文/陳孝鵬 西南石油大學 四川成都 610500

淺談一線城市房地產(chǎn)價格暴漲原因

文/陳孝鵬 西南石油大學 四川成都 610500

2015年，在我國經(jīng)濟增長下行的壓力下，四個一線城市和多個二線城市房地產(chǎn)價格再次大漲，引起了社會的廣泛關(guān)注。本文認為這次一線城市房地產(chǎn)價格的暴漲與政府的貨幣政策和市場上的資金高度相關(guān)。政府監(jiān)管部門和市場需要警惕資金在金融杠桿等金融工具的推動下一線城市房地產(chǎn)價格的非理性上漲。

一線城市；房價；貨幣；資金

前言：

2015年，中國經(jīng)濟增速繼續(xù)回調(diào)，下行壓力比較明顯。在支持剛需、改善型需求以及去庫存的寬松政策基調(diào)下，中國樓市整體持續(xù)復(fù)蘇。但受存量房數(shù)量較大的影響，房地產(chǎn)投資增速降幅加大，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速跌破1%。同時房地產(chǎn)市場分化嚴重，一線城市房價漲幅繼續(xù)遙遙領(lǐng)先，二線城市房價小幅上漲，三、四線城市房價繼續(xù)出現(xiàn)不同程度下降。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，2015年，70個大中城市新建商品住宅價格同比綜合平均漲幅為7.7%。四個一線城市同比漲幅依然明顯高于其他城市，除深圳（47.5%）漲幅最大外，上海、北京、廣州分別上漲18.2%、10.4%、9.2%。在全國經(jīng)濟下行壓力加大的情況下，為何一線城市房地產(chǎn)價格卻大幅上漲。

影響房地產(chǎn)價格的因素主要有建筑成本、供需關(guān)系，人口政策、貨幣政策、投資渠道。而一定時期房地產(chǎn)價格的大幅度上漲最主要的是需求的急速上升和資金的推動使價格貨幣化。房地產(chǎn)需求主要是剛需和投資需求。因此我們從人口結(jié)構(gòu)和流動，貨幣政策、投資渠道來討論一線城市房地產(chǎn)暴漲的原因。

一、人口結(jié)構(gòu)和流動的影響

根據(jù)中國指數(shù)研究院的調(diào)查結(jié)果，25-34歲年輕人是購房的第一大群體，約占購房人數(shù)的50%，第二大群體是35-44歲，約占購房群體的24.5%，故25-44歲的這一年齡段要占到購房人數(shù)的75%左右。

中國由于計劃生育的實施，人口紅利的拐點已經(jīng)出現(xiàn)，15-64歲勞動年齡人口占總?cè)丝诒戎氐姆逯翟?010年已經(jīng)達到74.5%的高點，到2013年這一占比已經(jīng)降至72.8%。預(yù)計到2020年這一占比將會降至70%以下。而25-44歲青年人口的總數(shù)在2015年達到了頂峰，今后也將開始下降。中國城市人口老年化趨勢越加明顯。

由于一線城市具有許多資源優(yōu)勢，帶來了人口流入的現(xiàn)象。但根據(jù)調(diào)查一線城市人口增速已大幅放緩。在2009年之前，一線城市人口增速從2004年的1.7%提高到8.7%的高點，但是之后增速一路下滑，2014年僅為1.1%。2015年估計幾本持平。根據(jù)2月29日，上海發(fā)布《2015年上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，至2015年末，全市常住人口總數(shù)為2415.27萬人，較2014年度的2425.68萬下降。其中，戶籍常住人口1433.62萬人，外來常住人口981.65萬人，同比下降1.5%（14.77萬人），2014年度外來常住人口為996.42萬。上海外來常住人口出現(xiàn)了負增長，同比下降1.5%，這是十五年來的首次。常住人口更是改革開放四十年來首次負增長。

從上人口數(shù)據(jù)可以看出，一線城市剛需人口并沒有大規(guī)模的出現(xiàn)，甚至出現(xiàn)了一定程度的下滑趨勢。因此剛需的增長有限，不是2015年以來一線城市房地產(chǎn)需求的增長和房地產(chǎn)價格的暴漲的推動的主要原因。

二、貨幣政策的影響

貨幣政策主要包括利率工具和存款準備金率工具。利率工具主要通過房地產(chǎn)信貸價格來影響房地產(chǎn)價格。存準率工具主要通過調(diào)節(jié)基礎(chǔ)貨幣投放規(guī)模來影響商業(yè)銀行信貸資金的投放規(guī)模，從而對房地產(chǎn)市場需求產(chǎn)生影響。

研究結(jié)果表明，利率水平和房地產(chǎn)價格之間一般負相關(guān)性，即：利率上升和房地產(chǎn)價格的下跌，導致利率下降，房地產(chǎn)價格上漲。mishkin一樣（2007年）、kau & dopper（80歲）、含有率（2004年）的實證分析表明，利率水平和房地產(chǎn)價格的aokieta；相關(guān)性負（2002年），英國的情況利率水平和房地產(chǎn)價格為負相關(guān)；我們梁斌、李慶云（2011）推測，貝斯引進方法模型均衡利率對利率工具和房地產(chǎn)價格的內(nèi)心的關(guān)聯(lián)性，實證分析進行研究的結(jié)果，對工具、利率房地產(chǎn)價格帶來的影響也屬鼠的明星們的大躍進。此外，波高、宋勃娜（2007年）、郭翟、光宇（2011）1998年至2006年分別運營和2001年-2010年中國房地產(chǎn)業(yè)界的樣本，利率政策和房地產(chǎn)價格的內(nèi)心關(guān)系實證分析的結(jié)果顯示，利率政策在房地產(chǎn)價格的影響，整體的屬鼠的明星們的大躍進。

