李葉+王瑩瑩

2016年1月1日，新年里的第一天，山東省德州市武城縣的節(jié)日氣氛更多的來(lái)自當(dāng)?shù)亻_發(fā)商們。迎霾飄揚(yáng)的小紅旗、色彩豐富的大幅宣傳廣告給灰色的天空增加了喜慶的顏色。

好風(fēng)景、大社區(qū)、學(xué)區(qū)房……一線城市開發(fā)商慣用的宣傳語(yǔ)，在這個(gè)四線小縣城早已運(yùn)用自如。2006年取消農(nóng)業(yè)稅后，農(nóng)民的錢包鼓了不少，再加上武城縣最近幾年一直實(shí)施“工業(yè)強(qiáng)縣戰(zhàn)略”，民營(yíng)企業(yè)大幅增加，農(nóng)民每年除了種兩茬莊稼的收入，還額外增加了一份打工錢。漸漸地，農(nóng)民成為當(dāng)?shù)亻_發(fā)商們競(jìng)相爭(zhēng)搶的對(duì)象。

這是許多地方政府喜聞樂(lè)見的一幕。

2015年12月21日，一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議敲定2016年經(jīng)濟(jì)工作的5項(xiàng)主要任務(wù)。在連續(xù)兩年未提有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的內(nèi)容后，“穩(wěn)定房市”重新成為中央經(jīng)濟(jì)工作的關(guān)鍵字眼。去庫(kù)存更是成為五大任務(wù)之一，單獨(dú)成段論述，而農(nóng)民工進(jìn)城買房，再一次被提到化解房地產(chǎn)庫(kù)存的政治高度。農(nóng)民兄弟真能成為去庫(kù)存的“解藥”嗎？

開發(fā)商“洗腦”農(nóng)民有妙招

“有的樓盤竟然都漲到4000一平方米了！”出租車司機(jī)孫師傅感慨去年年底這段時(shí)間房?jī)r(jià)突然沖高。要知道，武城縣的房?jī)r(jià)已穩(wěn)定在3500元左右兩三年了。畢竟，這個(gè)山東西北部的縣城沒(méi)有知名景點(diǎn)，也鮮有高新技術(shù)企業(yè)，就連霧霾都和河北一個(gè)味兒，很難吸引外地的人來(lái)此買房。

雖然當(dāng)?shù)卣壳安](méi)有出臺(tái)購(gòu)房現(xiàn)金補(bǔ)貼政策，去縣城里買房也已成為當(dāng)?shù)剞r(nóng)村的一種風(fēng)尚?！昂⒆由蠈W(xué)是買房的主要原因，好多農(nóng)民買房都沖著學(xué)區(qū)房。”孫師傅告訴記者，“娶媳婦買房也是標(biāo)配，現(xiàn)在就連二婚女方也會(huì)首先提出要買房。”

改善子女教育條件，一直是是許多進(jìn)城農(nóng)民的考量重點(diǎn)。據(jù)報(bào)道，人口約10萬(wàn)的河南新鄉(xiāng)市延津縣今年的政策規(guī)定，凡進(jìn)城購(gòu)房農(nóng)民，只需憑借居住證以及房產(chǎn)證即可辦理子女就近入學(xué)。自推出該政策半年后，已有479戶農(nóng)戶在縣城落戶。

當(dāng)然，也有一小部分人單純?yōu)榱颂岣呱钏?。武城縣農(nóng)村的老房子沒(méi)有公共取暖設(shè)施，一到冬天取暖就成為難題。在農(nóng)村翻蓋新房的成本并不低，索性就直接去縣城買一套。

開發(fā)商們也不遺余力地拋出誘餌：零首付、團(tuán)購(gòu)、節(jié)日大酬賓……他們幾乎包攬了有線電視臺(tái)的所有廣告時(shí)段。在這里，無(wú)論哪個(gè)衛(wèi)視的電視節(jié)目播完，都會(huì)被強(qiáng)行插播開發(fā)商的房產(chǎn)廣告。在開發(fā)商的長(zhǎng)期輪番“轟炸”下，效果很明顯，就連當(dāng)?shù)刈悴怀鰬舻霓r(nóng)村老太太都知道哪個(gè)樓盤又開盤了。

