購(gòu)物中心患上商業(yè)“虛胖癥”

商業(yè)地產(chǎn)宛若一個(gè)格斗場(chǎng)，各路人馬攜著巨大資本撲向商業(yè)地產(chǎn)盡情廝殺。不少開(kāi)發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)看作是阿里巴巴的龐大寶庫(kù)，認(rèn)為只要喊聲“芝麻開(kāi)門”，便能任意獲取財(cái)富。

但當(dāng)前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的投資模式、招商模式、經(jīng)營(yíng)模式開(kāi)始發(fā)生明顯變化，為此，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)也不得不經(jīng)常進(jìn)行變臉行動(dòng)，以免蟄伏在通向財(cái)富之門的大路上。

一直以來(lái)，奢華購(gòu)物中心在中國(guó)一度是“拜金”和“揮霍”的代名詞，后來(lái)成為“LV”、“玻璃幕墻”的延伸畫(huà)面。但在業(yè)內(nèi)，奢華購(gòu)物中心卻一直是商業(yè)地產(chǎn)中開(kāi)發(fā)難度最高的門類，很多中小開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有勇氣觸碰。

然而，隨著住宅銷售乏力，城市綜合體和寫(xiě)字樓空置嚴(yán)重，旅游度假地產(chǎn)前景不明等因素，商業(yè)地產(chǎn)，尤其是奢華購(gòu)物中心對(duì)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商而言更像是一座剛剛開(kāi)挖不久的金礦。雖然充滿荊棘和風(fēng)險(xiǎn)，卻也充滿誘惑。

由此，以萬(wàn)達(dá)、中糧、新世界、九龍倉(cāng)、瑞安、凱德、銀泰、國(guó)華置業(yè)為代表的房企紛紛搶灘商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

這使得中國(guó)很多二三線城市人均商業(yè)保有量已經(jīng)超過(guò)了香港。這種看似表面的繁榮，但能夠成功運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目其實(shí)鳳毛麟角。

同質(zhì)化成為購(gòu)物中心最大的病灶，一千家奢華購(gòu)物中心，宛若一千個(gè)美貌貂蟬，盡管依然楚楚動(dòng)人，卻大多都是干店一面的克隆復(fù)制品。

除了“同質(zhì)化”以外，“海淘”、“反腐”、“電商沖擊”等三大不利因素協(xié)同夾擊，中國(guó)購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)不可避免走向深水區(qū)，從初期的開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)走向運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)，洗牌已然不可避免。毫無(wú)疑問(wèn)，拐點(diǎn)早已來(lái)臨。

從另一個(gè)角度上說(shuō)，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)，尤其是奢華購(gòu)物中心，盡管看上去胖味十足、轟轟烈烈，實(shí)則虛弱多病，有氣無(wú)力。如何去油減脂增加肌肉，擺脫百病纏身和虛胖無(wú)力的癥狀，成為中國(guó)各個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)的必答題。

變身成都新名片

如果你試圖從一個(gè)人的名片去認(rèn)識(shí)一個(gè)人是不太可能的，從地圖去認(rèn)識(shí)一個(gè)城市也是不太可能的，但從成都遠(yuǎn)洋太古里認(rèn)識(shí)成都是完全可能的。

成都素以“休閑之都”聞名。在豐沃的歷史文明滋養(yǎng)下，成都人熱愛(ài)生活，享受閑暇，講究生活質(zhì)量，成都人樂(lè)活當(dāng)下的生活哲學(xué)，衍生出強(qiáng)大的消費(fèi)力。今天，成都已成中國(guó)西部最大的零售樞紐。

同時(shí)，成都在商業(yè)地產(chǎn)上的野心和胃口也一直頗大，它一直渴望比肩香港和迪拜，至少可以比肩京滬，成為中國(guó)最好的“購(gòu)物天堂”之一。

