徐向紅

摘要：土地儲備制度不僅會對土地市場的供求關(guān)系造成影響，也會對土地的價格造成一定的影響。為此，必須建立合理的土地儲備制度，使土地市場實現(xiàn)健康發(fā)展。文章對土地儲備制度的運作程序進(jìn)行分析，探討其對城市土地供求與地價造成的影響。

關(guān)鍵詞：土地儲備；土地供求；地價

為了緩解住房壓力，解決地價上漲等問題，我國于1996年開始推行土地儲備制度。該制度自建立以來，解決了大量的土地供求問題。近年來，隨著人們對住房的需求量的增大，土地儲備制度也面臨著新的挑戰(zhàn)。各級部門必須對此展開研究分析，分析城市土地儲備與土地市場間存在的種種關(guān)系，使土地儲備制度更好的土地市場所服務(wù)。

一、城市土地儲備的運作機(jī)制

（一）土地收購

土地收購是城市土地儲備中的一項重要內(nèi)容，主要是指政府行使購買權(quán)利，從零散的土地?fù)碛姓咛庂徺I土地的一種行為。目前，國外有很多國家的城市政府都被賦予了土地收購的權(quán)利。在我國，土地收購還停留在儲備機(jī)構(gòu)對農(nóng)用地征用的層面。大多數(shù)的儲備機(jī)構(gòu)會選擇購買已經(jīng)出讓的土地或到達(dá)使用期限的土地。

（二）土地儲備

城市政府在完成土地購買后，可以選擇暫不將其出售，而是將土地保留一段時間。在得到土地的使用權(quán)后，政府可以先完成土地的前期開發(fā)工作，如平整土地、拆遷等，也可以為土地配置排水、供水、排污等基礎(chǔ)設(shè)施，使土地成為能夠直接出售的“熟地”，完成對“熟地”的儲備工作，靜候其被收購或租賃。

（三）土地出讓

土地出讓是一種有計劃的出售行為，一般是指儲備機(jī)構(gòu)將土地分期推向市場的活動。在進(jìn)行土地出讓時，首先要制定土地出讓的年度計劃，同時對城市規(guī)劃的現(xiàn)狀進(jìn)行合理的分析，完成土地的分期推送。由于我國將土地出售行為定義為一級市場行為，因此儲備機(jī)構(gòu)多選擇拍賣與招標(biāo)的方式來完成土地的出讓。

二、土地儲備對土地供求與地價的影響

（一）土地收購對土地供求與地價的影響

土地收購包括土地的回收和土地的購買兩種行為，儲備機(jī)構(gòu)在對土地進(jìn)行收購時，要制定出明確的土地儲備計劃，并根據(jù)計劃的要求對城市出讓土地進(jìn)行購買或回收，將零散的土地集中起來。

在儲備機(jī)構(gòu)完成土地收購的過程中，一級市場與二級市場均受到了該行為的影響。在我國，一級市場的供給是由政府來完成的，政府通過招標(biāo)、拍賣等行為來為一級市場提供土地。但由于我國的土地市場在進(jìn)行土地配置時還基本應(yīng)用計劃配置的模式，市場無法發(fā)揮其調(diào)控作用，使得一級市場上仍然存在私下交易的不正當(dāng)行為，出現(xiàn)了真實供給小于實際供給的現(xiàn)象。土地收購行為的參與能夠使儲備機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對一級市場的管理，減少不正當(dāng)?shù)慕灰仔袨?，從而降低了市場上的實際供給數(shù)量。在二級市場中，土地的供給主要是指土地的使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的現(xiàn)象。由于二級市場上的供給者較多，因此供給的數(shù)量一般由強(qiáng)大的市場機(jī)制來決定。在完成對土地的收購后，儲備機(jī)構(gòu)能夠根據(jù)市場的需求對土地進(jìn)行強(qiáng)制購買，從而達(dá)到調(diào)節(jié)二級市場供給關(guān)系的目的。

土地的收購行為對土地的需求也會造成一定的影響。從目前的形式來看，我國的土地需求著可以通過四種渠道來獲取土地的使用權(quán)。一是利用政府的無償劃撥行為來獲得土地；二是通過與擁有土地使用權(quán)的集體或個人私下完成交易，獲得土地的使用權(quán)；三是在一級市場中以有償行為獲得土地的使用權(quán)；四是在二級市場中購得土地?fù)碛姓叩耐恋厥Ｓ嗍褂媚晗?。在完成土地收購后，前兩種非正當(dāng)?shù)氖袌鲂袨榈玫搅擞行У目刂?，在隱形市場中獲取土地者明顯減少，更多的人會通過后兩種方式來完成對土地的購買，從而提高市場的有效需求量。

土地收購行為能夠減少市場的供給量，從而使市場的需求增加，地價也會隨之上升。在實行土地收購制度后，土地市場中的供給失控現(xiàn)象能夠得到調(diào)節(jié)，減少了不良交易等行為，使土地的供給量與需求量更接近真實情況。由此可見，土地收購行為實施能夠使不良的市場行為得到糾正，有利于土地市場的健康發(fā)展。

（二）土地出讓對土地供求與地價的影響

目前我國的土地市場還存在著土地供給價格過低、資產(chǎn)流失、多頭供地等問題，影響了土地市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。實施土地出讓制度能夠加強(qiáng)政府對土地的管理力度，有利于市場秩序的維護(hù)。由于我國的土地二級市場發(fā)展的還不夠完善，使得土地儲備機(jī)構(gòu)在土地的供應(yīng)中占據(jù)著主導(dǎo)位置。儲備機(jī)構(gòu)在對土地進(jìn)行管理時會制定嚴(yán)格的制度，并按照計劃的要求完成土地的出讓，使土地出讓的數(shù)量得到了合理的控制，降低了市場中土地供給的總量。

在實施土地出讓制度后，市場中的非法交易行為將得到有效的控制。土地的出讓一般采用拍賣、招標(biāo)等方式來完成，這種方式大大減少了土地投機(jī)者的投機(jī)空間。由于土地拍賣和招標(biāo)制度對購買者的實力要求極高，因此普通的購買者無法參與到這一活動中來，減少了土地的整體需求量。

土地出讓制度的實施改善了多頭供地的現(xiàn)象，降低了土地供應(yīng)的總量。另外，土地出讓的方式也能起到一定的調(diào)節(jié)作用。在出讓制度與出讓方式的協(xié)同作用下，土地的價格能夠得到有效的控制，有利于土地市場的穩(wěn)定發(fā)展。

結(jié)語：

土地儲備制度包括土地收購、土地儲備、土地出讓等多項內(nèi)容，該制度能夠能夠?qū)崿F(xiàn)對土地市場的管理，同時完成對土地供給數(shù)量的調(diào)控。在土地儲備制度實施的過程中，收購行為能夠完成對一級市場和二級市場的調(diào)控，調(diào)節(jié)市場中的供求關(guān)系，使供給數(shù)量滿足市場的實際需求。出讓行為能夠糾正不良的市場行為，減少隱形市場中的交易數(shù)量，降低土地的價格，使供求關(guān)系達(dá)到平衡的狀態(tài)?？傊?，建立完善的儲備制度能夠加速土地市場的發(fā)展，規(guī)范土地市場中的行為，降低土地的價格，提高土地的利用率，有利于土地市場的和諧穩(wěn)定發(fā)展。

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