文/張麗 蘭州土地開發(fā)整理有限公司 甘肅蘭州 730030

土地儲備的成本控制方法研究

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在我國對土地儲備的不斷發(fā)展中取得了許多成就，但是同時也由于我國發(fā)展的比較晚，相應的出現(xiàn)了許多的問題。地儲備的成本決定土地儲備的風險，土地儲備的成本越高存在的風險也就越大，他們之間是成正比的，另外，土地儲備的成本是可以控制的，存在的利潤是不可控制的。因此，需要對土地儲備的成本加以控制，提高資金的利用率，減少土地儲備的風險是勢在必行的。

土地儲備；成本控制；制度管理

1、土地儲備制度

廣義的土地儲備制度，是指當前我國土地管理方式從計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)變的情況下，土地的使用方式從之前的外延粗放方式向內(nèi)涵集約型的方向發(fā)展，以經(jīng)營城市、發(fā)展城市為基本出發(fā)點，將提高城市土地利用率、優(yōu)化土地的資源配置作為基本目標，采取社會主義市場經(jīng)濟的宏觀調(diào)控作為基本手段，實現(xiàn)土地資產(chǎn)的保值、增值。狹義的土地儲備制度，是指由城市當?shù)卣跈?quán)或者委托的對應機構(gòu)通過征用、收購、置換、回收、整理等方式，將規(guī)劃用地或者分散在其他用地者受眾的土地集中起來，通過政府授權(quán)的一系列前期開發(fā)之后，結(jié)合當?shù)爻鞘械膶嶋H發(fā)展規(guī)劃和要求，采取招標、拍賣、協(xié)議等方式將土地再次投人到市場中，其主要目的在于調(diào)控城市建設(shè)用地的實際需求，具有一定的經(jīng)營性、微利性特點。

2、土地儲備工作的現(xiàn)狀

2.1 土地儲備機構(gòu)與職能

我國土地儲備制度起源于上海，1996年8月上海成立我國第一家土地儲備機構(gòu)——上海市土地發(fā)展中心。1997年8月，杭州土地儲備制度啟動。1999年6月，國土資源部以內(nèi)部通報形式轉(zhuǎn)發(fā)《杭州市土地收購儲備實施辦法》和《青島市人民政府關(guān)于建立土地儲備制度的通知》，并向全國推廣杭州、青島兩市開展土地儲備的經(jīng)驗。至2001年11月，全國已建土地儲備機構(gòu)2000余家。

2007年國土資源部頒布的《土地儲備管理辦法》對土地儲備的工作內(nèi)容進行了定義，即土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存，以備供應土地的行為。

就各地的實踐來看，儲備機構(gòu)的機構(gòu)設(shè)置也不盡相同。例如，杭州市的儲備機構(gòu)是隸屬于市土地管理局的土地儲備中心；武漢市的儲備機構(gòu)是隸屬于市城市規(guī)劃國土資源管理局的市土地整理儲備供應中心和市土地交易中心；南京市土地儲備機構(gòu)是隸屬于南京市國土資源局的土地儲備中心等。

2.2 土地儲備資金及融資管理

在土地征購中，儲備機構(gòu)需要通過征用、收購、置換、轉(zhuǎn)置、到期回收等方式，從分散的土地使用者手中把土地集中起來。征用農(nóng)地、收購市地都需要儲備中心墊付大量資金。目前城市土地儲備機制運作過程中，資金來源有以下渠道：政府撥款、銀行貸款、土地出讓金和合作開發(fā)資金等。

3、土地儲備成本控制的主要方法

3.1 土地儲備機構(gòu)合理決策和管理控制成本

土地儲備機構(gòu)作為對政府土地儲備管理、決策的部門，不是以盈利為目的的。它的主要作用是保證國家土地所有權(quán)，同時進行適時的盈利。減少土地儲備的成本，不管對于政府來說還是土地儲備機構(gòu)來說都是一件非常重要的事項，從而要求土地儲備機構(gòu)做到以下幾點。一是土地儲備機構(gòu)和其他相關(guān)部門加強合作和協(xié)調(diào)，共同去研究對土地的開發(fā)方案。二是加強對土地儲備的各項成本費用的預測，并相應的制定出計劃和方案，來達到減少土地開發(fā)成本。三是加強土地儲備機構(gòu)對在建項目的成本報告，并及時反映在建項目成本和耗費資金情況，根據(jù)實際情況進行成本信息的交流、修改方案。四是及時掌握、了解國家和項目所在地的政策、市場需求，并根據(jù)這些有效的信息，利用相關(guān)的有利政策減少土地儲備成本，提高對資金的利用效率和組織的執(zhí)行效率。

3.2 有效控制土地開發(fā)中的成本

在土地的開發(fā)期間，是對資金消耗最大的，所以要達到有效的控制土地儲備成本就必須在土地開發(fā)中控制成本。在對土地儲備開發(fā)的前期設(shè)計和前期策劃階段，必須考慮到當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展狀況、城市建設(shè)的規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃等基礎(chǔ)上，針對開發(fā)的土地編制科學的開發(fā)設(shè)計規(guī)劃，還要參照土地儲備機構(gòu)的土地儲備計劃、土地利用設(shè)計等方案，來對土地儲備開發(fā)前期的投資、效益核算、利潤安排等各種資金成本做出控制。在土地開發(fā)的建設(shè)中，想要控制土地儲備的成本，就要盡最大能力縮短土地開發(fā)的周期，優(yōu)化土地儲備開發(fā)的模式，降低土地儲備的成本。在對土地的開發(fā)中還要注意：一是認真核對和驗收合同條款，防止出現(xiàn)一些不必要的重復收費等問題；二是認真檢查建筑原料等的收獲記錄，并確定是否合格，還要監(jiān)督建設(shè)單位是否有序的按照設(shè)計圖紙施工；三是對建設(shè)中出現(xiàn)的每筆經(jīng)紀業(yè)務要做到認真核算、復查，防止項目費用存在計算誤差。

3.3 合理拓展土地儲備融資渠道

當前，中小城市土地儲備融資中大多以商業(yè)貸款為主，需要繼續(xù)予以保留。但是，當土地儲備部門從商業(yè)銀行獲得貸款時，政府此時還沒有向土地儲備機構(gòu)發(fā)放對應的使用權(quán)證。因此，可以在征地文件完整、貸后資金監(jiān)控合理的情況下，聯(lián)合土地部門簽訂監(jiān)管合作協(xié)議，并出具合法的承諾書、承認貸款行抵押權(quán)利的基礎(chǔ)上，貸款商業(yè)銀行可以預先發(fā)放貸款，在土地征用環(huán)節(jié)完成之后再辦理對應的抵押手續(xù)，確保土地出讓之后能夠及時的收回貸款。在當前既有條件還不十分成熟的情況下，中小城市必須克服困難，對土地儲備的融資模式進行創(chuàng)新，實現(xiàn)土地融資主體的多元化，通過成立土地銀行、土地證券公司等方式，構(gòu)建起土地儲備機構(gòu)的融資框架，達到抵消因為主觀操作失誤造成的融資風險。

結(jié)語：

土地儲備制度是我國對于土地管理制度的改革和創(chuàng)新，雖然經(jīng)歷長時間的發(fā)展，但不管在理論上還是實踐上都存在有一些不足，需要進一步的完善，使得土地儲備制度跟上我國社會經(jīng)濟的發(fā)展。

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