紹興市國土資源局　許　虹

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不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的隱私問題及對策探析

紹興市國土資源局許虹

不動產(chǎn)登記是物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。對普通人來說，不動產(chǎn)登記可以保護個人對房產(chǎn)、土地、林地等不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)；可查詢不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬，有助于解決一房多賣等風(fēng)險，使交易更安全；也可以在轉(zhuǎn)賣房屋時不用土地、房屋等多個部門來回跑，辦手續(xù)更加便捷。但不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之后，將分散在各個管理部門的不動產(chǎn)信息進行整合，聯(lián)通“各信息孤島”間的數(shù)據(jù)，形成一套統(tǒng)一規(guī)范的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，必然對所有者的財產(chǎn)和隱私價值有著一定的影響，也有著一些不容忽視的隱患和漏洞，要高度關(guān)注，并在具體政策操作的過程中，加強工作人員管理、信息管理系統(tǒng)安全性和網(wǎng)絡(luò)安全等方面進行精心設(shè)計和實施，以避免對不動產(chǎn)所有者隱私權(quán)的侵犯。

一、不動產(chǎn)對于所有者的隱私價值

1.財產(chǎn)隱私價值

隱私權(quán)是權(quán)利譜系中的新生權(quán)利，最早是由美國學(xué)者沃倫和布蘭代斯于1890年在《哈佛法律評論》第4期發(fā)表的《隱私權(quán)》一文中提出的。《中華人民共和國憲法》第38條規(guī)定：“中華人民共和國公民的人格尊嚴(yán)不受侵犯”；第39條規(guī)定：“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”；第40條規(guī)定：“中華人民共和國公民的通信自由和通信秘密受法律的保護”。特別是近年來隨著我國民眾權(quán)利意識的不斷加強，對個人隱私的保護已逐漸成為國人生活中的一項基本的權(quán)利訴求。作為公民的一項基本權(quán)利，隱私權(quán)意味著公民享有自身的私人信息、私生活以及私人事務(wù)不受恣意侵?jǐn)_的權(quán)利。而不動產(chǎn)屬于個人財產(chǎn)，關(guān)于個人財產(chǎn)的信息屬于隱私權(quán)范圍，對于所有者來說，具有隱私價值，應(yīng)當(dāng)予以堅決保護。

2.人身隱私價值

人身權(quán)是指與人身相聯(lián)系或不可分離的沒有直接財產(chǎn)內(nèi)容的權(quán)利，包括人格權(quán)和身份權(quán)兩大類，其中人格權(quán)包括生命權(quán)、身體權(quán)、健康權(quán)、姓名權(quán)、名稱權(quán)、名譽權(quán)、肖像權(quán)等。身份權(quán)包括親權(quán)、配偶權(quán)、榮譽權(quán)、親屬權(quán)等。人身權(quán)是我國公民和法人的人身關(guān)系在法律上的體現(xiàn)和反映。不動產(chǎn)，對于所有者來說，牽扯到個人的姓名權(quán)、名稱權(quán)等，這些都是隱私權(quán)里面的個人信息，有著不受恣意侵?jǐn)_的權(quán)利，具有人身隱私價值。

二、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記所帶來的隱私問題

1.不動產(chǎn)登記主觀方面的隱私保護問題-----工作人員的涉密問題

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，牽扯到所有者的財產(chǎn)隱私價值和人身隱私價值，不可避免地與隱私權(quán)之間產(chǎn)生沖突。特別是不動產(chǎn)登記機構(gòu)、不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員。這些機構(gòu)和工作人員掌握不動產(chǎn)信息，作為人為因素，必然成為不動產(chǎn)登記的潛在隱患，其從事的工作很特殊，涉及到億萬人民的財產(chǎn)和人身隱私問題，務(wù)必要進行嚴(yán)格的涉密管理。為了保護不動產(chǎn)權(quán)利人的財產(chǎn)隱私安全，法律要明確這些主體須承擔(dān)對不動產(chǎn)權(quán)利人登記信息的保密義務(wù)，要在制度設(shè)計層面進行嚴(yán)格規(guī)范，同時而有關(guān)國家機關(guān)作為查詢?nèi)艘膊坏脤⒉樵儷@得的不動產(chǎn)登記資料用于其他目的，并承擔(dān)對登記信息不得泄密的義務(wù)。

2.不動產(chǎn)登記客觀方面的隱私保護問題-----技術(shù)防護方面的問題

不動產(chǎn)登記，作為電子介質(zhì)或者紙質(zhì)介質(zhì)存在，都需要一定的技術(shù)防護，不然就會泄露公民的財產(chǎn)和人身隱私。技術(shù)防護，在電子介質(zhì)方面，不動產(chǎn)登記肯定是要實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)的，不能實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，統(tǒng)一登記也就失去了意義，而一旦聯(lián)網(wǎng)，就牽扯到網(wǎng)絡(luò)安全問題，就需要進行網(wǎng)絡(luò)安全防護，病毒防護，并要進行最嚴(yán)格的網(wǎng)絡(luò)安全管理。而紙質(zhì)介質(zhì)檔案，則更要防止被隨意復(fù)制和流失，確保唯一性和完整性，需要技術(shù)方面的防護措施。

三、正確認(rèn)識不動產(chǎn)登記信息的使用

1.登記信息并不侵犯隱私權(quán)

不動產(chǎn)登記的重點是物的信息登記。在性質(zhì)上，物權(quán)是絕對權(quán)，具有排他性、追及力等效力。這些性質(zhì)和效力使得物權(quán)的取得、變動、行使與實現(xiàn)都涉及到他人和社會利益，關(guān)于交易的安全與秩序。出于對交易安全和秩序的追求，物權(quán)不能只是觀念上的強大，還必須以一種物質(zhì)形態(tài)昭然于外，這就是對物權(quán)的公示的要求。不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式正是登記?？梢姴粍赢a(chǎn)信息登記是為了維護物權(quán)秩序和交易安全，是出于公共利益的考量。因而不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度本身并沒有侵犯公民隱私權(quán)，而是這一制度對公民的這部分隱私權(quán)內(nèi)容的保護做了一定限制。