四線小縣城的房?jī)r(jià)即便上漲也并非高不可攀。但如果地點(diǎn)換到大城市，農(nóng)民買房就會(huì)變得更加不易。

吉林省的農(nóng)民工周振生便是如此。他自己是一名瓦工，經(jīng)常出沒(méi)在吉林省各大樓盤，“好多房子都是我參與建的，卻跟我絲毫沒(méi)有關(guān)系。”由于東北的氣候原因，瓦工周振生每年只有5月到10月有工作，天氣冷工地停工就干不成了，其余時(shí)間只能打點(diǎn)零工。瓦工的月收入能達(dá)到9000元，但毫無(wú)技術(shù)含量的零工，一個(gè)月也就兩千多元錢。

周振生的老伴心臟不好，經(jīng)常需要到醫(yī)院復(fù)查。他很想在長(zhǎng)春買個(gè)房子，“從我家到城里至少要倒三次車，萬(wàn)一有個(gè)急病根本來(lái)不及。”聽聞國(guó)家要鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房，各地都在制定補(bǔ)貼政策后，周振生也開始關(guān)注長(zhǎng)春市的樓盤狀況。

“我們農(nóng)民工不懂得去庫(kù)存，我們關(guān)心的就是最直觀的房?jī)r(jià)?！庇^察了一圈下來(lái)，周振生發(fā)現(xiàn)城里的房子還是太貴，遠(yuǎn)超出他的承受能力。

1.28億的濮陽(yáng)實(shí)驗(yàn)

到底如何補(bǔ)貼才能讓精打細(xì)算才能湊夠買房錢的農(nóng)民掏腰包？這是很多地方政府的官員們?cè)缇鸵呀?jīng)開始琢磨的問(wèn)題。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年1月至10月全國(guó)商品房待售面積接近6.9億平方米，同比增長(zhǎng)了17.8%。其中，絕大部分庫(kù)存集中在三四線城市。北師大教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉給出的數(shù)據(jù)更大——全國(guó)商品房庫(kù)存量已達(dá)到85-90億平方米。

與不斷增加的庫(kù)存面積相對(duì)應(yīng)的則是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增速急劇下滑。中國(guó)社科院《中國(guó)住房報(bào)告（2015—2016）》顯示，今年1月-11月住房投資增速跌至0.7%，“投資增速呈俯沖式下降，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)直接貢獻(xiàn)幾乎為零”。

對(duì)于這些數(shù)字，最心焦的要數(shù)三四線城市的地方政府?！耙?yàn)榉康禺a(chǎn)太重要了，能占到市縣一級(jí)地方稅收的50%左右，財(cái)政收入也在50%以上?！焙幽鲜″ш?yáng)市房管中心主任宋洪斌在接受《南方周末》采訪時(shí)表示，“從稅收，到財(cái)政收入，再到拉動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈都舉足輕重。”

事實(shí)上，早在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的專項(xiàng)任務(wù)出臺(tái)之前，就已經(jīng)有不少出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼政策的“先行者”。人口大省河南的動(dòng)作最密集，濮陽(yáng)、駐馬店、安陽(yáng)、洛陽(yáng)、漯河等18個(gè)省轄市相繼出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼政策。

在全國(guó)范圍內(nèi)，自2014年年中以來(lái)，安徽、浙江、四川等多地出臺(tái)了購(gòu)房補(bǔ)貼政策，形式以契稅補(bǔ)貼和現(xiàn)金補(bǔ)貼為主，補(bǔ)貼幅度一般在房?jī)r(jià)的1%-3%之間。

濮陽(yáng)市政府為了房市可謂是操碎了心。2015年4月13日，濮陽(yáng)市召開政府常務(wù)會(huì)，專題討論房地產(chǎn)市場(chǎng)，并推出減免稅、降低項(xiàng)目資本金等房地產(chǎn)利好政策。5月26日，濮陽(yáng)市發(fā)布《關(guān)于組織住房困難群體實(shí)施團(tuán)購(gòu)的意見》和《關(guān)于支持改善性住房需求參與團(tuán)購(gòu)的意見》，鼓勵(lì)廣大城鄉(xiāng)居民團(tuán)購(gòu)房屋。

