譚 希 詹 翌

重慶交通大學(xué)

電子商務(wù)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)空置率的影響

譚 希 詹 翌

重慶交通大學(xué)

當(dāng)前，電子商務(wù)正迅速的滲透到每一個(gè)行業(yè)領(lǐng)域，并從根本上改變著企業(yè)內(nèi)部運(yùn)作、外部合作與交流的機(jī)制，前所未有的提高著整個(gè)社會(huì)資源的運(yùn)行效率，也毫不留情的打破了實(shí)體店的經(jīng)營體系。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)也造成了一定影響。本文從電子商務(wù)角度出發(fā)，分析了商業(yè)地產(chǎn)空置率增高的原因，并提出了相應(yīng)的一些建議。

電子商務(wù)；商業(yè)地產(chǎn)；空置率

一、問題的提出

隨著電子商務(wù)的迅猛發(fā)展，全國各地實(shí)體店經(jīng)營越發(fā)困難，各地關(guān)店潮愈演愈烈。截止到去年年底一線城市的商業(yè)空置體量達(dá)342.9萬平方米，平均空置率達(dá)7%；其中一線城市空置率最高的上海達(dá)12.4%.二線城市商業(yè)空置體量1918.8萬平方米，平均空置率達(dá)21%；三線城市最為嚴(yán)重，商業(yè)空置體量1089.2萬平方米，平均空置率高達(dá)28%。

與傳統(tǒng)實(shí)體店舉步維艱相反，電子商務(wù)作為較先進(jìn)的商業(yè)模式在中國快速興起并呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展之勢。據(jù)中國國際電子商務(wù)中心正式發(fā)布的 《中國電子商務(wù)報(bào)告(2015)》核心數(shù)據(jù)顯示，2015年，中國電子商務(wù)繼續(xù)保持快速發(fā)展勢頭，交易額已達(dá)到20.8萬億元，同比增長27%。報(bào)告同時(shí)顯示，2015年，中國電商網(wǎng)絡(luò)零售總額達(dá)到3.88萬億元，同比增長33%，其中實(shí)物商品網(wǎng)絡(luò)零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的10.8%。從以上數(shù)據(jù)來看，電子商務(wù)的迅猛發(fā)展是目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)空置率普遍增高的一個(gè)重要原因。

二、電子商務(wù)影響商業(yè)地產(chǎn)空置率原因分析

1.對(duì)傳統(tǒng)零售業(yè)實(shí)體店的沖擊

當(dāng)前，電子商務(wù)正迅速的滲透到每一個(gè)行業(yè)領(lǐng)域，并從根本上改變著企業(yè)內(nèi)部運(yùn)作、外部合作與交流的機(jī)制，前所未有的提高著整個(gè)社會(huì)資源的運(yùn)行效率，也毫不留情的打破了實(shí)體店的經(jīng)營體系。電子商務(wù)較傳統(tǒng)實(shí)體店有以下優(yōu)勢。

首先，在價(jià)格方面，傳統(tǒng)實(shí)體市場中，銷售結(jié)構(gòu)是一種金字塔結(jié)構(gòu)，銷售環(huán)節(jié)通常要經(jīng)過廠商-批發(fā)商-零售商-顧客等多個(gè)環(huán)節(jié)，金字塔底部的消費(fèi)者群體得到的商品被附加了多重渠道成本，價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于出廠價(jià)格，而消費(fèi)者對(duì)商品價(jià)格最敏感，價(jià)格是傳統(tǒng)零售業(yè)實(shí)體店最大硬傷。

其次，在經(jīng)營成本方面，實(shí)體店的落成，要考慮人流量，地理位置等問題。實(shí)體店要正常經(jīng)營，但從店面來講，租入的店鋪首先是高額的裝修費(fèi)，租金，雜費(fèi)等，這些都將關(guān)系到是實(shí)體店的成本，實(shí)體店的壓力很大，一方面就來自于高額的成本。而電商零售的成本主要來自于貨物的成本，營銷成本，物流成本，但是沒有高額的租金，成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于零售實(shí)體店的成本。

此外，在銷售機(jī)會(huì)方面，傳統(tǒng)實(shí)體店受限于時(shí)空，營銷的群體受到限制。電子商務(wù)克服了時(shí)空的限制，可以不受地面店地理位置方便與否的影響，不受營業(yè)時(shí)間的限制，電商利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行24小時(shí)不間斷交易服務(wù)，沒有排隊(duì)交款的問題，一切都可以滿足消費(fèi)者的個(gè)性化購物時(shí)間和地點(diǎn)，網(wǎng)絡(luò)購物沒有地域的困擾，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)無限廣闊，各類商品應(yīng)有盡有，商品信息及內(nèi)容之豐富可以滿足消費(fèi)者的種種個(gè)性化需求。

面對(duì)以上優(yōu)勢，傳統(tǒng)零售業(yè)實(shí)體店無力應(yīng)對(duì)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商壓力加劇。此外，部分零售業(yè)謹(jǐn)慎擴(kuò)張，另有部分甚至直接關(guān)閉門店，空置率隨之增高。

