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房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素探究

2016-01-21 02:15危雪琴
時代金融 2015年33期
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)經(jīng)濟措施

危雪琴

【摘要】近年來,隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,目前,房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟發(fā)展中成了重要支柱產(chǎn)業(yè)之一,是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)。對促進我國經(jīng)濟的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。因此,我們要特別關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動。本篇文章主要是分析各種因素對房地產(chǎn)價格波動的影響,并以此提出相應(yīng)的措施,更好的促進房地產(chǎn)經(jīng)濟健康的發(fā)展,從而促進我國國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟 ?波動因素 ?措施 ?健康合理發(fā)展

一、前言

在我國,經(jīng)濟體制改革正在不斷深入,隨之帶來了房地產(chǎn)經(jīng)紀的迅速發(fā)展,使房地產(chǎn)經(jīng)濟成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)支柱之一,對我國經(jīng)濟的健康平穩(wěn)發(fā)展起著不可忽視的作用。與宏觀經(jīng)濟一樣,房地產(chǎn)經(jīng)濟在其發(fā)展的過程中,是呈周期性波動式的趨勢。從長期的發(fā)展來看,房地產(chǎn)經(jīng)濟的趨勢是不停的向上的,增長的發(fā)展。而房地產(chǎn)經(jīng)濟則是圍繞著這種長期趨勢上下波動。它的波動體現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟的各個方面,包括房地產(chǎn)的增長水平、房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)情況、房地產(chǎn)業(yè)的消費情況、房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及房地產(chǎn)的價格水平的波動。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素

房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素主要有兩大方面:一個是內(nèi)生因素,即房地產(chǎn)經(jīng)濟體系自身的因素;另一個是外生因素,即不屬于房地產(chǎn)經(jīng)濟體系內(nèi)的,但能夠影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的外部因素。由于內(nèi)生因素和外生因素的共同作用,使房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生了周期性的波動。

(一)內(nèi)生因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響

1.房地產(chǎn)市場的供求因素。房地產(chǎn)市場的供給與需求總是處在不斷變化之中??焖僭鲩L的房地產(chǎn)投入需要消費者需求的支撐,如果消費者的需求不能夠及時跟進,房地產(chǎn)投入就會進入下行區(qū)間。由于勞動、技術(shù)、管理、資金等條件的不斷變化,房地產(chǎn)的供給量也隨之?dāng)U張和收縮。與此同時,各種因素也影響著房地產(chǎn)需求總量的變化,另外房地產(chǎn)供給的波動程度大于需求的波動程度,需求曲線的變化也超前于供給曲線的變化,因此導(dǎo)致了房地產(chǎn)的總供給與總需求經(jīng)常性的不平衡,只存在暫時的供求平衡。所以,就需要對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行調(diào)整,由此而引起的房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化,往往會導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動。

2.房地產(chǎn)的價格因素。房地產(chǎn)價格的波動是引起房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的一個主要原因。房地產(chǎn)經(jīng)濟過熱時,會出現(xiàn)盲目性和投機性的房地產(chǎn)投資,這種狀況不可避免的會是房地產(chǎn)價格不規(guī)則的快速上漲。房地產(chǎn)價格的迅速上漲時房地產(chǎn)投資具有了很高的回報率,在高回報率的驅(qū)使下,越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商將資金投入到了房地產(chǎn)市場,促使房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展,房產(chǎn)交易量上升,市場越來越繁榮。此時,房地產(chǎn)開發(fā)商和其他相關(guān)的企業(yè)獲得了良好的效益。但是。此時房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系是不健康的,房地產(chǎn)市場的繁榮是由大量經(jīng)濟泡沫堆積而成的,這種經(jīng)濟效益只是暫時的,是犧牲了未來的經(jīng)濟效益為代價換來的,它不能是經(jīng)濟實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。如果仍這樣發(fā)展,那么,未來房地產(chǎn)經(jīng)濟的蕭條是可以預(yù)見的。

3.房地產(chǎn)收益率因素。房地產(chǎn)收益率是指房地產(chǎn)的凈收益與投資額之間的比率,也叫投資回報率。在一般情況下,房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)期收益處于上升階段時,房地產(chǎn)開發(fā)商會加大投資,擴大規(guī)模;而當(dāng)預(yù)期收益處于下降階段時,房地產(chǎn)開發(fā)商就會減少投資,縮小規(guī)模。這種狀況也會引起房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動。

4.房地產(chǎn)投資因素。理論上,如果加大對房地產(chǎn)的投資,往往會促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,將房地產(chǎn)經(jīng)濟帶入繁榮階段;如果房地產(chǎn)開發(fā)商縮減投資,房地產(chǎn)經(jīng)濟將會進入蕭條期。也就是說,房地產(chǎn)投資的變動與房地產(chǎn)經(jīng)濟的周期幾乎是同向共振的關(guān)系。需要說明的是,房地產(chǎn)投資的變動則更加活躍。從以上分析來看,房地產(chǎn)投資可看作是房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的引擎。

(二)外生因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響

1.影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的經(jīng)濟因素。影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的經(jīng)濟因素有房地產(chǎn)開發(fā)的宏觀因素及其相關(guān)的其他因素。而宏觀經(jīng)濟主要通過經(jīng)濟參數(shù)和經(jīng)濟變量來實現(xiàn)對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響。這里所說的經(jīng)濟參數(shù)和經(jīng)濟變量包括物價水平及通貨膨脹率、收入水平與消費水平、經(jīng)濟增長率、銀行利率、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的特征等方面。