光出臺(tái)各種“意見”還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。當(dāng)?shù)卣€身體力行，牽頭在濮陽(yáng)城區(qū)內(nèi)組織了兩次房展會(huì)，在40個(gè)樓盤推出一萬(wàn)余套團(tuán)購(gòu)房，每平米財(cái)政補(bǔ)貼150元。同時(shí)，要求開發(fā)商降價(jià)主動(dòng)讓利。團(tuán)購(gòu)活動(dòng)非?；鸨?月20日至8月18日就成交3822套房產(chǎn)，成交金額超20億元?！皯?yīng)群眾的要求”，不得不將團(tuán)購(gòu)又延長(zhǎng)兩個(gè)月。濮陽(yáng)搞了團(tuán)購(gòu)活動(dòng)后，河南焦作、濟(jì)源和安陽(yáng)等地也開始跟進(jìn)。

在河南省推出補(bǔ)貼農(nóng)民進(jìn)城買房的18個(gè)省轄市之中，漯河市的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)最高。凡在漯河市區(qū)購(gòu)買面積144平方米以下新建普通商品住房的購(gòu)買人，至2016年2月29日（含）止購(gòu)房，可申請(qǐng)獲得財(cái)政補(bǔ)貼200元/平方米。

政府雖然掏重金補(bǔ)貼，但絕非只有購(gòu)房的農(nóng)民受益，政府的收益其實(shí)更大。據(jù)《南方周末》報(bào)道，按成交面積85萬(wàn)平米算，政府約補(bǔ)貼了1.28億元。濮陽(yáng)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)何小平算了一筆賬：房地產(chǎn)銷售的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、土地增值稅等加起來(lái)約12%，按成交金額40億元算，光稅收收入即增加了近5億元，而濮陽(yáng)每年的財(cái)政收入也就70多億元?！耙粋€(gè)團(tuán)購(gòu)就貢獻(xiàn)了全年7%的財(cái)政收入”。

在團(tuán)購(gòu)活動(dòng)期間，何小平發(fā)現(xiàn)農(nóng)民消費(fèi)者能占到購(gòu)房者人數(shù)的將近一半。他隨后寫了一份“支持農(nóng)民購(gòu)房”的調(diào)研報(bào)告，并通過(guò)自己的途徑呈到市委書記的案頭。

1 2015年4月9日，河南省鄭州市，名人蠟像助陣看房，吸引了眾多市民前來(lái)參觀合影2 2015年12月12日，河南省鄭州市，盛唐宮廷煎茶會(huì)盛典在售樓部?jī)?nèi)上演3 2015年4月28日，河南許昌，房地產(chǎn)工作人員著漢服手舉房產(chǎn)廣告牌搞促銷

在何小平看來(lái)，城市中的“剛需”已經(jīng)消化得差不多了，房產(chǎn)商的主攻方向應(yīng)該在農(nóng)民市民化人群。這類人群又分為幾類，一類是已經(jīng)在城市長(zhǎng)期租住，但還沒(méi)有房子的“精英農(nóng)民”，大約占20%;第二類是還游離在城市和農(nóng)村之間創(chuàng)業(yè)的農(nóng)民;第三類是希望孩子在城市上學(xué)的買房者;第四類是孩子結(jié)婚需要在城市買房的農(nóng)民?！懊吭黾?0%農(nóng)民進(jìn)城買房，可以帶動(dòng)7720億元的投資。”

天量購(gòu)房需求如何落地？

繼剛需購(gòu)房者、改善性需求購(gòu)房者之后，農(nóng)民成為中央決策層眼中“能夠支持住房消費(fèi)”的龐大購(gòu)房群體。這種思路早已有跡可循。今年11月，國(guó)家總理李克強(qiáng)就提出“以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房、家電等消費(fèi)”。

“根據(jù)目前全國(guó)樓市的情況，去庫(kù)存政策手段將主要在二三線城市實(shí)施，因此，為避免調(diào)控政策再次演變?yōu)閷?duì)樓市的大規(guī)模刺激，未來(lái)的樓市政策將側(cè)重于針對(duì)性較強(qiáng)的政策手段。從這一角度來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的‘新市民將成為最佳群體?！弊〗ú恳晃还賳T指出。

