謝九

2015年6月3日凌晨5點(diǎn)，不少市民在深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心門前排起長(zhǎng)隊(duì)等待辦理相關(guān)手續(xù)

一線城市的這一輪房?jī)r(jià)上漲其實(shí)并不意外，盡管全國(guó)樓市整體處于高庫(kù)存壓力之下，但是一線城市的樓市從去年就已經(jīng)開始悄然上漲，北京、上海和深圳在去年的房?jī)r(jià)漲幅就已經(jīng)超過(guò)兩位數(shù)，領(lǐng)漲的深圳房?jī)r(jià)同比上漲更是超過(guò)40%，一線城市去年的回暖，無(wú)疑為今年初的飆升埋下了伏筆。

而在春節(jié)之后，多重催化劑接連發(fā)酵，導(dǎo)致一線城市直接進(jìn)入高燒模式。2月19日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局和住建部三部門聯(lián)合發(fā)文，大幅下調(diào)房產(chǎn)交易的契稅和營(yíng)業(yè)稅，這成為點(diǎn)燃樓市的第一把火。雖然有關(guān)營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策將一線城市排除在外，但一線城市的購(gòu)房者還是能夠享受契稅下降帶來(lái)的好處，對(duì)于交易標(biāo)的很高的一線城市，契稅下調(diào)可以在一定程度上減輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，鼓勵(lì)購(gòu)房者積極入市。

除了交易稅費(fèi)下調(diào)之外，貨幣尺度的寬松，成為房?jī)r(jià)上漲背后最重要的推手。今年1月份，新增信貸達(dá)到了2.5萬(wàn)億元之巨，同比去年1月份增長(zhǎng)了71%，而去年全年的信貸投放規(guī)模也不過(guò)11.7萬(wàn)億元，這就意味著今年僅僅一個(gè)月的信貸投放就已經(jīng)超過(guò)去年全年的兩成。2月29日，央行超預(yù)期降準(zhǔn)，再度釋放出大量流動(dòng)性。而在實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷的背景下，大量流動(dòng)性并不能被有效吸收，更多在實(shí)體經(jīng)濟(jì)之外尋求高回報(bào)機(jī)會(huì)。由于股市在年初暴跌，創(chuàng)下史上最糟開局，股市對(duì)于大量流動(dòng)性也并無(wú)足夠的吸引力，相比之下，一線城市的樓市依然是安全的避風(fēng)港。從銀行的角度來(lái)看，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)壞賬率上升的背景下，個(gè)人房貸再度成為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，加之又有去庫(kù)存的政策大背景扶持，銀行對(duì)于購(gòu)房貸款再度表現(xiàn)出極大的熱情，無(wú)論是房貸利率優(yōu)惠，還是對(duì)于貸款人申請(qǐng)額度的審批，基本上可算是近年來(lái)最為寬松的時(shí)刻，在銀行的大力推動(dòng)之下，大量流動(dòng)性得以進(jìn)入樓市，助推樓市迅速升溫。

另外，一線樓市供需關(guān)系的緊張，更使得很多購(gòu)房者陷入恐慌性購(gòu)房之中。一線樓市的實(shí)際購(gòu)買力和需求始終保持著較高水平，沒(méi)有房子的希望擁有一套自己的住房，有房的希望住上更大的住房，高凈值人群則希望通過(guò)住房完成資產(chǎn)配置，剛需、改善和投資有力支撐了一線城市的需求。但一線城市由于土地供應(yīng)相對(duì)有限，已經(jīng)進(jìn)入存量房為主的時(shí)代。有關(guān)資料顯示，截至1月底，四大一線城市的庫(kù)存全部降至10個(gè)月以下，其中上海庫(kù)存房源只夠賣3.7個(gè)月，尤其是春節(jié)過(guò)后，有關(guān)一線城市庫(kù)存不足的報(bào)道在各類媒體上屢見(jiàn)不鮮，在這類新聞刺激下，一線樓市再現(xiàn)恐慌性購(gòu)房。

