■郭月英 ■身份證號(hào)碼:350221198103263022，福建 廈門 361000

自2003 年步入工作崗位以來(lái)，本人一直從事工程造價(jià)工作，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，刻苦鉆研技術(shù)，虛心請(qǐng)教前輩，嚴(yán)格要求自己，先后在施工單位、房地產(chǎn)公司從事工程預(yù)決算工作，參加了金領(lǐng)廣場(chǎng)工程、筼筜東區(qū)·大溪地、招商·海德公園、招商·雍華府、建發(fā)·中央天悅等項(xiàng)目的預(yù)結(jié)算、招標(biāo)、目標(biāo)成本編制等造價(jià)工作，深刻意識(shí)到了在不同崗位造價(jià)控制的重要性，對(duì)工程造價(jià)有了一定的認(rèn)識(shí)及看法，本人認(rèn)識(shí)到在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行造價(jià)控制是非常重要的，而房地產(chǎn)企業(yè)如何在項(xiàng)目的各階段進(jìn)行有效的造價(jià)控制，本人淺談如下幾點(diǎn):

1 項(xiàng)目前期階段的造價(jià)管理

(1)項(xiàng)目前期階段的造價(jià)管理:即在拿地階段規(guī)劃好項(xiàng)目成本控制的目標(biāo)、重點(diǎn)、難點(diǎn)及采取的管理動(dòng)作，使成本工作前置。

(2)明確項(xiàng)目成本投入的重點(diǎn)領(lǐng)域、可壓縮的無(wú)效成本;

(3)使造價(jià)管理做到主動(dòng)事前控制，確保成本目標(biāo)不突破、成本配置合理、不能體現(xiàn)銷售價(jià)值的無(wú)效成本壓縮到位。

做好項(xiàng)目前期階段的造價(jià)管理，能較準(zhǔn)確地進(jìn)行拿地成本測(cè)算，亦能提高成本競(jìng)爭(zhēng)力。為更好的做好造價(jià)管理工作做準(zhǔn)備。

2 設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理

據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，設(shè)計(jì)階段的成本控制可對(duì)總投資施加80%以上的影響。其中，方案設(shè)計(jì)階段影響造價(jià)可能性為75%—95%;施工圖設(shè)計(jì)階段，影響造價(jià)可能性為25%—35%。但在“依圖施工”的施工期，影響造價(jià)可能性僅為5%—25%。因此，只有在設(shè)計(jì)階段特別是方案階段做好造價(jià)管理，才能夠保證接下來(lái)的項(xiàng)目成本控制進(jìn)展順利。

如果設(shè)計(jì)不符合實(shí)際需求、或者不設(shè)計(jì)的產(chǎn)品類型不經(jīng)濟(jì)等，會(huì)在接下來(lái)項(xiàng)目工程中出現(xiàn)極大的資源耗費(fèi)、抬高成本。常見(jiàn)情形主要有返工、變更、賠償?shù)仍斐傻捻?xiàng)目事項(xiàng)增多及開(kāi)銷增加。例如:我參與過(guò)的某項(xiàng)目，方案及施工圖設(shè)計(jì)階段沒(méi)有進(jìn)行造價(jià)的管理，純粹為設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)圖紙，甲方拿了圖紙就進(jìn)行招標(biāo)的狀態(tài)。設(shè)計(jì)管理人員沒(méi)有成本概念，造價(jià)人員也不參與設(shè)計(jì)各階段，導(dǎo)致出來(lái)的造價(jià)在施工圖招標(biāo)階段，各項(xiàng)指標(biāo)偏高。而導(dǎo)致各項(xiàng)指標(biāo)偏高的原因，經(jīng)核對(duì)并審查圖紙主要有如下:

(1)體型:其高寬比為1:8，偏離較為經(jīng)濟(jì)的比例為1:6;

(2)戶型:一梯四戶且大部分為小戶型，建筑外形出現(xiàn)很多的凹凸線條。

從而導(dǎo)致的指標(biāo)偏高:如含鋼量、墻地比、安裝指標(biāo)等:

