文｜亞太旅游聯(lián)合會(huì)副主席、東方園林產(chǎn)業(yè)集團(tuán)投資總經(jīng)理 沈飛

一、休閑地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前發(fā)展?fàn)顩r分析

雖然我國(guó)旅游休閑地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間并不長(zhǎng)，但是進(jìn)展卻比較理想，總體來(lái)講，應(yīng)概括為兩個(gè)階段。首先，初級(jí)階段。把商品房開(kāi)發(fā)與自然旅游資源相互融合，建立在自然景區(qū)之內(nèi)，又或者將地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身營(yíng)造出悠然和諧的休閑氛圍。此階段項(xiàng)目發(fā)展建設(shè)與普通住宅大同小異，僅僅是將自然資源優(yōu)化其中，使其舒適度更加適宜，以此來(lái)提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。其次，成長(zhǎng)階段：我國(guó)旅游休閑地產(chǎn)正處于成長(zhǎng)時(shí)期，以人文景觀及自然資源來(lái)烘托項(xiàng)目?jī)r(jià)值，以此來(lái)提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值與品牌知名度，使得旅游休閑理念與項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)融合，依托自然資源來(lái)提升企業(yè)的規(guī)劃發(fā)展理念，使品牌設(shè)計(jì)更具吸引力，并大力提升企業(yè)知名度。

當(dāng)前，我國(guó)休閑地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸步入正軌，但與西方國(guó)家的成熟理念相比，仍然是相去甚遠(yuǎn)，在思想意識(shí)與思維理念方面還是存在很多制約性。（1）當(dāng)前國(guó)內(nèi)旅游休閑地產(chǎn)客戶指向性很明確，仍然是以經(jīng)濟(jì)實(shí)力較高的人群為主，目前尚且無(wú)法實(shí)現(xiàn)大眾集體休閑，這也就給休閑地產(chǎn)行業(yè)造成了極大的制約性。（2）休閑地產(chǎn)與普通住宅開(kāi)發(fā)在根本上存在著較大的差異性，很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也已經(jīng)意識(shí)到了這一點(diǎn)，而且在此基礎(chǔ)上也進(jìn)行了相關(guān)研究，但是仍然無(wú)法將休閑地產(chǎn)的項(xiàng)目特點(diǎn)與資源優(yōu)勢(shì)充分體現(xiàn)出來(lái)。（3）休閑地產(chǎn)與相關(guān)的物業(yè)配套設(shè)置是密不可分的，這兩者之間必須充分融合。配套設(shè)施必須及時(shí)完善，這會(huì)對(duì)客戶產(chǎn)生很大的購(gòu)買(mǎi)欲望，而客戶需求是大前提。因此，相關(guān)的配套設(shè)施也就會(huì)不斷提升。相關(guān)配套設(shè)施的重要性是不言而喻的，此關(guān)鍵點(diǎn)早已被開(kāi)發(fā)商所洞悉，但是目前國(guó)內(nèi)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)還有諸多問(wèn)題亟待解決，比如資金短缺、配套產(chǎn)品不配套、成長(zhǎng)期太長(zhǎng)等等，而且企業(yè)對(duì)于配套產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)也不夠理性，缺乏經(jīng)驗(yàn)。（4）當(dāng)前形式下，開(kāi)發(fā)商依然延續(xù)著傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式，并且經(jīng)營(yíng)也沒(méi)有太大變化，但是休閑地產(chǎn)與傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式區(qū)別很大，存在著本質(zhì)的不同。因此，休閑地產(chǎn)一定要遵循自身的發(fā)展模式，在經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)方面多多創(chuàng)新。（5）休閑地產(chǎn)必須建立在自然資源基礎(chǔ)上，以此一定要將自然資源優(yōu)勢(shì)性作為依托，但是當(dāng)前的自然資源本身存在的缺陷還未解決，比如生活是否便利，配套設(shè)施是否完備，交通是否方便，此類(lèi)問(wèn)題得不到解決，那么休閑地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)就只是空談。所以，休閑地產(chǎn)不能只靠企業(yè)簡(jiǎn)單的經(jīng)營(yíng)與資本運(yùn)作，必須依靠配套設(shè)施大力投入，而且還要有政府的政策支持以及民眾的觀念轉(zhuǎn)變。

我國(guó)的歷史文明淵遠(yuǎn)流長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)擁有大量的人文自然景觀資源，而且具有非常深厚的文化積淀，而這些文化資源會(huì)為休閑地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提供無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)性作用，為旅游休閑地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展空間。當(dāng)前，我國(guó)休閑理念正在逐步成熟起來(lái)，這也會(huì)對(duì)休閑地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)很好的助推作用。有了這些自然資源的有利幫助，那么休閑地產(chǎn)行業(yè)必然會(huì)出現(xiàn)一個(gè)高速增長(zhǎng)，而且會(huì)是一個(gè)久盛不衰的趨勢(shì)。國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)形式的休閑觀念得到了一定的改觀，而且依托自然資源的休閑地產(chǎn)行業(yè)也有了一個(gè)持續(xù)發(fā)展的過(guò)程，因此，休閑地產(chǎn)同樣也能帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并形成規(guī)模性效應(yīng)。在不久的將來(lái)，我國(guó)必然會(huì)建立起以自然資源為依托的國(guó)際化旅游休閑城市群，同時(shí)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)化的一個(gè)長(zhǎng)足發(fā)展。目前，海南省的休閑地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)較為成熟，這是自然資源優(yōu)勢(shì)的體現(xiàn)，同時(shí)也離不開(kāi)國(guó)家的政策性支持，海南省的休閑地產(chǎn)行業(yè)也在向正確的方向穩(wěn)步邁進(jìn)。

