夏昌瓊

(深圳市地鐵集團(tuán)有限公司資源開發(fā)分公司,518026,深圳∥總經(jīng)理，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師)

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百家論壇

深圳地鐵商業(yè)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)有效協(xié)同的探索

夏昌瓊

(深圳市地鐵集團(tuán)有限公司資源開發(fā)分公司,518026,深圳∥總經(jīng)理，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師)

對(duì)地鐵商業(yè)開發(fā)與規(guī)劃設(shè)計(jì)有效協(xié)同的重要性進(jìn)行分析,提出制約地鐵商業(yè)資源規(guī)劃設(shè)計(jì)有效落地的四大問題。以深圳地鐵三期工程推進(jìn)商業(yè)資源規(guī)劃設(shè)計(jì)有效落地的實(shí)踐為具體案例,在理念、機(jī)制、人才、協(xié)同、招商、標(biāo)準(zhǔn)化等六個(gè)方面,歸納出地鐵商業(yè)開發(fā)與規(guī)劃設(shè)計(jì)有效協(xié)同的具體策略,以實(shí)現(xiàn)地鐵商業(yè)資源開發(fā)的價(jià)值最大化和可持續(xù)發(fā)展。

地鐵; 商業(yè)開發(fā); 規(guī)劃設(shè)計(jì); 有效協(xié)同

Author′s address Shenzhen Merto Group Co.,Ltd.,518026,Shenzhen,China

深圳地鐵一期工程于2004年12月28開通,這標(biāo)志著深圳正式邁入地鐵時(shí)代。2011年6月,深圳地鐵二期工程通車,形成了深圳地鐵1、2、3、4、5號(hào)線共178 km的地鐵網(wǎng)絡(luò),深圳地鐵正式步入網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)營時(shí)代。深圳地鐵三期工程中的7、9、11號(hào)線108 km線路將自2016年起陸續(xù)開通運(yùn)營,在現(xiàn)有地鐵網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)上,全面輻射深圳各大行政區(qū)域和核心商業(yè)片區(qū)。

深圳地鐵商業(yè)隨著地鐵線路的延展不斷拓展,在業(yè)態(tài)上實(shí)現(xiàn)了站廳商鋪、地下商業(yè)空間、自助設(shè)備及車站銀行等全業(yè)態(tài)覆蓋,并已擁有12 萬 m2地下商業(yè)空間的龐大體量。在深圳地鐵三期工程中也已規(guī)劃出約10 萬 m2的地下商業(yè)空間。深圳地鐵10余年商業(yè)資源開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)是：商業(yè)開發(fā)價(jià)值的最大化需要商業(yè)開發(fā)和線路建設(shè)“同步規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)、同步運(yùn)營”。這是地鐵商業(yè)開發(fā)的客觀規(guī)律所決定的。基于地下構(gòu)筑物的不可逆性,規(guī)劃設(shè)計(jì)等前期策劃能否提前介入、全面介入、精細(xì)介入,直接決定了地鐵商業(yè)未來開發(fā)的高度與深度。

1 地鐵商業(yè)開發(fā)與規(guī)劃設(shè)計(jì)有效協(xié)同的重要性

1.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)決定商業(yè)開發(fā)的有效規(guī)模

地鐵上蓋物業(yè)和地下商業(yè)的規(guī)模與數(shù)量在線路規(guī)劃階段就已確定。以地下商業(yè)空間為例,由于線路建設(shè)施工工法等原因,會(huì)自然生成一定規(guī)模的地下空間,如果規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)不考慮其商業(yè)開發(fā)訴求,則自然生成的地下空間規(guī)模并非有效規(guī)模,大多需要投入巨大改造成本方可開發(fā),甚至根本難于開發(fā)。反之,如果規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)地鐵沿線商業(yè)情況、開發(fā)前景等進(jìn)行全面調(diào)查、研究、預(yù)測(cè),則不僅可將自然形成的規(guī)模全面轉(zhuǎn)化為有效規(guī)模,甚至還可“創(chuàng)造”出更多體量的有效規(guī)模。