2.登記信息具有公法的價值

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息更具有公法的價值，主要體現(xiàn)在：一是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可以促進我國宏觀經(jīng)濟調(diào)控（特別是房地產(chǎn)調(diào)控）的效果。實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，能將分散在各個管理部門的不動產(chǎn)信息進行整合，得出合理的結(jié)論，為房地產(chǎn)政策的制定提供詳實的數(shù)據(jù)和基礎(chǔ)材料。二是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可以完善我國的不動產(chǎn)稅收，為房地產(chǎn)稅收改革創(chuàng)造條件。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，通過個人的不動產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，將為稅務(wù)部門提供有利的稅收基礎(chǔ)資料。三是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度有利于我國的信用體系建設(shè)。不動產(chǎn)是社會的最主要財富，如果能對交易主體的個人財富通過統(tǒng)一的登記平臺進行登記，對相關(guān)交易主體的償付能力會較容易判斷。當(dāng)交易主體有違約行為或其他不履行債務(wù)行為時，司法部門也可以通過統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記平臺，以快速獲取債務(wù)人的不動產(chǎn)狀況，相關(guān)的裁決、判決會盡快得到執(zhí)行。

四、協(xié)調(diào)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與隱私權(quán)沖突的對策

1.加強對相關(guān)部門的管理

我國《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱：條例）已于自2015年3月1日起施行。關(guān)于不動產(chǎn)登記隱私權(quán)保護問題，《條例》明確規(guī)定：“不動產(chǎn)登記機構(gòu)、不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)登記信息保密；涉及國家秘密的不動產(chǎn)登記信息，應(yīng)當(dāng)依法采取必要的安全保密措施?！痹诓粍赢a(chǎn)登記過程中形成的信息，包括申請登記材料，登記機構(gòu)對不動產(chǎn)事項進行審核形成的審查材料以及登記結(jié)果資料，其內(nèi)容可能涉及個人隱私、商業(yè)秘密，甚至是國家秘密。因此，必須對隨意泄露登記資料的行為做出規(guī)制，對于涉及個人隱私及國家秘密的不動產(chǎn)登記信息，應(yīng)當(dāng)進行必要的安全技術(shù)處理，出臺相應(yīng)的具體辦法予以執(zhí)行。建議在《條例》實施細則里，要進一步明確相關(guān)部門的管理責(zé)任，加強對相關(guān)部門的涉密管理，以確保不動產(chǎn)登記對隱私權(quán)的切實保護。

2.加強對技術(shù)系統(tǒng)的配置

在不動產(chǎn)登記系統(tǒng)研發(fā)和管理的過程中，要基于確保公民財產(chǎn)和人身隱私安全性考慮重點加強對技術(shù)系統(tǒng)的涉密配置，構(gòu)建嚴(yán)密的安全防護網(wǎng)絡(luò)，以確保公民隱私信息的安全性。在不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺建設(shè)中，必須遵循統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，為實現(xiàn)信息共享和系統(tǒng)對接奠定基礎(chǔ)。要加強安全系統(tǒng)建設(shè)包括物理安全、網(wǎng)絡(luò)安全、數(shù)據(jù)安全、應(yīng)用安全、安全制度等內(nèi)容，保障不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺的安全平穩(wěn)運行和信息的安全管理、應(yīng)用服務(wù)。要高度重視信息安全，把信息安全納入信息平臺建設(shè)的全周期，建立安全保障制度，明確崗位、落實責(zé)任，在授權(quán)審批、審核審查、數(shù)據(jù)編輯等環(huán)節(jié)嚴(yán)格規(guī)范；在數(shù)據(jù)存儲、備份、移交、整合等方面要加強信息保密防范；在信息共享、系統(tǒng)對接、上線運行等關(guān)鍵環(huán)節(jié)嚴(yán)防數(shù)據(jù)流失、外泄。

3.出臺相應(yīng)法律法規(guī)

在《不動產(chǎn)登記暫行條例》的基礎(chǔ)上，各地要進一步出臺相應(yīng)的《實施細則》等相應(yīng)法律法規(guī)，做好配套法律的跟進和完善，補強法律層面的空白和盲區(qū)，以確保公民隱私權(quán)的切實保護。不動產(chǎn)登記的規(guī)范化、法制化是總的方向，未來暫行條例也有可能會上升為法律。暫行條例實施后，需要各地在發(fā)展中改變原來有關(guān)不動產(chǎn)登記的一些不規(guī)范做法，還需要公民增強依法登記、如實登記、遵守保密義務(wù)等法制意識。

4.注重知情權(quán)與隱私權(quán)的協(xié)調(diào)

隱私權(quán)的立法目的在于給公民的生活秘密法律保護，防止他人的侵犯。知情權(quán)的根本目的則是確保公民知曉和獲取信息的權(quán)利。人們一方面可以依據(jù)隱私權(quán)確保自己的信息不讓別人知道，另一方面又可以依據(jù)知情權(quán)來讓自己知道更多的信息?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》既規(guī)定了必須依法登記的信息范圍，確保相關(guān)部門可以共享，利害關(guān)系人可以查詢，同時又規(guī)定了泄漏或者非法使用這些信息的法律責(zé)任，可以說較好地遵循了權(quán)利協(xié)調(diào)的原則，即在隱私權(quán)和知情權(quán)發(fā)生沖突時，通過一定范圍內(nèi)的公開來滿足知情權(quán)的需要。