邊頭保

（上海鐵路局土地房產(chǎn)管理處工程師，上海200071）

鐵路企業(yè)開展土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營策略研究

邊頭保

（上海鐵路局土地房產(chǎn)管理處工程師，上海200071）

根據(jù)國發(fā)〔2013〕33號文件,鐵路生產(chǎn)經(jīng)營性劃撥土地可采取授權(quán)經(jīng)營方式配置。分析了鐵路企業(yè)開展土地授權(quán)經(jīng)營工作面臨的問題，提出實施過程中應(yīng)把握的幾個重要環(huán)節(jié)以及具體工作措施，進一步提升鐵路用地資產(chǎn)效益和價值，促進鐵路企業(yè)長遠、可持續(xù)發(fā)展。

鐵路用地；授權(quán)經(jīng)營；策略；研究

國務(wù)院《關(guān)于改革鐵路投融資體制加快推進鐵路建設(shè)的意見》（國發(fā)〔2013〕33號，以下簡稱國發(fā)33號文）提出，“中國鐵路總公司作為國家授權(quán)投資機構(gòu)，其原鐵路生產(chǎn)經(jīng)營性劃撥土地，可采取授權(quán)經(jīng)營方式配置，由中國鐵路總公司依法盤活利用”。2014年以來，中國鐵路總公司組織開展了土地清查、土地評估等前期相關(guān)工作，為鐵路用地授權(quán)經(jīng)營工作奠定扎實基礎(chǔ)。

1 鐵路用地授權(quán)經(jīng)營的概念和意義

1.1 概念

《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第四條指出：國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營，是指國家根據(jù)需要，可以一定年期的國有土地使用權(quán)作價后授權(quán)給經(jīng)國務(wù)院批準設(shè)立的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司經(jīng)營管理。被授權(quán)的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司取得授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)后，可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價出資（入股）或租賃等方式配置土地?！秶衅髽I(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》的出臺，首次明確了國有企業(yè)改制涉及的劃撥土地使用權(quán)可以采取國家授權(quán)經(jīng)營方式進行處置。

根據(jù)國發(fā)33號文精神，作為國家劃撥取得土地使用權(quán)的鐵路用地，鐵路用地授權(quán)經(jīng)營可以理解為國家以一定年期（一般為50年）的土地使用權(quán)作價授權(quán)給中國鐵路總公司，中國鐵路總公司可以在鐵路系統(tǒng)內(nèi)部各直屬企業(yè)（鐵路局），或者在鐵路控股、參股企業(yè)中進行作價出資（入股）或出租[1]。

1.2 重要意義

1.2.1 是貫徹落實國家支持鐵路發(fā)展戰(zhàn)略的重要舉措

2013年以來，國務(wù)院先后下發(fā)了《關(guān)于改革鐵路投融資體制加快推進鐵路建設(shè)的意見》、《關(guān)于支持鐵路建設(shè)實施土地綜合開發(fā)的意見》（國辦發(fā)〔2014〕37號，以下簡稱國辦發(fā)37號文）。實施鐵路用地授權(quán)經(jīng)營，有利于提高鐵路用地資產(chǎn)收益，改善企業(yè)經(jīng)營管理水平，促進鐵路發(fā)展。中國鐵路總公司盛光祖總經(jīng)理在關(guān)于土地評估和授權(quán)經(jīng)營有關(guān)工作的批示中明確，“要盡可能把所有能納入的土地經(jīng)營權(quán)確定下來，不要遺漏。按此要求，爭取國土資源部的支持，盡可能多地完成授權(quán)經(jīng)營工作”。1.2.2有利于全面摸清鐵路企業(yè)土地資產(chǎn)狀況

通過開展土地清查，可以全面摸清鐵路用地的數(shù)量、質(zhì)量和狀態(tài)，集中解決土地權(quán)屬、確權(quán)領(lǐng)證等方面存在的問題，促進鐵路用地管理規(guī)范化。

1.2.3 有利于提高鐵路用地資產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)水平

通過授權(quán)經(jīng)營，鐵路企業(yè)具有較大的土地資產(chǎn)自主處置權(quán)，為土地綜合開發(fā)創(chuàng)造有利條件，在鐵路系統(tǒng)內(nèi)部重新配置土地或者向鐵路參股企業(yè)、控股企業(yè)租賃并收取土地租金。

