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國土部:全國將停止別墅類用地土地供應(yīng)

近日，國土資源部召開新聞發(fā)布會，表示將進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理。全國各地將停止審批別墅類供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，對聯(lián)排別墅、低密度花園等類別墅項目的審批也將進(jìn)一步控制。同時，全國要嚴(yán)格限制低密度、大套型高檔住房的土地供應(yīng)，從而進(jìn)一步調(diào)控住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

據(jù)悉，對于別墅用地的嚴(yán)控，早在2003年有關(guān)部門就發(fā)布了《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》的通知，要求優(yōu)化土地供應(yīng)布局和結(jié)構(gòu)，停止別墅類用地的土地供應(yīng)。此后，別墅類用地的管控持續(xù)升級。與此前的管控相比，國土部此次的表態(tài)已經(jīng)涉及“聯(lián)排別墅、疊拼別墅、墅級洋房”等低密住宅。

中原研究部客戶研究主任熊小洪表示，隨著二孩政策的實施，目前市場上對別墅的需求依然旺盛，而業(yè)主也較為惜售。加上別墅用地的減少，未來更為稀缺。

調(diào)查顯示，目前廣州別墅成交依然以近郊區(qū)域為主，番禺、花都、增城等區(qū)域為主，成交占比在80%左右。此外，根據(jù)陽光家緣網(wǎng)站公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年上半年廣州二手別墅成交共52宗，與2015年上半年的65宗相比下降幅度約20%。不過，值得一提的是，在成交量下滑的同時，其市場價格同比卻普漲10%以上，而漲幅最大的則是花都和番禺。

136家上市房企負(fù)債4.52萬億元

隨著眾多房企上市公司三集報披露完畢，整個行業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)浮出水面。根據(jù)同花順統(tǒng)計，截至三季度末136家上市房企的合計負(fù)債達(dá)到4.52萬億元，同比增長超過兩成。

數(shù)據(jù)顯示，前三季度國內(nèi)負(fù)債超過千億的房企達(dá)到15家，負(fù)債率最高的前十家地產(chǎn)上市公司分別是ST珠江、嘉凱城、魯商置業(yè)、京投發(fā)展、天津松江、云南城投、 綠地控股、ST中企、天地源、信達(dá)地產(chǎn)。其中ST珠江的負(fù)債率高達(dá)116.88%，嘉凱城、魯商置業(yè)、京投發(fā)展、天津松江四家的負(fù)債率也都在90%以上。 如果從絕對負(fù)債額來看，截至三季度末，萬科的負(fù)債為6123.96億元，相比去年末的4849.9億元上升29.93%，目前的負(fù)債率為81.01%。而另一家著名房企恒大的半年報顯示，集團(tuán)總資產(chǎn)9999.2億元，總負(fù)債8179億元，凈資產(chǎn)是1820億元（包含永續(xù)債1160億元），剔除永續(xù)債規(guī)模， 恒大真實的凈資產(chǎn)只有660億元，較2015年底664億元的凈資產(chǎn)規(guī)模出現(xiàn)下滑。恒大的凈負(fù)債率為92.97%，如果將1160億元永續(xù)債計入債務(wù)，其 凈資產(chǎn)負(fù)債率會飆升到431.91%。

10月份以來，債臺高筑的地產(chǎn)行業(yè)加快了股權(quán)質(zhì)押的速度和頻率，一些中小房企甚至直接出售股 權(quán)獲取資金，現(xiàn)金流已成為房企頭上的“緊箍咒”。事實上，不久前滬深兩市已經(jīng)分別針對嚴(yán)控房地產(chǎn)企業(yè)利用發(fā)債募集資金購置土地發(fā)布監(jiān)管函，其中一個最受關(guān) 注的信號就是不能以債券融資買地。同時，兩市均明確強(qiáng)調(diào)有重大違法違規(guī)行為、在重點(diǎn)調(diào)控的熱點(diǎn)城市競拍“地王”哄抬地價、前次債券募集資金尚未使用完畢或 違規(guī)使用募集資金的三類房地產(chǎn)企業(yè)都禁發(fā)公司債。當(dāng)時就有業(yè)內(nèi)人士表示，兩市對房企發(fā)公司債的嚴(yán)控最終可能會導(dǎo)致一些房企無法覆蓋成本導(dǎo)致資金流斷裂，其 中受沖擊最大的很可能是近期拿下“地王”的中小型房企。