1.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)決定商業(yè)開發(fā)的合理布局

地鐵站廳作為封閉空間,其容量基本恒定。規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí),雖以滿足地鐵的運(yùn)營需求為第一要?jiǎng)?wù),但也應(yīng)最大限度挖掘商業(yè)空間,統(tǒng)籌考慮站廳商鋪、自助設(shè)備、廣告、通信等商業(yè)資源的預(yù)留、設(shè)置與布局,使商業(yè)資源與運(yùn)營設(shè)施間、商業(yè)服務(wù)和通行服務(wù)間達(dá)到有效均衡,從而為乘客提供優(yōu)質(zhì)完備的地鐵通行及商業(yè)服務(wù)。

1.3 規(guī)劃設(shè)計(jì)決定商業(yè)開發(fā)的價(jià)值效益

規(guī)劃設(shè)計(jì)在商業(yè)開發(fā)價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中處于龍頭地位,直接決定了商業(yè)資源的先天資質(zhì),奠定后期招商、經(jīng)營等環(huán)節(jié)所能達(dá)到的高度。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段應(yīng)以前瞻性的眼光,充分考量后期招商、經(jīng)營需要,使規(guī)劃設(shè)計(jì)更加契合市場(chǎng)需求,提升并實(shí)現(xiàn)地鐵商業(yè)價(jià)值。

2 制約規(guī)劃設(shè)計(jì)與商業(yè)開發(fā)有效協(xié)同的四大問題

國內(nèi)城市軌道交通企業(yè)大多處于工程建設(shè)的高峰期。由于建設(shè)工期緊、任務(wù)重,其工作重心往往側(cè)重于地鐵建設(shè)和運(yùn)營籌備,故重視商業(yè)資源規(guī)劃設(shè)計(jì)的理念并未形成普遍共識(shí),也沒有建立一套規(guī)劃設(shè)計(jì)與商業(yè)開發(fā)有效協(xié)同的機(jī)制來保障地鐵建設(shè)和商業(yè)開發(fā)的“同步規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)、同步運(yùn)營”。這使得商業(yè)開發(fā)需求往往不能得到充分考慮和滿足,從而導(dǎo)致部分商業(yè)空間后期招商困難、改造成本巨大,甚至不具備開發(fā)價(jià)值只能留待日后開發(fā)。

2.1 重視商業(yè)資源規(guī)劃設(shè)計(jì)的理念未形成共識(shí),缺少權(quán)責(zé)明晰的協(xié)同機(jī)制

地鐵商業(yè)前期工作涉及規(guī)劃、設(shè)計(jì)、設(shè)備、建設(shè)、運(yùn)營、資源經(jīng)營等各方的“多兵種”協(xié)同作戰(zhàn),客觀上需要形成重視商業(yè)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)的理念共識(shí),并建立相應(yīng)的協(xié)同機(jī)制作為保障。但在實(shí)際運(yùn)作中,由于各方專業(yè)跨度較大,故城市軌道交通公司多采取對(duì)雙方分別考核的做法,且在考核目標(biāo)和導(dǎo)向上存在較大差別。在建設(shè)工期緊、任務(wù)重、接口多的客觀約束下,由于沒有集團(tuán)層面統(tǒng)一的、重視商業(yè)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)的理念共識(shí),沒有一個(gè)清晰的介入流程和操作指引,因此，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)等相關(guān)部門雖有意將商業(yè)開發(fā)需求推進(jìn)落地,但也往往存在有心無力、無所適從、干好干壞一個(gè)樣等問題。這導(dǎo)致商業(yè)開發(fā)方往往只能單兵作戰(zhàn),使商業(yè)需求處于次要、可有可無的地位,易被忽略或成為“半拉子”工程,從而造成其后期難于開發(fā)或開發(fā)改造成本巨大等不利后果。

2.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)未能充分考慮商業(yè)開發(fā)需求,導(dǎo)致商業(yè)空間不具備開發(fā)條件

具備商業(yè)開發(fā)條件和價(jià)值的地下空間的體量,是地鐵公司地下商業(yè)的“有效規(guī)?！?其大小和價(jià)值在地鐵線路建設(shè)的工程可行性研究階段就已基本確定。這要求資源開發(fā)方在線路規(guī)劃階段就對(duì)地鐵沿線商業(yè)情況、開發(fā)前景等進(jìn)行全面調(diào)查、研究、預(yù)測(cè),編制商業(yè)咨詢項(xiàng)目報(bào)告書,并由線路規(guī)劃方據(jù)此在工程可行性研究階段明確地鐵資源專項(xiàng)報(bào)告。如果不就資源專項(xiàng)報(bào)告納入工程可行性研究作出硬性規(guī)定,商業(yè)開發(fā)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)就往往難以得到保障。