1.2.4 有利于顯化鐵路用地價值，降低鐵路負債率

長期以來，在鐵路企業(yè)資產(chǎn)統(tǒng)計中，并不包括土地資產(chǎn)。按照國家財務(wù)制度規(guī)定計入企業(yè)無形資產(chǎn)的土地使用權(quán)，則一直沒有進行評估。鐵路企業(yè)土地資產(chǎn)長期處于一種靜止的狀態(tài)，既然未形成資產(chǎn)，就根本談不上保值增值。根據(jù)《中國鐵路總公司2016年一季度審計報告》，截至2016年3月末，中國鐵路總公司總資產(chǎn)6.35萬億元，負債4.14萬億元，負債率65.2％。通過授權(quán)經(jīng)營方式，國家一次性注入一大筆資本金，降低鐵路企業(yè)資產(chǎn)負債率，對優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、增強市場競爭力具有重要作用。

2 鐵路用地授權(quán)經(jīng)營實施過程存在的主要問題

2.1 以授權(quán)經(jīng)營方式取得的土地使用權(quán)法律依據(jù)不足[2]

現(xiàn)行《土地管理法》明確的土地使用權(quán)取得方式為劃撥和出讓，《土地管理法實施條例》規(guī)定的土地有償使用方式包括出讓、租賃、作價出資（入股），而土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營方式只是在原國家土地管理局8號令和國土資源部433號、44號等文件中作了規(guī)定。也就是說，土地管理法律、行政法規(guī)規(guī)定的土地使用權(quán)取得方式只有劃撥、出讓、租賃、作價出資（入股）等四種，以國家授權(quán)經(jīng)營方式取得土地使用權(quán)只在國土資源部的部門規(guī)章中作了明確，從而使授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)的取得顯得缺乏法律依據(jù)。

2.2 對以出讓方式為主體的土地市場形成一定的沖擊

土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營賦予國家授權(quán)投資機構(gòu)以非出讓方式獲得相當于出讓土地的使用權(quán)和收益權(quán)，而目前國家授權(quán)企業(yè)在公司制改革中普遍采取授權(quán)經(jīng)營方式處置土地資產(chǎn)的做法，實際上減少了采取出讓方式處置土地的行為，對以出讓等有償使用的土地市場造成了一定的沖擊。由于與企業(yè)之間存在利益沖突，在企業(yè)改制實踐中，一些地方政府對授權(quán)經(jīng)營工作比較抵觸，往往造成企業(yè)改制后難以及時辦理用地手續(xù)。

2.3 鐵路企業(yè)和地方國土部門缺乏授權(quán)經(jīng)營實際操作經(jīng)驗

中國鐵路總公司作為新的國家授權(quán)投資機構(gòu)，在土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營方面案例不多。目前，全路已實施鐵路企業(yè)改制的只有兩家，其中廣深鐵路采取土地作價入股的方式配置土地，大秦鐵路則是全國唯一以授權(quán)經(jīng)營方式配置土地的鐵路企業(yè)。不僅僅是鐵路企業(yè)，大多數(shù)地方國土資源管理部門也缺乏授權(quán)經(jīng)營方面的實際操作經(jīng)驗，土地授權(quán)經(jīng)營的辦理要求和辦理程序，都是一個全新而陌生的領(lǐng)域。

2.4 新建項目用地大多未確權(quán)領(lǐng)證影響授權(quán)經(jīng)營的范圍和數(shù)量

近年來，鐵路建設(shè)項目很多存在建設(shè)用地手續(xù)不全、未批先用、地方政府應(yīng)付征地費用沒有落實到位等問題，致使建設(shè)用地無法組卷向國土資源部上報審批，鐵路用地也就無法確權(quán)領(lǐng)證，影響了鐵路用地授權(quán)經(jīng)營的范圍和數(shù)量。

2.5 合資鐵路利用既有鐵路用地資產(chǎn)界面不清晰

隨著鐵路建設(shè)項目的不斷上馬，新建鐵路特別是高速鐵路與既有鐵路并行或交叉的區(qū)段越來越多，而高速鐵路基本是采取路地合資方式建設(shè)，合資鐵路利用既有鐵路用地的情況比較普遍。按照原鐵道部有關(guān)規(guī)定，合資鐵路利用既有鐵路用地可采取作價入股、評估補償或租賃等方式進行資產(chǎn)處置，但由于涉及鐵路設(shè)施搬遷和房屋拆遷安置等多方面原因，目前合資鐵路利用既有鐵路用地資產(chǎn)均未納入建設(shè)項目設(shè)計內(nèi)容，造成國鐵與合資鐵路土地資產(chǎn)界面不清晰。

3 開展鐵路用地授權(quán)經(jīng)營工作中需把握的幾個重要環(huán)節(jié)

