文/江里波 山東省海陽市榮立房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 山東海陽 265100

邱敦明 山東省海陽市國土資源局 山東海陽 265100

地價(jià)評(píng)估中容積率和還原利率疑難問題的技術(shù)處理分析

文/江里波 山東省海陽市榮立房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 山東海陽 265100

邱敦明 山東省海陽市國土資源局 山東海陽 265100

地價(jià)評(píng)估在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中一直占有十分重要的位置。近年來，我國對(duì)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)要求和相關(guān)規(guī)章制度也一直在隨著市場(chǎng)的變化而不斷地更新，2014年還發(fā)布了更新后的估價(jià)規(guī)程，但由于地價(jià)評(píng)估難度較高，仍然存在一些不可忽視的問題。例如：評(píng)估的目的、時(shí)間、用途，以及容積率的不同，同一塊土地的價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)不同。除此之外，由于報(bào)告者的依據(jù)不同，報(bào)告水平也是參差不齊。因此，本文主要對(duì)容積率和還原利率的確定問題進(jìn)行分析。

地價(jià)評(píng)估；疑難問題；技術(shù)處理

地價(jià)評(píng)估是評(píng)估機(jī)構(gòu)的形象代表，完美的地價(jià)評(píng)估既證明了估價(jià)師的實(shí)力，也證明了評(píng)估機(jī)構(gòu)的專業(yè)水平。土地估價(jià)的要求是十分嚴(yán)格的，要求評(píng)估師不僅需要有一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，還要充分了解區(qū)域的土地市場(chǎng)狀況，并且必須親自實(shí)地查勘以確保評(píng)估的準(zhǔn)確率，然后根據(jù)參考依據(jù)研究出合適的評(píng)估方法。土地評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量更是評(píng)判一個(gè)評(píng)估師工作水平的重要標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)告要格式規(guī)范，語言描述清晰，符合邏輯，并且一定要實(shí)事求是。但這些要求僅是評(píng)估中應(yīng)該熟練掌握的基本要求，而評(píng)估的真正難點(diǎn)在于評(píng)估中的相關(guān)參數(shù)確定是否科學(xué)合理，這些參數(shù)決定了評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性。評(píng)估參數(shù)中的土地還原率和剩余法中的容積率確定在評(píng)估實(shí)踐中是相對(duì)較難掌握的兩個(gè)參數(shù)。

1、容積率

容積率指的是規(guī)劃區(qū)的某一塊土地內(nèi)的房屋總建筑面積和總用地面積的比值，也可稱為建筑容積率。容積率對(duì)地價(jià)的影響較大，它的大小不僅反映了地價(jià)水平的差異，更是反映了土地被利用的效益的大小，以及土地被利用的強(qiáng)度。容積率的高低，對(duì)用戶和開發(fā)商都存在重要的作用。對(duì)于用戶而言，較低的容積率，建筑的密度也相對(duì)較低，舒適度也就越高。因此，容積率決定著用戶的居住舒適度；對(duì)于開發(fā)商而言，地價(jià)成本想要在房屋成本中占有價(jià)低的比例，那么容積率也要相對(duì)較高。本文就容積率對(duì)地價(jià)的影響做出以下分析：

1.1 從城市規(guī)模大小看出關(guān)聯(lián)

城市規(guī)模的大小往往決定著土地集約化的利用程度，規(guī)模越小，利用程度就越低，地價(jià)的水平就不高。樓面地價(jià)變換幅度也較小，即便容積率提高，房屋面積建造成本下降的效果也并不明顯。但規(guī)模越大，利用程度就越高，地價(jià)的水平也相對(duì)較高，樓面地價(jià)變換幅度也較大，容積率隨之提高，房屋面積建造成本就會(huì)明顯的下降。

1.2 從用地類型看出關(guān)聯(lián)

據(jù)調(diào)查顯示：我國工業(yè)用地容積率的幅度最大可以修正到10%左右，住宅用地容積率的幅度最大可以修正到20%左右，商業(yè)用地容積率的幅度最大可以修正到25%左右。以上可以看出容積率對(duì)地價(jià)的影響力度可依次排列為：商業(yè)、住宅和工業(yè)。