深圳地鐵一二期工程形成的12萬 m2地下商業(yè)空間中,除已經(jīng)營、已招商的約8萬m2外,另有約4萬 m2體量的18個(gè)空間暫不具備開發(fā)條件。造成這種現(xiàn)象的主要原因就是在線路規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)未能充分考慮商業(yè)開發(fā)需求,故基本沒有設(shè)置地面出入口或做預(yù)留,而項(xiàng)目只完成了基本土建工程。

以深圳地鐵二期工程5號(hào)線上水徑站的地下空間為例,其建筑面積為1 萬多m2,長580 m。上水徑站靠近河流,車站埋深較深,由于施工工法原因及節(jié)省回填成本的考慮,自然形成了上水徑站的地下空間。但由于該空間不是基于商業(yè)開發(fā)角度而規(guī)劃產(chǎn)生的,故沒有出入口、通道的設(shè)置與建設(shè),與車站也不相連,無法利用進(jìn)出站客流。此外,由于該空間緊挨兩側(cè)建筑及河流,目前即便計(jì)劃進(jìn)行商業(yè)開發(fā),也無法設(shè)置出入口,只能留待地面整體開發(fā)時(shí)再一并考慮,樂觀預(yù)計(jì)也需10年以后。

2.3 規(guī)劃設(shè)計(jì)不能有效滿足商業(yè)經(jīng)營需要,加大后期改造難度,帶來效益損失

地下商業(yè)空間的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)以契合后期經(jīng)營需要為第一要義。但在具體實(shí)操中,由于規(guī)劃設(shè)計(jì)方、商業(yè)經(jīng)營方等相關(guān)各方間的銜接不夠,以及規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、市場(chǎng)環(huán)境評(píng)估、商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析等的欠缺或偏差,使得規(guī)劃設(shè)計(jì)難于有效契合商業(yè)經(jīng)營需要,風(fēng)、水、電等預(yù)留不足,從而導(dǎo)致后期招商困難或改造成本巨大。

以目前深圳地鐵經(jīng)營較為成功的會(huì)購區(qū)間(連城新天地)為例進(jìn)行分析，其位于深圳中心區(qū),連接1號(hào)線會(huì)展中心和購物公園站,目前日均有效客流已突破4 萬人次,是國內(nèi)地下商業(yè)空間開發(fā)經(jīng)營的典型案例。

但在早期開發(fā)過程中,由于規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)未充分考慮空間布局、業(yè)態(tài)分布、電量供應(yīng)等商業(yè)經(jīng)營的必要條件,而且當(dāng)時(shí)地面商業(yè)環(huán)境不甚理想,故項(xiàng)目經(jīng)過了多次招商才成功。引入集成商協(xié)同開發(fā)時(shí)也面臨諸多困難。例如,該區(qū)間C區(qū)原設(shè)計(jì)為公共區(qū),后想調(diào)整為商業(yè),其出入口就不符合二次消防報(bào)建要求,只能進(jìn)行改造。又如區(qū)間原規(guī)劃供電量不能滿足商業(yè)需求,且因?yàn)樘幱诔鞘兄行膮^(qū),故協(xié)調(diào)供電局進(jìn)行電量擴(kuò)容的工作十分艱難，耗時(shí)較長。由于規(guī)劃時(shí)未充分考慮業(yè)態(tài)布局,故后期增加餐飲業(yè)態(tài)的布局需進(jìn)行相應(yīng)的工程改造,不僅成本高、而且費(fèi)時(shí)長。最終,在承租商前期投入了數(shù)千萬元的建設(shè)改造以及招商管理費(fèi)用后,才使得該項(xiàng)目開業(yè)經(jīng)營。如在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)能充分考慮到商業(yè)經(jīng)營需要,則上述費(fèi)用及耗時(shí)可能大幅節(jié)約甚至避免。

