陳璐

國內(nèi)諸多房屋登記機構(gòu)，對于夫妻雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的房產(chǎn)，習(xí)慣于由夫妻中的一方申請登記產(chǎn)權(quán)。而在處分房產(chǎn)時，根據(jù)《婚姻法》“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，歸夫妻共同所有”“一方婚前財產(chǎn)為夫妻一方的財產(chǎn)”等相關(guān)規(guī)定，房屋登記工作人員往往通過詢問及審查申請材料等方式來判定房產(chǎn)是否屬于“夫妻共同所有”還是“一方個人所有”，是房產(chǎn)共有人“共同申請”還是個人“單方申請”處分。

由于房產(chǎn)取得方式的不同（如房改、繼承、贈與、離婚等），取得時點的不同（婚前、婚后、喪偶），付款方式的不同（一次性、分期貸款、父母借款），給判定房產(chǎn)所有權(quán)帶來了不少困難，歸納起來常見情形如下：

因房改房取得產(chǎn)權(quán)后處分房產(chǎn)：夫妻一方去世后，配偶所購的房改房，享受了夫妻雙方工齡折扣等優(yōu)惠政策；或夫妻雙方交繳部分房改款后喪偶或離異。

因繼承或贈與取得產(chǎn)權(quán)后處分房產(chǎn)：夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方因繼承或贈與取得房產(chǎn)所有權(quán)。

因離婚后處分房產(chǎn)：夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得房產(chǎn)，原夫妻多次結(jié)、離婚，多份離婚協(xié)議對該房產(chǎn)歸屬約定不一；或要求不按原離婚協(xié)議約定條款進(jìn)行處分；或離婚后未分割一方死亡。

因婚前或父母出資購房后處分房產(chǎn)：夫妻一方婚前簽訂購房合同，婚后登記在一方名下，共同嘗還貸款；或婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的。

以上是房產(chǎn)轉(zhuǎn)移過程中常見的四種情形，如何界定申請登記主體，我們不妨來逐一分析。

第一種情形：夫妻一方去世后，配偶所購的房改房，雖享受了夫妻雙方工齡折扣等優(yōu)惠政策，但根據(jù)最高人民法院《關(guān)于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購公房是否屬夫妻共同財產(chǎn)的函的復(fù)函》（〔2000〕法民字第4號）的相關(guān)意見，夫妻一方死亡后，如果遺產(chǎn)已經(jīng)繼承完畢，在世一方用自己的積蓄購買公有住房應(yīng)該視為個人財產(chǎn)，購買該房時所享受的已死亡配偶的工齡優(yōu)惠只是屬于一種政策性補貼，而非財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)益。故可通過詢問遺產(chǎn)是否繼承完畢，來解決在世一方處分房產(chǎn)登記申請問題。另，夫妻雙方交繳部分房改款后喪偶或離異，另一方后續(xù)繳納全款取得產(chǎn)權(quán)后處分房產(chǎn)，由于涉及使用夫妻共同積蓄，應(yīng)該視為原夫妻共同財產(chǎn)，處分時應(yīng)先辦理繼承或分割轉(zhuǎn)移登記。

第二種情形：夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方因繼承或贈與取得房產(chǎn)所有權(quán)。根據(jù)《婚姻法》第十六、十八條“繼承或贈與所得的財產(chǎn)，歸夫妻共同所有，遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)，為夫妻一方的財產(chǎn)”的規(guī)定中可判定：婚姻關(guān)系存續(xù)期間因法定繼承所得財產(chǎn)，應(yīng)為夫妻共同財產(chǎn)；遺囑或贈與合同中無明確歸夫或妻一方所有意思表示的，視為夫妻共同財產(chǎn)，反之為夫妻一方的個人財產(chǎn)。

第三種情形：婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得房產(chǎn)，因原夫妻多次結(jié)、離婚，多份離婚協(xié)議對該房產(chǎn)歸屬約定不一，或原夫妻要求不按原協(xié)議約定處分房產(chǎn)?！段餀?quán)法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未登記，不發(fā)生效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者登記等手續(xù)才生效，在一審法院辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者仍未辦理登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效。故在房屋未登記之前，原夫妻雙方就協(xié)議內(nèi)容可重新約定，但需要注意三點：一是原協(xié)議內(nèi)容涉及將房產(chǎn)離婚后贈與未成年子女，現(xiàn)要求變更協(xié)議內(nèi)容的，可按照《房屋登記辦法》第十四條規(guī)定，由監(jiān)護(hù)人提供為未成年人利益的書面保證；二是通過人民法院訴訟解除婚姻關(guān)系，不動產(chǎn)歸屬己在法律文書得到體現(xiàn)的，根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力”的規(guī)定，應(yīng)按生效法律文書的判決條款依法登記；三是夫妻婚姻存續(xù)期間取得的房屋，未辦理分割登記原配偶一方死亡，若在世一方及繼承人愿意共同申請登記，從便民的角度出發(fā)，筆者認(rèn)為繼承人可持繼承公證書與在世一方共同辦理相應(yīng)離婚分割和繼承登記手續(xù)，若當(dāng)事人不配合申請，鑒于《物權(quán)法》第二十九條“因繼承或者遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力”的規(guī)定與原離婚分割協(xié)議內(nèi)容產(chǎn)生對抗，應(yīng)采取司法訴訟途徑來明確權(quán)益。

第四種情形：夫妻一方婚前簽訂購房合同，婚后登記在一方名下，共同嘗還貸款，產(chǎn)權(quán)登記的一方個人處分該房產(chǎn)是否可行？首先，配偶婚前已出資購買房屋，完成了取得房屋產(chǎn)權(quán)的實質(zhì)要件（個人簽訂合同、個人合同備案、個人抵押登記等）；其次，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)，不能因為結(jié)婚而變成夫妻共同財產(chǎn)，也不能因為居住而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》（以下簡稱《解釋三》）的規(guī)定，“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補償”“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持”，故登記在一方名下的房產(chǎn)，個人申請?zhí)幏址慨a(chǎn)時，登記機構(gòu)可以通過詢問、承諾的方式來排除婚內(nèi)對財產(chǎn)的約定和法律責(zé)任。若遇婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，雖然《解釋三》已明確規(guī)定“可按照婚姻法第十八條第（三）項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個人財產(chǎn)”，但筆者認(rèn)為判定由一方父母出資為子女購買的行為已超出了房屋登記職責(zé)范圍，由于家庭關(guān)系的特殊性、民事行為的復(fù)雜性，是否由父母出資、是否為一方的個人財產(chǎn)，還應(yīng)由生效法律文書進(jìn)行確認(rèn)。

陳品祿/責(zé)任編輯