文/湯 哲

新形勢(shì)下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理分析

文/湯 哲

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度也日益加快。在新的形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)融資管理面臨著一些挑戰(zhàn)，而如何做好融資管理工作，則成為了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)需要深入思考的一大問題。文章立足于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，重點(diǎn)分析了房地產(chǎn)企業(yè)融資管理現(xiàn)狀及其中存在的一些問題，并且提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的相關(guān)策略。

新形勢(shì)；房地產(chǎn)企業(yè)；融資管理；現(xiàn)狀；問題；對(duì)策

伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和居民生活水平的不斷提高，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸“熱”了起來，并且已經(jīng)成為在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的占據(jù)突出位置的重要產(chǎn)業(yè)。然而，在新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，作為典型資金密集企業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)同樣面臨著諸多融資問題，主要表現(xiàn)為傳統(tǒng)融資方式難以滿足新的融資需求、房地產(chǎn)金融體系仍不完善等，這些問題在很大程度上制約了房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。因此，新形勢(shì)下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理分析，解決好房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展問題有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及問題

（一）融資渠道單一，融資存在高風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)融資主要來源于內(nèi)部融資和外部融資。內(nèi)部融資有企業(yè)自有資金和預(yù)收購(gòu)房款或定金，外部融資有銀行貸款、股票發(fā)行、企業(yè)債券、合作開發(fā)等。其中，房地產(chǎn)企業(yè)所需資金大部分來源于外部融資渠道。而在當(dāng)前階段，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)外部融資更多的還是依賴于銀行貸款，融資渠道較為單一。這種單一的融資渠道也存在潛在的風(fēng)險(xiǎn)，即銀行貸款與國(guó)家信貸政策掛鉤，信貸政策的變化會(huì)給企業(yè)融資帶來不可避免的影響。近年來，國(guó)家為防止房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，提高了對(duì)房地產(chǎn)投資的限制，并且對(duì)銀行貸款進(jìn)行了嚴(yán)格控制，可能致使很多房地產(chǎn)企業(yè)因融資難而影響到企業(yè)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。

（二）法制建設(shè)滯后，市場(chǎng)秩序紊亂

當(dāng)前，我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型新時(shí)期，各種社會(huì)矛盾凸顯，加強(qiáng)法制建設(shè)、完善市場(chǎng)法律法規(guī)顯得尤為迫切。由于相關(guān)法律法規(guī)的不健全，我國(guó)融資市場(chǎng)還存在許多不和諧因素，加之融資市場(chǎng)受政府影響較大，如股權(quán)融資、房地產(chǎn)信托等被嚴(yán)格限制，一定程度上也造成市場(chǎng)秩序紊亂，因而房地產(chǎn)融資管理面臨著巨大難題。穩(wěn)定融資市場(chǎng)秩序，解決房地產(chǎn)企業(yè)融資實(shí)際困難，急需政府就房地產(chǎn)金融市場(chǎng)管理制定一套科學(xué)有效的政策、法規(guī)體系，務(wù)必使相關(guān)

政策法規(guī)與市場(chǎng)情況和需求相配套。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)忽視自身的資金積累

伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。在這種局面下，企業(yè)的不理性競(jìng)爭(zhēng)與盲目發(fā)展會(huì)造成其自身資金管理水平、利用效率的的降低，資金積累也就無從談起。具體來說：一方面，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的高額利潤(rùn)與片面的外界輿論使得大量企業(yè)涌入，一些企業(yè)為謀取暴力而向銀行爭(zhēng)取高額貸款，開展了不理性的投資開發(fā)。盲目發(fā)展致使企業(yè)缺乏足夠的資金積累，同時(shí)也陷于巨大的風(fēng)險(xiǎn)和威脅之中；另一方面，隨著市場(chǎng)的開放和發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中的海外資本、民間資本等資產(chǎn)比重上升，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力加劇，部分企業(yè)盲目擴(kuò)張、不理性競(jìng)爭(zhēng)，忽視了自身的資金積累。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理不善，資金在投向上不夠合理

地產(chǎn)開發(fā)包括置地、建設(shè)、出售等三個(gè)環(huán)節(jié)，由于很多項(xiàng)目沒有固定明確的竣工結(jié)算日期，房地產(chǎn)企業(yè)很難對(duì)盈利水平、資金來源做出準(zhǔn)確估測(cè)。這種情況下，一些企業(yè)不考慮自身經(jīng)濟(jì)水平便盲目融資，最終導(dǎo)致無力償還銀行貸款，即嚴(yán)重?fù)p害了企業(yè)信譽(yù)、形象，也不利于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。此外，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的資金投向結(jié)構(gòu)不夠合理，主要表現(xiàn)為對(duì)商業(yè)用房和住宅投資力度大，而廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房卻少有開發(fā)企業(yè)問津。不合理的資金投向結(jié)構(gòu)必然導(dǎo)致房產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供需失衡，產(chǎn)生了低收入群體買不起房與房產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過剩的矛盾，從而使行業(yè)資金流通受阻。