除了這些催化劑因素之外，一線樓市上漲的更深層次邏輯還在于，當(dāng)前資產(chǎn)配置荒背景下，一線樓市成為過(guò)剩流動(dòng)性的不多的選擇。由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷，以及央行歷次降息等因素作用，在去年股災(zāi)爆發(fā)之后，國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)荒壓力與日俱增，大量資金難以尋求到合理的回報(bào)。在資產(chǎn)配置荒的壓力下，目前市場(chǎng)上的主流投資品種收益率普遍面臨收益下滑的局面，國(guó)債收益約為4%，銀行理財(cái)產(chǎn)品收益略超4%，萬(wàn)能險(xiǎn)在6%附近，P2P收益多在7%到10%，信托產(chǎn)品約為10%，而股市由于波動(dòng)性太大，從去年6月份到今年初，股市接連遭遇重挫，最低跌至2600多點(diǎn)，大多數(shù)投資者在股市基本上都是負(fù)收益。

相比之下，一線城市樓市則體現(xiàn)出了難得的高收益。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，去年12月，北京新建商品房?jī)r(jià)格同比上漲10.4%，二手房上漲20.8%;上海新建商品房?jī)r(jià)格上漲18.2%，二手房上漲11.7%;深圳新建商品房?jī)r(jià)格上漲47.5%，二手房上漲42.6%。如果考慮到買房基本上利用了貸款杠桿，這就使得房地產(chǎn)的實(shí)際回報(bào)率更高。在其他資產(chǎn)收益普遍下滑的背景下，一線樓市的回報(bào)率更顯得尤為耀眼，資本具有天然逐利性，大量過(guò)剩流動(dòng)性進(jìn)入一線樓市，某種意義上也可算是理性選擇。

不過(guò)，一線樓市的火爆，并不足以拯救全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，更是無(wú)法對(duì)穩(wěn)定中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)足夠的影響。在一線樓市的高燒之下，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)下滑，去年全年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)僅為1%，創(chuàng)下3年來(lái)的新低。從拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的角度來(lái)看，一線城市的樓市火爆并無(wú)太大益處，由于一線樓市多以存量房交易為主，這最多只能為財(cái)政貢獻(xiàn)更多的稅收，而真正拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的，還需要依靠大規(guī)模的房地產(chǎn)投資。由于三、四線城市被高庫(kù)存壓頂，在高庫(kù)存被消化之前，開發(fā)商難以重新進(jìn)行大規(guī)模的投資，而這才是房地產(chǎn)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的真正原動(dòng)力所在。

目前一線樓市的火爆，也使得房地產(chǎn)相關(guān)政策再次陷入兩難之中。如果從樂(lè)觀的角度來(lái)看，目前一線樓市的高溫可能會(huì)逐漸波及到二線，甚至三、四線樓市，融化全國(guó)樓市的高庫(kù)存壓力，進(jìn)而使得房地產(chǎn)開發(fā)商有重新加大投資的空間和動(dòng)力，房地產(chǎn)引擎得以再次拯救中國(guó)經(jīng)濟(jì)。因此，面對(duì)一線樓市的高燒局面，管理層不會(huì)貿(mào)然出手降溫，而是寄希望一線樓市的星星之火能夠發(fā)展成燎原之勢(shì)。從目前來(lái)看，除了北上廣深之外，南京、杭州和合肥等個(gè)別二線城市也開始呈現(xiàn)出升溫的跡象，在全國(guó)樓市大面積回暖之際，再度出現(xiàn)打壓房地產(chǎn)的調(diào)控政策將是小概率事件。但是，政策層面的寬松可能會(huì)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)走向另外一個(gè)極端，一些庫(kù)存壓力過(guò)大的城市開始劍走偏鋒，推出一些過(guò)激的救市政策，比如沈陽(yáng)的零首付購(gòu)房，出臺(tái)不到一天就被緊急叫停，類似的案例并不少見(jiàn)，如果任由這樣的極端救市政策出臺(tái)，則有可能發(fā)展成中國(guó)版的次貸危機(jī)。

目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)救市的尷尬在于，救市政策不僅沒(méi)能有效抵達(dá)高庫(kù)存的重災(zāi)區(qū)，反而是為不需要政策扶持的一線樓市添火，導(dǎo)致救市之舉出現(xiàn)了明顯的錯(cuò)位。房地產(chǎn)是一個(gè)高度市場(chǎng)化的市場(chǎng)，而很多救市政策的行政色彩過(guò)濃，并不能從根本上解決高庫(kù)存壓力。

