李宇嘉

一、背景：樓市“去庫存”戰(zhàn)略全面鋪開

2015年底的中央政治局會議、中央經(jīng)濟工作會議上，樓市“去庫存”確立為2016年經(jīng)濟工作五大攻堅任務之一。進入2016年，“去庫存”戰(zhàn)略全面鋪開?！昂锬辍贝汗?jié)來臨之際，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布房貸“新政”，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。這是自2015年“9·30”新政后，再次下調(diào)房貸首付比例。相比原先的政策，首套房、二套改善型住房貸款的首付比例分別下降了5和10個百分點。

此次政策發(fā)布，再次遵循了長假前釋放利好信號的思路。很明顯，在這個時間節(jié)點上下調(diào)房貸首付比例，很大程度上是為了鼓勵農(nóng)民工買房、“返鄉(xiāng)置業(yè)”以及回鄉(xiāng)探親買房。過去幾年，農(nóng)民工買房、“返鄉(xiāng)置業(yè)”轟轟烈烈，根據(jù)業(yè)內(nèi)對河南、安徽、湖南等地的調(diào)研，農(nóng)民工買房、“返鄉(xiāng)置業(yè)”占據(jù)了地市一級住房銷售的30%、縣市一級住房銷售的50%左右。目前，在二三四線城市，戶籍居民家庭住房自有率超過80%、擁有兩套及以上住房的比例超過50%。因此，農(nóng)民工買房、“返鄉(xiāng)置業(yè)”已經(jīng)成為二三四線城市樓市消化庫存的主力。

新年伊始，為貫徹中央經(jīng)濟工作會議精神，鼓勵農(nóng)民工購房、“去庫存”的政策陸續(xù)在全國各地鋪開。近期召開的各地“兩會”上，“去庫存”成了最熱門的詞匯。從先行省市做法來看，政策可謂優(yōu)惠多多，如財政按購房面積補貼現(xiàn)金、減征所繳房屋契稅、提高公積金貸款額度、放寬公積金提取條件及用途、放寬貸款購房首付條件、鼓勵銀行放貸、水電氣繳費折扣，等等。這些政策，均意在降低購房成本，提高銀行融資支持，適應以農(nóng)民工為主的“新市民”住房需求。

二、樓市“去庫存”需要繼續(xù)松綁杠桿限制

經(jīng)過近幾年的需求釋放，農(nóng)民工群體中的佼佼者，事實上早已購房，農(nóng)民工整體買房需求繼續(xù)釋放的潛力并不可觀。據(jù)國務院農(nóng)民工工作領導小組發(fā)布的數(shù)據(jù)，外出農(nóng)民工2015年月平均收入為2864元，由于就業(yè)城市生活成本（房租、通信、餐飲）居高不下，再考慮到新一代農(nóng)民工很重視女教育，預計月儲蓄僅為其中的一半（1432元）。按照三四線城市3500元/平方米的房價計算，這一群體的房價收入比在16倍左右。因此，自己儲蓄和父母資助成為農(nóng)民工買房首付資金主要來源。

但是，與此同時，除了首付款以外，農(nóng)民工買房還需要支付稅費、裝修費、家電家具建材等一次性支出數(shù)萬元的費用，同時每月的貸款月供額也在1100元以上。過去幾年，由于房地產(chǎn)、建筑業(yè)等農(nóng)民工就業(yè)集中行業(yè)發(fā)展很快，農(nóng)民工可支配收入增幅連續(xù)數(shù)年保持在9%以上，但2015年首次下滑到9%以下（8.9%），這與房地產(chǎn)、建筑業(yè)下滑關系最大。因此，“返鄉(xiāng)置業(yè)”和農(nóng)民工購房紅火了3-4年以后，受就業(yè)行業(yè)不景氣、收入下滑，未來制造業(yè)“去產(chǎn)能”“去杠桿”的沖擊，后續(xù)需求釋放存疑。