3.1 準確掌握實施授權(quán)經(jīng)營鐵路用地的條件

授權(quán)經(jīng)營的鐵路用地必須同時滿足：（1）劃撥用地；（2）土地使用權(quán)人為中國鐵路總公司100％的產(chǎn)權(quán)單位，即土地證應(yīng)該登記在“中國鐵路總公司”或各鐵路局名下，并且與企業(yè)營業(yè)執(zhí)照名稱一致；（3）鐵路運輸生產(chǎn)用途的土地。以出讓等其他方式取得的土地、合資鐵路用地、非生產(chǎn)用地等均不能納入授權(quán)經(jīng)營。

3.2 鐵路用地權(quán)屬必須清晰無糾紛、登記規(guī)范無瑕疵

鐵路用地的土地證必須滿足“權(quán)屬合法、界址清楚、面積準確”的要求，達到地方國土局初審和國土資源部審批的標準。一是擁有縣級及以上人民政府頒發(fā)的土地證。人民政府派出性機構(gòu)（包括各類開發(fā)區(qū)、管委會）無權(quán)辦理土地登記手續(xù)。二是土地證登記用途必須符合國土資源部頒布的《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010—2007）一級類“交通運輸用地”或者二級類“鐵路用地”。三是土地實際使用單位必須與土地證證載使用權(quán)人保持一致。四是土地證附圖面積與證載面積保持一致。五是無權(quán)屬爭議土地可先進行確權(quán)登記，存在權(quán)屬糾紛的土地暫時擱置。

3.3 認真配合做好土地評估現(xiàn)場勘察

土地現(xiàn)場勘察是保證土地評估結(jié)果真實性的重要前提，土地評估人員根據(jù)《土地清查表》，對每一宗納入授權(quán)經(jīng)營處置或評估范圍的土地進行現(xiàn)場勘察，對土地位置、面積、四至、宗地形狀、權(quán)屬狀況、地上建構(gòu)筑物和周邊土地利用條件等進行資料收集和調(diào)查，并對土地處置分類進行確定，準確評估鐵路用地價值。

3.4 準確把握授權(quán)經(jīng)營與土地綜合開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系

很多人容易產(chǎn)生鐵路用地授權(quán)經(jīng)營等同于土地綜合開發(fā)的誤解，以為鐵路用地授權(quán)經(jīng)營就是想怎樣開發(fā)就怎樣開發(fā)。實際上，土地綜合開發(fā)的概念更大、范圍更廣，包括采取改變用途、協(xié)議出讓、合作入股等多種方式，特別是國辦發(fā)37號文明確了鐵路土地綜合開發(fā)的方式和途徑，而鐵路用地授權(quán)經(jīng)營具有不能改變現(xiàn)有使用用途、向路外單位配置必須辦理出讓手續(xù)等諸多限制條件。應(yīng)該說，鐵路用地授權(quán)經(jīng)營為綜合開發(fā)創(chuàng)造了一定的條件，但兩者之間并不能完全劃等號。

3.5 高度重視與地方土地管理部門的溝通協(xié)調(diào)

授權(quán)經(jīng)營土地報批主要涉及國土資源部及各市（縣）土地管理部門兩個層面，分為四個階段，通常稱為“兩上兩下”。一是土地總體處置方案核準階段（“一上”），在取得國務(wù)院批文后，中國鐵路總公司向國土資源部提交土地總體處置方案的核準申請。國土資源部部長會議討論通過后，復函同意采用授權(quán)經(jīng)營方式處置土地。二是地方初審或備案階段（“一下”），取得“一上”批準文件后，中國鐵路總公司下屬單位正式向土地所在市、縣土地管理部門提交土地權(quán)屬及評估結(jié)果的初審申請。地方土地管理部門局長會議審批通過，出具初審意見。三是土地具體處置方案報批階段（“二上”），在取得地方全部初審意見后，中國鐵路總公司向國土資源部提交土地具體處置方案審批和評估報告?zhèn)浒傅纳暾?。國土資源部審核并經(jīng)部長會議審批后，復函同意采取授權(quán)經(jīng)營方式處置宗地的范圍，由中國鐵路總公司向財政部辦理轉(zhuǎn)增國家資本金手續(xù)并報國土資源部備案。四是土地證變更登記階段（“二下”），在取得國土資源部處置批復后，中國鐵路總公司下屬單位向宗地所在土地管理部門申請土地證變更登記，將土地取得方式由“劃撥”變更為“授權(quán)經(jīng)營”。四個階段的工作都離不開地方土地管理部門，地方土地管理部門的支持力度將直接影響授權(quán)經(jīng)營工作的實施進度。必須加強與土地管理部門的溝通協(xié)調(diào)，主動匯報存在的各類問題并及時解決，爭取最有力的支持和最優(yōu)惠的政策。