可以說(shuō)，成都遠(yuǎn)洋太古里的橫空出世讓成都有了足夠多的底氣和砝碼。

6月22日，成都就“建設(shè)國(guó)際購(gòu)物天堂”在成都遠(yuǎn)洋太古里進(jìn)行了全球發(fā)布儀式。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，無(wú)論在成都官方，還是在民間，成都遠(yuǎn)洋太古里都已成功躋身成都的標(biāo)志性符號(hào)和標(biāo)簽。

但另一個(gè)無(wú)法忽視的現(xiàn)狀是，此前，成都高端購(gòu)物中心不僅開(kāi)發(fā)數(shù)量非常龐大，同質(zhì)化現(xiàn)象亦很明顯。

很多人認(rèn)為，即便有如此多開(kāi)發(fā)商加入成都商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，成都商業(yè)地產(chǎn)也不會(huì)出現(xiàn)像城市綜合體一樣的過(guò)剩情況。但亦有很多人堅(jiān)持，蜂擁而至的結(jié)果必然會(huì)帶來(lái)成都商業(yè)地產(chǎn)的泡沫化。

對(duì)此，四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟、四川省連鎖商業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)冉立春在接受媒體采訪時(shí)表示：“當(dāng)下成都的商業(yè)綜合體同質(zhì)化嚴(yán)重，每一個(gè)新開(kāi)的大型購(gòu)物中心都大同小異、千店一面，定位、品牌、業(yè)態(tài)都缺乏驚喜、個(gè)性不足。這種情況下，對(duì)每一個(gè)新開(kāi)商業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)一例外都面臨招商難、人氣不足的困局。”

對(duì)于購(gòu)物中心過(guò)多是否存在泡沫的疑問(wèn)，成都遠(yuǎn)洋太古里開(kāi)發(fā)期董事總經(jīng)理、運(yùn)營(yíng)期董事陳雷表示，成都具備特色的精品購(gòu)物中心不是太多，而是太少了。那些雷同的購(gòu)物中心倒下去是難免的，只有像成都遠(yuǎn)洋太古里這樣的精品項(xiàng)目才能存活得很好。同時(shí)，他認(rèn)為，成都作為中國(guó)西南區(qū)的中心城市，也作為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)深耕的城市，龐大的市場(chǎng)和消費(fèi)潛能讓遠(yuǎn)洋感到非常有信心。

大慈寺掘金密碼

據(jù)說(shuō)10年前，法國(guó)巴黎戴高樂(lè)機(jī)場(chǎng)出關(guān)處寫(xiě)著一條中文標(biāo)語(yǔ)一一“一條假鱷魚(yú)會(huì)讓你賠上真眼淚?！边@讓習(xí)慣購(gòu)買“假貨+A貨”的中國(guó)人寢食難安。

今天，中國(guó)已經(jīng)有大批“8090后”愿意花真金白銀在奢侈品上，但似乎國(guó)內(nèi)的奢華購(gòu)物中心已經(jīng)讓他們?cè)絹?lái)越缺乏黏性。

在這樣一個(gè)商業(yè)環(huán)境巨變的年代，實(shí)際上是消費(fèi)者倒逼開(kāi)發(fā)商升級(jí)你的商業(yè)環(huán)境，升級(jí)你的供應(yīng)鏈，升級(jí)你的品牌合作伙伴。如果開(kāi)發(fā)商做不到這一點(diǎn)，遲早一天會(huì)要出局的。

可以說(shuō)，中國(guó)幾乎所有失敗的購(gòu)物中心都存在著業(yè)態(tài)雷同、形態(tài)雷同、運(yùn)營(yíng)雷同，消費(fèi)者進(jìn)入購(gòu)物中心越來(lái)越追求著非替代性的社交、家庭、體驗(yàn)化的消費(fèi)需求。

而在這一點(diǎn)上，剛剛開(kāi)業(yè)的成都遠(yuǎn)洋太古里發(fā)起了一幕又一幕成功的“圈人運(yùn)動(dòng)”和“圈品牌運(yùn)動(dòng)”。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平認(rèn)為，成都遠(yuǎn)洋太古里的成功主要有三個(gè)原因，一是得益于絕佳的選址；二是“古建”+“奢侈品”的混搭極具創(chuàng)新；三是項(xiàng)目具備其他項(xiàng)目都不具備的文化底蘊(yùn)。他認(rèn)為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)在打造街區(qū)購(gòu)物中心上為國(guó)內(nèi)房企樹(shù)立了非常良好的標(biāo)桿作用。