①上部(含贈(zèng)送面積)含鋼量如下:

與類似項(xiàng)目對(duì)比，含地下室及贈(zèng)送面積含鋼量，本項(xiàng)目為72.74kg/m2，類似項(xiàng)目為61.74kg/m2。

針對(duì)鋼筋含量進(jìn)行認(rèn)真核對(duì)及審查，發(fā)現(xiàn)如下問(wèn)題:

優(yōu)化措施:經(jīng)成本及設(shè)計(jì)共同分析各棟樓的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，并在滿足設(shè)計(jì)相關(guān)規(guī)范的前提下，設(shè)計(jì)院對(duì)相關(guān)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了優(yōu)化，結(jié)構(gòu)部分共減少造價(jià)175 萬(wàn)元。

②本項(xiàng)目的墻地比為1.55，后將部分干掛石材及線條等進(jìn)行優(yōu)化，將石材替換成多彩涂料，減少線條等措施，外立面部分共減少造價(jià)552萬(wàn)元;

由此，若能在方案階段由設(shè)計(jì)師提供意向選用的涂料、面磚、石材種類，采購(gòu)工程師、成本工程師根據(jù)當(dāng)期的市場(chǎng)情況提供采購(gòu)及施工價(jià)格供參考。通常情況能將復(fù)雜的外立面造型及異性、弧形石材線條等共節(jié)約外立面造價(jià)的20%～30%。

③安裝指標(biāo)上部高層單方指標(biāo)為256 元/m2，類似工程單方為180元/m2，對(duì)各部分進(jìn)行分解和分析，地上部分電纜均設(shè)計(jì)無(wú)鹵型或阻燃型改為普通電纜、戶內(nèi)配電箱、插座變少等措施，上部電氣部分共減少造價(jià)81 萬(wàn)元。

綜上所述，本項(xiàng)目在施工圖招標(biāo)階段，針對(duì)結(jié)構(gòu)、外立面及電氣部分共優(yōu)化造價(jià)808 萬(wàn)元，可見(jiàn)造價(jià)管理在設(shè)計(jì)階段的重要性，若在方案階段能將造價(jià)管理滲入其中，那可將項(xiàng)目的造價(jià)最大優(yōu)化，經(jīng)本項(xiàng)目測(cè)算，若能在方案階段將產(chǎn)品類型定位好外，將影響造價(jià)的為主要限額指標(biāo)嚴(yán)格執(zhí)行到設(shè)計(jì)中，單方造價(jià)將不同程度的節(jié)約，列舉9 個(gè)主要指標(biāo)對(duì)造價(jià)的影響如下:

由此可見(jiàn)，在設(shè)計(jì)階段，造價(jià)管理在整個(gè)項(xiàng)目中起著關(guān)鍵性的作用，在設(shè)計(jì)階段造價(jià)管理應(yīng)貫穿始終，才能有效的控制成本，優(yōu)化成本。

3 施工階段造價(jià)管理

項(xiàng)目工程的多數(shù)時(shí)間都花費(fèi)在項(xiàng)目施工中。在施工階段，施工者會(huì)對(duì)前期決策及設(shè)計(jì)意圖加以實(shí)地實(shí)現(xiàn)，勞動(dòng)量大、牽扯內(nèi)容眾多。施工期的影響因素包括了人力、物力、管理、工期、風(fēng)險(xiǎn)性、行業(yè)動(dòng)態(tài)、政府規(guī)制等等，因其多樣及復(fù)雜造成了施工成本控制比較困難。為此，應(yīng)當(dāng)對(duì)施工期進(jìn)行系統(tǒng)的過(guò)程控制:首先，嚴(yán)格依據(jù)合同法管理合同，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題當(dāng)即糾正及盡量降低設(shè)計(jì)變更發(fā)生幾率;其次，在施工管理中，注意選用經(jīng)濟(jì)合理的施工方案、節(jié)約材料用量、嚴(yán)格管理現(xiàn)場(chǎng)簽證;第三，因材料費(fèi)占總造價(jià)70%左右，應(yīng)對(duì)材料費(fèi)嚴(yán)格控制;第四，應(yīng)與組織、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)有機(jī)結(jié)合，強(qiáng)化成本控制力度;第五，做好月審月結(jié)的工作，及時(shí)審核并參與施工過(guò)程設(shè)計(jì)變更及簽證過(guò)程，做到動(dòng)態(tài)成本控制。科學(xué)的造價(jià)管理，能夠使施工費(fèi)用不超過(guò)目標(biāo)成本，不僅可以節(jié)約成本，還能夠最大限度的提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)收益。