各類產(chǎn)業(yè)用地長期租賃不得超過20年

為支持新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式發(fā)展用地，國土資源部今天發(fā)布《產(chǎn)業(yè)用地政策實施工作指引》。對于此前社會關(guān)注度頗高的光伏產(chǎn)業(yè)用地，指引明確，光伏發(fā)電站項目使用未利用地布設(shè)光伏方陣的，可按原地類認(rèn)定和管理。

因光伏產(chǎn)業(yè)占地面積大，用地性質(zhì)的認(rèn)定一直處于模糊地帶。此前，社會上對此一度存在爭議，今年下半年，國土資源部明確支持使用未利用地和存量建設(shè)用地發(fā)展光伏發(fā)電。要求對于之前已經(jīng)使用農(nóng)地建設(shè)的“農(nóng)光結(jié)合”“漁光一體”光伏發(fā)電項目加強(qiáng)跟蹤監(jiān)測。

指引同時明確，土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模邊界外的旅游項目中的自然景觀用地及農(nóng)牧漁業(yè)種植、養(yǎng)殖用地，可按原地類認(rèn)定和管理。

最近一段時期，有關(guān)部門依據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整出臺了多項政策，要求對產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快的地區(qū)、集聚區(qū)及使用未利用地發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，要優(yōu)先安排用地計劃指標(biāo)。要求各地根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，統(tǒng)籌安排用地計劃指標(biāo)，確保符合產(chǎn)業(yè)政策的項目用地。

指引明確，各類產(chǎn)業(yè)用地均可采取長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合方式使用土地。以長期租賃方式使用土地的，不得超過20年。

此外，對新能源汽車充電設(shè)施、無線通訊基站、分布式光伏發(fā)電設(shè)施、社區(qū)養(yǎng)老（醫(yī)療、體育、文化）服務(wù)設(shè)施、電影院（影廳）、旅游廁所等布點(diǎn)分散、單體規(guī)模小、對其他建筑物構(gòu)筑物有密切依附關(guān)系的產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施，允許在新供其他建設(shè)項目用地時，將其建設(shè)要求納入供地條件。

國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人要求，要進(jìn)一步營造公平競爭的土地市場環(huán)境，做好大、中、小、微企業(yè)發(fā)展用地需求保障，促進(jìn)社會投資、民間投資健康發(fā)展。

樓市調(diào)控再落子：兩部委發(fā)文規(guī)范明碼標(biāo)價

目前，我國的樓市調(diào)控正在下一盤很大的棋。繼國慶節(jié)前后全國逾20個熱門城市主動祭出限購限貸等新政之后，各種調(diào)控方式接連出臺，比如嚴(yán)查信貸資金違規(guī)流入樓市、整肅房地產(chǎn)中介以及打擊房企的不規(guī)范銷售行為等。

近日，這種調(diào)控再度升級——發(fā)改委、住建部聯(lián)合發(fā)文，將針對各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市、副省級省會城市的商品房銷售明碼標(biāo)價進(jìn)行專項檢查，為期一個月(11月10日～12月20日)，檢查對象涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。與之前各個城市的單獨(dú)行動不同，此次調(diào)控的規(guī)格有了明顯的升級。

有分析指出，此次專項檢查實際上瞄準(zhǔn)的是房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的捂盤惜售行為。總的來看，包括此次專項檢查以及此前的限購限貸，此輪調(diào)控有一個核心是一以貫之的，即從多方面規(guī)范市場交易行為，進(jìn)而起到抑制擠壓資產(chǎn)泡沫的作用。從后續(xù)影響上看，此次專項檢查有助于防范房價虛高現(xiàn)象的出現(xiàn)，購房者的顧慮會有所減少，買房的底氣也會增加。

不過，亦有分析指出，受政策持續(xù)收緊、購房者預(yù)期變化等因素影響，四季度核心城市房價或逐步過渡到微跌區(qū)間。