1.3 遵循土地估價(jià)原則中的報(bào)酬遞增遞減原則

單位面積房屋建造成本與單位面積房屋售價(jià)的關(guān)系，決定著容積率對(duì)地價(jià)的影響。一般容積率較低的時(shí)候，容積率逐漸增加，房屋的樓層增多，費(fèi)用平攤在前期使用上和地基處理上，單位面積房屋的建造成本被降低。然而隨著房屋的面積和高度不斷的增加，增加了電梯、加固了地基、加強(qiáng)了抗震等設(shè)施等，建造成本也會(huì)逐漸的變大。因?yàn)槿莘e率的增大而造成的環(huán)境質(zhì)量下降，單位面積房屋的售價(jià)也會(huì)下降。因此，最佳容積率是在當(dāng)單位面積房屋的售價(jià)能夠與單位面積房屋的建造成本相等，容積率變大對(duì)于土地附加收益為零時(shí)，土地價(jià)格就會(huì)得以提高。如果繼續(xù)增大容積率，單位面積房屋售價(jià)就會(huì)小于單位面積房屋的建造成本，此時(shí)土地附加收益就會(huì)為負(fù)，地價(jià)就會(huì)逐漸呈下降趨勢(shì)。

1.4 容積率確定的技術(shù)處理方法

綜上分析：在地價(jià)評(píng)估中，對(duì)待開發(fā)土地或擬拆除后再建的項(xiàng)目，確定土地的最高最佳開發(fā)利用方案時(shí)，要根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域的城市規(guī)模狀況，結(jié)合項(xiàng)目的用途及市場(chǎng)條件，分析開發(fā)后房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值等于單位面積房屋建造成本時(shí)開發(fā)規(guī)模，以此來確定評(píng)估項(xiàng)目的容積率。當(dāng)然，城市規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目容積率有具體限制的項(xiàng)目，則需將分析測(cè)算的最佳容積率，調(diào)整到城市規(guī)劃容積率限制范圍內(nèi)，以此確定評(píng)估項(xiàng)目的容積率。

2、土地還原率

估價(jià)的結(jié)果往往與還原利率的高低存在重要的關(guān)系，因此必須著重研究還原利率，深刻了解這一項(xiàng)參數(shù)的重要性。還原利率也可以稱為收益率，一般情況下必須要確保土地估價(jià)的還原利率，與獲取不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的純收益率或與具有同等風(fēng)險(xiǎn)的資本所產(chǎn)生的純收益率是相等的關(guān)系。所以，可以說，還原利率是各種土地估價(jià)方法中的一條重要參數(shù)。評(píng)估實(shí)踐中，確定還原利率仍主要采用投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法，安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法和收益價(jià)格比法在實(shí)踐中則受到很大限制。

2.1 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法

安全利率與風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的結(jié)合值，即是還原利率。其中安全利率的選用可以是銀行一年期存款的年利率，也可以是一年期國債的年利率，但這兩種利率都應(yīng)該先進(jìn)行物價(jià)指數(shù)修正，如果不進(jìn)行物價(jià)指數(shù)修正則所謂的安全利率其實(shí)是不安全的（當(dāng)然，也可以將物價(jià)上漲指數(shù)作為一種風(fēng)險(xiǎn)放入風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值中確定）。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的確定，一般需要根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的土地市場(chǎng)價(jià)值與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的情況對(duì)其的影響程度進(jìn)行綜合確定。我國現(xiàn)在的存貸款利率調(diào)整較為頻繁，對(duì)存庫準(zhǔn)備金率的調(diào)整也更為靈活，寬松和緊縮的宏觀經(jīng)濟(jì)政策隨時(shí)都會(huì)隨市場(chǎng)狀況而發(fā)生變化。因此，可以說我國的銀行業(yè)在逐步實(shí)現(xiàn)更加謹(jǐn)慎的貨幣政策制度。由此可以判斷，存款利率與還原利率有著密切的關(guān)聯(lián)。

