陳琳福建省莆田市不動(dòng)產(chǎn)登記中心

地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓交易業(yè)務(wù)中稅收籌劃策略探究

陳琳
福建省莆田市不動(dòng)產(chǎn)登記中心

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，各行業(yè)企業(yè)發(fā)展速度不斷提升的今天，企業(yè)的稅收問(wèn)題已經(jīng)成為影響社會(huì)和企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的一項(xiàng)重要的因素。從一定程度上來(lái)看，稅收會(huì)對(duì)企業(yè)本身的成本支出造成極大的影響，所以，企業(yè)要想獲得更多的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，做好稅收籌劃是十分必要的。因此，本文以地產(chǎn)項(xiàng)目中的轉(zhuǎn)讓交易業(yè)務(wù)為立足點(diǎn)，通過(guò)對(duì)稅收籌劃基本概念的分析，從而就該交易業(yè)務(wù)進(jìn)行過(guò)程中具體的稅收籌劃策略進(jìn)行研究。

地產(chǎn)項(xiàng)目；轉(zhuǎn)讓交易業(yè)務(wù)；稅收籌劃；策略；探究

引言

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度在現(xiàn)代社會(huì)的快速發(fā)展，使得各企業(yè)對(duì)于稅務(wù)問(wèn)題的重視度也在不斷的提升，企業(yè)中稅收籌劃工作的重要性和管理地位也在隨之穩(wěn)步上升。就房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，其由于其經(jīng)營(yíng)的地產(chǎn)項(xiàng)目在轉(zhuǎn)讓交易過(guò)程中會(huì)涉及到營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和契稅等多種賦稅，且項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓交易金額較大。因此，企業(yè)要想獲得更多的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，就需要在不違法的情況，通過(guò)制定科學(xué)的稅收籌劃策略降低賦稅。

一、企業(yè)稅收籌劃的基本概念

所謂的稅收籌劃，其主要是指企業(yè)針對(duì)自己經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要繳納的稅款做出的規(guī)劃。即企業(yè)在不違反我國(guó)稅法等其他法規(guī)制度的基礎(chǔ)上，為了最大化的實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)價(jià)值，對(duì)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)做出的合理安排和規(guī)劃，通過(guò)充分利用現(xiàn)行稅法中包含的有力條件，設(shè)計(jì)出多種類型的納稅方案來(lái)分擔(dān)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓交易地產(chǎn)項(xiàng)目中的納稅成本和風(fēng)險(xiǎn)，從而選擇出最佳的納稅方案，降低企業(yè)稅負(fù)。

二、交易轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)中的稅收籌劃策略

1.地產(chǎn)項(xiàng)目中交易活動(dòng)中的稅務(wù)種

當(dāng)已經(jīng)確定開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目需要發(fā)生交易性行為時(shí)，相關(guān)企業(yè)要想降低自身的稅負(fù)成本，防止稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的出現(xiàn)，做好稅收籌劃工作是十分必要的。從當(dāng)前我國(guó)現(xiàn)行的稅法和相關(guān)法規(guī)制度來(lái)看，在轉(zhuǎn)讓和交易地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中，主要會(huì)存在股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)交易這兩種形式。但因?yàn)槲覈?guó)現(xiàn)行的法規(guī)制度中對(duì)這兩種交易模式的稅收規(guī)定存在一定的差異。

（1）資產(chǎn)交易模式的稅收籌劃

如果交易的甲乙雙方采用的是資產(chǎn)交易這種模式，甲公司在轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的過(guò)程中就需要繳納印花稅、城建稅、營(yíng)業(yè)稅、資產(chǎn)溢價(jià)部分的稅負(fù)和教育費(fèi)附加等，如果在轉(zhuǎn)讓交易過(guò)程匯總還涉及到了土地增值稅，還需要按照該稅收中對(duì)累進(jìn)稅率的規(guī)定計(jì)算出需要繳納的土地增值稅，這就在一定程度上增加的企業(yè)的稅負(fù)。而在收購(gòu)過(guò)程中，乙公司還需要繳納契稅和印花稅[1]。由此可以看出，因?yàn)榇朔N轉(zhuǎn)讓交易形式設(shè)計(jì)到的稅務(wù)種類較多，稅負(fù)高，這就必然會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目能夠獲得的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)變少，使得甲乙兩個(gè)公司實(shí)際能夠得到的經(jīng)濟(jì)利益被降低。