仲量聯(lián)行華西區(qū)董事總經(jīng)理吳允燊則認(rèn)為遠(yuǎn)洋太古里因?yàn)榻Y(jié)合鄰近的千年古寺大慈寺打造購(gòu)物街區(qū)，在發(fā)揮購(gòu)物休閑的功能之外，通過(guò)建筑形態(tài)、租戶組合、文化藝術(shù)的植入，成為城市休閑旅游目的地。它既向游客販?zhǔn)鄢啥嫉纳罘绞剑彩钩啥既私r(shí)尚的生活品味，亦令該項(xiàng)目成為城市核心一道亮麗的風(fēng)景。

顯然類似的業(yè)內(nèi)贊譽(yù)還有很多，這讓遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)收獲了更多的信心。

《安家》認(rèn)為，成都遠(yuǎn)洋太古里將現(xiàn)代都市的快節(jié)奏與傳統(tǒng)文化的慢生活理念相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)歷史、人文、藝術(shù)和街巷購(gòu)物交融的城市空間，這在中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商里是一個(gè)創(chuàng)舉。更為重要的是，成都遠(yuǎn)洋太古里為中國(guó)各城市的“城市有機(jī)更新”提供了一個(gè)鮮活而成功的商業(yè)樣本。

首先，成都遠(yuǎn)洋太古里選址市中心核心地帶，緊接春熙路商圈與紅星路步行街。為改寫(xiě)成都的購(gòu)物面貌，重塑市中心，變成亞洲的高尚購(gòu)物地標(biāo)，并躋身全球知名的購(gòu)物之都打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

其次是別具開(kāi)放式里弄的建筑風(fēng)格。成都遠(yuǎn)洋太古里罕見(jiàn)地保留了古老街巷與歷史建筑，同時(shí)融入現(xiàn)代獨(dú)棟建筑，營(yíng)造既傳統(tǒng)又現(xiàn)代、開(kāi)放自由的城市空間。每個(gè)店鋪的門面獨(dú)一無(wú)二，但各建筑物又同時(shí)能巧妙地與周圍的舊民宅和建筑環(huán)境互相呼應(yīng)。為了迎合成都人的慢活文化，成都遠(yuǎn)洋太古里營(yíng)造了大片開(kāi)敞的公共活動(dòng)空間，包括三個(gè)廣場(chǎng)、里巷、庭園和陽(yáng)臺(tái)，讓游客悠閑地享受戶外空間。

第三，關(guān)注差異化的購(gòu)物體驗(yàn)，積極引入增值業(yè)態(tài)和差異化的品牌輸出，他們提供了網(wǎng)上購(gòu)物無(wú)法滿足的實(shí)體休閑娛樂(lè)體驗(yàn)。

第四，成都遠(yuǎn)洋太古里最大的貢獻(xiàn)在于為城市有機(jī)更新提供了難得的開(kāi)發(fā)范本。正是由于開(kāi)發(fā)企業(yè)具備的國(guó)際視野和創(chuàng)新設(shè)計(jì)理念，使得舊城中心的市井風(fēng)貌得以重現(xiàn)，同時(shí)又為傳統(tǒng)商圈注入了新的生機(jī)。