而“新市民”的主體則是城鎮(zhèn)化過(guò)程中的農(nóng)民兄弟。根據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛的計(jì)算，按照未來(lái)5年1億人城鎮(zhèn)化計(jì)算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購(gòu)房（人均33.3平方米），每年以農(nóng)民工為主體的購(gòu)房需求可達(dá)4.6億平方米，未來(lái)5年總共23.1億平方米。

這無(wú)疑是一個(gè)“天量”的購(gòu)房需求。

不過(guò)，不是所有農(nóng)民都會(huì)對(duì)補(bǔ)貼表現(xiàn)出極大熱情。今年5月前后，四川眉山市、安徽宿州市等地都出臺(tái)政策，農(nóng)村居民進(jìn)城購(gòu)房可獲得200-300元/平米的購(gòu)房補(bǔ)貼。從這兩地的樓市成交情況來(lái)看，這一政策收效并不明顯。雖然濮陽(yáng)6月-10月團(tuán)購(gòu)消化了一大塊庫(kù)存，但此后再推出的團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，吸引力就大大打折。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》報(bào)道，卸任一年左右的前華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在2015年12月26日與媒體人午餐時(shí)直言，要農(nóng)民工成為進(jìn)城買房的主力，不大靠譜?！俺峭恋乜梢运接谢?，耕地和宅基地可以轉(zhuǎn)讓。這一點(diǎn)太難了?！绷硗?，從以往看，在城市買房人群比重中，農(nóng)民進(jìn)城買房的比例非常低，不具備規(guī)模意義。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)農(nóng)民工調(diào)查報(bào)告的公開數(shù)據(jù)論證了這一論斷：2014年外出農(nóng)民工購(gòu)房人口占總體人口的1%。

農(nóng)民工即便在城里買了房，也是迫于某種“原因”，并非內(nèi)心的意愿和剛性需求。張軍原本是地地道道的陜北農(nóng)民，最近幾年，他一直和妻子利用農(nóng)閑時(shí)間到西安打工。他們?cè)诩亦l(xiāng)也算是村子里的中等家庭。張軍有一兒一女兩個(gè)孩子，均在西安租房生活。他們拼命賺錢想在城里買套房子是想給孩子找找歸屬感。

“我們的錢不多，當(dāng)時(shí)全部家當(dāng)拿出來(lái)付個(gè)首付。但是畢竟兩個(gè)孩子，用誰(shuí)名字不用誰(shuí)的名字很難決定。”為了減少家庭矛盾，張軍咬牙決定用自己的名字，但銀行拒絕提供貸款。這樣一來(lái)，其實(shí)也就是“從一個(gè)農(nóng)村搬到另外一個(gè)農(nóng)村，但這個(gè)農(nóng)村是城里的。”張軍自嘲地說(shuō)。由于農(nóng)民工收入不穩(wěn)定、無(wú)社保、還貸信譽(yù)低，想從銀行獲得貸款幾乎不可能。數(shù)據(jù)顯示，公務(wù)員申請(qǐng)貸款的成功率高達(dá)64.2%，而無(wú)固定職業(yè)群體的成功率只有1.5%。這種金融歧視大大增加了農(nóng)民工的購(gòu)房難度。

因?yàn)橘Y金有限，張軍只能在西安郊區(qū)草灘鎮(zhèn)附近購(gòu)買了一套兩居室。傾盡所有購(gòu)買的房子并沒(méi)能給張軍的生活帶來(lái)多大的便捷和改善?！皠傎I房的那兩年，我一直給某政府部門看大門，有時(shí)候要上夜班，我老伴給人當(dāng)保姆看孩子，我們都有住的地方，基本上只有周末回新房?！睆堒姼嬖V本刊記者，即便一周回去一次也不方便，當(dāng)時(shí)草灘交通相當(dāng)不便利，公交車都沒(méi)有固定的站點(diǎn)和時(shí)間。

對(duì)于國(guó)家出臺(tái)的鼓勵(lì)農(nóng)民買房的政策，張軍只是暗悔自己出手早了，沒(méi)能拿到補(bǔ)貼。不過(guò)，自從西安高鐵站開通后，自家房子價(jià)格也開始水漲船高。這樣一想，他也就釋然了。