4 竣工時(shí)期造價(jià)管理的重要作用

竣工階段主要是對(duì)以上各階段出現(xiàn)的各類信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行總結(jié)性的匯總與確認(rèn)。在該階段里，應(yīng)當(dāng)注意審查工程總量,各項(xiàng)材料及項(xiàng)目財(cái)務(wù)等。并且，項(xiàng)目總體的造價(jià)控制及收益狀況在此時(shí)都能夠清晰看到。所以，在竣工時(shí)期也應(yīng)當(dāng)注意專業(yè)的造價(jià)管理工作。

5 有效進(jìn)行造價(jià)管理的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

(1)全員成本:隨著房地產(chǎn)行業(yè)不容樂(lè)觀，更應(yīng)該加強(qiáng)企業(yè)全員的成本意識(shí)，不僅要做到全員營(yíng)銷，更應(yīng)該做到全員成本。

(2)設(shè)計(jì)限額:在設(shè)計(jì)期間應(yīng)當(dāng)限定額度，并確立各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。采取相應(yīng)造價(jià)控制措施，降低成本變化幅度。

(3)合理造價(jià)管理:目前有些企業(yè)為減少資金投入，隨意進(jìn)行壓價(jià)，期待中標(biāo)方能夠在較短時(shí)間內(nèi)取得較大的施工收益。因投標(biāo)方?jīng)Q定能力較弱，往往被迫中標(biāo)，但沒(méi)辦法讓項(xiàng)目質(zhì)量得到保障。像一些“豆腐渣”工程的出現(xiàn)，不僅造成了經(jīng)濟(jì)損失，還危及到了人民群眾的生存安全。因此，不管是設(shè)計(jì)還是工程、成本，應(yīng)當(dāng)采取措施在投保期就進(jìn)行合理造價(jià)管理。

(4)提高學(xué)習(xí)，注意政策性文件的變化。注意政府對(duì)建筑工程做出相應(yīng)的政策性文件的變化。我國(guó)近年來(lái)工程造價(jià)在近幾年的國(guó)家政策調(diào)整中不斷地發(fā)生變化，我們應(yīng)及時(shí)的熟悉并研究其政策對(duì)我們工程造價(jià)的影響，如國(guó)家、地方政策等在做拿地測(cè)算或目標(biāo)成本時(shí)，挑空、贈(zèng)送面積等成本的計(jì)算對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)及指標(biāo)均有較大的影響，從而指導(dǎo)今后銷售及造價(jià)管理的順利進(jìn)行。

6 結(jié)論

結(jié)合項(xiàng)目工程實(shí)例進(jìn)行研究，可清晰的看到造價(jià)管理在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行造價(jià)控制是非常重要的，造價(jià)管理在房地產(chǎn)的前期、設(shè)計(jì)階段、施工過(guò)程及竣工階段等起著關(guān)鍵性作用，重點(diǎn)控制設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)簽證等的成本。以將項(xiàng)目造價(jià)控制在合理范圍內(nèi)，使得成本最優(yōu)化，使得企業(yè)能夠最大限度的提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)收益。造價(jià)管理的重要性，更要求我們?cè)靸r(jià)人員更應(yīng)在實(shí)踐中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)并將造價(jià)管理各項(xiàng)舉措嚴(yán)格執(zhí)行實(shí)踐中，不斷提高工程造價(jià)管理的工作水平，為企業(yè)及行業(yè)的發(fā)展添磚加瓦。