對于鼓勵農(nóng)民工購房來說，除了目前各地出臺的各項降低費用的支持外，進一步降低杠桿或許是必要的。從國外來看，發(fā)達國家（美國、澳大利亞等）對于低收入群體貸款購房，首付比例均在10%，美國甚至出現(xiàn)了“零首付”現(xiàn)象。從實踐看，低收入群體購買住房、擁有房產(chǎn)的愿望最強烈，主動違約率也遠遠低于高收入群體，特別是對于希望融入城市的農(nóng)民工來說，更是如此。因此，去年以來，業(yè)內(nèi)人士呼吁降低房貸首付比例的政策建議很多，旨在解決“卡在首付”上的購房準入門檻限制。

筆者認為，經(jīng)過長達4年的回調(diào)（2012-

2015年），三四線城市平均房價降至每平方米3500元左右，已經(jīng)接近了房屋成本價，進一步下調(diào)的空間有限。此時，如果繼續(xù)降低房貸首付成數(shù)，有利于解決農(nóng)民工買房“卡在首付”上的問題。同時，配合財政直接補貼和稅費減免，購房“初始成本”（首付、一次性支出費用）將會大大降低，有利于將農(nóng)民工潛在的住房需求釋放出來。

三、目前制約“去庫存”的痛點在哪里

1.庫存量異常大，消化周期太長

春節(jié)前后，筆者在粵北、廣西等地一些三四線城市調(diào)研，發(fā)現(xiàn)這些城市樓市存在幾大問題。一是庫存量異常大，且無確切數(shù)據(jù)。在售庫存消化期基本在2年以上，且這些城市預售要求（高層達到2/3形象進度、中高層封頂）渙散，一些隱性庫存隨時會冒出來。三四線城市市場化程度不高，加上產(chǎn)業(yè)結構單一落后（農(nóng)業(yè)、輕工業(yè)及礦產(chǎn)等資源產(chǎn)業(yè)為主），2009-2013年樓市繁榮時期，有頭有臉的人都來開發(fā)房地產(chǎn)。目前，全國13.6萬家房企（平均1萬人就有1家房企）中90%集中在三四線城市。

2010-2013年，返鄉(xiāng)置業(yè)集中釋放，樓市火爆使得建筑建材、裝飾裝修等關聯(lián)行業(yè)又富了一批人，房價上漲還驅動生意人、原市民投資房子。就這樣，在個體理性、集體非理性過程中，庫存不斷攀升并積重難返。目前，當?shù)刂鞴懿块T并無庫存確切數(shù)據(jù)統(tǒng)計，甚至連庫存概念也不清楚。筆者咨詢當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士和開發(fā)商，他們均認為，如果把批出去的地也算上，庫存在3-5年消化不完。

2.住房供應效率低，需求適應性較差

目前很多三四線城市彌漫著樓市悲觀和房價下跌的預期。除了庫存大以外，房子供應效率太低也是原因之一。近年來，隨著高鐵和高速路大規(guī)模建設，新城新區(qū)紛紛涌現(xiàn)，三四線城市“骨架”被擴張，形成了東西聯(lián)動、南北呼應的樓市發(fā)展格局。新房供應集中在偏遠的新城、新區(qū)，公共服務只有高鐵站，甚至連接主城區(qū)的道路還在修建，談不上生活需要的公共服務。

筆者去過的幾個三四線城市，在高鐵上僅花1-2個小時，但從高鐵站到市區(qū)也要花這么多時間，而且一路顛簸、黑的黑巴泛濫。另外，由于開發(fā)商資質(zhì)差、無法從銀行貸款，很多項目五證不全，有資金就開工、沒資金就停工，3-4年內(nèi)無法交樓。已入伙的項目，除質(zhì)量問題外，物業(yè)管理和小區(qū)配套不達標，很多買了房的也沒有入住，想買房的不選擇期房。口口相傳是活廣告，這不僅造成庫存積壓、建設周期長等問題更加嚴重。而且，購房者忌憚未來房價繼續(xù)下調(diào)，買房積極性受到打擊。

