文/ 蔡世文 尤溪縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局 福建尤溪 365100

關(guān)于規(guī)劃管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的研究

文/ 蔡世文 尤溪縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局 福建尤溪 365100

近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的關(guān)注度越來越高導(dǎo)致的關(guān)于其規(guī)劃管理和市場(chǎng)管理的問題也越來越多。如果要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)在我國(guó)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展以及建立一個(gè)較為完整的房地產(chǎn)銷售體系的話就必須要保證在房地產(chǎn)開發(fā)過程中規(guī)劃管理的合理性。本文從房地產(chǎn)開發(fā)過程中規(guī)劃管理出發(fā)探討如何通過具體的策略和方法提高房地產(chǎn)的規(guī)劃管理從而實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)管理的合理化。

房地產(chǎn)規(guī)劃管理；市場(chǎng)管理；房地產(chǎn)開發(fā)

一、引言

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展在我國(guó)當(dāng)前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)下具有其不可替代的作用。首先，房地產(chǎn)的發(fā)展帶來的經(jīng)濟(jì)效益已經(jīng)成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。另外一方面就是房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系著我國(guó)居民住房條件得到改善和提高的重要問題。在最近幾年的發(fā)展中，由于我國(guó)的居民的生活水平得到了實(shí)質(zhì)性的提高，因此對(duì)于住房條件的要求也得到了同步的提高。根據(jù)這一個(gè)發(fā)展現(xiàn)狀，其更加促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由此而導(dǎo)致的循環(huán)的經(jīng)濟(jì)效益也越來越顯著。雖然，房地產(chǎn)目前的發(fā)展面臨一個(gè)較為友好的發(fā)展環(huán)境，但是由于房地產(chǎn)商數(shù)量眾多以及與之相關(guān)的制度和管理體制方面的問題導(dǎo)致房地產(chǎn)的發(fā)展在我國(guó)還存在一定的問題。如何讓房地產(chǎn)行業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能夠?qū)崿F(xiàn)健康穩(wěn)定的發(fā)展是個(gè)值得思考的問題。本文從房地產(chǎn)規(guī)劃過程中的管理出發(fā)探討房地產(chǎn)應(yīng)該采取什么樣的具體措施來實(shí)現(xiàn)其在我國(guó)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)規(guī)劃管理和市場(chǎng)管理問題分析

1.與當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)體制沖突

首先，在房地產(chǎn)實(shí)施規(guī)劃管理開始基本上所有的步驟都是經(jīng)由城市規(guī)劃的某個(gè)部門全權(quán)負(fù)責(zé)的。這種封閉式的規(guī)劃管理方式帶來最大的缺陷就是與當(dāng)前的房地產(chǎn)發(fā)展以及城市建設(shè)相背離。因?yàn)檫@種規(guī)劃制度會(huì)使得整個(gè)規(guī)劃過程喪失公平性、科學(xué)性以及法律性。另外一點(diǎn)就是關(guān)于管理規(guī)劃中的行政體系不協(xié)調(diào)的問題。對(duì)于一個(gè)空間下的房地產(chǎn)的規(guī)劃會(huì)存在同時(shí)存在多種不一致的規(guī)劃導(dǎo)致的彼此之間的沖突。由于這種沖突的存在會(huì)嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)在隨后的施工活動(dòng)。還有一點(diǎn)與當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)體制沖突的問題就是政府的高度集權(quán)性會(huì)為房地產(chǎn)在規(guī)劃管理和市場(chǎng)管理活動(dòng)中帶來嚴(yán)重的阻礙從而影響整個(gè)管理過程。

2.缺乏對(duì)土地和區(qū)域的考察

在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行規(guī)劃的過程中很少考慮到當(dāng)前的地域條件在將來的發(fā)展情況和同周邊環(huán)境的關(guān)系。雖然在近年來的房地產(chǎn)的規(guī)劃管理和市場(chǎng)管理中都在逐步強(qiáng)調(diào)對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施的土地和區(qū)域進(jìn)行考察，但是在很多的實(shí)例中還是表現(xiàn)出了這方面的不足。在房地產(chǎn)實(shí)施施工的前期對(duì)土地和區(qū)域的考察是在房地產(chǎn)的規(guī)劃管理和后期的市場(chǎng)管理中發(fā)揮著巨大的作用。只有在前期的土地和區(qū)域在各個(gè)方面都實(shí)現(xiàn)友好的發(fā)展情況下才能使規(guī)劃管理和市場(chǎng)管理有一個(gè)可供實(shí)施的條件和環(huán)境。同時(shí)，在對(duì)土地和區(qū)域的考察存在的具體問題是：往往只注重規(guī)劃的技術(shù)性，而對(duì)土地利用現(xiàn)狀、歷史問題、產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀缺乏詳細(xì)的調(diào)查，對(duì)相關(guān)的利益問題缺乏考慮。