4 做好土地授權(quán)經(jīng)營工作的有關(guān)建議

4.1 開展土地清查，摸清土地資產(chǎn)底數(shù)

一是明確土地清查工作目標。全面摸清土地位置、土地性質(zhì)、資產(chǎn)歸屬、使用情況等，土地、房屋、資產(chǎn)相互匹配，做到土地數(shù)量清、分布清、技術(shù)要素清。二是科學制訂土地清查工作方案。重點做好房地匹配和土地處置分類，按照土地清查填表、土地證復印掃描、資料裝訂等工作步驟和要求，有序組織推進，建立統(tǒng)一規(guī)范的土地基礎(chǔ)資料，確保信息真實、準確、完整。

4.2 開展現(xiàn)場勘察，制定土地資產(chǎn)處置方案

對每宗土地進行現(xiàn)場勘察，既是土地評估的必要環(huán)節(jié)，也是全面掌握土地現(xiàn)狀的重要時機。一是要合理制定土地現(xiàn)場勘察工作方案，與土地評估機構(gòu)共同商定現(xiàn)場勘察工作方案。指派熟悉現(xiàn)場情況的人員，配合土地評估機構(gòu)做好現(xiàn)場調(diào)查、拍照、指界等工作。二是準確提出土地處置分類方式。根據(jù)土地現(xiàn)場勘察情況，結(jié)合土地證有關(guān)內(nèi)容信息，準確提出土地處置分類方式，按照“現(xiàn)狀授權(quán)經(jīng)營、完善后授權(quán)經(jīng)營、只評估不處置、不處置不評估”進行分類。

4.3 完善土地權(quán)屬，滿足土地授權(quán)經(jīng)營條件

完善土地權(quán)屬的目的是取得合法、規(guī)范的土地證（或房地產(chǎn)權(quán)證）。一是認真梳理需要權(quán)屬完善的宗地范圍。逐宗梳理，列出需要權(quán)屬完善的宗地，主要包括土地證載使用權(quán)人不符合要求、宗地未辦理測繪、生產(chǎn)生活用地混用、用途登記不規(guī)范或有爭議的宗地。二是發(fā)揮鐵路整體合力，開展土地權(quán)屬完善工作。加強與地方政府部門的溝通協(xié)調(diào)，通過采取主動上門對接、利用地方涉鐵項目捆綁商談等多種途徑，全面推進土地權(quán)屬完善工作。

4.4 合理配置土地，提高土地綜合開發(fā)效益

一是通過開展土地評估工作，將鐵路用地資產(chǎn)價值在財務(wù)賬面進行反映，降低鐵路企業(yè)負債率。二是將取得授權(quán)經(jīng)營的土地在鐵路系統(tǒng)內(nèi)部直屬企業(yè)進行合理配置，或者在鐵路控股、參股企業(yè)中進行作價出資（入股）或出租，取得土地收益，真實反映出土地價值，提高土地綜合開發(fā)效益。三是積極探索鐵路土地綜合開發(fā)的有效途徑和方式，通過協(xié)議出讓并補交出讓金等方式，改變鐵路用地劃撥性質(zhì)后用于商業(yè)性綜合開發(fā)，形成規(guī)?；?、集約化效益，實現(xiàn)土地綜合效益最大化。

5 結(jié)束語

實施鐵路用地授權(quán)經(jīng)營，是國家授予鐵路企業(yè)的一項重要支持政策，對增強鐵路企業(yè)市場競爭力，實施“走出去”戰(zhàn)略具有重要意義。在實施過程中，必須內(nèi)外兼修，既要滿足土地授權(quán)經(jīng)營的客觀條件，又要做好與地方國土部門的對接協(xié)調(diào)，才能有序順利地開展鐵路用地授權(quán)經(jīng)營工作。

[1]邊頭保.鐵路企業(yè)實施高鐵站區(qū)土地綜合開發(fā)策略研究[J].鐵道經(jīng)濟研究，2015(6)：35-37，44

[2]雷愛先.關(guān)于國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營問題的探討[J].中國土地科學，2001(1)：22-27

（責任編輯：魏艷紅）

Research on the Strategy of Land Use Right Authorization in Railway Enterprises

BIAN Toubao
（Shanghai Railway Bureau,Land and real estate management office,Engineer,Shanghai 200071,China）

According to the No.33 document of State Department published in 2013,the land assigned for railway production could adopt authorized operation mode.This paper analyzes the problems of railway enterprises in the process of land authorized operation, proposes specific measures in order to further enhance the benefit and value of railway land,and promote railway enterprises to longterm and sustainable develop.

railway land；authorized operation；strategy；research

A

：1004-9746（2016）04-0031-04

2016-06-20）