3.需求釋放高潮過去，農(nóng)民買房力不從心

除了供應的問題，需求釋放高潮已過是樓市下滑的另一個重要原因。三四線城市樓市需求群體有四大塊，機關事業(yè)單位人群、金融機構和電信運營商、做生意的人、農(nóng)民。2010-2014年，原市民（主要是前兩塊）改善和投資住房、生意人購置住房、農(nóng)民工返鄉(xiāng)置業(yè)可謂轟轟烈烈。目前，這三大需求基本釋放完畢，原市民家庭基本上有1-2套房，生意人受經(jīng)濟不景氣影響而不買房，甚至以房抵債（很多包工頭成了業(yè)主），或者就到省城甚至是一線城市去買房，因為嗅覺靈敏的這些人認為，省城或特大城市的房子才保值。

由此，目前只剩就近農(nóng)民購房了。事實上，農(nóng)民購房需求很強烈，城市房子、車子、票子（彩禮）已成為農(nóng)民結婚的新“三大件”，農(nóng)民工返鄉(xiāng)置業(yè)或農(nóng)民在城市買房，多數(shù)基于“結婚標配”倒逼下的需求。但是，筆者認為，這部分需求有限。一方面，農(nóng)民年可支配收入多在2萬元左右，往往集祖孫三代積蓄“咬牙”買房。而且，買房后還要支付裝修、家具家電和買車等費用，擠壓了其他方面的消費，甚至擠壓農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性投資，很多農(nóng)民還被迫舉債付首付。

另一方面，當前城市生活成本遠遠不是過去可比擬的，更不是農(nóng)村可比擬的。特別是在三四線城市，由于人口、資源集聚不夠，加上產(chǎn)業(yè)結構單一落后，人口集聚度高、附加值高的服務業(yè)發(fā)展滯后，三四線城市服務和消費行業(yè)無法發(fā)揮大城市規(guī)模效應和邊際成本遞減效應，生活消費品質(zhì)低、選擇少不說，考慮到物流成本、無法規(guī)?；?、競爭不足，餐飲、娛樂和購物（如服裝）等大眾化消費價格并不比大城市低。因此，權衡利弊后，很多進城農(nóng)民還是選擇租房或購買小產(chǎn)權房，把有限的收入用在子女教育上。目前，近郊農(nóng)民已通過拆遷獲得了1套以上住房，而遠郊農(nóng)民對房價、生活成本敏感，進城買房的意愿不高。這就是為何政策激勵不斷，但農(nóng)民購房較為謹慎的原因。

4.就業(yè)收入受經(jīng)濟沖擊，樓市需求下滑

另外，近年來由于樓市下滑，建筑建材、裝飾裝潢、家具紡織等方面在提供就業(yè)機會和增加收入上的作用急劇下滑，不僅做生意的高收入人群受到?jīng)_擊，從事建筑、裝修等子行業(yè)的農(nóng)民工也受到?jīng)_擊。同時，制造業(yè)產(chǎn)能過剩，拖累了代工或零部件加工，三四線城市相關行業(yè)集中了大量民營、私營企業(yè)，就業(yè)和收入也受到了影響；能源價格、農(nóng)產(chǎn)品價格急劇下跌也沖擊中西部、東北相關產(chǎn)業(yè)為主的三四線城市；此外，資源型城市（如東北、西北）人口永久性外流嚴重，不存在中部省份在民工大規(guī)模返鄉(xiāng)置業(yè)的現(xiàn)象，需求難以跟上。因此，就業(yè)和收入下滑、人口減少，也成為了三四線城市樓市需求下滑的主要原因。

四、“去庫存”關鍵：推進供給側改革

在如何“去庫存”上，國家提出了要推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，即所謂的農(nóng)民工“市民化”。也就是，農(nóng)民買房和身份轉換要同步推進。這也意味著，各地在激勵農(nóng)民買房的同時，要同步推進戶籍制度改革，向包括新市民在內(nèi)的全體市民，均等化地提供教育醫(yī)療、社會保障、就業(yè)扶持等均等化的基本公共服務。因此，樓市政策刺激從來不乏力度和激情，關鍵在于“供給側”改革有無實質(zhì)性推進。