就業(yè)、醫(yī)療、教育都得跟上

對(duì)于在城市買房這件事，農(nóng)民工心里到底怎么想？

一名曾在城市工作的農(nóng)民工在《農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房有哪些顧慮？》的自述中表達(dá)了自己的觀點(diǎn)：“實(shí)事求是地講，一些農(nóng)民工的收入并不低。就拿我們工地上的扎鋼筋工來(lái)說(shuō)，一個(gè)月出滿勤有6000多元的收入，一年下來(lái)也有好幾萬(wàn)。但是，對(duì)于像我這樣的農(nóng)民工在城里買房，心里還是感到不踏實(shí)。首先是缺乏一種城市融入感。在很多人看來(lái)，我們農(nóng)民工從事的工作就是城市最臟、最累、最危險(xiǎn)的工作。顯然，這種社會(huì)偏見，對(duì)我們農(nóng)民工是一種不公平。其次是孩子教育和城市的隔閡。在城里買了房，孩子肯定要進(jìn)城上學(xué)。但我們的孩子因?yàn)殚L(zhǎng)期在鄉(xiāng)下上學(xué)，讓他們到城里就讀會(huì)有很大的不適應(yīng)，比如語(yǔ)言上的交流、知識(shí)面的狹窄以及一些生活習(xí)慣等。再次是老人的養(yǎng)老問(wèn)題。鄉(xiāng)下老人到了城里生活，除了要面對(duì)一個(gè)陌生的社交環(huán)境，如何生存也是一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。這些老人不能自己種菜，沒(méi)有退休金，沒(méi)有醫(yī)療保障，他們即使到了城市，也不能像城里老人那樣享清福，有的甚至認(rèn)為自己成了子女累贅?！?/p>

“當(dāng)農(nóng)民工真正成為一個(gè)城市平等的一員時(shí)，房子才是他真正的歸宿和精神家園。”網(wǎng)民“光遠(yuǎn)看經(jīng)濟(jì)”表示，如果真的希望未來(lái)成為市民的農(nóng)民工成為買房的主力人群，就必須在戶籍制度、在中小城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和公共服務(wù)上著力改進(jìn)，農(nóng)民工只有在一個(gè)城市里就業(yè)，子女的教育、醫(yī)療等公共服務(wù)能夠跟上，買房對(duì)他才有意義。

其實(shí)，農(nóng)民工兄弟都有自己的小算盤?，F(xiàn)在雖然有一些財(cái)政補(bǔ)貼，但畢竟只是眼前的小錢，農(nóng)民的可支配收入并不高，在城市有沒(méi)有前景關(guān)鍵看經(jīng)濟(jì)。此外，大部分農(nóng)民工在城市里工作，就業(yè)流動(dòng)性很大，被房子拴住后并不利于其流動(dòng)，很有可能會(huì)出現(xiàn)農(nóng)民在城市里買了房找不到工作的現(xiàn)象。所以，有很多農(nóng)民工，寧可在一線城市吸霾、住工棚，也不愿意去三四線小城買房。

國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)中心主任李鐵近日撰文指出，“去庫(kù)存”的核心不是農(nóng)民工買房，而是農(nóng)民進(jìn)城之后，通過(guò)農(nóng)民工市民化措施，把就業(yè)、住房、消費(fèi)等行為通過(guò)戶籍制度改革固定下來(lái)。其他相關(guān)改革，比如土地制度改革，調(diào)整城市發(fā)展政策，增加農(nóng)民工服務(wù)業(yè)就業(yè)比例等，也應(yīng)當(dāng)跟上。

由此可見，讓農(nóng)民兄弟馳援樓市并非地方政府發(fā)放現(xiàn)金補(bǔ)貼就能促成。“中央提出農(nóng)民工市民化與樓市去庫(kù)存掛鉤后，明年無(wú)論是中央相關(guān)主管部門還是地方政府，都會(huì)加大對(duì)農(nóng)民在中小城市、城鎮(zhèn)首次購(gòu)買住房的政策支持力度。例如，住建部已經(jīng)開始研究擴(kuò)大公積金繳存基本面，將農(nóng)民工納入公積金繳存范圍，方便農(nóng)民貸款。”接近住建部的一位消息人士指出。

或許，正如2015年春晚小品中王寶強(qiáng)出演的農(nóng)民工所說(shuō)，“咱農(nóng)民工掙錢不容易，要我們出錢，更難?！?