陳亞菁

法律法規(guī)要求申請人對申請材料真實性負責(zé)的同時也賦予登記機構(gòu)一定的審查職責(zé)，如《物權(quán)法》第十二條規(guī)定了登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)：查驗申請材料、詢問申請人、要求補充材料、實地查看。如果申請不實導(dǎo)致登記錯誤，申請人和登記機構(gòu)都要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！段餀?quán)法》第二十一條規(guī)定，當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機構(gòu)賠償后可以向造成登記錯誤的人追償?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》第二十九條盡管只是重復(fù)強調(diào)了《物權(quán)法》第二十一條的規(guī)定，但也進一步可知，申請人提供不真實的申請材料導(dǎo)致登記錯誤造成權(quán)利人損害的，要視申請人和登記機構(gòu)的過錯情況予以追責(zé)。如果不存在內(nèi)外勾結(jié)等登記機構(gòu)故意犯錯行為，而是在查收申請材料時未盡注意義務(wù)，則根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第十二條，申請人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。所以不管是為了減輕行政過錯責(zé)任從而減少行政賠償，還是為了盡可能保護真正權(quán)利人的合法權(quán)益，登記機構(gòu)都應(yīng)盡到合理審慎職責(zé)。

事實上，房地產(chǎn)由于其特有性質(zhì)導(dǎo)致申請登記中出現(xiàn)多種多樣的情形，不同的申請情形需要登記人員在法律規(guī)定的原則下盡到不同的注意義務(wù)。而房地產(chǎn)登記要做到準確無誤關(guān)鍵要注重三個要素的真實有效合法，即權(quán)利主體、權(quán)利來源和房地產(chǎn)標的自然狀況。

一、申請登記的特殊權(quán)利主體之合法性、真實性

申請主體通常有公民、法人或其他組織，而公民中較為特殊的主體是無民事行為能力人、限制民事行為能力人和無法認定有無民事行為能力的人。根據(jù)《民法通則》有關(guān)精神，這類主體取得相應(yīng)權(quán)利是不需附加條件，因此其代理人為其申請登記時，登記機構(gòu)是無需審查其作為即將取得權(quán)利主體資格的合法性的。而當(dāng)處分這類主體所有的房地產(chǎn)時，登記機構(gòu)需引起高度的注意，因為這類主體的權(quán)利一旦喪失將使其處于極其不利的地位，甚至危及其正常的生活。因此，對于處分無民事行為能力人和限制民事行為能力人的房地產(chǎn)申請登記時，均需提供監(jiān)護人的主體資格證明和聲明，聲明處分房地產(chǎn)所得用于被監(jiān)護人的利益。但對于沒有經(jīng)過合法機構(gòu)認定為限制民事行為能力的人或雖有民事行為能力但無法表達真實意思的人，其要處分房產(chǎn)時，登記人員需要耐心獲取其處分意思的信息，由于這類主體沒有認定為限制民事行為能力人，因此也就不存在監(jiān)護人，陪同其申請登記的近親屬不能擅自代替這類人員作出意思表示，如果經(jīng)過詳細詢問無法得到其親自作出明確的處分表示，則不能就此辦理處分登記。因此，在受理各類主體申請時，要區(qū)分不同的申請人作不同的詢問，盡到應(yīng)有的注意義務(wù)。如對于老年人，在其處分唯一自住房產(chǎn)時，要經(jīng)詳細詢問后辦理登記，否則如果未經(jīng)詢問就辦理了處分登記可能導(dǎo)致其居無定所的，登記機構(gòu)必然會承擔(dān)因未盡注意義務(wù)形成的法律責(zé)任。

二、特殊權(quán)利來源的正當(dāng)性、合法性

房地產(chǎn)權(quán)利的取得有依法律事實和法律原因取得兩種形式。不管哪種方式取得的房地產(chǎn)都要有權(quán)利來源的合法性憑證，不管歷經(jīng)多少次交易或權(quán)利讓渡，前后之間都要形成證據(jù)鏈。實務(wù)中權(quán)利來源的特殊性主要表現(xiàn)在三個方面：