二、休閑地產(chǎn)行業(yè)政策導(dǎo)向研究

1、國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)政策性導(dǎo)向研究

旅游休閑地產(chǎn)屬于地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)分類(lèi)，目前的主導(dǎo)地位卻是越來(lái)越明顯。當(dāng)前，房地產(chǎn)走勢(shì)受政策性影響依然是比較大的，以國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控角度來(lái)講，此次調(diào)控的方向和力度在短期內(nèi)仍然會(huì)持續(xù)下去，而且持續(xù)時(shí)間會(huì)比較強(qiáng)，因此，我們判斷應(yīng)該以行政機(jī)制逐步替代長(zhǎng)效機(jī)制。休閑地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與傳統(tǒng)模式的差異性還是比較大的，但是作為地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)重要分類(lèi)，休閑地產(chǎn)同樣會(huì)受到政策性影響。所以，企業(yè)一定要有自己的應(yīng)對(duì)措施，以防范政策性影響所帶來(lái)的負(fù)面因素。

2、國(guó)家對(duì)于行業(yè)政策性導(dǎo)向研究

當(dāng)前形式下，旅游休閑地產(chǎn)仍然屬于新興市場(chǎng)行業(yè)，而目前的市場(chǎng)秩序有待于完善，行業(yè)的規(guī)范性也需要進(jìn)一步提高。基于此，政府部門(mén)對(duì)于休閑地產(chǎn)行業(yè)也出臺(tái)了很多相關(guān)的限制性政策，這樣不僅對(duì)行業(yè)內(nèi)的規(guī)范性是有利的，有助于清理行業(yè)內(nèi)不良企業(yè)，同時(shí)還能對(duì)休閑地產(chǎn)企業(yè)形成一種保護(hù)措施，以便形成休閑地產(chǎn)與傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的清晰界定。由此可見(jiàn)，政府對(duì)于休閑地產(chǎn)行業(yè)的導(dǎo)向更加明確，而社會(huì)各階層對(duì)于休閑地產(chǎn)行業(yè)也更加理解，相信政府的政策指導(dǎo)作用也就越發(fā)有效。

3、國(guó)家對(duì)于旅游業(yè)開(kāi)發(fā)政策性導(dǎo)向研究

目前，我國(guó)已經(jīng)有27個(gè)省（自治區(qū)、直轄市）的相關(guān)規(guī)劃性政策都將旅游業(yè)作為重點(diǎn)來(lái)抓，以實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)效發(fā)展，因此，這也足見(jiàn)政府對(duì)于旅游產(chǎn)業(yè)的一個(gè)關(guān)注程度。休閑地產(chǎn)的發(fā)展和當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的政策性支持是密不可分的，當(dāng)前，政府一直在公布對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策，只有將地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與休閑旅游業(yè)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，方可對(duì)休閑地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生極大的推動(dòng)作用。

三、社會(huì)民眾對(duì)于休閑地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)力分析研究

1、休閑旅游需求相關(guān)研究

據(jù)統(tǒng)計(jì)，“十二五”規(guī)劃時(shí)間點(diǎn)內(nèi)，我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)年增長(zhǎng)率為百分之十三左右，入境游旅客人數(shù)增長(zhǎng)率為百分之四左右，我國(guó)已經(jīng)是全球第三大入境游接待國(guó)，而度假型的產(chǎn)業(yè)配置也在逐年遞增，每年的增長(zhǎng)率接近百分之三十，此增速是十分迅猛的。世界旅游業(yè)機(jī)構(gòu)相關(guān)預(yù)期推測(cè)，我國(guó)的旅行產(chǎn)業(yè)在未來(lái)十年的增速都將會(huì)居高不下，年增長(zhǎng)率或可達(dá)到百分之十以上。而世界旅游組織同時(shí)也推測(cè)，至2020年，我國(guó)會(huì)成為世界第一大旅游接待國(guó)，而且到時(shí)我國(guó)旅游出境人數(shù)也將位居世界第四。旅游休閑時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，人們的傳統(tǒng)觀念也已經(jīng)有了極大的改觀，未來(lái)我國(guó)的休閑度假產(chǎn)業(yè)將會(huì)是一個(gè)迅猛發(fā)展的良好時(shí)期，同時(shí)，休閑需求也會(huì)出現(xiàn)猛增，這也是休閑地產(chǎn)不可忽視的一方面。

