房產(chǎn)維權(quán)洞穿六大陷阱

在消費(fèi)者維權(quán)活動中，房地產(chǎn)領(lǐng)域的投訴始終占據(jù)了相當(dāng)一部分的比例。當(dāng)您買房遇到各種問題時，該如何正確維權(quán)？

房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題

2015年底，滬漂族李響搬進(jìn)了新家，剛?cè)胱〔痪茫瑓s發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)了滲水現(xiàn)象。

如果驗(yàn)收房屋時，發(fā)現(xiàn)房屋有一般質(zhì)量問題，應(yīng)立即找開發(fā)商，要求其對有質(zhì)量問題的地方予以書面確認(rèn)并加蓋公章，在解決好該問題后再辦理收房手續(xù)。如果在短時間內(nèi)解決不了，應(yīng)要求開發(fā)商承擔(dān)延期交房的責(zé)任，并索要書面憑證。

如果發(fā)現(xiàn)是嚴(yán)重的質(zhì)量問題，購房者認(rèn)為就是修復(fù)了也無法正常居住，就可向開發(fā)商提出解除合同并要求賠償損失。如果協(xié)商不成，可向法院起訴解決。對驗(yàn)收合格的，可確認(rèn)收房并辦理相關(guān)手續(xù)。

開發(fā)商隱瞞業(yè)主建立體車庫

上海的張明購買了一套兩室的新房，但交房時卻發(fā)現(xiàn)房屋前建起了高高的立體車庫，這嚴(yán)重影響了張明所購買房屋的采光以及安全。

這種在購房合同中沒有約定或約定不清楚的情況，購房者應(yīng)當(dāng)區(qū)分對待：首先，對于開發(fā)商之前的一般性描述，即沒有明確具體內(nèi)容的，則開發(fā)商可不受約束。其次，若開發(fā)商的售樓廣告、宣傳內(nèi)容具體而明確，如明確表明小區(qū)內(nèi)將要建設(shè)怎樣的附屬設(shè)施、配套設(shè)施的，由于該描述直接影響了購房者的選擇、合同的訂立及房產(chǎn)的價格，因此，該宣傳或廣告具有法律效力，開發(fā)商受該廣告、宣傳內(nèi)容的約束，一旦實(shí)際情況與廣告、宣傳內(nèi)容不符，則購房者可求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

房東連夜?jié)q價

康貝看中了一套80平方米的二手房，標(biāo)價205萬。但第二天上午，這套房子調(diào)價到230萬。

面對這種情況，專家表示可以向法院起訴：首先，房屋已賣給第三方，并過戶的，向法院起訴，要求解除合同，并根據(jù)雙方的房屋買賣合同的約定進(jìn)行賠償。

如果約定了違約金條款的，可以根據(jù)《合同法》第一百一十四條以及合同約定（當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法），要求賣方賠付違約金。

其次，若賣方并未將房產(chǎn)賣于第三方并過戶的情況下，買方同時可以要求法院判令賣方繼續(xù)履行合同同時賠付違約金。

黑心中介吃差價

鄭偉在中介的介紹下看中一套36平方米的房源。中介表示房東在國外，通過其溝通，房子最終以128萬的價格成交。但入住后，鄭偉才得知有5萬是中介自己提的價。

對此，專家表示首先要分析中介在本次交易中扮演的是居間服務(wù)還是代理服務(wù)。

如果中介作為房東的居間人應(yīng)該承擔(dān)如實(shí)向房東報告訂約機(jī)會或是提供訂立合同媒介、忠實(shí)義務(wù)。因此中介應(yīng)該如實(shí)向房東匯報成交價格，而不是私自提價，房東可以要求中介進(jìn)行賠償。

如果中介作為鄭偉的居間人，那么她明顯違反合同法的規(guī)定，鄭偉可要求其進(jìn)行賠償。

如果中介作為代理人房東的代理人，她應(yīng)當(dāng)在代理權(quán)限范圍內(nèi)實(shí)施代理行為，超出代理權(quán)限的行為需要事后由委托人（房東）的事后追認(rèn)。

如果中介作為鄭偉的代理人，那么她的行為就是濫用代理權(quán)，與房東惡意串通，損害鄭偉的利益，如此情況下，中介需要承擔(dān)民事責(zé)任，房東與中介需要承擔(dān)連帶責(zé)任。

小偷橫行物業(yè)有名無實(shí)

臨近年末，溫州某小區(qū)多戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)自己家中被盜。物業(yè)方同意會根據(jù)每一戶的損失情況做出相應(yīng)處理，但至今業(yè)主都還未得到明確的回復(fù)，業(yè)主因此拒交物業(yè)費(fèi)。

專家認(rèn)為，家中發(fā)生盜竊的，除非有證據(jù)證明物業(yè)存在故意或重大過錯，否則無法要求物業(yè)賠償。至于業(yè)主因不滿物業(yè)服務(wù)拒交物業(yè)費(fèi)的情形，一旦涉訴通常很難獲得支持。業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的前提是其享有物業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)，鑒于這種服務(wù)往往是綜合性的，很難區(qū)分認(rèn)定，因此一般只要業(yè)主辦理了交房入住手續(xù)，即認(rèn)定其已經(jīng)開始享受物業(yè)服務(wù)，并應(yīng)當(dāng)依法繳納物業(yè)費(fèi)。至于對物業(yè)服務(wù)不滿或是認(rèn)為物業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，可以與物業(yè)公司溝通，或是通過法律途徑另行主張，但不應(yīng)直接拒交物業(yè)費(fèi)。

房東違約解除合同

王麗在浦東張江尋得兩室一廳的小次臥，租金在1100元，押一付一，簽訂期限為1年。然而，剛住半年，房東卻要王麗搬走，原因是房屋要被拆遷。

對于這種事情，首先，應(yīng)當(dāng)注意事前的預(yù)防。一方面可以通過正規(guī)中介公司介紹找房子。另一方面，如果是自己在網(wǎng)上找房子的，最好找律師咨詢一下，拿份規(guī)范的租賃合同，或者自己網(wǎng)上搜索下載一份協(xié)議，避免埋下紛爭的隱患。

即使沒有約定解除合同的違約責(zé)任，出租人中途解約的，依然要賠償承租人的損失。出租人有條件繼續(xù)履行的，承租人還可以要求對方繼續(xù)履行合同。在正常情況下，房屋拆遷都會提前公告出來，出租人應(yīng)當(dāng)在知道公告后與承租人協(xié)商處理，如果要提前解除合同，需要對承租人進(jìn)行補(bǔ)償或賠償，否則應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。

（《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》2016年第4期）