危險(xiǎn)的同質(zhì)化與繞不開(kāi)的創(chuàng)新

中國(guó)的大多數(shù)奢華購(gòu)物中心正在痛苦地經(jīng)歷困獸之斗，近幾年來(lái)頹勢(shì)難止，絢爛光輝似乎正逐漸退去。

在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟和商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心發(fā)布的《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)2014/2015年度研究報(bào)告》中認(rèn)為，商業(yè)運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)將由“實(shí)”轉(zhuǎn)“虛”。即實(shí)體商業(yè)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)由過(guò)往的促銷戰(zhàn)、品牌戰(zhàn)轉(zhuǎn)向體驗(yàn)戰(zhàn)、文化戰(zhàn)、網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)，各類商業(yè)設(shè)施紛紛開(kāi)始導(dǎo)入文化、藝術(shù)、旅游、科技等新興元素，積極營(yíng)創(chuàng)新的購(gòu)物環(huán)境與氛圍，不斷加大精神、感官、交互等層面的內(nèi)容供應(yīng)。

此外，購(gòu)物中心的創(chuàng)新是一個(gè)永遠(yuǎn)繞不開(kāi)的專業(yè)技能。在成都遠(yuǎn)洋太古里之前，融零售與體驗(yàn)、商業(yè)與文化于一體的上?！靶绿斓亍?，曾經(jīng)幾乎是中國(guó)街區(qū)商業(yè)的代名詞。

但在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與太古地產(chǎn)攜手拿下大慈寺地塊之前，成都錦江區(qū)政府就決定要將這里打造為一張成都名片，一張超越上海新天地的名片。

“政府希望這個(gè)項(xiàng)目成為產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代、完善城市功能的推手，項(xiàng)目所在片區(qū)也將打造為成都的中央商業(yè)區(qū)?！标惱赘袊@成都錦江區(qū)政府的果敢。

因此，最終，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)最終決定在無(wú)借鑒任何案例的情況下，大膽創(chuàng)新，體現(xiàn)了兩家房企的勇氣與執(zhí)著。

而眾多國(guó)際大牌顯然也對(duì)這一項(xiàng)目寄予厚望。他們非常認(rèn)可遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)的商業(yè)實(shí)踐。并且希望通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目強(qiáng)化自身的商業(yè)標(biāo)桿地位，并劍指整個(gè)西南區(qū)域乃至全中國(guó)。陳雷表示，也正是高端品牌的示范效應(yīng)，促使了其他商戶迎合項(xiàng)目的定位創(chuàng)新設(shè)計(jì)，而整個(gè)商業(yè)空間也更加充滿創(chuàng)意及富有體驗(yàn)。

比如Herm e s、Gucci、Cartier等品牌，都根據(jù)項(xiàng)目所在的歷史文化特色進(jìn)行了融合；小到內(nèi)部的裝飾、美陳、燈光等也都進(jìn)行全新體驗(yàn)式設(shè)計(jì)。商家們意識(shí)到這個(gè)項(xiàng)目的戰(zhàn)略價(jià)值，他們希望在這里打造一個(gè)全新高度的店面。

Gucci旗艦店以古色古香的獨(dú)棟建筑，與附近的名勝古跡大慈寺相映成趣。而店內(nèi)則以完美整合開(kāi)放式空間、溫暖的奢華建材以及自然光線，塑造出截然不同于傳統(tǒng)模式的時(shí)尚零售空間。

而中國(guó)西南部首間愛(ài)馬仕旗艦店也駐扎在這里，以垂直流暢的淺金色金屬結(jié)構(gòu)勾勒整棟建筑的立體輪廓，仿佛一個(gè)以半透明大理石鑄造的燈箱。

Chloe成都遠(yuǎn)洋太古里旗艦店承襲了巴黎圣安娜街旗艦店的隨心而時(shí)髦的理念，為成都呈現(xiàn)一個(gè)充滿濃郁法式浪漫摩登氣息的新概念精品店。

卡地亞旗艦店外觀沿襲“銅色概念”設(shè)計(jì)風(fēng)格，由法國(guó)前總統(tǒng)御用設(shè)計(jì)師Bruno Moinard擔(dān)綱藝術(shù)指導(dǎo)，將中國(guó)元素與卡地亞風(fēng)格相結(jié)合。古銅色木制地板、柔軟的羊毛地毯以及首次運(yùn)用于墻柱上的中國(guó)活字印刷裝飾。店內(nèi)螺旋樓梯的靈感源于卡地亞高級(jí)珠寶項(xiàng)鏈形狀，配以獨(dú)特的鏤空扶手設(shè)計(jì)，令顧客仿若置身于卡地亞巴黎和平街13號(hào)總店。

