文/ 白蕾 烏魯木齊市國土資源交易中心 新疆烏魯木齊 830000

探討土地評估程序促進(jìn)土地市場有序發(fā)展

文/ 白蕾 烏魯木齊市國土資源交易中心 新疆烏魯木齊 830000

土地是我們?nèi)祟惿詈透鞣N生產(chǎn)活動的基本條件。因此，土地市場的健康有序發(fā)展對我國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著非常重要的影響。土地市場的有序發(fā)展有利于提高我國整體經(jīng)濟(jì)水平，我們知道土地評估程序會有土地評估價格，土地評估價格會影響土地市場的秩序，本文對土地評估程序促進(jìn)土地市場秩序健康發(fā)展做了探討。

土地估價；土地市場；公平；監(jiān)督；秩序；有序發(fā)展

通常我們把土地的所有權(quán)和使用權(quán)進(jìn)行分配和歸置的市場叫土地市場，土地市場的秩序?qū)腋鱾€市場秩序有著重要的影響，土地市場健康有序有利于我國市場秩序健康發(fā)展，土地評估能對土地市場價格進(jìn)行估價，土地市場價格對市場秩序的發(fā)展有重要影響，可以知道土地評估流程是否完善，土地產(chǎn)權(quán)是否明確，土地評估程序各個環(huán)節(jié)是否公平，是否有相關(guān)部門監(jiān)督，這些對市場秩序都有重要影響。

1、土地評估的基本流程

土地估價就是考察它自身和周邊環(huán)境后它可能帶來的利潤，然后對這塊土地某段時間的占用權(quán)價格進(jìn)行評估。土地估價對土地市場價格有重要影響，土地市場價格對土地市場秩序如何發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。

土地評估的流程包含收到委托人的委托，約定雙方協(xié)議，然后是了解評估土地，對委托評估人的意圖要明確，并且還要注意到對這塊土地需要占用的時間。還要對土地的資料進(jìn)行實地考查，查看這些資料是否屬實，查看的資料包括它的所屬權(quán)，當(dāng)?shù)氐耐恋匾?guī)劃，周邊建筑，和當(dāng)?shù)氐耐恋貎r格等。 對這些資料進(jìn)行分析總結(jié)后，還要考慮到現(xiàn)在國外國內(nèi)大環(huán)境的發(fā)展方向，和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，工資水平，生活消費水平等情況的影響。

然后要選擇評估方法對土地進(jìn)行估價，通常情況至少需要兩種方法，常見的方法有成本逼近法、比對法、利潤收復(fù)法等。

最后，通過各種現(xiàn)實情況對結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)節(jié)，等把最終的估價確定下來后，要寫報告書，并把評估報告書交給當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門審閱，批準(zhǔn)和存檔。

這是土地評估程序的各個環(huán)節(jié)，里面的環(huán)節(jié)對最終評估價格至關(guān)重要，所以土地評估程序會影響到土地市場價格，從而影響土地市場秩序。接下來我們看土地評估流程的重要環(huán)節(jié)如何促進(jìn)土地市場健康有序發(fā)展。

2、土地產(chǎn)權(quán)要明確

在土地評估程序中有一個環(huán)節(jié)是土地產(chǎn)權(quán)的登記，土地產(chǎn)權(quán)的明確會促進(jìn)土地市場秩序有序發(fā)展。土地本身是固定不動的，我們所買賣的是它在某個時間段的占用權(quán)。得到占用權(quán)的途徑會對占用權(quán)的使用有一定的影響。我國的土地政策表明，出讓的國有土地使用權(quán)能夠進(jìn)行買賣，并且能夠讓別人暫時使用，還可以有償借出。但是劃撥土地使用權(quán)不可以進(jìn)行買賣，如果想進(jìn)行交易，需要滿足一定的條件。

土地的占用權(quán)改變說明土地資產(chǎn)在流轉(zhuǎn)，對土地市場的運行有促進(jìn)作用，因此在進(jìn)行土地評估時明確土地產(chǎn)權(quán)，土地產(chǎn)權(quán)足夠明確能夠促進(jìn)土地市場秩序健康有序發(fā)展。

3、土地評估要公開，公平

土地評估單位首先要把他們單位的能夠正常運行的各種注冊資料透明，單位的評估員工要有上崗資格憑證。另外，也應(yīng)該有近幾年內(nèi)的單位運營成果展示，單位的口碑、信譽等證明，還有其他相關(guān)資料都要公開.并且這些資料都必須得有評估單位的蓋章。

