文/王彥龍 烏魯木齊市國土資源交易中心 新疆烏魯木齊 830000

層次分析法的房地產(chǎn)估價理論與方法

文/王彥龍 烏魯木齊市國土資源交易中心 新疆烏魯木齊 830000

最近幾年，隨著房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展和進步，房地產(chǎn)估計的范圍和領(lǐng)域越來越廣闊，在房地產(chǎn)評估過程中，不管是土地使用權(quán)出讓還是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓﹑租賃以及低壓等資產(chǎn)價值證明或者記賬，還是企業(yè)融資﹑合并﹑分立﹑上市以及住房制度改革，都需要對房地產(chǎn)進行估價?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)估價方法和理論研究還存在不少問題，其各自都有著自身顯著的局限性，為了更加清晰和明確的分析出房地產(chǎn)價值，積極應(yīng)用層次分析法是一種不錯的嘗試。將層次分析法應(yīng)用的房地產(chǎn)土地定級中，嚴格按照市場規(guī)律的要求對房地產(chǎn)是價值進行評估，保證了整個過程更加科學(xué)合理。

層次分析法；房子產(chǎn)估價；理論方法

房地產(chǎn)估價是指相應(yīng)的操作人員根據(jù)估價的目的，按照一定的估價程序和原則，應(yīng)用合適的估價方法，綜合分析各個綜合因素的前提下，對房地產(chǎn)的客觀合理價格進行判定和評估的過程。整個房地產(chǎn)評估過程中方，包含了時間﹑地點﹑對象﹑目的﹑評估原則以及評估程序等幾個方面的內(nèi)容。其中評估的時間是指對評估對象某一個時間段的價格，對象是指需要作出評估價格的房地產(chǎn)對象，目的是為了達到各方的價格要求，房地產(chǎn)評估的原則和程序主要是指整個評估過程中的科學(xué)性﹑合理性和真實行，要保證評估價格的公平﹑公正和公開。本次研究主要結(jié)合層次分析法就房地產(chǎn)估價進行了分析，希望通過本次研究對同行有所助益。

1、層次分析法的基本原理分析

層次分析法的基本原理其實就是一種數(shù)學(xué)原理，主要是特征向量方法﹑遞進層次結(jié)構(gòu)原理和兩對比較原理。從通俗角度分析，層次分析法的基本原理就是將所研究的一個十分復(fù)雜的問題看做是一個大系統(tǒng)的總和，然后對系統(tǒng)內(nèi)的多個因素進行全面的分析，然后劃分出各個因素之間的聯(lián)系性和層次次序，然后讓專業(yè)人員對每一個層次的各個因素進行客觀和公正的對比判斷，然后給出重要的定量表示，然后建立相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型，然后計算出在每一個層次中的重要性權(quán)值，從而方便評估人員進行排序，最終根據(jù)最終排列的結(jié)果找到將解決問題的最終措施。

2、房地產(chǎn)估價

2.1 房地產(chǎn)估價的原則分析

首先，需求和供給原則。在市場條件下，任何商品的銷售都需要結(jié)合市場供需要求綜合確定，供大于求價格下降，供不應(yīng)求價格上升。房地產(chǎn)估價勢必應(yīng)該遵循這個原則；其次，變動原則。影響房地產(chǎn)價格因素有多種多樣，其也在處于不斷變化之中，房地產(chǎn)的需求是隨著居民物質(zhì)生活水平提升而不斷變化，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)價格在供應(yīng)和需求之間沒有統(tǒng)一的價格標準，是隨著市場﹑國家政策和居民購買能力而不斷變化的；再次，競爭原則。市場決定了房地產(chǎn)價格，這是房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)單位參與市場競爭的集中體現(xiàn)，在良好的市場環(huán)境下，不合理的房地產(chǎn)價格勢必會得到規(guī)范和制約；最后，代替原則。相同效果和作用的房地產(chǎn)可以相互之間取代，作為購買者為一項房地產(chǎn)支付的費用絕不會超過相同條件下的其他房地產(chǎn)項目的費用，這種代替性原則制約著房地產(chǎn)的價格。

2.2 房地產(chǎn)估價程序分析

房地產(chǎn)的合理估價程序是指科學(xué)合理的安排好房地產(chǎn)估價的整個過程，在估價工作開展之前，一定要明確好各項給工作開展的順序，涉及到的具體內(nèi)容以及相應(yīng)方案的實施辦法等多個步驟。保證房地產(chǎn)估價成為一個科學(xué)化﹑合理化﹑規(guī)范化和程序化的完整房地產(chǎn)估價體系，切實保證房地產(chǎn)估價內(nèi)的合理性和正確性。

3、層次分析法在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用途徑

3.1 層次分析法在土地定級中的應(yīng)用

土地分等定級過程中會受到多方面因素的影響，而這些因素的結(jié)構(gòu)有具有一定的層次性，在其中的某些因素中，是由好幾個因子組成的。因此，在進行土地分等定級過程中，應(yīng)該按照同一個層次的因素和因子進行評估和分析，這樣才能保證將各個因素進行相互之間的累加和對比。在層次分析過程中，權(quán)重是定級因素重要性的一個重要度量，是一個層次中某一個因素對土地是價格和質(zhì)量造成影響程度的一種最直接的體現(xiàn)。當(dāng)土地定級中各個層次的因素決定之后，就需要我們及時對所決定的因素進行對比和評價，然后按照其作用的大小進行排序和分類。在土地定級過程中，科學(xué)的確定土地各個因素中的權(quán)重才能保證準確的揭示出各個層次中的因素對土地質(zhì)量所造成的影響程度。各個層的主要因素權(quán)重的確定需要采用多層次權(quán)重分析方法確定。在層次分析過程中，將房地產(chǎn)所處于的土地看做是一個巨大的系統(tǒng)，通過對這個系統(tǒng)中多個層次中的多個因素進行客觀分析和研究，劃分出各個因素之間的聯(lián)系性層次，然后再請專業(yè)人員對各個層次的因素進行客觀的評價和判斷，給出相應(yīng)的重要性定量表示，進而建立相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型，然后計算出每一個層次的全部因素相對重要性權(quán)值，并對這些權(quán)值進行組合排序，最后依據(jù)最終排列的結(jié)果確定最終的規(guī)劃決策，最終解決其中存在的問題。

3.2 層次分析法在房屋折舊中的應(yīng)用

房屋的折舊率可以看做是房屋新舊程度，也就是我們現(xiàn)在通俗說的是幾成新。房屋的折舊率從一個側(cè)面能夠反映出房屋的價格還有幾成。房屋的折舊率受到人為因素和自然因素等多方面的影響，因此，在對房屋折舊率進行分析過程中，可以積極應(yīng)用層次分析法來綜合評價房屋的新舊程度。在分析過程中，首先，確定房屋新舊程度評價的依據(jù)是什么，一般情況下，將房屋的新舊程度分為完好房屋﹑基本完好房屋﹑一般損壞性房屋﹑嚴重損害性房屋和危房；其次，要進一步明確出房屋新舊程度的判斷依據(jù)和標準。一般情況下分為完好房屋，新舊程度在100～80%之間，基本完好房屋，新舊程度在70～60%之間，一般性損害性房屋，修舊程度在50～40%之間，嚴重損害性房屋和危房，其新舊程度在30%以下。當(dāng)上述的多種標準確定之后，就可以應(yīng)用多層次分析法建立完善的數(shù)學(xué)模型，對房屋的新舊程度進行綜合的評判，從而就能夠得到房屋的估價值。

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