MUJI店共4層，是無(wú)印良品在全球最大規(guī)模的海外旗艦店。由享負(fù)盛名的日本室內(nèi)設(shè)計(jì)師杉本貴志打造，以“藝術(shù)的融合 Mix的賣場(chǎng)”為設(shè)計(jì)概念，以自然的古紙或MUJI PP盒商品集約陳列墻壁，將各種的MUJI的商品作為裝飾品，營(yíng)造出符合MUJI自然無(wú)印的美學(xué)氛圍。

“通過(guò)業(yè)態(tài)和品牌的互補(bǔ)，成都遠(yuǎn)洋太古里與周邊現(xiàn)有商業(yè)奠定了高端商業(yè)的環(huán)境”陳雷認(rèn)為，越是扎堆生意越好做，但卻應(yīng)避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，因?yàn)閱适虡I(yè)個(gè)性與內(nèi)涵會(huì)削弱城市的聚集效應(yīng)。從這個(gè)層面上看，成都遠(yuǎn)洋太古里帶給這座城市的，還有關(guān)于商業(yè)環(huán)境如何發(fā)展的啟迪。

甚少人了解的是，從今年年初至今，來(lái)自全國(guó)各地方政府、開(kāi)發(fā)商、品牌商參觀考察團(tuán)隊(duì)接踵而至。這足以證明這個(gè)項(xiàng)目在創(chuàng)新層面帶給中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的里程碑意義。

完美聯(lián)姻

對(duì)于傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)和建造是長(zhǎng)項(xiàng)，但持有和經(jīng)營(yíng)商業(yè)卻是短板。同時(shí)，是不是手握“奢華品牌”和“個(gè)性建筑”兩根大棒就可打造一個(gè)成功的購(gòu)物中心？

對(duì)此，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)心知肚明，并在實(shí)踐中都付出了極大的艱辛與心血。因?yàn)椋麄兩钪?，在大慈寺，根本沒(méi)有失敗的選項(xiàng)。

2010年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與太古地產(chǎn)正式達(dá)成“戰(zhàn)略合作框架協(xié)議”。此后，太古地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)手拿下成都市核心區(qū)大慈寺片區(qū)100余畝土地，雙方各占50%股權(quán)，其中遠(yuǎn)洋地產(chǎn)主要負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)實(shí)施、成本控制、工程建造、公司管控以及寫(xiě)字樓銷售等，太古地產(chǎn)則負(fù)責(zé)前期定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、租賃營(yíng)運(yùn)管理等方面。在成都市錦江區(qū)政府眼里，大慈寺片區(qū)的定位不僅僅是歷名文化傳承和城市名片，而且將擔(dān)任起城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)引擎的功能，非遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)莫屬。

陳雷打了個(gè)比方說(shuō)，這是一次美妙的艷遇。緣分來(lái)自太古地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和成都市鑄江區(qū)政府的實(shí)力和戰(zhàn)略眼光。

而在太古地產(chǎn)看來(lái)，作為香港商業(yè)地產(chǎn)典范，其自身在招商運(yùn)營(yíng)階段的實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)毋庸置疑，在內(nèi)地選擇合作伙伴時(shí)，遠(yuǎn)洋是非常好的選擇。最終，這是一次完美的聯(lián)姻，堪稱地產(chǎn)圈的最佳二人組。繼北京頤堤港后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)再度攜手，本著“互為主導(dǎo)，共同負(fù)責(zé)”的合作理念，將遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在施工優(yōu)化、設(shè)計(jì)實(shí)施、成本控制、工程建造、項(xiàng)目把控等方面，以及太古地產(chǎn)的國(guó)際視野、創(chuàng)意理念、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)發(fā)揮得淋漓盡致。