目前國(guó)內(nèi)一線樓市的火爆，雖然在一定程度上有炒作的痕跡，但根本上而言，還可以算是資金的理性選擇。一線樓市的供需關(guān)系、投資屬性、寬松的貨幣政策、資產(chǎn)荒的大背景等等，都構(gòu)成了一線樓市持續(xù)上漲的動(dòng)力，而三、四線樓市的低迷，也同樣是市場(chǎng)的理性選擇。雖然同為住房，三、四線樓市和一線其實(shí)具有完全不同的屬性，在高庫(kù)存壓頂?shù)娜?、四線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)更多屬于城鎮(zhèn)化的范疇，這和一線樓市幾乎是兩個(gè)維度的話題。因此，三、四線樓市的政策扶持，也更多應(yīng)該放在城鎮(zhèn)化的框架下來(lái)考慮，而不是以一線樓市的通常刺激手法來(lái)去庫(kù)存，否則，就會(huì)出現(xiàn)目前這種一線樓市高溫，三、四線城市冰封的高度分裂局面。

以目前三、四線城市的庫(kù)存水平，如果僅僅依靠現(xiàn)有城市居民來(lái)消化，幾乎是不可能完成的任務(wù)，但是如果放在城鎮(zhèn)化的大背景下來(lái)看，引導(dǎo)有需求的農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房，有可能產(chǎn)生一舉多得的效果。雖然說(shuō)讓農(nóng)民進(jìn)城充當(dāng)“接盤俠”是一個(gè)有爭(zhēng)議的話題，不過(guò)在我國(guó)城鎮(zhèn)化的浪潮中，還是會(huì)產(chǎn)生大量的農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房的真實(shí)需求。目前我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為53.7%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率只有36%左右，不僅遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家80%的平均水平，也低于人均收入與我國(guó)相近的發(fā)展中國(guó)家60%的平均水平，城鎮(zhèn)化還有很大的提升空間。

由于一、二線城市的相對(duì)飽和，因此我國(guó)未來(lái)的城鎮(zhèn)化其實(shí)將主要集中在三、四線城市，隨著農(nóng)民工進(jìn)入三、四線城市，客觀上也會(huì)產(chǎn)生大量的住房需求。而農(nóng)民的進(jìn)城購(gòu)房需求可以通過(guò)多種途徑來(lái)解決，或者是農(nóng)民自己購(gòu)買，或者是政府回購(gòu)過(guò)剩的商品房，用作農(nóng)民進(jìn)城的保障用房。總之，只要不是被行政強(qiáng)迫進(jìn)城上樓，農(nóng)民工進(jìn)城產(chǎn)生的真實(shí)購(gòu)房需求和三、四線城市之間的高庫(kù)存其實(shí)可以在很大程度上結(jié)合起來(lái)。我國(guó)新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃提出解決“三個(gè)1億人”問(wèn)題，其中包括促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化，如果能夠按照計(jì)劃在2020年實(shí)現(xiàn)，無(wú)疑將為三、四線樓市帶來(lái)極大的需求。

我國(guó)這一輪提出新型城鎮(zhèn)化大約在2012年，并且在2014年正式發(fā)布了《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014～2020年）》，從戰(zhàn)略高度確立了新型城鎮(zhèn)化的重要性。雖然最近幾年城鎮(zhèn)化取得了較大進(jìn)展，但是農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房的比例并不是很大，至少還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到消化三、四線城市庫(kù)存的程度。最近幾年，各級(jí)政府鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房的優(yōu)惠政策并不少見(jiàn)，但是并沒(méi)有顯著提升農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房的積極性，很大原因在于這些政策只是一些降低稅費(fèi)之類的短期優(yōu)惠，但對(duì)于農(nóng)民而言，放棄農(nóng)村的土地進(jìn)城購(gòu)房，并不是購(gòu)買一套住房那么簡(jiǎn)單，很多農(nóng)民工其實(shí)依靠多年外出打工的積累，已經(jīng)完全具備在城市購(gòu)房的實(shí)力，但是農(nóng)民更多的顧慮在于進(jìn)城之后是否有能力持續(xù)生存，而不是考慮是否買得起房的問(wèn)題。因此，目前我國(guó)鼓勵(lì)農(nóng)民買房的優(yōu)惠并不能從根本上解決農(nóng)民的后顧之憂，也就難以提升農(nóng)民進(jìn)城的積極性，即使是政府給農(nóng)民免費(fèi)提供保障性住房，農(nóng)民也難以接受;相反，如果農(nóng)民進(jìn)城的后顧之憂得到有效解決，即使沒(méi)有鼓勵(lì)購(gòu)房的優(yōu)惠，農(nóng)民自己也會(huì)更加積極踴躍地在城市購(gòu)買住房。