存款準備金率與房地產(chǎn)價格一般也呈現(xiàn)負相關(guān)性，即存款準備金率下降提高貨幣的供應(yīng)規(guī)模從而有利于房地產(chǎn)價格上漲，存款準備金率上升緊縮貨幣的供應(yīng)規(guī)模從而不利于房地產(chǎn)價格。2015年中國人民銀行進行了五次下調(diào)一年期基準存款利率和五次下調(diào)法定準備金率的市場操作。一年期存款基準利率從2.75%下調(diào)至1.5%，存款準備金下調(diào)了2.5個百分點。在央行寬松的貨幣政策下，銀行的信貸也開始激增。15年全年社融規(guī)模達到15.4萬億，若加回全年近4萬億地方債發(fā)行規(guī)模，全年廣義社融達到19.4萬億。年末央行公布的數(shù)據(jù)顯示，M2余額139.23萬億元，同比增13.3%；M1余額40.10萬億元，同比增15.2%；M0余額6.32萬億，同比增4.9%。M2/GDP的比例大幅上升，如今已經(jīng)超過2倍。如果考慮2015年我國的外匯儲備減少五千多億美元，貨幣的投放量更大。

三、投資渠道的影響

隨著我國居民收入的快速增長，大部分家庭尤其是城市居民家庭已經(jīng)積累了一定規(guī)模的自有資金，考慮到我國金融市場發(fā)展程度仍然較低，資本市場仍在發(fā)展探索階段，沒有美國等發(fā)達國家專業(yè)性、規(guī)范性的投資理財機構(gòu)，國內(nèi)金融資本市場的準入門檻較高，中國人更多的是靠個人投資理財。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，多數(shù)家庭將投資選擇確定在儲蓄、股票、房地產(chǎn)等方面。國內(nèi)家庭投資者的投資策略主要依據(jù)投資收益率和安全性而定。

從投資的收益性來說，隨著2015年央行5次下調(diào)基本利率，到年末銀行一年期利率下降到1.5%，因此銀行儲蓄和相關(guān)理財產(chǎn)品的收益大幅度降低，同時受此影響大型投資機構(gòu)，如支付寶中余額寶的年化率也降到3%以下。在債券方面，中國10期國債也突波3%。

從投資的安全性來說，隨著2015年中國經(jīng)濟的下行壓力和6月股票市場的大幅下挫，民眾和機構(gòu)更加擔心投資資金的安全性。昆明泛亞有色交易所和P2P網(wǎng)貸公司e租寶兩起重大的網(wǎng)絡(luò)投資騙局事件凸顯了網(wǎng)貸投資的風險性。同時民間貸款爆發(fā)了多起大型違約跑路事件。無論是號稱有大型公司支持的P2P網(wǎng)貸公司的投資項目，或是民間個人或是企業(yè)的貸款投資，再或是股票投資，如今帶給投資者的是越發(fā)的不安全感。投資者在這些地方的投資越發(fā)謹慎。

一方面銀行利息較低，另一方面網(wǎng)貸和民間貸款安全性不高，經(jīng)濟下行又沒有好的實業(yè)投資項目，在政府政策的支持下民眾將目光投向了房地產(chǎn)。

在國家去房地產(chǎn)庫存政策背景下，三、四線城市庫存嚴重，凸顯一線房地產(chǎn)投資的優(yōu)質(zhì)性。同時因為一線城市集聚了教育、醫(yī)療和文化等公共服務(wù)優(yōu)勢，以及投資信息、財富增值機會等是其他地方難以獲得的，所以，它們能吸引國內(nèi)資金大量流入。

總結(jié)：

弗里德曼說個：“通脹是一種貨幣現(xiàn)象?！比魏钨Y產(chǎn)價格偏離了基本面，都可以成為一種貨幣現(xiàn)象。2015年，在央行為了配合供給側(cè)改革穩(wěn)經(jīng)濟而實施的寬松貨幣環(huán)境，社會上大量資金和財富向一線城市集聚，伴隨著金融杠桿的使用，推動了一線城市房地產(chǎn)價格的暴漲。

城市房地產(chǎn)繁榮前線市場投資非理性繁榮，即市場的影響。價格上漲刺激了投資者信息、互動和熱誠人際關(guān)系的心理，逐步在此過程中，越來越多的加入到投機投資商。不介意財產(chǎn)的真正價值，或簡單地向其他投資者實現(xiàn)與向往具有沸水球員。今天，城市房地產(chǎn)市場前線提件的代表團或聯(lián)合國機構(gòu)。歷史證明，投資繁榮了繁榮的市場投機，緊隨其后的是不可逾越的資產(chǎn)泡沫。

一線城市房地產(chǎn)的繼續(xù)暴漲將使房地產(chǎn)市場越來越呈現(xiàn)泡沫化。如果房地產(chǎn)資產(chǎn)價格的上漲過于脫離經(jīng)濟的基本面，那么它們的價格必然會下降，從而導致房地產(chǎn)價格泡沫最終破裂。

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