雙方都力圖將這個(gè)項(xiàng)目做成高端精品項(xiàng)目，都不遺余力呈現(xiàn)最好的思路和創(chuàng)意，這也是兩家企業(yè)文化與品位融合的完美體現(xiàn)。

就今天遠(yuǎn)洋太古里的呈現(xiàn)效果來(lái)看，合作雙方的戰(zhàn)略決策確實(shí)十分高明。而這種戰(zhàn)略上的高明，還體現(xiàn)在企業(yè)對(duì)社會(huì)責(zé)任的擔(dān)當(dāng)上。在打造項(xiàng)目時(shí)，開(kāi)發(fā)方花費(fèi)數(shù)千萬(wàn)修繕大慈寺和街區(qū)內(nèi)的6座保留院落與建筑，對(duì)這部分城市財(cái)產(chǎn)的投入，顯然不是為了追求商業(yè)價(jià)值，而只是出于對(duì)城市與歷史的敬畏。

在陳雷看來(lái)，從事社會(huì)公共事業(yè)的成果，甚至比做出的商業(yè)項(xiàng)目更具說(shuō)服力，“商場(chǎng)做得好不好，有時(shí)還見(jiàn)仁見(jiàn)智，但公共設(shè)施的投入?yún)s是有目共睹的?！?/p>

正如在6月22日在遠(yuǎn)洋太古里舉辦的全球發(fā)布盛典上，太古地產(chǎn)常務(wù)董事何祖英表示：“成都遠(yuǎn)洋太古里完美地體現(xiàn)了如何從文化、生活和商業(yè)各方面重新塑造一個(gè)城市的核心區(qū)域，把歷史文化巧妙地融入當(dāng)代生活”，并非常堅(jiān)定地表示：“成都遠(yuǎn)洋太古里完全可以代表成都這座城市同世界展開(kāi)對(duì)話，讓世界了解成都的精彩無(wú)限”。

而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局主席及總裁李明也表示贊同：“能與太古地產(chǎn)攜手在成都城市核心區(qū)域打造出這個(gè)彰顯工匠之心的全新地標(biāo)，我們倍感榮幸。希望我們雙方股東可以不辱使命，不負(fù)重托，使成都遠(yuǎn)洋太古里成為成都未來(lái)時(shí)尚文化匯聚點(diǎn)和商業(yè)地產(chǎn)新標(biāo)桿。”

憑借細(xì)致入微的服務(wù)和精湛的專業(yè)能力，成都遠(yuǎn)洋太古里的招商和開(kāi)業(yè)幾近完美：2014年5月，即已完成80%的招商，國(guó)際一線品牌旗艦店全部基本鎖定；2015年4月24日正式開(kāi)業(yè)前已完成90%以上的出租率以及70%以上的開(kāi)業(yè)率。

更令業(yè)界稱奇的是，成都遠(yuǎn)洋太古里甚至沒(méi)有培育期，直接進(jìn)入試營(yíng)業(yè)期，這也創(chuàng)造了購(gòu)物中心的奇跡。來(lái)自獨(dú)立第三方的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，成都遠(yuǎn)洋太古里的出租率、平均月租金、總體營(yíng)業(yè)收入和坪效表現(xiàn)堪稱完美。

遠(yuǎn)洋的耐心與野心

盡管很多開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)上有強(qiáng)烈的多元化開(kāi)發(fā)沖動(dòng)，但冒進(jìn)的結(jié)果經(jīng)常是碰一鼻子灰。

在商業(yè)地產(chǎn)上，遠(yuǎn)洋似乎一直缺乏野心，低調(diào)而慎重。當(dāng)然從某種意義上講，慎重的結(jié)果又使得企業(yè)不會(huì)輕易犯錯(cuò)招致敗局。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目位于北京長(zhǎng)安街的甲級(jí)寫(xiě)字樓遠(yuǎn)洋大廈。經(jīng)歷過(guò)遠(yuǎn)洋大廈的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)深知商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在過(guò)去的數(shù)十年間，即便是全行業(yè)數(shù)次掀起商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱浪，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)亦并不為之所動(dòng)。