1.切實推進戶籍制度改革

戶籍制度改革是關鍵，在部署戶籍制度改革上，李克強總理近期指示，除少數(shù)特大城市外，要全面放寬農(nóng)業(yè)轉移人口落戶條件，提高居住證“含金量”，使外來常住人口盡早在居住地享有義務教育、就業(yè)醫(yī)療、法律援助等基本公共服務。近期，公安部副部長黃明在部署會上也表示，建立完善積分落戶制度，堅持以合法穩(wěn)定就業(yè)和居所（含租賃）、參加城鎮(zhèn)社保年限、連續(xù)居住年限等為主要指標，重點解決在城鎮(zhèn)就業(yè)和居住5年以上和舉家遷徙的農(nóng)業(yè)轉移人群落戶。

戶口遷入以合法穩(wěn)定住所、合法穩(wěn)定職業(yè)為條件，符合人口自由遷徙和建立統(tǒng)一勞動力市場的一般訴求。但是，考慮各地資源環(huán)境綜合承載和發(fā)展?jié)摿Γ跃幼∽C為載體，走“地方主導、因地制宜”的戶改路線，看起來符合實際，但難逃此前“雷聲大、雨點小”的戶改輪回。過去10多年地方土地財政豐厚、經(jīng)濟增長快的時期，沒有解決“戶改”問題，當前地方面臨空前財政困境，在很多三四線城市稅收負增長，甚至發(fā)不出工資的情況下，仰仗地方真金白銀投入不現(xiàn)實、易走樣。

切實推進戶改，就要打破地方政府對落戶標準的壟斷，建立以穩(wěn)定就業(yè)和居所為單一標準的入戶機制，而不是任由地方建立篩選式的“利我戶改”模式。當務之急是，推進中央財政轉移支付同農(nóng)業(yè)轉移人口市民化掛鉤。同時，以推進“雙掛鉤”（財政轉移支付同農(nóng)業(yè)轉移人口市民化掛鉤，城鎮(zhèn)建設用地增加同吸納農(nóng)業(yè)轉移人口落戶數(shù)量掛鉤）和擴大地方債務置換為契機，構建以戶改為內(nèi)容之一的KPI官員獎懲機制，倒逼和激勵地方政府在公共服務均等化上投入真金白銀。

2.切實推進各級財政在公共服務上的投入

從近期各地實踐來看，單純激勵農(nóng)民買房的意圖更濃、顯得也很急迫，與過往地方政府刺激樓市的做法并無二致，與同步推進公共服務均等化明顯不在一個步調(diào)上。公共服務供給嚴重滯后或缺失，造成目前整體處于青壯年的新市民儲蓄被透支，未來或因收入下降、工作不穩(wěn)定、子女教育、老人醫(yī)療等支出突然增加時而陷入城市底層。因此，要防止鼓勵農(nóng)民工購房異化為“赤腳上樓”。

過去近20年，地方政府（特別是三四線城市政府）享受慣了天然得來的土地財政（依賴度在50%以上）紅利，單純賣房的負面激勵是存在的。因此，在同步推進農(nóng)民工購房和戶改的同時，在中央轉移支付、地方債務置換定向投入等資金的支持下，要加大地方公共服務供給，確保資金進入城市“短板”，而非進入中看不中用的所謂城市地標項目，確保農(nóng)民工到手的戶籍身份不掉色。

3.切實推進集體土地制度改革

農(nóng)民工進城的同時，土地“三權”（土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權、集體收益分配權）處置也是個問題。目前，為避免過去“被上樓”，提高農(nóng)民工買房積極性，各地僅采取戶口變動與“三權”脫鉤的做法。事實上，土地改革是新型城鎮(zhèn)化的另一個抓手。長達近20年的土地財政，造成城鎮(zhèn)化成本居高不下（房價、物價及公共服務高成本）。農(nóng)村土地制度改革不僅為農(nóng)民進城提供一筆資本，而且是農(nóng)民共享城市化、工業(yè)化紅利，降低城鎮(zhèn)化成本的必由之路。因此，要加快推進跨地區(qū)建設用地增減掛鉤、農(nóng)業(yè)用地占補平衡，擴大宅基地和集體建設用地流轉的范圍，擴大“兩權”抵押（承包地經(jīng)營權和農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押）的范圍，讓農(nóng)民攜資本進城的同時，享受城市化和工業(yè)化紅利。

李求軍/責任編輯