楊現(xiàn)華

曾經(jīng)高價拿地爭當?shù)赝醯拈_發(fā)商們?nèi)缃癫坏貌唤邮軙r間的審判，頻頻出現(xiàn)的巨額資產(chǎn)減值損失正在成為懸在上市房企頭上的達摩克利斯之劍。

隨著樓市的進一步分化，二三線樓市的房價告別了過去的高增長，而在樓市高景氣度時爭搶地王的中小房企正在承受高價拿地的惡果。萬通地產(chǎn)（600246.SH）和中華企業(yè)（600675.SH）成為市場最為關注的兩家公司。

兩家房企計提資產(chǎn)減值損失是源于在杭州高價拿地，上一年已經(jīng)虧損的中華企業(yè)為此即將戴上“ST”的帽子。然而，在杭州高價拿地的不止上述兩家房企，濱江集團（002244.SZ）雖然還未公告可能的損失，但地王地塊如今難見銷售的事實就在眼前。

房間里不止一只蟑螂

剛進入2016年，中華企業(yè)就發(fā)布了業(yè)績預虧公告，公司預計2015年度實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損24億元至25億元，比三季度時預虧的20億元左右進一步擴大。

“公司布局的二三線城市房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，加上部分項目產(chǎn)品的市場契合度不理想，項目銷售面臨相當大的壓力，公司采取了調(diào)整銷售價格等措施，導致發(fā)生計提減值準備?！敝腥A企業(yè)在公告中解釋了大幅計提減值損失的原因。

除了部分項目在2015年度不具備收入結轉(zhuǎn)條件導致預收賬款無法轉(zhuǎn)化為收入外，計提減值準備是2015年中華企業(yè)巨虧的主要原因。2015年全年，公司共計提減值準備約21.36億元，而前三季度不過9.1億元。

這意味著，2015年四季度中華企業(yè)又計提了12.26億元的減值損失。公告顯示，上海美蘭湖鉑玨公館2015年四季度計提存貨跌價準備0.7億元左右，上海松江譽品谷水灣項目計提減值準備2.7億元左右，而且這個項目之前已經(jīng)計提了2.58億元的損失。

公開資料顯示，2010年，上海房地產(chǎn)經(jīng)營（集團）有限公司和中華企業(yè)以26.24億元的價格拿下了上海松江區(qū)龍興路地塊，折合樓板價1.11萬元，溢價率172%。

在上海這樣寸土寸金的一線城市尚且虧損，公司布局的二三線城市虧損則進一步擴大，尤其是杭州地塊成了中華企業(yè)虧損的泥潭。

中華企業(yè)杭州項目是公司計提減值準備的最大虧損源頭。根據(jù)公告，公司2015年第四季度擬對杭州御品灣項目再計提減值準備7.8億元左右，而中華企業(yè)2013年和2014年已經(jīng)對此計提了5.1億元的減值準備。

時間要回溯到2009年年底，彼時中華企業(yè)公告，公司以28.1億元競得杭州市江干區(qū)章家壩地塊項目。公司當年的年報披露，章家壩地塊計劃投資40億元，規(guī)劃總建筑面積20萬平方米。

2011年，章家壩地塊以中企御品灣的名字出現(xiàn)在中華企業(yè)的年報中，雖然投資額未變，但總建筑面積小幅擴大至22.3萬平方米，投資總金額也由2011年的46億元提高到2013年年報中的55億元。

按照2015年半年報中公布的數(shù)據(jù)，總投資55億元的杭州御品灣已經(jīng)投資47.88億元，按照22.3萬平方米的建筑面積計算，在還未完成投資的情況下，杭州御品灣的每平方米投入成本已經(jīng)達到2.15萬元。

如果最終完成計劃投資，杭州御品灣的每平方米成本將達到2.47萬元，在杭州御品灣項目周圍，距離較近的項目是“德信大家”和“綠城·留香園”項目，前者目前報價2萬元/平方米，后者目前均價3.6萬元/平方米，同樣距離較近的萬科一項目的售價與綠城類似。

這意味著，即使銷售達到后兩家企業(yè)的高價，杭州御品灣仍然難以給中華企業(yè)帶來實實在在的利潤，這也就不奇怪為何中華企業(yè)對這一樓盤連續(xù)計提減值損失了。

與中華企業(yè)多年對杭州地塊減值相比，萬通地產(chǎn)對杭州地塊的減值計提則稍顯突然。在公司大規(guī)模計提損失之前，萬通地產(chǎn)并沒有對杭州項目做出任何損失的預警。

正在籌劃定增的萬通地產(chǎn)2016年1月13日公告，公司預計2015年將虧損5.8億元至6.2億元，這也是萬通地產(chǎn)上市15年以來首次出現(xiàn)年度虧損。