一是申請登記時房地產(chǎn)已歷經(jīng)多次權(quán)利轉(zhuǎn)讓。最初取得房地產(chǎn)的權(quán)利人或中間過程取得房地產(chǎn)的權(quán)利人沒有申請登記，而最終取得房地產(chǎn)的權(quán)利人申請登記時就要查實每次權(quán)利變動的原因證明，使之形成有效的證據(jù)鏈。這類房地產(chǎn)應(yīng)由誰申請、如何登記則要視兩種情況而定，一種是經(jīng)法院判決并由法院在法律文書中將房地產(chǎn)歷次權(quán)利變動情況描寫清楚的，根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定，受讓方可直接憑生效法律文書申請登記為其所有，但登記機構(gòu)應(yīng)根據(jù)法律文書所述將權(quán)利變動情況在登記簿上予以記載說明。另一種是當(dāng)事人之間發(fā)生買賣、繼承等權(quán)利變動導(dǎo)致申請登記時出讓方并非登記簿上的權(quán)利人，此時如果是自然人發(fā)生了繼承事實，繼承人將房地產(chǎn)進行買賣的，則可由繼承人和受讓人共同申請登記，提供繼承所得的證明；如果是法人或其他組織發(fā)生公司注銷等滅失的，而房地產(chǎn)交易發(fā)生在公司滅失之前的，則如果通過公司的上級主管部門證明屬實或有充分證明買賣事實發(fā)生在出讓企業(yè)注銷之前的（如有當(dāng)時的買賣合同、發(fā)票、稅票憑證），可以由受讓方申請登記為其所有，登記機構(gòu)應(yīng)在審查意見中寫明原主體滅失與受讓方之間形成買賣法律關(guān)系的內(nèi)容。反之，如果歷次交易的當(dāng)事人均存在，則不可以跳過中間交易環(huán)節(jié)直接由最初權(quán)利人與最終受讓人雙方申請登記，因為如果這樣簡化操作必然是有違物權(quán)生效處分原則的。

二是申請登記時距當(dāng)事人取得房地產(chǎn)之時較為久遠。當(dāng)房地產(chǎn)僅僅是滿足居住生活之需時，當(dāng)事人申請房地產(chǎn)登記的積極性顯然并不高，因此現(xiàn)實中有大量的通過購買或其他方式取得了房地產(chǎn)后未及時申請登記的情形，而時過境遷當(dāng)要處分該房地產(chǎn)時，則首先要證明房地產(chǎn)的權(quán)利人是其本人，由于未曾登記過，所以要提供其當(dāng)初取得該房地產(chǎn)的合法手續(xù)并登記為其本人名下后再處分登記。如第一點中所述，如果當(dāng)初取得房地產(chǎn)的手續(xù)基本齊全，只是出讓方（通常是單位）已注銷無法配合時，登記機構(gòu)為盡到審慎注意義務(wù)，可以公告征詢異議。相反，如果當(dāng)初取得房地產(chǎn)的主要手續(xù)不齊全，出讓方又缺失的，則當(dāng)事人要為自己未及時申請登記的行為負責(zé)，只能通過司法途徑解決申請主體不適格的問題。