在歷年年報(bào)中，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)如此強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)的操作風(fēng)險(xiǎn)：“應(yīng)當(dāng)用更加謹(jǐn)慎的態(tài)度對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)。要做好商業(yè)地產(chǎn)，從投融資、取地、定位到規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等各個(gè)環(huán)節(jié)，都要做好功課?！?/p>

通過(guò)有選擇性銷售和持有，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已投入營(yíng)運(yùn)的商業(yè)地產(chǎn)資源約68萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓占比約40%，商業(yè)占比約60%。另外，現(xiàn)有項(xiàng)目中待開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)資源約200萬(wàn)平方米，將于2015至2020年分階段投入營(yíng)運(yùn)。

綜合遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公告和官方新聞發(fā)布，一個(gè)更為詳細(xì)的遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)版圖以巨無(wú)霸的形象出現(xiàn)：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)持有商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模127.8萬(wàn)平方米，未來(lái)將持有商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模55.4萬(wàn)平方米。

盡管低調(diào)，但遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)上一直有一顆勇敢的心。規(guī)模和速度并沒(méi)有成為困擾遠(yuǎn)洋地產(chǎn)最大的兩個(gè)考量。

成都遠(yuǎn)洋太古里建設(shè)期董事總經(jīng)理、運(yùn)營(yíng)期執(zhí)行董事，同時(shí)也是遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理的陳雷見(jiàn)證了遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)的智慧成長(zhǎng)。

2007年，他首任遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與太古地產(chǎn)第一個(gè)合作項(xiàng)目“北京頤堤港”項(xiàng)目總經(jīng)理，用了四年多時(shí)間完成從土地獲取到33萬(wàn)平方米大型商業(yè)綜合體的正式開(kāi)業(yè)，如今，頤堤港已是北京核心商圈的靚麗名片。

一個(gè)人眼界的高低，決定了一個(gè)人成就的大小。而一個(gè)團(tuán)隊(duì)眼界的高低，則決定了一家企業(yè)的未來(lái)。八年的時(shí)間，從北京到成都，陳雷和他帶領(lǐng)的團(tuán)隊(duì)，依托雙方股東的品牌和戰(zhàn)略，向中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)奉獻(xiàn)了兩個(gè)堪稱行業(yè)標(biāo)桿的孤品佳作。

陳雷坦言：“盡管做商業(yè)地產(chǎn)很辛苦，但遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一直在穩(wěn)步向前。僅從專業(yè)性而言，開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)遠(yuǎn)比開(kāi)發(fā)住宅更具挑戰(zhàn)和成

堅(jiān)持品質(zhì)的太古地產(chǎn)

成立于1972年的太古地產(chǎn)被很多內(nèi)地地產(chǎn)人形容為商業(yè)地產(chǎn)鼻祖大家，但和其他香港地產(chǎn)大鱷相比，太古地產(chǎn)一直充滿著“英國(guó)紳士”般的優(yōu)雅和緩慢，而不是咄咄逼人與急功近利。這樣的開(kāi)發(fā)理念也被太古地產(chǎn)帶到了高速發(fā)展的中國(guó)內(nèi)地，帶到了成都遠(yuǎn)洋太古里。

對(duì)很多內(nèi)地消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，香港的太古廣場(chǎng)和東薈城是他們到香港購(gòu)物必不可少的兩家商場(chǎng)，比起大而全讓人走斷腿的的海港城，太古廣場(chǎng)和東薈城似乎讓人逛起來(lái)更愜意和輕松。

無(wú)論是北京三里屯太古里，還是廣州太古匯，太古地產(chǎn)一直有著令人欽佩的品質(zhì)打磨與產(chǎn)品堅(jiān)守。這家香港公司從未考慮將項(xiàng)目進(jìn)行散售，而是堅(jiān)持自持物業(yè)，在不犧牲整體定位的前提下，嚴(yán)格控制招商的品質(zhì)。

