施工工地環(huán)境綜合治理實施意見的通知》《關(guān)于進一步加強建筑施工工地環(huán)境保護管理的通知》的各項要求進行防護，減少環(huán)境污染。施工大氣污染的另一項因子就是冬季施工工人生活區(qū)采暖爐灶，根據(jù)太原市的要求，鍋爐禁止使用燃煤設(shè)施，應(yīng)使用清潔能源代替。

1.2 施工廢水

施工期的廢水主要包括機械設(shè)備沖洗水和施工人員生活污水，機械設(shè)備沖洗廢水需要在場地內(nèi)集中收集、沉淀，可用于施工場地灑水抑塵或經(jīng)城市管網(wǎng)進入當(dāng)?shù)氐奈鬯幚韽S，不得隨意外排；施工人員食堂廢水需經(jīng)隔油池處理，與盥洗污水一起收集，經(jīng)沉淀處理后，用于施工場地灑水抑塵或排入城市污水處理廠。

1.3 施工噪聲

房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要使用打樁機、挖掘機等大型機械，施工機械是施工期噪聲的主要污染源，如果項目周邊近距離范圍內(nèi)有敏感保護目標(biāo)(如居住區(qū)、辦公區(qū))，環(huán)境影響評估過程需根據(jù)機械種類和數(shù)量，分析聲源強度，進行噪聲影響預(yù)測和達標(biāo)分析，同時提出相應(yīng)的防治對策措施。

1.4 施工固廢

每一個房地產(chǎn)項目都有挖土和填土，環(huán)境影響評估應(yīng)根據(jù)施工的土石方平衡分析，對于施工產(chǎn)生的棄土，應(yīng)送至棄土場合理處置，同時分析運輸路線的合理性和保護措施，對于施工拆遷的建筑垃圾可分類收集，盡量做到資源回收利用，其余部分送環(huán)衛(wèi)部門指定的建筑垃圾填埋場。

1.5 運營期廢氣

房地產(chǎn)項目建設(shè)后，部分地方無法接入城市集中供熱，小區(qū)自建鍋爐用于采暖，其污染物排放應(yīng)滿足《太原市鍋爐污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)要求，對于配套建設(shè)有酒店或餐飲的項目，廚房應(yīng)安裝油煙凈化設(shè)施，油煙執(zhí)行《飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)規(guī)定。地下車庫廢氣的主要污染物為氮氧化物、一氧化碳和總碳氫化合物等，為了保證地下車庫的空氣質(zhì)量，需加強通風(fēng)，比如在車庫內(nèi)安裝通風(fēng)裝置等，因此，在環(huán)境技術(shù)評估時,主要關(guān)注地下車庫機動車出入口的位置、排氣筒的位置、高度，以此分析排放達標(biāo)情況。

對于建設(shè)垃圾轉(zhuǎn)運站的房地產(chǎn)項目，如果布置不合理，防控設(shè)施不完善，垃圾堆放產(chǎn)生的惡臭不僅影響環(huán)境，同時也對小區(qū)居民的居住環(huán)境產(chǎn)生影響。因此，在建有垃圾轉(zhuǎn)運站的房地產(chǎn)項目進行環(huán)境影響評估時，應(yīng)對垃圾轉(zhuǎn)運站的選址、布局進行合理性分析，從離最近居住區(qū)的距離、主導(dǎo)風(fēng)向等因素分析產(chǎn)生的惡臭對居住區(qū)的影響程度，同時對防治措施進行可行性分析，如設(shè)置防風(fēng)網(wǎng)罩，注重周邊附近綠化等。

1.6 運營期廢水

居民生活廢水主要來源于廁所沖洗水、廚房洗滌水、盥洗水等，經(jīng)小區(qū)管網(wǎng)進入城市污水處理廠處理的，需說明市政管網(wǎng)的建設(shè)情況、對應(yīng)的城鎮(zhèn)污水處理廠處置區(qū)域、處理能力及工藝、運行負荷能否滿足要求等，以此進行項目可行性分析；如進入小區(qū)自建的污水處理站處理時，需說明污水處理站的位置、規(guī)模、處理工藝等，水質(zhì)指標(biāo)執(zhí)行《城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》一級A標(biāo)準(zhǔn)。項目自建中水回用設(shè)施，根據(jù)中水回用的去向，執(zhí)行《城市污水再生利用 城市雜用水水質(zhì)》或《城市污水再生利用 景觀環(huán)境用水水質(zhì)》標(biāo)準(zhǔn)。

1.7 運營期噪聲

主要是空調(diào)冷卻塔、水泵、風(fēng)機、換熱站等設(shè)備噪聲。環(huán)境技術(shù)評估時，首先查看項目總圖布置，分析產(chǎn)噪設(shè)備布局是否合理，其次分析降噪措施是否可行，為了盡可能的減少噪聲，應(yīng)盡量選擇低噪聲設(shè)備，從聲源上降低其對居民的影響，同時將噪聲設(shè)備密閉、進出風(fēng)口安裝消聲器、采取隔振措施等，減少噪聲污染。

1.8 運營期固廢

居民日常產(chǎn)生的生活垃圾由小區(qū)物業(yè)統(tǒng)一收集，環(huán)衛(wèi)部門清運處置；對于自建污水處理站和中水站的項目，其產(chǎn)生污泥屬于一般固廢，經(jīng)壓濾脫水后由環(huán)衛(wèi)部門清運處置。

