宋杰

2009年張江高科收購(gòu)欣凱元投資有限公司，繼而開發(fā)位于上海浦東川沙的張江·壹領(lǐng)御項(xiàng)目，該地塊距離即將開園的上海迪士尼僅1.5公里，是張江高科布局科技地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)核心園區(qū)外探索的重要嘗試?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者近期獲悉，一系列以迪士尼為核心的產(chǎn)業(yè)鏈正蓬勃發(fā)展，大量的總部經(jīng)濟(jì)商務(wù)需求應(yīng)運(yùn)而生，張江·壹領(lǐng)御項(xiàng)目倡導(dǎo)的“陽光商務(wù)”總部辦公理念，將有機(jī)會(huì)贏得上海東門國(guó)際商務(wù)區(qū)及周邊地區(qū)眾多企業(yè)總部的青睞，隨著上海迪士尼6月即將開園，張江·壹領(lǐng)御項(xiàng)目或?qū)⒊蔀閺埥呖瓶萍嫉禺a(chǎn)加速發(fā)展新的引擎。

首次園外造園創(chuàng)“時(shí)間合伙人”理念

據(jù)了解，張江·壹領(lǐng)御項(xiàng)目位于川沙工業(yè)區(qū)。川沙工業(yè)區(qū)位于上海浦東新區(qū)東南部，是上海未來頗具潛力的工業(yè)園區(qū)。張江高科此前的土地儲(chǔ)備大多位于張江高科園區(qū)核心園內(nèi)，隨著張江科技城建設(shè)的逐步展開，向園區(qū)之外的土地?cái)U(kuò)展，發(fā)掘具有潛力的土地，為公司轉(zhuǎn)型科技投行儲(chǔ)備空間土地，夯實(shí)轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)也是勢(shì)在必行。

張江·壹領(lǐng)御是張江高科在核心園區(qū)外的首個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，對(duì)張江高科有著重要的戰(zhàn)略意義，作為較早提出SOHO辦公樓的張江高科曾經(jīng)成功地打造了技術(shù)創(chuàng)新區(qū)和集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)，在區(qū)域內(nèi)，集中了一大批創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新企業(yè)和集成電路的行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)。

張江高科總經(jīng)理助理嚴(yán)曉嵐指出，張江·壹領(lǐng)御是張江園區(qū)的一種延伸，高新技術(shù)創(chuàng)新是張江的精神，也是張江·壹領(lǐng)御項(xiàng)目的基礎(chǔ)。

“作為張江高科為高新技術(shù)企業(yè)提供的一個(gè)平臺(tái)，我們希望可以有機(jī)會(huì)見證到企業(yè)的發(fā)展，而張江·壹領(lǐng)御及其服務(wù)團(tuán)隊(duì)將一直陪伴在企業(yè)身邊，陪企業(yè)經(jīng)歷發(fā)展的各個(gè)階段，提供企業(yè)在發(fā)展過程中最急需的服務(wù)，這個(gè)服務(wù)不光是物業(yè)管理。我們?cè)佑|過這么一類客戶，曾接受過張江孵化器的孵化，并快速成長(zhǎng)，成長(zhǎng)為擁有一定實(shí)力的發(fā)展中企業(yè)，它選擇張江·壹領(lǐng)御正是緣于對(duì)張江的信任，它知道張江時(shí)刻關(guān)注企業(yè)的成長(zhǎng)，會(huì)在不同階段為其提供各種適合的政策、財(cái)稅、證書申領(lǐng)等服務(wù)方案，讓企業(yè)極大地節(jié)約時(shí)間和精力，專注于研發(fā)，從而迅速成長(zhǎng)。它認(rèn)準(zhǔn)張江，不光是因?yàn)楫a(chǎn)品，更多的是為了后期周到的各項(xiàng)服務(wù)，張江是企業(yè)的時(shí)間合伙人?！睆埥呖飘?dāng)下的轉(zhuǎn)型，其終端顯示就是希望通過創(chuàng)新服務(wù)培育一批具有國(guó)際影響力的本土引擎企業(yè)。

