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農(nóng)民是樓市最后一代接盤俠

2016-02-11 03:49文丨??ㄖ菐?/span>
遵義 2016年2期
關(guān)鍵詞:買房戶籍庫存

文丨??ㄖ菐?/p>

農(nóng)民是樓市最后一代接盤俠

文丨??ㄖ菐?/p>

剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議要求,通過加快農(nóng)民工市民化,擴(kuò)大有效需求,打通供需通道,消化庫存,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場;允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶,使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求;把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口;要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略,適當(dāng)降低商品住房價格;要取消過時的限制性措施。

鼓勵有條件的農(nóng)民買房將成為今后一個時期消化房地產(chǎn)庫存的重點。中國的城市化率55%,但是城市戶籍人口只占40%,有大約15%的城市人口農(nóng)村戶籍的城市務(wù)工者,這些人沒有房子的占大多數(shù),擁有一套屬于自己的房子也未嘗不是他們的訴求。

消化房地產(chǎn)庫存與化解過剩產(chǎn)能、降低企業(yè)負(fù)擔(dān)、防范金融風(fēng)險、擴(kuò)大有效供給并列作為中央經(jīng)濟(jì)工作會議文件的單獨一個章節(jié)被強調(diào),證明房地產(chǎn)庫存到了對中國經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展形成實質(zhì)性威脅的地步。自2013年下半年以來的這一輪房地產(chǎn)庫存危機,造成三方面的影響。

直接的方面就是房地產(chǎn)及相關(guān)60多個行業(yè)發(fā)展的影響,特別是鋼鐵、水泥等產(chǎn)能過剩行業(yè)的影響,需求萎靡加劇了這些行業(yè)的產(chǎn)能過剩。2015年1-11月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資87702億元,同比名義增長1.3%,增速比1-10月份回落0.7個百分點,繼續(xù)回落。其中,住宅投資更是只增長0.7%。

其次是對金融行業(yè)的影響,房地產(chǎn)行業(yè)的長期低迷會影響相關(guān)企業(yè)的貸款評級,提高銀行的壞賬率,影響金融體系穩(wěn)定。

其實影響最大的是對地方政府收入的影響。中國的財稅體制除了中央與地方之分,在地方內(nèi)部還分為省市縣鄉(xiāng)四級財政,財政收入層層上解,優(yōu)質(zhì)稅源往往被上級劃走,造成土地收入是地方財政收入的重要部分。而房地產(chǎn)行業(yè)走弱,庫存高企,嚴(yán)重影響地方政府的賣地收入。

今年1-11月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積19894萬平方米,同比下降33.1%;土地成交價款6409億元,同比下降26.0%,而且一二線重點城市土地拍賣收入占全國土地成交款的大頭,三線以下城市土地財政收入更為慘淡,分化嚴(yán)重,嚴(yán)重影響中小城市的GDP增長速度和城市建設(shè)投資力度。

農(nóng)民歷來是相應(yīng)國家號召的主力軍,無論是解放戰(zhàn)爭時期后勤保障的獨輪車,還是土改時期的主力軍,無論是大躍進(jìn)時期的全民大煉鋼鐵,還是人民公社時期的集體化運動,無論是改革開放時期的工農(nóng)業(yè)價格剪刀差,還是新世紀(jì)大規(guī)模城市化以來的大量農(nóng)田貢獻(xiàn)。

如今,面對這樣一場房地產(chǎn)去庫存運動的現(xiàn)實要求,農(nóng)民特別是農(nóng)民工,頂在了杠頭上。他們大部分時間生活在城市,而且他們中間大部分人沒有房產(chǎn),在幾十年的高速發(fā)展中積累了一定的財富。

但是,長期以來制約農(nóng)民進(jìn)城買房的因素也不可小覷,除去一線城市嚴(yán)格的購房資格限制以外,關(guān)鍵是農(nóng)民當(dāng)下的社會保障與城市社會保障之間有比較大的差距,特別是在養(yǎng)老、教育等領(lǐng)域。

另一方面農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)和農(nóng)村宅基地遲遲無法流通交易,造成了農(nóng)民一旦戶口離開農(nóng)村相當(dāng)于自動無償將這些權(quán)益交給村集體,這在很大程度上影響了農(nóng)民進(jìn)城的積極性。

城市化是一個國家發(fā)展進(jìn)步不可逆轉(zhuǎn)的趨勢,農(nóng)民進(jìn)城也將是歷史的必然,這樣一種趨勢是中國實現(xiàn)現(xiàn)代化的重要組成部分。除去通過上大學(xué)等渠道轉(zhuǎn)化為市民以外,買房將成為農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民的一個新渠道。

未來,配合農(nóng)民進(jìn)城買房這一“國策”,農(nóng)村改革的大幕也將進(jìn)一步推進(jìn),農(nóng)民將從土地上進(jìn)一步解放出來,農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地將有更多地變現(xiàn)途徑,進(jìn)城農(nóng)民的社會保障也將會進(jìn)一步拉近與城市居民的距離,逐步融入城市。

俠之大者,為國接盤。60多年來農(nóng)民孜孜以求的夢想也許會在這次成為現(xiàn)實,期待他們成為命運最好的最后一代接盤俠。

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