2.4 未能與站點(diǎn)周邊城市規(guī)劃設(shè)計(jì)有效協(xié)同

地鐵商業(yè)作為城市商業(yè)布局中的重要一環(huán),有嵌入城市整體規(guī)劃、協(xié)同周邊商業(yè)發(fā)展的客觀要求。但實(shí)際上,由于地鐵建設(shè)先于周邊發(fā)展,故地鐵商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)者在實(shí)踐中,很難充分考量后期周邊商業(yè)體落成后對(duì)自身的沖擊和影響,從而導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)欠缺前瞻性和預(yù)見性。如上海軌道交通3號(hào)線虹口足球場(chǎng)站(高架車站),其原商鋪均為利用地鐵的物業(yè)開發(fā)的,曾經(jīng)一派紅火,但當(dāng)其緊鄰的大型購物中心“龍之夢(mèng)”開業(yè)后,地鐵站內(nèi)的商鋪迅速紛紛關(guān)閉,如今一片蕭條景象。

3 深圳地鐵強(qiáng)化商業(yè)開發(fā)與規(guī)劃設(shè)計(jì)有效協(xié)同的實(shí)踐

深圳地鐵經(jīng)歷一二期工程商業(yè)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)后認(rèn)為,想要提升地下商業(yè)的利用效率和價(jià)值,實(shí)現(xiàn)“同步規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)、同步運(yùn)營”的目標(biāo),需要形成重視商業(yè)資源規(guī)劃設(shè)計(jì)的理念共識(shí),通過構(gòu)建規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)等各方與商業(yè)開發(fā)的有效協(xié)同機(jī)制來全面滿足商業(yè)開發(fā)需求,通過招商環(huán)節(jié)前置、建立商業(yè)工程標(biāo)準(zhǔn)化體系等措施來保證規(guī)劃設(shè)計(jì)介入商業(yè)開發(fā)時(shí)的質(zhì)量和效率,以確保深圳地鐵三期工程的商業(yè)開發(fā)不留遺憾、多出精品。

3.1 轉(zhuǎn)變理念,在集團(tuán)層面達(dá)成重視商業(yè)資源規(guī)劃設(shè)計(jì)的共識(shí)

在深圳地鐵一期工程中,深圳地鐵集團(tuán)的戰(zhàn)略重點(diǎn)為線路的建設(shè)和運(yùn)營籌備,商業(yè)開發(fā)被置于從屬和次要地位,較線路建設(shè)相對(duì)滯后和被動(dòng);在深圳地鐵二期工程中,雖然已意識(shí)到商業(yè)開發(fā)的重要作用,并同步規(guī)劃出了大體量的地下商業(yè)空間,但由于工期緊且缺乏必要的協(xié)同機(jī)制等原因,導(dǎo)致部分地下商業(yè)空間難于開發(fā)或需投入巨大工程改造成本方可開發(fā);在深圳地鐵三期工程中,政府對(duì)深圳地鐵的投融資及建設(shè)體制進(jìn)行了創(chuàng)新變革,政府的資本金投入方式改為只配置土地資源，這就在機(jī)制上迫使企業(yè)必須加強(qiáng)商業(yè)開發(fā)的力度,提升自身“造血”能力。深圳地鐵結(jié)合一二期地鐵建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),從集團(tuán)層面確立了“做強(qiáng)、做精資源板塊”的戰(zhàn)略部署,全面落實(shí)資源開發(fā)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、經(jīng)營各階段工作,實(shí)現(xiàn)了與軌道交通項(xiàng)目同步規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)和統(tǒng)一管理,有力地保障了深圳地鐵三期工程商業(yè)開發(fā)的順利推進(jìn)和有效實(shí)施。

3.2 頂層設(shè)計(jì),構(gòu)建協(xié)同機(jī)制保障商業(yè)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)的落地

深圳地鐵集團(tuán)有限公司為充分調(diào)動(dòng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)等各方參與商業(yè)開發(fā)的積極性和主動(dòng)性,變“單兵作戰(zhàn)”為“多兵種協(xié)同作戰(zhàn)”,在2014年以深圳地鐵集團(tuán)的名義正式出臺(tái)《資源開發(fā)工程介入工作指引》,對(duì)參與地鐵資源及商業(yè)開發(fā)的各方權(quán)責(zé)進(jìn)行了清晰界定,并設(shè)定了相應(yīng)獎(jiǎng)懲考核辦法,要求必須將地鐵資源專項(xiàng)報(bào)告納入工程可行性研究報(bào)告,有力地保障了地鐵資源與軌道交通項(xiàng)目的同步規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)和統(tǒng)一管理。