2.商業(yè)性用房需求減少

電子商務(wù)不僅影響傳統(tǒng)零售業(yè)，對(duì)傳統(tǒng)中介服務(wù)、票務(wù)銷售、充值業(yè)務(wù)等方面也有著巨大影響。這種新的交易或服務(wù)模式使得這些行業(yè)對(duì)商業(yè)性用房的需求減少。

從中介服務(wù)來看，電商中介與傳統(tǒng)的市場中介相比，電商中介的成本低，所以它的中介費(fèi)也較傳統(tǒng)中介較低，它的成本不像過往的中介公司，對(duì)實(shí)體店鋪的需求也不是必須的，其運(yùn)作于虛擬的互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境中。另外，電商中介也超出了地域限制，因?yàn)閭鹘y(tǒng)中介只能跟某幾個(gè)小區(qū)，但是現(xiàn)在電商中介可通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域信息的整合。所以電子商務(wù)的崛起大大減少了中介服務(wù)企業(yè)對(duì)商業(yè)用房的需求。

票務(wù)代售點(diǎn)與之類似，隨著電子商務(wù)的發(fā)展，越來越多的年輕人選擇在網(wǎng)上購買機(jī)票或火車票，一方面，網(wǎng)上購票在購票時(shí)間上往往比在代售點(diǎn)要提前幾天，在節(jié)假日高峰期特別是春運(yùn)期間這提前的幾天時(shí)間無疑是致命的。另一方面是網(wǎng)絡(luò)購票方便快捷，不會(huì)收取代購費(fèi)用，也不用排很長的隊(duì)，節(jié)省了大量時(shí)間和精力。此外政策紅利的消失是壓垮實(shí)體代售點(diǎn)的最后一顆稻草。眾多代售點(diǎn)因此關(guān)閉。

總之，不管是中介服務(wù)還是票務(wù)銷售，或者其它的服務(wù)行企業(yè)，電子商務(wù)的新模式改變了傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)的運(yùn)作模式，減少了對(duì)商業(yè)用房的依賴性。

三、電商角度下降低商業(yè)地產(chǎn)空置率的建議

1.加強(qiáng)實(shí)體店的競爭力

構(gòu)建線下線上相融合的全渠道零售模式。實(shí)體店與電子商務(wù)相結(jié)合，構(gòu)建全渠道，從而克服了實(shí)體店最大的弊端——受營業(yè)時(shí)間、地點(diǎn)的限制，滿足了目標(biāo)消費(fèi)者隨時(shí)隨地購物的需求，而且線上無限的貨架空間，這一定程度上解決了實(shí)體店受貨架空間限制的問題，給目標(biāo)消費(fèi)者提供了更多的商品選擇。

突出特色和優(yōu)勢，實(shí)體店在發(fā)展過程中要合理的進(jìn)行價(jià)格管理，消費(fèi)者的重要需求之一為消費(fèi)者從功能訴求向情感訴求過渡。特別是針對(duì)80后的消費(fèi)者，追求自由自在，自娛自樂，追求新奇，因此實(shí)體店在經(jīng)營過程中注重情感體驗(yàn)的同時(shí)，增加新產(chǎn)品比例。

2.商業(yè)地產(chǎn)投資建議

在當(dāng)前電子商務(wù)發(fā)展環(huán)境下，投資商業(yè)地產(chǎn)要充分考慮不同類型商鋪受電商沖擊程度，如對(duì)于容易受到電商沖擊的百貨、服裝、化妝品等這類型產(chǎn)品時(shí)，投資應(yīng)謹(jǐn)慎。對(duì)于經(jīng)營大宗物品和高端高價(jià)商品的商鋪，如家具建材、黃金珠寶、奢侈品、高端服裝及其他高端商品等商業(yè)。服務(wù)類型的商鋪，如醫(yī)療、保健、娛樂、餐飲、賓館等商業(yè)，是網(wǎng)店無法取代的服務(wù)產(chǎn)品。應(yīng)當(dāng)作為投資的熱點(diǎn)。

四、結(jié)語

綜上所述，電子商務(wù)的迅猛發(fā)展，對(duì)傳統(tǒng)零售業(yè)實(shí)體經(jīng)營模式造成了劇烈的沖擊，實(shí)體經(jīng)營競爭激烈及新的交易模式使得商業(yè)用房需求減少均導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)空置率的增高。要降低商業(yè)地產(chǎn)空置率，一是在商業(yè)地產(chǎn)投資過程中需有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，二是實(shí)體店必須提高自身競爭優(yōu)勢，建立互聯(lián)共贏的商業(yè)模式。對(duì)電子商務(wù)與實(shí)體銷售進(jìn)行戰(zhàn)略布局，引導(dǎo)兩個(gè)平臺(tái)間利益平衡，優(yōu)勢互補(bǔ)，整合可用資源，使其互相促進(jìn)，和諧發(fā)展。

[1]李暉. 論電子商務(wù)對(duì)實(shí)體店的影響及對(duì)策分析[J].江蘇商論，2015(2)：117-118.

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[3]艾振強(qiáng).如何念好“商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)”[J].中國房地產(chǎn)：市場版，2015(23)：44-46.