三是申請材料中來源證明形式存在效力瑕疵。在原始取得和繼受取得中都會出現(xiàn)形式不合法、不合理之情形，也就是申請材料的書面表現(xiàn)形式是合法的，書證是齊全的，但結(jié)合所載內(nèi)容仔細審查或追根問底則會發(fā)現(xiàn)存在諸多漏洞。眾所周知，合法建造的房屋其權(quán)利來源證明最主要的是規(guī)劃許可證，規(guī)劃許可證是出自行政部門規(guī)范制作的統(tǒng)一范本，在不同時期有不同的范本，不同性質(zhì)的土地上建造的房屋其使用的范本也不同。如果集體土地上建造房屋使用了國土房屋的規(guī)劃許可證，則是形式合法而內(nèi)容不合法，同樣的，在當(dāng)前建造的房屋使用上世紀90年代的范本則也是不合格書證，如實踐中發(fā)現(xiàn)村鎮(zhèn)規(guī)劃許可證的文本是上世紀90年代的，但記載的內(nèi)容如設(shè)計單位、驗收單位都是新近成立的，這就明顯存在虛假申報嫌疑。在繼受取得中也要注意不同主體之間的轉(zhuǎn)讓，其對應(yīng)的來源合法性的證明也有不同，同樣是公司房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給個人，如果是轉(zhuǎn)讓給公司以外的人，則房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同作為權(quán)利來源證明足矣；但如果公司的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給該公司法定代表人，如果提供的合同中顯示受讓方是法定代表人，出讓方的代理人也是法定代表人，這意味著法定代表人代理出讓方公司與自己簽定合同，這在形式上與通常所說的自己代理極為相似，所不同的是出讓方處有公司公章。對于自己代理的法律效力，現(xiàn)行通常的認識是效力待定，需要被代理人追認后才認定有效，而被代理人的追認又需按《公司法》規(guī)則進行。因此，為防范法定代表人濫用權(quán)利處置公司房產(chǎn)，對于登記機構(gòu)難以認定合同效力的，應(yīng)當(dāng)要求提供公司有權(quán)機關(guān)（如股東會或董事會，根據(jù)公司章程而定）作出處置房產(chǎn)的決議，從而在申請材料的形式上做到有效合法。

三、房地產(chǎn)的實地查看注意義務(wù)

實地查看并非每個登記的必要程序，《不動產(chǎn)登記暫行條例》列出了可以實地查看的三種登記類型。而除此之外，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，登記機構(gòu)認為必要的也可以啟動這一程序。由于房地產(chǎn)存在的長期性和變化的可能性，為追求登記的準確性，登記機構(gòu)對于一些特殊情形的房地產(chǎn)認為有必要也可以實地查看。這里指的特殊情形房地產(chǎn)主要指三種情況：一是易被權(quán)利人變動的房地產(chǎn)，如長期未申請過登記、登記時與原始取得時的房屋現(xiàn)狀發(fā)生了變化；二是自建的、與他人不毗鄰的房屋，指在獨立宗地上或是位于郊外土地之上的房屋更有可能發(fā)生翻改擴建情況，導(dǎo)致現(xiàn)場與房產(chǎn)登記簿或房產(chǎn)證記載的房屋面積等要素不同；三是基本單元發(fā)生分割、合并或其他變化的，基本單元必須滿足三要件，即明確界址、唯一編號、獨立使用價值。當(dāng)基本單元因為界址發(fā)生變化而變化時，當(dāng)然應(yīng)實地查看。

房地產(chǎn)登記是為了明晰產(chǎn)權(quán)，保證實地合法建造的房屋準確地反映在登記簿和房產(chǎn)證上。當(dāng)實地查看后發(fā)現(xiàn)實地與登記簿或不動產(chǎn)權(quán)證記載的房屋不一致應(yīng)當(dāng)如何處理？這要視三種情況而區(qū)別對待：第一種是該房屋自上次登記后未發(fā)生過變動，但本次實地查看所獲取的房屋情況與登記簿記載的不一致，如面積有增減、圖形位置有變化，根據(jù)實際不同歷史階段有不同的收件要求，導(dǎo)致不同的登記結(jié)果，對于這種情況既要尊重歷史，又要堅持有錯必糾原則。應(yīng)將原來測繪不當(dāng)造成的錯誤予以糾正，按現(xiàn)行測繪面積和圖形為依據(jù)更正原有的面積和圖形。第二種是該房屋自上次登記后確實發(fā)生了翻改擴建（測繪專業(yè)人士能夠識別），導(dǎo)致面積或圖形與原登記不同，這就意味著需要當(dāng)事人提供規(guī)劃批準翻改擴建證明辦理變更登記。第三種是基本單元發(fā)生了變化，如原來一個樓層有十個基本單元，但經(jīng)分割后變成了二十個基本單元?；締卧指钍欠窈戏?，除了滿足上面提及的三要素外，還要考慮是否滿足通行、消防等要求，分割單元如果影響了其他未分割業(yè)主的利益，如分攤面積、通行等，則還要取得其他業(yè)主的同意。

陳品祿/責(zé)任編輯