根據(jù)《資源開發(fā)工程介入工作指引》,在規(guī)劃階段,要強(qiáng)化資源開發(fā)規(guī)劃意識(shí),實(shí)現(xiàn)資源開發(fā)總體需求與地鐵新線項(xiàng)目的同步規(guī)劃。為此，明確了由深圳地鐵集團(tuán)有限公司規(guī)劃部統(tǒng)籌、資源開發(fā)分公司參與并編制商業(yè)咨詢項(xiàng)目報(bào)告書；由規(guī)劃部根據(jù)報(bào)告書等資料在工程可行性研究階段明確地鐵資源專項(xiàng)報(bào)告；將地下空間等資源開發(fā)的要求納入新線項(xiàng)目規(guī)劃，明確資源項(xiàng)目投資經(jīng)費(fèi),經(jīng)資源開發(fā)分公司審核后向集團(tuán)公司提交資源規(guī)劃專項(xiàng)報(bào)告。在設(shè)計(jì)階段,要編制新線資源實(shí)施方案,具體落實(shí)各類資源的數(shù)量、規(guī)劃布局及技術(shù)規(guī)格書,確保各類資源設(shè)計(jì)滿足規(guī)劃要求,實(shí)現(xiàn)同步設(shè)計(jì)。明確了由深圳地鐵集團(tuán)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)設(shè)計(jì)單位按要求具體落實(shí)地鐵資源規(guī)劃,對(duì)于資源相關(guān)設(shè)計(jì),由資源開發(fā)分公司在設(shè)計(jì)審核階段參與審核工作。在建設(shè)與驗(yàn)收階段,要跟進(jìn)新線項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度,推進(jìn)各類資源的招標(biāo)、建設(shè)、安裝、調(diào)試及驗(yàn)收工作,確保各類資源的同步建設(shè)實(shí)施。明確了深圳地鐵集團(tuán)建設(shè)總部負(fù)責(zé)落實(shí)商業(yè)資源項(xiàng)目的設(shè)計(jì)預(yù)留及建設(shè)要求,并根據(jù)資源開發(fā)分公司提出的優(yōu)化建議對(duì)商業(yè)部分(如系統(tǒng)設(shè)備等)做適度的修改,負(fù)責(zé)設(shè)備生產(chǎn)、工程施工,配合完成商業(yè)資源項(xiàng)目的驗(yàn)收工作。在運(yùn)維階段,要?jiǎng)?chuàng)新資源項(xiàng)目運(yùn)維模式,實(shí)現(xiàn)資源項(xiàng)目運(yùn)維的統(tǒng)一管理,節(jié)約管理成本,對(duì)運(yùn)營、設(shè)備、物業(yè)管理、安監(jiān)中心、運(yùn)管辦、資源等各方權(quán)責(zé)進(jìn)行了清晰界定。

通過上述舉措,在深圳地鐵三期工程新線商業(yè)建設(shè)進(jìn)行時(shí),基本做到了線路建設(shè)與商業(yè)規(guī)劃同步啟動(dòng)。以深圳地鐵10號(hào)線為例,其全長近30 km,經(jīng)深圳福田區(qū)、龍華新區(qū)、龍崗區(qū)三大區(qū)域,共設(shè)車站24座。由于線路跨度較大,沿途商業(yè)、工程條件等較為復(fù)雜,深圳地鐵資源開發(fā)分公司在引入了商業(yè)咨詢單位對(duì)沿線商機(jī)、開發(fā)時(shí)序、開發(fā)條件、投入及投資收益等進(jìn)行全面分析的基礎(chǔ)上,與深圳地鐵集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部門及相關(guān)設(shè)計(jì)院定期或不定期地組織召開專題會(huì)議,逐一解決、落實(shí)商業(yè)相關(guān)問題,為商業(yè)開發(fā)的有效落地提供了堅(jiān)實(shí)保障。