2、我國(guó)養(yǎng)老需求相關(guān)研究

相關(guān)部門(mén)對(duì)于我國(guó)老齡化做出數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前，我國(guó)六十歲以上老年人達(dá)到了接近兩億，同時(shí)還在以每年百分之三的速度增長(zhǎng)。到2020年，我國(guó)老年人數(shù)量會(huì)超過(guò)2.5億，在世界老年人數(shù)量的占比為百分之二十，在亞洲老年人數(shù)量的占比為接近一半，該數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)是非常驚人的，不得不引起相關(guān)部門(mén)的足夠重視。因此，今后我國(guó)的養(yǎng)老將會(huì)是一個(gè)非常大的產(chǎn)業(yè)，在達(dá)到自住需求的同時(shí)，還必須進(jìn)一步提升生活環(huán)境與配套服務(wù)項(xiàng)目，以實(shí)現(xiàn)更為優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境，這也是未來(lái)我國(guó)不可估量的特色需求市場(chǎng)。我國(guó)已經(jīng)步入了老齡化社會(huì)，老年人的居住條件不能忽視，而自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，以及配套服務(wù)完善的休閑地產(chǎn)則最為適宜，也將會(huì)給這個(gè)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)極大的發(fā)展空間。

3、我國(guó)旅游休閑地產(chǎn)投資需求研究

因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身就具備很好的保值性，所以很多人都將房地產(chǎn)作為一種投資項(xiàng)目來(lái)購(gòu)置，休閑地產(chǎn)擁有良好的自然環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)，而且該資源還兼具稀缺性的獨(dú)特性質(zhì)，因此格外受追捧，在未來(lái)也必將擁有非常穩(wěn)定的保障收益。休閑地產(chǎn)的投資價(jià)值更為明顯，增值效果也更佳，因此必將受到國(guó)內(nèi)外眾多投資者的爭(zhēng)相追捧。

4、休閑地產(chǎn)市場(chǎng)自住性需求研究

當(dāng)前，因?yàn)樯瞽h(huán)境已經(jīng)升高，而且交通設(shè)施也非常便利，所以城市近郊的休閑地產(chǎn)項(xiàng)目不僅會(huì)吸引外來(lái)投資的關(guān)注，同時(shí)還會(huì)開(kāi)發(fā)出很多當(dāng)?shù)孛癖姷淖宰⌒枨笫袌?chǎng)。在不久的未來(lái)，隨著休閑城市概念的不斷成熟，以及大量配套設(shè)施的不斷完善，自住需求市場(chǎng)也會(huì)呈現(xiàn)出規(guī)模性的增長(zhǎng)，并帶動(dòng)休閑地產(chǎn)行業(yè)的自住需求人群，以及行業(yè)利潤(rùn)率。

四、相關(guān)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況探析

1、關(guān)于企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)情況

當(dāng)前，許多實(shí)力強(qiáng)大的企業(yè)都已經(jīng)開(kāi)始涉足休閑地產(chǎn)行業(yè)，無(wú)論是資金運(yùn)作，還是品牌影響力，這些企業(yè)都是無(wú)可比擬的，因此，必然會(huì)引發(fā)休閑地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)，而且會(huì)愈演愈烈。休閑地產(chǎn)行業(yè)自身具有一些特殊性，對(duì)于資金和經(jīng)營(yíng)能力的要求都很高，而在行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)中，必然會(huì)出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的情況，將來(lái)還會(huì)有專(zhuān)業(yè)性分化狀況，因此，中小企業(yè)會(huì)承受較大壓力。到了將來(lái)，如果有區(qū)域需要休閑地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，或者是特定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，必然會(huì)找行業(yè)內(nèi)的專(zhuān)業(yè)企業(yè)來(lái)操作，而且還需要多方的協(xié)同合作，因此，企業(yè)之間將呈現(xiàn)出一種特殊的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，這是一種以合作為基礎(chǔ)的協(xié)同關(guān)系。

2、地區(qū)之間的競(jìng)爭(zhēng)狀況研究

當(dāng)前，休閑地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)都需要自然資源來(lái)作為依托，而此時(shí)就會(huì)出現(xiàn)地域不同而資源相近的情況，而且這其中部分客戶雙方共有，這是一種客戶群體重疊的現(xiàn)象，所以就會(huì)導(dǎo)致地域性客戶群體的競(jìng)爭(zhēng)，這種關(guān)系必須妥善處理，否則就會(huì)產(chǎn)生一些不必要的麻煩。

3、產(chǎn)品項(xiàng)目與客戶服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系研究

讓客戶產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲望，以做出購(gòu)買(mǎi)的決定，不能只依靠自然資源優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)以及企業(yè)良好的服務(wù)都能起到?jīng)Q定性作用。現(xiàn)如今，產(chǎn)品品質(zhì)與創(chuàng)新思路對(duì)于銷(xiāo)售的關(guān)鍵作用是顯而易見(jiàn)的，企業(yè)也已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，未來(lái)隨著休閑理念的普及，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)不同的休閑需求，提供更多的針對(duì)性強(qiáng)的產(chǎn)品來(lái)滿足不同客群的需求。