另外,城鎮(zhèn)化的推進也是其中的一個不可忽視的影響因素。在當(dāng)前以及不久的將來,城鎮(zhèn)化是推動我國經(jīng)濟發(fā)展不可或缺的一股動力,這是因為,城鎮(zhèn)化的兩大內(nèi)容:一,完善和健全城市基礎(chǔ)設(shè)施;二,擴大基本住宅建設(shè)的規(guī)模。這兩個方面的內(nèi)容都離不開房地產(chǎn)業(yè)的支撐,反過來也會對房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動有很大程度的影響。

2.影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的社會發(fā)展因素。目前,我國人民的生活質(zhì)量不斷提高,精神文明也有了顯著的提升,因此也對消費者的住房消費觀念產(chǎn)生了深遠的影響。住房消費者對居住地區(qū)的功能和環(huán)境有了更高的要求。這種狀況也會對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生不可忽視的影響。

3.影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的城市發(fā)展因素。目前,我國城市化進程在不斷的深入中,城市化漸漸成為了房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的動力。應(yīng)城市化進程的需要,擴大和完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和普通的住房已是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。另外,人口的增長和流動,以及交通運輸?shù)牟粩喟l(fā)展也是城市化推動的。以上的所有因素,都強烈的影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展,促進了房地產(chǎn)經(jīng)濟的周期性波動。

4.影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的政策因素。影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的政策因素主要是指政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟方面的宏觀經(jīng)濟政策。包括產(chǎn)業(yè)政策、貨幣政策,財政政策、區(qū)域發(fā)展政策等等。對房地產(chǎn)經(jīng)濟的各個方面進行宏觀調(diào)控,引起了房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的變動。

5.影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的其他外生因素。自然因素,社會突發(fā)因素等也會對房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動產(chǎn)生影響。

三、我國政府的應(yīng)對措施

第一,我國對房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控政策要服從國家制定的總體的宏觀經(jīng)濟政策,與整個國民經(jīng)濟政策相一致。目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)實是:房地產(chǎn)市場的發(fā)展已經(jīng)找出了我國經(jīng)濟的承受范圍,同時也給許多其它行業(yè)施加了巨大的壓力,這將最終阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟甚至是整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。因此我國房地產(chǎn)經(jīng)濟方面的調(diào)控政策必須達到能夠慢慢消除房地產(chǎn)經(jīng)濟中的泡沫,是我國的房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)的發(fā)展,從而促進我國國民經(jīng)濟的健康平穩(wěn)發(fā)展。

第二,我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的現(xiàn)狀是:房地產(chǎn)的總供給與總需求經(jīng)常性的不平衡,只存在暫時的供求平衡。由此我們應(yīng)做到最大程度的減少房地產(chǎn)市場總供給與總需求的波動幅度,這就要實事求是,具體情況具體分析,根據(jù)供求矛盾的不同性質(zhì)采取相應(yīng)的措施,真對不同的問題,采取不同的應(yīng)對方法,制定相應(yīng)的調(diào)控政策,保障房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康平穩(wěn)發(fā)展,從而促進我國國民經(jīng)濟的健康平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展。

第三,目前我國對房地產(chǎn)經(jīng)濟方面的宏觀調(diào)控政策,雖然在短期內(nèi)會減慢房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展速度,但是從長遠來看,我國的經(jīng)濟調(diào)控政策能夠促使我國房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)的發(fā)展,促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。所以,我國一定要堅持執(zhí)行對房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)控政策。與此同時,要及時采取措施調(diào)整我國調(diào)控政策中不合理的方面,并保持政策的穩(wěn)定性,不要朝令夕改,避免出現(xiàn)經(jīng)濟政策的突變。這樣,可有效減少決策的短期性、盲目性、投機性,有利于制定房地產(chǎn)業(yè)的長期戰(zhàn)略。

第四,政府對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控,并不是要政府對房地產(chǎn)業(yè)進行強制管制。我國的宏觀調(diào)控政策,要遵循正確分析,區(qū)別對待的原則。對于房地產(chǎn)價格,政府可以適當(dāng)調(diào)控,但不能強行管制。價格的合理波動可以促進房地產(chǎn)市場的良性競爭,促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。但如果房地產(chǎn)價格不合理時,不論是太高還是太低,都會對房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展產(chǎn)生不利的影響,此時就需要國家進行科學(xué)的調(diào)控,從而促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。

第五,增加土地供給。國土資源部要對土地供給采取積極穩(wěn)妥的措施,保證土地供給的規(guī)模穩(wěn)中有升,并且要重視保護好民生用地的規(guī)模,要合理調(diào)整住房用地的價格,保障土地市場的平穩(wěn)運行,這樣才會給房地產(chǎn)市場營造一個良好的發(fā)展環(huán)境,促進房地產(chǎn)經(jīng)濟平穩(wěn)健康快速的發(fā)展。

四、結(jié)語

目前,我國的經(jīng)濟正處于轉(zhuǎn)型的重要階段,因此要尤其重視支撐我國國民經(jīng)濟發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。這就需要政府正確分析房地產(chǎn)經(jīng)濟的現(xiàn)狀及其影響因素,根據(jù)實際狀況,實事求是,具體問題具體分析,在面對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中的不同狀況時,能夠及時采取合理的措施,以保證我國的房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展,促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的繁榮,從而促進我國國民經(jīng)濟的健康發(fā)展,是我國經(jīng)濟能夠成功轉(zhuǎn)型。

參考文獻

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