3.3 專業(yè)聚合,設(shè)立專職部門統(tǒng)籌商業(yè)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)

鑒于商業(yè)前期工作的重要性,以及相關(guān)工作專業(yè)化程度高、協(xié)調(diào)接口多、進(jìn)度要求快等現(xiàn)實(shí)情況,深圳地鐵資源開發(fā)分公司作為商業(yè)開發(fā)方,確立了商業(yè)前期策劃在分公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)中的龍頭地位,專門成了資源前期策劃部門,來統(tǒng)籌商業(yè)、廣告、通信等各項(xiàng)資源的前期策劃工作；同時(shí),采用市場(chǎng)化運(yùn)作方式,引入精通規(guī)劃設(shè)計(jì)與商業(yè)運(yùn)營的專業(yè)人才,打造精干高效的商業(yè)前期策劃團(tuán)隊(duì)。目前,正開展深圳地鐵三期工程10萬 m2地下商業(yè)空間的商業(yè)開發(fā)可行性、規(guī)劃布局、工程預(yù)留建議等前期工作,并對(duì)華強(qiáng)北站、車公廟站、上梅林站等重點(diǎn)地下空間項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)深入研究、系統(tǒng)梳理，并提出開發(fā)思路與建議。

3.4 精細(xì)規(guī)劃,促進(jìn)地鐵商業(yè)與周邊商業(yè)體的有效融合,實(shí)現(xiàn)價(jià)值共同提升

對(duì)比地面商業(yè)體,地鐵商業(yè)在規(guī)模、層次、客流等方面存在先天劣勢(shì),故在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí),不應(yīng)以競(jìng)爭的姿態(tài)主導(dǎo),而應(yīng)積極主動(dòng)融入地面商業(yè)體,成為其有效補(bǔ)充和配套,以相互促進(jìn),共同發(fā)展。

如深圳地鐵三期工程中的上梅林站地下空間,與地面10萬 m2的卓越匯購物中心無縫對(duì)接，在規(guī)劃定位時(shí),便將其界定為時(shí)尚生活小天地,涵蓋時(shí)尚零售、多元餐飲、便民配套、生活休閑,從而融入“卓越匯”的整體布局。同時(shí),與地面商業(yè)綜合體開發(fā)商就商業(yè)開發(fā)合作事宜進(jìn)行了多輪溝通,最終實(shí)現(xiàn)了冷源等部分設(shè)備共享,僅此一項(xiàng)就節(jié)約了投資成本上百萬元;實(shí)現(xiàn)了建筑消防報(bào)建與地鐵報(bào)建同步,不僅厘清了地鐵投資與商業(yè)空間投資邊界,還同步提升了卓越匯和地鐵空間的價(jià)值。

3.5 招商前置,提升規(guī)劃設(shè)計(jì)與商業(yè)經(jīng)營的契合度

在地鐵商業(yè)的價(jià)值鏈中,規(guī)劃設(shè)計(jì)是前端,可奠定項(xiàng)目先天資質(zhì)；后期經(jīng)營是終端,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值。二者一脈相連、相輔相成。終端經(jīng)營者的需求前置并融合至規(guī)劃設(shè)計(jì)階段將有效降低開發(fā)成本,加快項(xiàng)目進(jìn)度,進(jìn)而大幅提升經(jīng)營效益。

以深圳地鐵3號(hào)線華新站地下空間為例,其位于站廳層,建筑面積為1.6萬m2。項(xiàng)目周邊無成熟、成規(guī)模的商業(yè),只有低密度低層住宅區(qū),人流稀少,商業(yè)氛圍相對(duì)較淡薄。為盤活該商業(yè)資源,深圳地鐵建設(shè)方經(jīng)周密商業(yè)調(diào)研后認(rèn)為,如果項(xiàng)目按照僅完成土建狀態(tài)進(jìn)行招商,必然大幅影響租金收益;如果完成系統(tǒng)安裝或者完成裝修再招商,則又無法滿足承租商的個(gè)性要求,需進(jìn)行工程改造,會(huì)延遲商家入駐時(shí)間，造成浪費(fèi)。因此,深圳地鐵特意提前了招商時(shí)點(diǎn),在該空間的系統(tǒng)安裝工程尚未開展時(shí)便已引入了項(xiàng)目承租商,并結(jié)合其訴求,有效聯(lián)動(dòng)設(shè)計(jì)方不斷對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整完善。這樣做預(yù)估節(jié)省工程改造成本數(shù)百萬元，大大降低了投資建設(shè)浪費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn),并使空間商業(yè)條件最大可能地契合了后期經(jīng)營需要,使得項(xiàng)目有望提前開業(yè)經(jīng)營,提前實(shí)現(xiàn)收益。