有專家曾指出，張江·壹領(lǐng)御是真正貫徹B2B合伙人模式的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，有三大特征：第一，空間提效。第二，產(chǎn)業(yè)聚集。第三，時(shí)間延展。產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商要參與到各入駐企業(yè)在一定發(fā)展周期的全過程，而非租售動(dòng)作結(jié)束就甩手不管。

據(jù)了解，張江·壹領(lǐng)御從2012年下半年開盤到現(xiàn)在，一期銷售近半，購(gòu)買方主要是高新技術(shù)企業(yè)。項(xiàng)目分為A、B、C、D四大區(qū)塊，A塊以產(chǎn)業(yè)定制為主，企業(yè)方為集成電路研發(fā)企業(yè)，未來企業(yè)會(huì)考慮一部分為對(duì)外展示功能，與周邊的川沙新鎮(zhèn)文化老街以及迪士尼板塊形成互動(dòng)，貫徹成為整體文化旅游業(yè)態(tài);B塊為園區(qū)配套商業(yè)及獨(dú)棟研發(fā)辦公，商業(yè)定位為園區(qū)型配套商業(yè)，除將引進(jìn)必備的員工餐廳外，還計(jì)劃引進(jìn)便利店、ATM機(jī)等配套設(shè)施，預(yù)計(jì)將于2016年6月竣工;C塊、D塊以現(xiàn)房銷售及部分租賃為主，共31棟產(chǎn)業(yè)獨(dú)棟。

7年前拿地，提前布局迪士尼板塊

早在2008年初，迪士尼即將落戶上海的消息已見諸各大媒體，但具體落戶到哪個(gè)位置，當(dāng)時(shí)尚未明確。

當(dāng)時(shí)張江高科的管理層意識(shí)到迪士尼落戶上海將是繼世博會(huì)之后，上海面臨的又一個(gè)重大發(fā)展機(jī)遇，就著手開始研究拿地事宜。

據(jù)知情人士回憶，2008年下半年，由于獲悉迪士尼在上海即將落子川沙區(qū)域，就加快了在川沙拿地的步伐。但當(dāng)時(shí)在迪士尼周邊土地一級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)幾乎沒有土地出讓，張江高科就從二級(jí)市場(chǎng)上尋找機(jī)會(huì)。當(dāng)時(shí)，張江高科收購(gòu)了欣凱元公司，獲得了在川沙近12萬平方米的土地資源儲(chǔ)備，“我們看中的是迪士尼未來的發(fā)展機(jī)會(huì)、對(duì)周邊的輻射效應(yīng)以及張江園區(qū)企業(yè)的溢出需求?！睆埥呖飘a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部相關(guān)人士告訴記者。

張江·壹領(lǐng)御項(xiàng)目實(shí)景圖

權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，2009年一季度，川沙板塊的商品住宅成交均價(jià)僅為9378元/平方米;至2010年四季度，川沙板塊成交均價(jià)為23348元/平方米。短短一年多的時(shí)間，川沙板塊房?jī)r(jià)漲幅幾乎全部超過100%。2015年，川沙板塊已破45000元/平方米。由此可見，迪士尼效應(yīng)對(duì)于輻射圈內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的提升作用十分明顯。

國(guó)金證券零售金融中心分析師戴德俊分析指出，上海迪士尼開園受益的行業(yè)包括四類：一是直接受益上海迪士尼樂園流量輻射效應(yīng)的本地交通運(yùn)輸、旅游、商貿(mào)零售和大傳媒行業(yè);二是具有迪士尼獨(dú)家品牌授權(quán)和合作的公司;三是迪士尼周邊土地資源豐富的公司;四是申迪集團(tuán)（迪士尼中方公司）股權(quán)結(jié)構(gòu)相關(guān)上市公司?！皬埥呖圃诖ㄉ硴碛?2萬平方米的土地儲(chǔ)備，迪士尼開園將促使川沙地區(qū)土地升值，此外，張江高科的張江園區(qū)距離上海迪士尼約3公里，園區(qū)面積25平方公里，同時(shí)上海迪士尼每年接待的游客數(shù)量約為1000萬～1500萬人次，由于張江園區(qū)距離迪士尼樂園較近，因此開園后的穩(wěn)定客流量將提升園區(qū)內(nèi)酒店公寓的入住率和租金水平?！贝鞯驴≌f。