就像北京三里屯太古里，是太吉地產(chǎn)進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地的第一個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)業(yè)之后被譽(yù)為“全中國(guó)最純粹的時(shí)尚地產(chǎn)項(xiàng)目”，也成為至今京城潮一族最熱捧的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

太古地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)上的開(kāi)發(fā)一直是非常嚴(yán)謹(jǐn)，甚至是苛刻的。對(duì)物業(yè)的位置和交通都有非常嚴(yán)格的要求。更為重要的是，太吉地產(chǎn)從來(lái)都是“拒絕復(fù)制”，在堅(jiān)守品質(zhì)的基礎(chǔ)上，永遠(yuǎn)追求新思路、新點(diǎn)子。

尋找商業(yè)地產(chǎn)“新磁力”

成都遠(yuǎn)洋太古里的橫空出世讓外界見(jiàn)證了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)上的“中國(guó)功夫”，兩家公司也似乎就此找到了商業(yè)地產(chǎn)的財(cái)富之門。

陳雷認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)簡(jiǎn)單粗暴的復(fù)制擴(kuò)張模式已經(jīng)過(guò)時(shí)，專業(yè)的精耕細(xì)作成為當(dāng)然不讓的主流。個(gè)性化、創(chuàng)意感、體驗(yàn)性、文化氛圍……成為奢華購(gòu)物中心的關(guān)鍵詞。同時(shí)，守舊會(huì)像陰霾一樣籠罩著那些僵化的房地產(chǎn)企業(yè)，羈絆著它們的前進(jìn)步伐，由此帶來(lái)的后遺癥也會(huì)招致敗局。

陳雷認(rèn)為從太古地產(chǎn)學(xué)到很多運(yùn)營(yíng)招商方面的專業(yè)技能，而太古地產(chǎn)行政總裁白德利（GuyBradley）則在成都遠(yuǎn)洋太古里開(kāi)業(yè)典禮上表示，感謝合作伙伴遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的傾力奉獻(xiàn)、專業(yè)精神和在房屋及工程建設(shè)方面的本土經(jīng)驗(yàn)，相信雙方攜手打造了無(wú)與倫比并值得引以自豪的項(xiàng)目，它助力成都在世界零售版圖中與聞名遐邇的城市，如倫敦、巴黎、紐約、香港等并駕齊驅(qū)。同時(shí)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)并不會(huì)尋求依靠簡(jiǎn)單復(fù)制實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，而是期望開(kāi)發(fā)出一個(gè)又一個(gè)充滿個(gè)性和商業(yè)活力的精品項(xiàng)目。“批發(fā)”和“克隆”不是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的商業(yè)追求，寧可減緩擴(kuò)張步伐，寧可降低利潤(rùn)率，也一定要做出精品傳世項(xiàng)目。

陳雷對(duì)《安家》記者坦言，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)走過(guò)了黃金時(shí)代，未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)一定會(huì)更加強(qiáng)調(diào)商業(yè)本質(zhì)和專業(yè)化，必須真正懂商業(yè)地產(chǎn)，深刻理解商業(yè)消費(fèi)行為，并對(duì)其未來(lái)的變化有前瞻性的洞察。因此，成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，一定要具備生命特征，要有個(gè)性和特色，要具備良好的體驗(yàn)設(shè)計(jì)，要能夠適應(yīng)消費(fèi)行為的成長(zhǎng)和變化。而在這個(gè)過(guò)程中，專業(yè)化一定是最為重要的推手。

很多從成都遠(yuǎn)洋太古里參觀歸來(lái)的同行，除了滿眼的羨慕之外，也不由得對(duì)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)的精細(xì)化打磨感到不寒而栗。

按照數(shù)百年前歐洲航海時(shí)代探險(xiǎn)家們的尋寶邏輯，盡管尋寶的過(guò)程百分之百是干辛萬(wàn)苦的，但一旦走上正途，財(cái)富就會(huì)撲面而來(lái)。

應(yīng)該說(shuō)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)在購(gòu)物中心上的成功探索，讓中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)找到了“新磁力”，并成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的定海神針。