3.6 創(chuàng)新提效,推進(jìn)商業(yè)設(shè)計(jì)、工程預(yù)留及裝修標(biāo)準(zhǔn)化體系

深圳地鐵三期工程有6條新線及若干延長線,合計(jì)250余km,基本覆蓋深圳所有行政區(qū)域,空間跨度大、建設(shè)工期緊,前期商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的工作量較為龐大。為保證各項(xiàng)商業(yè)需求的有效實(shí)現(xiàn),深圳地鐵建設(shè)方在工作實(shí)踐中也有意識(shí)地進(jìn)行總結(jié)和借鑒,嘗試建立起一套標(biāo)準(zhǔn)化體系來提高前期規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的效率和水平。

深圳地鐵結(jié)合一二期商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn),研究擬訂并全面推行站廳零星商業(yè)和物業(yè)區(qū)的商業(yè)設(shè)計(jì)、工程預(yù)留及裝修標(biāo)準(zhǔn)化方案,在商業(yè)開發(fā)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃布局、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、風(fēng)水電工程預(yù)留條件、裝修等多方面為設(shè)計(jì)單位設(shè)定了可供參考的標(biāo)準(zhǔn)化體系,將商業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)理念融入線路規(guī)劃、工程可行性研究階段,以實(shí)現(xiàn)早介入、早開發(fā)、早設(shè)計(jì)的目標(biāo)。

標(biāo)準(zhǔn)化體系的建立，一方面將商業(yè)資源開發(fā)理念貫穿至地鐵工程可行性研究、初步設(shè)計(jì)階段,提早介入使商業(yè)資源得到更充分的開發(fā)與利用;另一方面,有利于大體量地鐵商業(yè)資源的規(guī)?；_發(fā)與設(shè)計(jì)。在標(biāo)準(zhǔn)化方案的基礎(chǔ)上再進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化,很大程度上可節(jié)省人力成本及(溝通)時(shí)間成本等,大大提升工作效率。

目前,商業(yè)設(shè)計(jì)、工程預(yù)留及裝修標(biāo)準(zhǔn)化體系已應(yīng)用于深圳地鐵三期工程商業(yè)前期策劃,較大地提升了工作效率和商業(yè)資源的利用效率。

4 結(jié)語

根據(jù)深圳地鐵10年多商業(yè)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn),商業(yè)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)是商業(yè)價(jià)值提升的最大生產(chǎn)力和推動(dòng)力。深圳地鐵集團(tuán)有限公司通過轉(zhuǎn)變理念,形成全集團(tuán)高度重視商業(yè)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)的共識(shí),構(gòu)建出一套完備的協(xié)同機(jī)制,并且采取聚合專業(yè)力量、精細(xì)規(guī)劃、招商環(huán)節(jié)前置、推行標(biāo)準(zhǔn)化體系等措施來提升商業(yè)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)的力度和水平,有力保障了商業(yè)需求的全面有效實(shí)現(xiàn)。目前,深圳地鐵三期工程的商業(yè)資源基本做到了與線路的同步規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè),可顯著提高商業(yè)資源的利用空間和效益。

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Effective Collaboration of Shenzhen Metro Commercial Development Planning and Design

XIA Changqiong

The importance of effective collaboration between metro commercial development, planning and design is analyzed, four problems that restricted the effective implementation of business resource planning are put forward. Taking the 3rd phase project of Shenzhen metro as the specific case in promoting effective implementation, a specific strategy is summarized from six aspects: the concept, mechanism, talents, collaboration, investment and standardization, in order to achieve the maximum value of business resources and sustainable development in metro commercial development.

metro; commercial development; planning and design; effective collaboration

F 530.7

10.16037/j.1007-869x.2016.06.001

2015-11-10)