土地評估單位的資料公開透明能夠更好的規(guī)范土地市場秩序，從而促進(jìn)市場健康有序發(fā)展。

4、確保評估單位公平競爭

土地管理中心應(yīng)該對土地使用權(quán)的買賣行為有一定的控制和調(diào)節(jié)。各機(jī)構(gòu)在購買、出租、有償借出、收回土地占用權(quán)時要讓評估單位出示相關(guān)的資料。在評估單位的認(rèn)定上，管理部門應(yīng)該堅持透明、公平、公示的原則，不能由管理部門暗箱操作或者向評估單位收取不正當(dāng)?shù)馁M用。

如果對選出來的評估單位或者單位給出的評估報告有不認(rèn)同的地方，可以給相關(guān)部門反映，重新進(jìn)行選定和評估，確保各評估單位公平競爭的權(quán)利，對最終的評估報告，該評估單位和同意該單位注冊的部門要對報告擔(dān)負(fù)后果。

5、增強土地評估監(jiān)督

對土地市場的督察主要是對土地價格的督察，對土地價格的督察在以前的市場中比較缺乏，而且有的地區(qū)是由管理者自己的想法制定的。有些土地價格督查機(jī)構(gòu)對自己應(yīng)發(fā)揮的作用也不清楚。應(yīng)該增強這些部門的監(jiān)督作用。

能進(jìn)行土地評估的部門本來是當(dāng)?shù)赝恋匦姓茌牱秶?，后來政策改變，大部分土地評估的機(jī)構(gòu)開始自己經(jīng)營運行。這樣雖然加快了市場的運行，但是也出現(xiàn)了一些缺點，當(dāng)不在行政管轄范圍的時候，許多評估人沒有堅持之前的原則。還有許多人有了評估工作不在政府管轄范圍，政府就不能再插手評估工作這樣的認(rèn)知錯誤。其實這樣的政策是對政府管理更大的挑戰(zhàn)。增強對土地評估的監(jiān)督會使土地估價更公平，從而使土地市場價格合理化，土地市場秩序會更規(guī)范。

6、土地評估單位和評估員工定期考評

對土地評估單位的注冊信息進(jìn)行考查，如果該單位沒有得到土地部門讓它運營的批準(zhǔn)，該單位不能繼續(xù)運營。該單位是否以它申請的業(yè)務(wù)范圍運營，是否用不合理的途徑獲得業(yè)務(wù)，是否在和其他單位競爭時遵守交易原則。這些都需要進(jìn)行定期考評。

對土地估價人員也要進(jìn)行考評，在評估過程中是否出現(xiàn)數(shù)據(jù)造假，是否和土地委估人有不正當(dāng)利益往來，上崗資格證是否過期，這些需要對評估人員進(jìn)行考評。

對評估單位和評估人員的定期考評會使評估程序更加公正，公平的評估程序，合理的土地估價能夠促進(jìn)土地市場有序發(fā)展。

7、評估報告存檔備查

土地評估單位最終給的評估報告要在網(wǎng)上進(jìn)行存檔備查，在把評估報告給土地委估人時，土地評估單位要先在指定的網(wǎng)站進(jìn)入評估報告?zhèn)浒阁w系，在該系統(tǒng)中獲得它唯一的編號，之后才能把報告交給委估人，如果沒有獲得編號說明該評估報告沒有存檔備查，該評估報告視為無效。

評估報告存檔備查能夠阻止想投機(jī)取巧，冒用他人評估報告的事情發(fā)生，能保證評估程序的公正，能夠促進(jìn)土地市場健康有序發(fā)展。

結(jié)語：

土地評估單位按照正常合理的程序，經(jīng)過專業(yè)評估人員的評估得出的土地價格是土地評估價格。土地評估價格對土地占用權(quán)的買賣、出租、轉(zhuǎn)讓有指導(dǎo)性作用，甚至有些土地評估價格就是市場上最后成交的交易價格。國家為方便土地管理提出了基準(zhǔn)地價，基準(zhǔn)地價也是通過相應(yīng)的評估程序結(jié)合各方面的情況得到它的評估價格，這個評估價格是土地市場管理和交易的主要參照。所以土地評估程序的公開、公平、公正決定最后的評估價格的公正，從而促進(jìn)土地市場有序發(fā)展。