而這個(gè)問(wèn)題其實(shí)也就回到了我國(guó)新型城鎮(zhèn)化的核心問(wèn)題。我國(guó)新型城鎮(zhèn)化之新，主要在于人的城鎮(zhèn)化，換而言之，也就是農(nóng)民的市民化，使得農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口能夠真正融入城市。最近幾年，我國(guó)為了吸引農(nóng)民進(jìn)城還是做了不少工作，比如在戶籍改革上，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制等，但在最核心的農(nóng)民就業(yè)、養(yǎng)老和醫(yī)療等問(wèn)題上還沒(méi)有實(shí)際性突破，這需要付出巨大的成本，按照中國(guó)社科院曾經(jīng)做過(guò)的測(cè)算，平均下來(lái)一個(gè)農(nóng)民實(shí)現(xiàn)市民化的成本高達(dá)13萬(wàn)元。如果按照“三個(gè)1億人”的目標(biāo)來(lái)計(jì)算，意味著將近40萬(wàn)億元的成本，這才是新型城鎮(zhèn)化的真正挑戰(zhàn)。尤其是就業(yè)問(wèn)題，將成為新型城鎮(zhèn)化最大的挑戰(zhàn)。如果農(nóng)民能夠在城市有穩(wěn)定的就業(yè)，其他的問(wèn)題都相對(duì)容易解決，而我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)減速時(shí)期，加之為了清理過(guò)剩產(chǎn)能開始清理僵尸企業(yè)，有可能帶來(lái)新一輪的下崗潮，人力資源和社會(huì)保障部也開始為即將到來(lái)的裁員預(yù)熱吹風(fēng)，人社部部長(zhǎng)近期公開表示，在國(guó)企去產(chǎn)能的過(guò)程中，大概有130萬(wàn)煤礦系統(tǒng)人員和50萬(wàn)鋼鐵系統(tǒng)人員需要分流安置。在新一輪下崗潮來(lái)臨之際，如何為大量進(jìn)城農(nóng)民提供足夠的就業(yè)機(jī)會(huì)，其難度之大不言而喻。

2014年發(fā)布的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃提出人口市民化成本分擔(dān)機(jī)制，通過(guò)政府、企業(yè)和農(nóng)民工多方參與來(lái)解決市民化帶來(lái)的成本壓力。政府要承擔(dān)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化在義務(wù)教育、勞動(dòng)就業(yè)、基本養(yǎng)老、基本醫(yī)療衛(wèi)生、保障性住房以及市政設(shè)施等方面的公共成本;企業(yè)要落實(shí)農(nóng)民工與城鎮(zhèn)職工同工同酬制度，加大職工技能培訓(xùn)投入，依法為農(nóng)民工繳納職工養(yǎng)老、醫(yī)療、工傷、失業(yè)、生育等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用;農(nóng)民工要積極參加城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)、職業(yè)教育和技能培訓(xùn)等，并按照規(guī)定承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，提升融入城市社會(huì)的能力。不過(guò)，這一分擔(dān)機(jī)制如何落地，迄今尚無(wú)具體措施。

對(duì)于目前轟轟烈烈的房地產(chǎn)去庫(kù)存運(yùn)動(dòng)，如果治本的措施遲遲不能實(shí)現(xiàn)突破，更多只是依靠治標(biāo)的辦法在發(fā)揮作用，那么結(jié)果可能就是今年春節(jié)后的現(xiàn)狀：刺激政策只是讓一線樓市更加發(fā)熱發(fā)燙，而真正需要去庫(kù)存的三、四線樓市始終處于冰封之中。從政策制定者的角度來(lái)看，如果能夠?qū)⒅匦姆旁跒檗r(nóng)民進(jìn)城提供足夠的保障，真正突破農(nóng)民市民化的瓶頸難題，而不是試圖直接刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，在完成政府該做的保障工作之后，市場(chǎng)之手自然會(huì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮作用，高庫(kù)存的三、四線樓市終將會(huì)迎來(lái)大量真實(shí)的購(gòu)房需求，一線樓市也不會(huì)動(dòng)輒高燒發(fā)燙。