3.管理的穩(wěn)定性和公平性得不到保障

在當(dāng)今的房地產(chǎn)的實(shí)際發(fā)展過程中涉及到的主體較多，因此導(dǎo)致的規(guī)劃管理和市場(chǎng)管理中的穩(wěn)定性和公平性喪失的問題。在對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)過程中除了有房地產(chǎn)商的參與之外還存在著政府以及其他的利益集團(tuán)。不同的主體對(duì)于房地產(chǎn)在將來的具體用作以及考慮的方面都有所不同和側(cè)重。房地產(chǎn)商可能更多考慮的是自身的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)，而政府可能更多的考慮同周圍的環(huán)境的關(guān)系以及公共設(shè)施等的匹配中。由于各方的要求的不同會(huì)導(dǎo)致在房地產(chǎn)的規(guī)劃管理和市場(chǎng)管理中都有所偏重從而失去整個(gè)管理過程中的穩(wěn)定性和公平性。

三、規(guī)劃管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的對(duì)策研究

1.控制管理成本

首先從成本的角度出發(fā)可以實(shí)現(xiàn)對(duì)后續(xù)一系列的問題的回饋?zhàn)饔?。要?shí)現(xiàn)規(guī)劃管理和市場(chǎng)管理中的成本的話就需要提升自身的素質(zhì)和技術(shù)從而實(shí)現(xiàn)在長(zhǎng)期內(nèi)降低管理成本的目的。具體的做法就是可以引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)經(jīng)驗(yàn)和派遣企業(yè)的人員到擁有先進(jìn)技術(shù)的單位或者是國(guó)外進(jìn)行技術(shù)的學(xué)習(xí)。另外，還有加強(qiáng)對(duì)員工素質(zhì)的培養(yǎng)。員工的整體素質(zhì)在很大程度上決定了員工的責(zé)任感和使命感。這種使命感和責(zé)任感可以在將來的管理過程中達(dá)到降低成本的目的。不僅要考慮到體制、環(huán)境以及結(jié)構(gòu)等方面的因素，還要考慮到能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的具有很高能力和文化素質(zhì)的成員。

2.引進(jìn)公眾的參與

房地產(chǎn)實(shí)施的最終目的就是要將其銷售到不同的消費(fèi)者手中。實(shí)施的一切規(guī)劃管理和市場(chǎng)管理的最終目的也就是如何更好地將房地產(chǎn)滿足消費(fèi)者需求而進(jìn)行的活動(dòng)。所以，要使得整個(gè)規(guī)劃管理和市場(chǎng)管理更加符合當(dāng)前的發(fā)展需要的話就是將廣大的消費(fèi)者意愿納入到管理的氛圍，這樣有利于在將來切實(shí)做到管理效率的提高和實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)管理的需要。要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)需要注意的就是由于消費(fèi)者的數(shù)量眾多導(dǎo)致的不可能直接將他們納入到管理部門中進(jìn)行意見的反饋。相關(guān)的企業(yè)可以建立屬于自身的特殊的管理平臺(tái)，每個(gè)潛在的具有意愿的消費(fèi)者都可以在平臺(tái)上實(shí)現(xiàn)自身的管理職能。同時(shí)，企業(yè)的專屬管理人員要將消費(fèi)者的意見結(jié)合起來運(yùn)用到實(shí)際的規(guī)劃管理和市場(chǎng)管理活動(dòng)中。這樣，由于廣大消費(fèi)者的參與可以大大提高自身的管理效率和公眾的管理需要。

3.管理過程中兼顧個(gè)體利益和公共利益

在房地產(chǎn)的發(fā)展過程中產(chǎn)生的管理上的問題很大一部分都來源于個(gè)體利益和公共利益的沖突。由于公共利益和個(gè)體利益在實(shí)踐過程中產(chǎn)生的偏差導(dǎo)致后期的管理工作無法順利地進(jìn)行并且會(huì)產(chǎn)生不盡人意的結(jié)果。所以，為了防止此類狀況的發(fā)生首先就應(yīng)該充分將公共利益和個(gè)體利益相結(jié)合來指導(dǎo)后期的工作進(jìn)展。在考慮公共利益和個(gè)體利益中最關(guān)鍵的一點(diǎn)就是在兩者之間如何實(shí)現(xiàn)較好的平衡。要解決這一點(diǎn)的話可以首先同涉及到本過程的各個(gè)主體之間進(jìn)行充分地溝通，然后再根據(jù)最優(yōu)的選擇來進(jìn)行后續(xù)的規(guī)劃管理和市場(chǎng)管理。

結(jié)語：

本文針對(duì)房地產(chǎn)在規(guī)劃管理和市場(chǎng)管理中的問題進(jìn)行了詳細(xì)地討論。本文認(rèn)為可以從控制管理成本、引進(jìn)公眾參與以及在管理過程中兼顧個(gè)體利益和公共利益來實(shí)現(xiàn)規(guī)劃管理和市場(chǎng)管理在房地產(chǎn)發(fā)展中的運(yùn)用。

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