（2）股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易模式

若甲乙兩個(gè)公司選擇的是轉(zhuǎn)讓股權(quán)的交易模式，那么甲方就需要先出資成立一個(gè)子公司，而后將地產(chǎn)項(xiàng)目涉及到的所有股權(quán)都轉(zhuǎn)讓到子公司之中，之后，公司可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)子公司大量股權(quán)的方式獲得該地產(chǎn)項(xiàng)目。雖然使用此種轉(zhuǎn)讓方式可以讓甲公司在短時(shí)間內(nèi)不需要繳納土地增值稅，但在最終確定銷售意向時(shí)，就會(huì)按照從該項(xiàng)目開(kāi)始投資到最終出售這段時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生的地產(chǎn)增值情況向乙公司增收土地增值稅。在我國(guó)現(xiàn)行稅法中規(guī)定：母子公司之間股權(quán)的轉(zhuǎn)讓不需要繳納營(yíng)業(yè)稅，所以，甲公司在向子公司轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的過(guò)程中不會(huì)產(chǎn)生營(yíng)業(yè)稅，但子公司的產(chǎn)生卻會(huì)帶來(lái)契稅這種新的稅種[2]。在轉(zhuǎn)讓交易活動(dòng)最終確定后，甲公司需要承擔(dān)子公司的契稅、合同的印花稅和股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中溢價(jià)部分產(chǎn)生的企業(yè)所得稅；乙公司需要承擔(dān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的印花稅。

（3）稅收籌劃的具體策略

通過(guò)對(duì)以上兩種轉(zhuǎn)讓交易方式的分析可以發(fā)現(xiàn)，如果是從乙公司的角度來(lái)考慮，那么就一定會(huì)選擇只需要繳納印花稅的第二種交易方式。但不同的是，無(wú)論是哪一種交易方式，甲公司都需要繳納較高的稅負(fù)。因此，甲公司要想獲得更高的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，對(duì)合同中的部分條例進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，減少交易成本是十分必要的。與此同時(shí)，乙公司也可以在合同中適當(dāng)?shù)奶岢鲆恍l件為甲公司承擔(dān)一些成立分公司需要花費(fèi)的成本和其他的相關(guān)費(fèi)用，以此來(lái)保證地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓交易活動(dòng)的成功。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)進(jìn)土地的過(guò)程中，需要作出長(zhǎng)期的發(fā)展規(guī)劃，對(duì)于自己競(jìng)標(biāo)的土地在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中是否會(huì)存在轉(zhuǎn)讓交易的情況作出預(yù)先規(guī)劃，以便在自己制定的稅收籌劃可以在初期競(jìng)標(biāo)的過(guò)程中就能夠被[3]。企業(yè)還可以在競(jìng)標(biāo)之前就將子公司設(shè)定完成，由子公司來(lái)參與到土地競(jìng)標(biāo)活動(dòng)中。這樣一來(lái)，就可以去掉將項(xiàng)目由母公司轉(zhuǎn)向子公司的環(huán)節(jié)，從而免除契稅。

2.稅收籌劃過(guò)程中的注意事

企業(yè)在制定稅收籌劃的過(guò)程中，專業(yè)的籌劃人員一定要按照實(shí)際需要進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易的地產(chǎn)項(xiàng)目，在仔細(xì)的研究和閱讀過(guò)我國(guó)現(xiàn)行的稅法和相關(guān)法規(guī)制度的基礎(chǔ)上，保證自己制作完成的稅務(wù)分析的合理性與合法性。與此同時(shí)，相關(guān)人員還需要稅法中提出的最新規(guī)定和特定規(guī)定進(jìn)行細(xì)致研究。例如，在何種情況或者是方式、方法下，企業(yè)可以減征或者是免征賦稅，可以被免征的賦稅有哪幾個(gè)種類，可以減征的具體方法有哪些等，以便可以最大化的降低企業(yè)稅費(fèi)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)[4]。制定稅收籌劃的工作人員需要站在全局性的角度制定出合理的項(xiàng)目教育規(guī)劃；在制定稅收籌劃的過(guò)程中，相關(guān)人員一定要堅(jiān)持自己的行為準(zhǔn)確和職業(yè)道德，不可以做出違法或者是危害國(guó)家利益的籌劃方案。

三、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易的過(guò)程中，其交易結(jié)構(gòu)和方式的不同，產(chǎn)生的稅負(fù)總額也存在著一定的差異。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易的過(guò)程中，一定要先做好稅收籌劃的相關(guān)工作，以便能夠有效的降低企業(yè)的賦稅和稅金，使企業(yè)可以獲得更多的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。此外，參與項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓交易的雙發(fā)應(yīng)該要在保證對(duì)方合法利益不受影響的基礎(chǔ)上，做出合理的稅收籌劃，不可以出現(xiàn)只顧自己利益的交易行為。

[1]陳少克.論房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的稅收成本控制[J].鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院學(xué)報(bào)，2010，05（10）:139-144.

[2]王培榮.房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)稅收成本控制研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2015，04（02）:242.

[3]胡紹雨.企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收籌劃分析[J].甘肅理論學(xué)刊，2015，05（01）:148-153.

[4]陳小華.稅收籌劃在房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓實(shí)踐中的分析[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2014，03（09）:22.