周英

【摘 要】近年來，我國房地產(chǎn)市場的投資熱情一直居高不下，我國政府為了保證房價的穩(wěn)定增長、保障中低收入家庭能夠住有所居，在全國傾力推出9000億元建設(shè)保障性住房。但是，由于這9000億元住房的資金還尚未完全落實，再加之政府的資金十分有限，保障性住房的建設(shè)又是一項長期性的、系統(tǒng)性的工程，因此，在投資保障性住房建設(shè)中存在一些風(fēng)險也是難免的。本文將就目前我國保障性住房建設(shè)的各種模式進行分析，并針對各種模式存在的法律風(fēng)險進行探討，最后根據(jù)這些問題找出解決問題的方案。

【關(guān)鍵詞】保障性住房；建設(shè)模式；法律風(fēng)險防范；措施

一、引言

住房是人們生存的基本需求，但是，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展、改革開放的不斷深入，人們的收入差距逐漸拉大，住房的價格也迅速飆升。為了保證我國和諧社會的建設(shè)與發(fā)展，政府采取了一系列措施保障低收入家庭的住房問題。在我國的城市中，很多居民沒有自己的房子、很多住房困難戶一家四代同居一室，有的則通過不同的方式擁有多套住房，這種住房不公平的現(xiàn)象構(gòu)成了影響我國社會和諧、影響社會安定團結(jié)的主要因素。因此，解決住房資源的分配不公問題，不僅是我國面臨的難題，也是世界各國政府面臨的一大難題。2010年，我國國務(wù)院頒布了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，在通知中，明確規(guī)定了我國保障性住房建設(shè)的步伐。面對大規(guī)模興建保障性住房的大環(huán)境、大背景，保障性住房建設(shè)模式中存在的法律風(fēng)險也顯現(xiàn)出來。那么如何在現(xiàn)有的建設(shè)模式下有效的防范法律風(fēng)險的發(fā)生？這將是各級部門必須認(rèn)真思考的問題。

二、保障性住房相關(guān)概念

1.保障性住房的定義

所謂保障性住房主要是指政府對我國的中低收入家庭實行的分類保障過程中提供的限房屋供應(yīng)對象、限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、限定銷售價格、租金標(biāo)準(zhǔn)的具有社會保障性質(zhì)的住房。目前，我國保障性住房體系中主要包含廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房、限價商品房、棚戶區(qū)改造等住房。

2.我國保障性住房發(fā)展現(xiàn)狀

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，受2008年金融危機的影響，我國住房價格不斷上漲，國家開始更加重視保障性住房的建設(shè)，每年對保障性住房建設(shè)的投入也在大幅增加。隨著國家對保障性住房建設(shè)投入的增加，資金上的不足使得保障性住房建設(shè)受到嚴(yán)重阻礙。由于我國同其他國家的國情不同、社會性質(zhì)不同，因此我國的保障性住房的建設(shè)模式也不同于其他國家。BT模式、代建模式、配建模式是我國保障性住房的主要建設(shè)模式。這些模式的拓展和應(yīng)用，有效的緩解了我國保障性住房建設(shè)中存在的資金嚴(yán)重不足的問題。

三、保障性住房建設(shè)模式分析

1.BT模式

BT模式是在BOT模式的基礎(chǔ)上衍生出來的一種新的項目投融資建設(shè)模式，目前我國的相關(guān)法律中并未對該模式進行明確的規(guī)定。保障性住房建設(shè)的BT模式，主要是指我國政府將保障性住房的項目交由投資方進行總承包，經(jīng)過融資、建設(shè)、驗收后再移交給政府部門，而政府部門向投資方進行回購，支付項目的總投資再加上合理回報的一種建設(shè)模式。作為一種新型的投融資模式，BT模式主要是適用于政府公益性、非營利性的基礎(chǔ)設(shè)施項目、市政公用事業(yè)項目建設(shè)。保障性住房就屬于這類項目。

2.代建模式

保障性住房的委托代建模式主要是指我國政府通過招標(biāo)的方式來委托代建單位代替政府建設(shè)保障性住房的一種安居性工程。在該項模式中，政府想辦法籌措資金，然后由代建單位對整個工程的可行性進行研究，對項目進行設(shè)計、勘探、建設(shè)、施工、驗收、試運行等流程的監(jiān)督與管理?？⒐を炇蘸细窈蟠▎挝辉賹⒈Ｕ闲宰》拷唤o政府，而代建單位則向政府收取一定的委托代建管理費用。該模式中，政府承擔(dān)了建設(shè)資金，凡是通過招標(biāo)并采取合同管理的方式產(chǎn)生的費用，均由政府承擔(dān)。代建單位通過向政府部門收取代建管理費用、投資結(jié)余的獎勵這兩種途徑來獲得收益。

3.配建模式

所謂政府保障性住房配建模式主要是指在新建的住宅項目中，政府部門將配套建設(shè)一定比例的保障性住宅作為土地出讓或者劃撥的條件之一，而土地的競得人再根據(jù)保障性住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、遵照規(guī)定的比例、總建筑面積、總套數(shù)、房屋的布局、房屋的戶型等要求進行保障性住房的配套建設(shè)，房屋建成后政府再按照約定的方式進行回收、回購。該模式中遵守同步建設(shè)、同步配套的基本原則，由政府采取回購、回收的形式來取得保障性住房的產(chǎn)權(quán)。