2 外環(huán)境對擬建項目的環(huán)境影響

房地產(chǎn)項目的建設(shè)主要是為了居住和辦公，因此，通常會選擇在交通較發(fā)達的地段以及城市基礎(chǔ)設(shè)施較好的區(qū)域進行建設(shè)，在進行環(huán)境影響評估時，需要關(guān)注其周圍環(huán)境對擬建項目的影響，如道路交通噪聲、原有場地污染情況、電磁污染等。

2.1 道路交通噪聲

對于住宅或辦公樓周邊已經(jīng)存在或規(guī)劃建設(shè)有高速公路、城市主干路、鐵路等主要交通路段的項目，其交通噪聲會對居民或辦公環(huán)境產(chǎn)生不利影響，因此，環(huán)境影響技術(shù)評估時，需要預(yù)測交通噪聲對本項目產(chǎn)生的影響，分析降噪措施、合理性和達標(biāo)情況，對民用建筑提出滿足國家聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的隔聲設(shè)計要求，如在居住區(qū)域邊界可建議采取設(shè)置隔聲屏障、安裝隔聲門窗，加強綠化等一些減噪措施[2]。同時對房地產(chǎn)項目布局規(guī)劃提出建議，對居民住宅樓遠離道路一側(cè)，對房地產(chǎn)中配套的商業(yè)部分可靠近道路一側(cè)。通過合理的布局，可減輕交通噪聲對居民的影響。

2.2 原有場地污染情況

對于利用舊城改造或廢棄場地進行房地產(chǎn)建設(shè)的項目，由于其原有建設(shè)場地用地性質(zhì)不屬于居住和行政辦公用地，土壤可能存在著不同程度受污染的情況，因此，對于這一類型的項目，在進行環(huán)境影響評估時，應(yīng)對原有場地及周圍可能受污染的場地進行調(diào)查和評價，包括調(diào)查原有工廠性質(zhì)，是否有危險廢物貯存及處置情況，排放的主要污染物及排放量，原有企業(yè)的原輔料及產(chǎn)品是否會對土壤構(gòu)成污染，必要時可對土壤、地下水進行實測，對于受污染的土壤，需要進行合理的土壤修復(fù)后再進行項目的建設(shè)。

2.3 電磁污染

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目附近如有高壓線、變電站及其他電磁場所，會存在一定的電磁污染，因此，在評價過程中,要考慮電磁輻射對房地產(chǎn)的環(huán)境影響。根據(jù)國家《城市規(guī)劃相關(guān)規(guī)定》，一般1萬V的高壓線塔與居民樓的水平距離是5 m，11萬V的10 m，22萬V的15 m，50萬V的25 m，高壓線塔則應(yīng)盡量避開居民樓[3]。

3 其他技術(shù)要點

除了以上幾點外，其余技術(shù)要點在評估過程中也非常重要，如產(chǎn)業(yè)政策要求的符合性、廠址選址可行性、評價標(biāo)準(zhǔn)選用的合理性、公用工程考慮的因素全面性、污染物實現(xiàn)達標(biāo)排放、清潔生產(chǎn)和公眾參與等，還有泉域也是關(guān)注重點之一，根據(jù)山西省泉域水資源保護條例、太原市晉祠泉域水資源保護條例、太原市蘭村泉域水資源保護條例等要求，禁止在泉域重點保護區(qū)內(nèi)新建、改建、擴建與供水設(shè)施和保護水源無關(guān)的建設(shè)項目。以上因子都是制約房地產(chǎn)項目審批的關(guān)鍵因素，也是項目評估過程中需要重點關(guān)注的內(nèi)容。

4 結(jié)語

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目，尤其是住宅、辦公類的項目，在環(huán)境影響評估時除了要關(guān)注該項目對周圍環(huán)境的污染外，也要關(guān)注周圍環(huán)境對本項目的影響[4]，只有兩者結(jié)合起來，才能客觀、完整的對項目進行評估，為項目建設(shè)提供有理有據(jù)的支持。

[1] 林 萍.房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價要點探討[J].海峽科學(xué),2009(6)：56-57.

[2] 徐 頌.房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響技術(shù)評估要點探討[J].佛山科學(xué)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(自然科學(xué)版)，2009,27(6):91-93.

[3] 王彥玲.房地產(chǎn)類項目環(huán)境影響評價過程中外部因素的影響及對策[J].城市建設(shè)理論研究(電子版),2013(2)：73-75.

[4] 林文興.房地產(chǎn)項目環(huán)評中的幾個重點問題[J].能源與環(huán)境,2007(3)：33-34.

Analysis on environmental impact assessment technical of real estate development project in Taiyuan

Zhao Wenting

(TaiyuanEnvironmentalEngineeringTechnologyAssessmentCenter,Taiyuan030002,China)

According to the characteristics of real estate development project, from the influence of construction period, operation period to environment and analyzed the influence of external environment to project construction and other aspects, puts forward some effective measures for the prevention and control of pollution, cleared the environmental impact technology assessment key points, provided basis for project construction.

real estate project, environmental impact, assessment key point

1009-6825(2016)27-0184-02

2016-07-15

趙文婷(1984- )，女，助理工程師

X828

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