至于虧損的原因，萬通地產(chǎn)表示，公司擬對正在開發(fā)的杭州萬通中心項目及杭州上園項目計提減值準備。

根據(jù)公司隨后披露的上交所回復函，誤判杭州樓市使得公司不得不計提減值損失。兩個項目中，杭州萬通中心總投資19.6億元，總建筑面積14.1萬平方米，截至2015年12月底，累計投資18.5億元;項目于2011年開工建設，2014年項目整體竣工并交付使用;其中，寫字樓的成本約2萬元/平方米，酒店式公寓由于交付標準是精裝修，成本約2.2萬元/平方米。

萬通地產(chǎn)介紹，毗鄰杭州萬通中心項目的某精裝酒店式公寓報價下調(diào)至1.7萬元至1.8萬元，下調(diào)了約4000元/平方米。

杭州上園項目預計總投資14.9億元，建筑面積11.5萬平方米，截至2015年12月底，累計投資11.5億元。項目于2013年開工建設，2015年6月結構封頂，截至2016年1月，未取得預售證，尚未開盤銷售，住宅的成本約1.8萬-1.9萬元/平方米。

“2015年10月，某位置相近且與杭州上園項目同期拿地的住宅項目，開盤價1.3萬元/平方米，對杭州上園項目的定價產(chǎn)生直接影響。”萬通地產(chǎn)表示。

萬通地產(chǎn)在公告中表示，2016年1月公司批準杭州區(qū)域銷售策略，酒店式公寓銷售價格下調(diào)10%-20%，杭州上園住宅銷售價格下調(diào)20%-30%，經(jīng)測算，杭州萬通中心酒店式公寓減值金額在1.2億元至1.4億元，杭州上園項目住宅減值的金額在4.7億元至4.8億元。

2013年5月，經(jīng)過幾十輪的競價，萬通地產(chǎn)以7.63億元拿下杭州上園項目地塊，折合樓面價9145元/平方米。2015年半年報顯示，杭州上園總投資15.79億元，總建筑面積11.45萬平方米，這意味著項目的成本達到1.38萬元/平方米。

而杭州上園項目周邊目前在售的樓盤均價基本在1.4萬元/平方米至1.6萬元/平方米，因此上園項目若想盈利幾乎沒有可能。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，在百城價格指數(shù)中，杭州樓市2015年的價格指數(shù)在1.6萬元/平方米左右，四季度并沒有明顯變化，萬通地產(chǎn)在2015年前三季度并沒有任何計提減值的情況下，卻在當年最后一個季度集中計提巨額損失，其中背后的隱情市場不得而知。

無論是中華企業(yè)還是萬通地產(chǎn)，都因為在杭州樓市高價拿地如今嘗到了惡果，那么對于曾經(jīng)高價爭得杭州“地王”稱號的其他房企來說，日子是否好過點呢？

濱江集團的地王之困

從2010年拿地到現(xiàn)在基本建設完畢，濱江集團當初耗資逾18億元拿下的地王地塊-杭州楊家牌樓地塊即將入市，但公司披露的信息顯示，樓盤銷售似乎沒有那么暢快。

五年多前的2010年11月底，經(jīng)過十余輪的競爭，濱江集團以總價18.06億元奪得楊家牌樓地塊，折合樓面單價25735元/平方米，創(chuàng)下了當時杭州地價的新紀錄。濱江集團的2015年半年報顯示，楊家牌樓地塊命名而來的西溪明珠項目計劃投資的23.2億元已經(jīng)投入22.14億元。

公開信息顯示，西溪明珠項目選擇了樓市黃金檔——2014年的金九銀十時節(jié)開盤，可公司當年年報顯示，銷售遠不如人意。濱江集團的2014年年報披露，西溪明珠開盤至年底的預售金額累計不過1.81億元，與當初拿地時“地王”的風光相比，如今的銷售只能用慘淡來形容了。

如果開局不利，通過后期營銷及銷售政策的調(diào)整，也可以扭轉(zhuǎn)局面，但一年來這樣的事情并沒有發(fā)生。濱江集團的2015年半年報顯示，西溪明珠項目的預售金額從年初的1.81億元緩慢增加至3.27億元，預售比例只有15.6%，是濱江集團主要預售房產(chǎn)項目中預售比例最低的一個。

西溪明珠的拿地樓面價接近2.6萬元/平方米，如果加上建筑成本、稅費成本和時間財務費用，西溪明珠目前3.5萬元/平方米左右的售價顯然難以支撐公司的盈利要求。曾經(jīng)的地王如今成了濱江集團盈利的累贅。

雖然如此，在2014年11月時，濱江集團曾在互動平臺表示，公司西溪明珠項目計劃于2016年6月底前開始交付，項目不存在減值跡象，因此沒有計提資產(chǎn)減值準備。如今一年多之后，在上市房企紛紛對杭州項目做出大額減值之時，濱江集團是否為之所動呢？

中華企業(yè)杭州御品灣每平方米投資成本達到2.47萬元，3.5萬元/平方米的售價公司仍計提減值損失，濱江集團樓面價已經(jīng)超過2.5萬元/平方米，目前公開數(shù)據(jù)顯示西溪明珠的售價也不過3.5萬元/平方米上下，計提減值損失恐怕在劫難逃。