四、保障性住房建設(shè)過程中相關(guān)法律風(fēng)險的防范措施

1.BT模式法律風(fēng)險防范措施

首先，在公開招投標(biāo)階段的法律風(fēng)險。在公開招投標(biāo)——BT簽訂合同階段，存在著政府不能回購的風(fēng)險、房地產(chǎn)企業(yè)或相關(guān)項目公司存在墊資和融資風(fēng)險、BT合同價格條款約定不明確的風(fēng)險。對于在公開招投標(biāo)、確定投資人、簽訂BT合同的階段，由于保障性住房的建設(shè)與投資時間較長，使得BT合同在履行中存在政策的非連續(xù)性風(fēng)險。另外，由于政府財政壓力的增加，有可能出現(xiàn)項目建成后，政府不回購、或者不全部回購的風(fēng)險。針對這些風(fēng)險，在招投標(biāo)階段，政府部門必須對政府部門的信用情況、財政能力、融資能力等多方面進行綜合考慮，并對項目的可行性進行市場評估。同時，政府在與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂BT合同時，必須對政府的回購資金的來源、依據(jù)、支付的方式、回購的承諾、回購擔(dān)保的方式、回購款不能及時支付的違約情況等做出明確規(guī)定。其次，在招投標(biāo)確定施工單位簽訂建設(shè)工程施工合同過程中存在著進行招標(biāo)的項目不招標(biāo)的風(fēng)險、投標(biāo)文件不合理的條件限制或者排斥潛在投標(biāo)人的風(fēng)險、黑白合同的結(jié)算風(fēng)險等。面對這些風(fēng)險政府部門應(yīng)根據(jù)國家頒布的《招投標(biāo)法》等一些地方性法規(guī)中的要求來依法招投標(biāo)。第三，項目施工建設(shè)與竣工結(jié)算階段的法律風(fēng)險主要包括工程質(zhì)量的風(fēng)險、工期簽證與索賠的風(fēng)險、施工單位拖延民工工資的風(fēng)險、竣工結(jié)算條款中默認(rèn)條款的風(fēng)險。由于保障性住房項目涉及到的是國計民生問題，是與人民群眾切身利益密切相關(guān)的工程，針對這些風(fēng)險，必須對保障性住房的建設(shè)質(zhì)量進行嚴(yán)格要求。保障性住房建設(shè)應(yīng)切實落實項目法人責(zé)任制、合同管理制、工程監(jiān)理制，由項目法人對住房建設(shè)的質(zhì)量負(fù)全責(zé)，其他參建單位則按照工程質(zhì)量管理的相關(guān)規(guī)定承擔(dān)一定的責(zé)任。另外，在實際工程的建設(shè)和施工過程中，政府部門可以從進一步規(guī)范工期的簽證和索賠方面入手，加強對工期的把控。

2.代建模式法律風(fēng)險防范措施

在代建模式下，工程的資金全部由政府提供，代建的房地產(chǎn)企業(yè)不必考慮建設(shè)資金帶來的壓力，而應(yīng)將管理的重心集中在開發(fā)工程質(zhì)量、工期的嚴(yán)格管理、成本控制等方面。一般而言代建模式下的法律風(fēng)險主要包括未能完全履行代建合同的風(fēng)險。這就要求代建房地產(chǎn)企業(yè)必須嚴(yán)格按照簽訂的合同辦事，對于違反合同約定的將被建設(shè)行政主管部門取消代建資格，并限制其再次申請進入的資格。政府在與房產(chǎn)企業(yè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位簽訂合同時，應(yīng)充分考慮因參建單位違約導(dǎo)致房產(chǎn)企業(yè)向建設(shè)主體承擔(dān)違反《代建合同》約定的風(fēng)險，并盡可能地將該等風(fēng)險轉(zhuǎn)移給相應(yīng)的參建單位。

3.配建模式法律風(fēng)險防范措施

配建模式不同于BT模式、代建模式，在配建模式下，建設(shè)階段所需的資金主要是由配建的房地產(chǎn)企業(yè)自籌得到，這就對負(fù)責(zé)籌資的房地產(chǎn)企業(yè)的墊資能力提出了較高的而要求。在配建模式下政府要從招投標(biāo)階段、建設(shè)階段這兩方面來考慮風(fēng)險。因此，這就要就政府部門必須對《保障性住房配建協(xié)議》的土地供應(yīng)方式、配建比例、回購或回收模式、建設(shè)期限等方面進行仔細(xì)研究，并根據(jù)自己的實力來決定招投標(biāo)的報價與方案。另外，還必須堅決杜絕心存僥幸的思想，嚴(yán)格按照《保障性住房配建協(xié)議》中的規(guī)定來完成建設(shè)。

總之，隨著我國加大了對保障性住房的建設(shè)力度，我國對保障性住房建設(shè)模式的運用尚處于探索階段，其中涉及到的內(nèi)容比較復(fù)雜、不同模式的運用規(guī)則還不完善，各種法律風(fēng)險還存在。因此，為了確保我國人民群眾保障性住房建設(shè)的順利實施，保障我國人民群眾住房的改善，必須采取有效措施，積極防范各種風(fēng)險的發(fā)生。

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