將一年期定期存款的利率用物價(jià)上漲指數(shù)修正為實(shí)質(zhì)利率。一年定期實(shí)質(zhì)利率計(jì)算公式如下：

（1+一年期存款利息率）=(1+物價(jià)上漲綜合指數(shù))×(1+一年期實(shí)質(zhì)利率),即：

一年期實(shí)質(zhì)利率=（1+一年期存款利息率）÷(1+物價(jià)上漲綜合指數(shù))-1

大家不難發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在物價(jià)上漲指數(shù)實(shí)際上高于一年期存款利率，所以導(dǎo)致采用1年期存款實(shí)質(zhì)利率是負(fù)數(shù)。而風(fēng)險(xiǎn)值的分析還要分行業(yè)、分區(qū)域、分市場(chǎng)前景等很多綜合因素進(jìn)行量化處理，對(duì)于城市規(guī)模小、市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，可借用參考數(shù)據(jù)十分有限的小城市而言，風(fēng)險(xiǎn)值的確定相當(dāng)困難。所以合理科學(xué)地確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值在實(shí)際評(píng)估中并不常見。

2.2 收益價(jià)格比法

收益價(jià)格比法是選擇近期發(fā)生交易的，且在交易類型上與估價(jià)對(duì)象相似的交易實(shí)例，以交易實(shí)例的純收益與其價(jià)格的比率的均值作為還原利率。這種方法實(shí)際上有一個(gè)隱性條件就是要求房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn)，房地產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體水平基本一致，不是畸高畸低。而在近15年房價(jià)高漲的大環(huán)境下，特別是商業(yè)房地產(chǎn)和住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目，市場(chǎng)銷售價(jià)格很高，而購買后對(duì)外租賃或其他方式經(jīng)營產(chǎn)生的純收益卻很低，很多項(xiàng)目獲得的純屬收益還不入購房款存入銀行所獲得利息高，由此測(cè)算的還原率遠(yuǎn)低于同期存款利率（即所謂的安全利率），而對(duì)于同一項(xiàng)目，不管采用哪種方法測(cè)算的還原利率都就應(yīng)該基本一致。所以，在評(píng)估實(shí)踐中采用收益價(jià)格比法并不常用。如要采用這種方法，我認(rèn)為應(yīng)將估價(jià)對(duì)象的預(yù)期增值收益計(jì)入到估價(jià)對(duì)象的純屬收益中合并計(jì)算。這也是房地產(chǎn)購買方為什么現(xiàn)實(shí)純收益不如銀行存款利息還要投資買入的主要原因。

2.3 投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法

選取社會(huì)上各種典型的相關(guān)類型的投資進(jìn)行收集，然后根據(jù)它們的風(fēng)險(xiǎn)與收益進(jìn)行大小排序，分析和探討估價(jià)對(duì)象能夠?qū)?yīng)的范圍內(nèi)，判斷其還原利率。于此同時(shí)，在確定了還原利率之后，還要時(shí)刻關(guān)注不同土地之間還原利率存在的差別以及不同類型和不同土地的狀況、使用年限等。

結(jié)語：

土地估價(jià)作為房地產(chǎn)評(píng)估中的一個(gè)重要部分，仍在不斷的更新和升級(jí)，他既具有科學(xué)性，同時(shí)也存在著藝術(shù)性?？梢哉f，土地估價(jià)對(duì)于委托方、評(píng)估方和房地產(chǎn)商都是十分重要的，土地估價(jià)問題甚至關(guān)系到國家的經(jīng)濟(jì)問題。因此，評(píng)估中需要評(píng)估師根據(jù)評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況科學(xué)合理的報(bào)告中相關(guān)參數(shù)，這也是決定估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的關(guān)鍵因素之一。

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[3]張雅杰,唐旭,祝國瑞等.城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估回歸模型分析與改進(jìn)[J].武漢大學(xué)學(xué)報(bào)(信息科學(xué)版),2004,29(6):551-554.