二、新形勢(shì)下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的相關(guān)策略

（一）拓寬融資渠道，促進(jìn)多元化融資

社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的新形勢(shì)下，傳統(tǒng)單一的融資渠道越來越難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要。拓展融資渠道，促進(jìn)多元化融資，對(duì)于企業(yè)的穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展尤為關(guān)鍵。除了銀行貸款以外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過以下渠道進(jìn)行融資：第一，尋求與經(jīng)營(yíng)商的聯(lián)合開發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)通過與經(jīng)營(yíng)商的協(xié)商合作，促進(jìn)雙方資金流的整合利用，緩解企業(yè)融資壓力。這種融資方式的最大特色就是合作雙贏，既降低了開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)，也使得商業(yè)地產(chǎn)租售水平憑借品牌效應(yīng)而提升，雙方都能獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。第二，借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行信托融資。房地產(chǎn)信托投資基金是近年來我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)新興的融資熱點(diǎn)，它通過整合多種金融工具，實(shí)現(xiàn)了資金集聚，并且形成了資金流動(dòng)性強(qiáng)、投資回報(bào)穩(wěn)定以及風(fēng)險(xiǎn)低的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)。此外，吸引海外資本、推動(dòng)企業(yè)上市融資等都是房地產(chǎn)企業(yè)融資的有效渠道，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際情況與市場(chǎng)大環(huán)境，采取科學(xué)有效的融資方式。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系建設(shè)

融資市場(chǎng)的穩(wěn)定是促進(jìn)提升房地產(chǎn)融資管理水平的重要保障。因此，政府應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的整頓力度，加快形成完善的市場(chǎng)管理體系。首先，必須完善相關(guān)法律法規(guī)，建立健全融資市場(chǎng)法律體系。一方面，加強(qiáng)立法建設(shè)，根據(jù)我國(guó)金融市場(chǎng)的實(shí)際情況，就有關(guān)房地產(chǎn)金融條款制定完整、配套的法律制度，對(duì)企業(yè)和個(gè)人的權(quán)利與義務(wù)都要做出明確規(guī)定。另一方面，要加強(qiáng)執(zhí)法，嚴(yán)厲打擊擾亂正常金融市場(chǎng)秩序的行為，依法規(guī)范市場(chǎng)融資活動(dòng)，保證市場(chǎng)秩序的穩(wěn)定。其次，政府應(yīng)該結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展變化及時(shí)制定或調(diào)整相關(guān)政策。加強(qiáng)對(duì)金融市場(chǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，為保證利率的穩(wěn)定提供政策支持；鼓勵(lì)支持企業(yè)引用海外資金，學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)管理方法，努力營(yíng)造良好的融資環(huán)境。

（三）提升企業(yè)管理水平和資金利用效率

房地產(chǎn)企業(yè)自身管理能力的提高是解決融資管理問題的基礎(chǔ)。企業(yè)應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，通過不斷學(xué)習(xí)、探索以及經(jīng)驗(yàn)的積累來提高自身管理水平。首先，為了降低融資需求、緩解融資壓力，必須保證資金利用效率，促進(jìn)資金快速流轉(zhuǎn)，從而實(shí)現(xiàn)有限資金的高效利用；其次，企業(yè)各職能部門既要權(quán)責(zé)分明，又要通力合作，以實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)金流的準(zhǔn)確預(yù)測(cè)以及對(duì)資金利用全過程的有效管理。此外，降低成本也是企業(yè)管理的重要目標(biāo)。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)完善對(duì)成本費(fèi)用的預(yù)算、決算的審批環(huán)節(jié)，嚴(yán)格控制、監(jiān)督成本費(fèi)用的支出和使用，保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

（四）推動(dòng)資金鏈條的科學(xué)化管理，提高企業(yè)開發(fā)能力

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)首要任務(wù)就是加快形成科學(xué)有效的資金管理模式。首先，要科學(xué)分析、預(yù)測(cè)項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度確定資金流入、流出的期限結(jié)構(gòu)。其次，明確融資計(jì)劃。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)著眼于資金需求的時(shí)間、數(shù)量以及其內(nèi)在的銜接關(guān)系，適時(shí)的選擇正確的融資方式。需要注意的是，企業(yè)的融資方式在不同階段應(yīng)有一定變化。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要正確認(rèn)識(shí)自身發(fā)展水平，同時(shí)也要努力提高自身實(shí)力。其中，創(chuàng)新能力的培養(yǎng)對(duì)提高當(dāng)代企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力越來越重要，例如房地產(chǎn)企業(yè)可以開發(fā)小區(qū)智能、環(huán)保區(qū)域來提高產(chǎn)品附加值。

三、結(jié)束語(yǔ)

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處于一個(gè)高速發(fā)展的新時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理水平成為關(guān)乎企業(yè)發(fā)展的重要因素。政府要推動(dòng)融資市場(chǎng)體系的改革和完善，為企業(yè)融資創(chuàng)造良好環(huán)境；房地產(chǎn)企業(yè)要拓寬融資渠道，不斷提高自身管理水平，實(shí)現(xiàn)科學(xué)健康發(fā)展。

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（作者單位：洛陽(yáng)九洲投資有限公司）